（2017）川0704民初1100号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-11-30
案件名称
原告绵阳市新华房地产开发有限公司诉被告罗爱华商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
绵阳市游仙区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绵阳市新华房地产开发有限公司,罗爱华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0704民初1100号原告：绵阳市新华房地产开发有限公司，住所地绵阳市一环路东段135号。法定代表人:刘和平，职务：执行董事。委托诉讼代理人：赵柏林，男，系公司员工。委托诉讼代理人：辛家才，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。被告：罗爱华，女，汉族，生于1978年5月13日，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：李汉初，四川天府风律师事务所律师。原告绵阳市新华房地产开发有限公司诉被告罗爱华商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周心海适用简易程序公开开庭审理此案，原告绵阳市新华房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵柏林、辛家才与被告罗爱华委托诉讼代理人李汉初均到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告绵阳市新华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付实际交房多出套内建筑面积的购房款抵销原告欠被告的晚交房、晚办证违约金后的余款5925元。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2009年10月18日，原告同被告签订了《商品房买卖合同》，第十三条面积差异处理按第3种方式即“根据套内建筑面积计价的约定，双方同意误差部分套内建筑面积按第三条约定的套内建筑面积单价补差”，但未约定补差款支付时间。合同第三条约定的套内建筑面积为72.35平方米，总价为274914元，套内面积单价为3800元/㎡。实际交房套内建筑面积为75.53平方米，超出约定的套内建筑面积3.18㎡，因此被告应补面积差价款12083元。同时，原告欠被告逾期交房违约金5333.3元，逾期办证违约金824.7元，原被告双方上述互负金钱债务抵销后，被告尚欠原告超合同约定面积购房款5925元，未维护原告合法权益，特依法提起诉讼。被告罗爱华辩称：一、双方没有约定套内面积单价。《商品房买卖合同》第三条没有约定套内建筑面积的单价，原告诉状所谓3800元/平方米是将原告建筑面积总价款除以套内面积分摊得出的，这明显是与事实不符，因为答辩人是连建筑面积一起买了的，合同约定的建筑面积不是原告赠与的。因此，合同第三条总价款是建筑面积总价款，不可能与套内建筑面积计算。另外，原告诉状超面积数量包含了建筑面积超的数字，而双方合同只是约定套内建筑面积误差部分补差，并未��定建筑面积超过部分补差。如果只是套内建筑面积，不可能一户再突然增加3.18平方米，因为套内建筑面积已包含了电梯、单元内面积。而且，原告与全体买房人签订的合同是原告提供的格式合同，应朝不利于原告一方作出解释。二、所谓3800元/平方米的单价和补差款答辩人不认可。建筑总面积是86.28平方米；套内面积72.35平方米；分摊的建筑面积13.93平方米；总价款是274914元。原告主张的3800元/平方米是将建筑面积总价款除以套内面积得出的价格，而双方并未约定这一套内面积计算方式。原告单方随意弄的计算公式算出的单价答辩人不予认可。三、超出3%以外的部分依法应由原告承担。四、原告主张的超面积是违法行为，原告超出规划许可开发的2919.59平方米房产属于违法行为。五、原告诉讼已经超过诉讼时效，测绘报告时绵阳市新座标房产测绘有限公司2011年2月28���出具的，原告现在主张超过诉讼时效。经本院审理认定以下事实：原、被告双方于2009年8月22日签订了《商品房买卖合同》及合同附件，合同中约定“商品房位于绵阳市游仙区一环路东段187号”、“买受人所购商品房的基本情况：……12幢1单元6楼X号，第三条买受人所购商品房的基本情况：测绘建筑面积共86.28，套内建筑面积72.35平方米，共有部分与公用房屋分摊建筑面积13.93平方米……所购商品房总价款为274914元。”、“第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明���面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3、双方自行约定：根据本合同第三条套内建筑面积计价的约定，双方同意误差部分套内建筑面积按照第三条约定的套内建筑面积单价补差。经绵阳市新座标房产测绘有限公司测绘，被告罗爱华所购房屋建筑面积为89.62平方米，套内面积为75.53平方米。被告罗爱华对该测绘报告不予认可，经本院询问，被告罗爱华陈述不申请对房屋面积进行鉴定。原告绵阳市新华房地产开发有限公司陈述原告逾期交房违约金虽已过诉讼时效，但原告愿意进行品迭处理，原告逾期交房天数自2010年12月31日起至2011年4月6日止，共97天（5333.3元），即：被告欠原告超面积购房款-原告欠被告逾期交房加上逾期办证违约金（12083-6158.1=5925元）。被告陈述同意对原告欠付的逾期交���违约金（2010年12月30日至2011年4月6日）5333.3元进行抵销，对逾期办证违约金不予认可。以上事实，有当事人陈述、身份证复印件、营业执照、法定代表人身份证明、房屋买卖合同、测绘面积统计表、判决书等证据在卷证实，事实清楚，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应受法律保护。被告罗爱华所购买的案涉房屋，实测套内建筑面积为75.53平方米，超过合同约定面积3.18平方米（75.53平方米-72.35平方米），根据《商品房买卖合同》第十三条约定，被告罗爱华应按套内建筑面积单价补差。被告应补超面积房款金额为：12083.3元（274914元/72.35平方米×3.18平方米）。现原被告均同意用被告应补超面积房款与原告尚欠被告的逾期交房违约金5333.3元进行抵销，本院予以确认。抵销后，被告还应支付原告超面积房款金额6750元（12083.3元-5333.3元），现原告仅主张被告支付5925元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。关于时效问题，因双方并未约定超出面积房款的支付时间，故被告辩称已过诉讼时效的主张不予支持。综上，判决如下：被告罗爱华于本判决生效之日起10日内支付原告绵阳市新华房地产开发有限公司超面积房款金额5925元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25���，由被告罗爱华承担。（该费用原告已预付，被告在履行判决义务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 周心海二〇一七年八月一日书记员 胡鸣飞