（2017）闽06民终1202号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-22
案件名称
福建金汤湾房地产开发有限公司、肖广南商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建金汤湾房地产开发有限公司,肖广南
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终1202号上诉人（原审被告）：福建金汤湾房地产开发有限公司，住所地福建省云霄县陈岱镇岱南村，统一社会信用代码913506007890079625。法定代表人：孙琼，任董事长。委托诉讼代理人：何翔云，福建友宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖广南，男，1974年5月15日出生，汉族，业务经理，住福建省厦门市，上诉人福建金汤湾房地产开发有限公司（以下简称“福建金汤湾公司”）因与被上诉人肖广南商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2017）闽0622民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建金汤湾公司的委托诉讼代理人何翔云、被上诉人肖广南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建金汤湾公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回肖广南的诉讼请求，本案诉讼费用由肖广南负担。事实和理由：1、福建金汤湾公司于2015年9月23日办理了讼争商品房的初始预登记，肖广南于2016年1月21日书面委托福建金汤湾公司代为办理权属证书，但肖广南直至2016年5月5日才向福建金汤湾公司交付讼争商品房的契税款，这才导致讼争商品房房屋所有权证于2016年9月8日才办理完毕。因此，本案逾期办证的系因肖广南怠于缴税、怠于办证所致，而福建金汤湾公司已依照双方合同第十四条等约定履行了合同义务，不存在违约行为。2、根据合同约定，福建金汤湾公司本应于2015年7月27日前办理讼争房屋的初始登记手续，但公司至2015年9月23日才完成，虽构成违约，但违约期间只有一个多月。因肖广南怠于缴税、怠于办证导致损失的扩大，应由其自行承担责任。肖广南辩称：（1）一审庭审过程中，福建金汤湾公司出具的讼争房屋所有权证属于无效证据，因为当时的房屋权属证书应为房屋、土地两本证书，2016年之后才实行两证合一。（2）本案怠于办证的是福建金汤湾公司而不是肖广南。肖广南于2016年1月21日书面委托福建金汤湾公司代为办证，并于2016年5月25日支付契税和办证费用6832.4元，足以证明肖广南是积极配合办证的，福建金��湾公司亦未提供证据证明肖广南于办证过程中存在过错。（3）办理初始登记是合同约定的开发商的义务，是办理讼争房屋权属证书的前提，根据双方合同的约定，福建金汤湾公司为受托代办讼争房屋的权属证书，故而其应承担本案逾期办证的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。肖广南向一审法院起诉请求：福建金汤湾公司支付逾期交房违约金1429.92元和逾期办理房屋权属证书违约金62459.06元。一审法院认定事实：2013年7月1日，肖广南与福建金汤湾公司签订了《商品房买卖合同》，肖广南认购漳州市云霄县陈岱海水温泉度假村一号商业街区A栋A2组团212号商品房壹套，总价款682004元。并约定分期付款享受九八折优惠，可少支付13640.08元。该房交其代管三年产生的租金，依总价款的年百分之五计算，共计100254.58元，一并冲抵购房款，肖广南实付568109元和房屋维修基金3860.4元。肖广南于2016年5月25日付契税和办证费用6832.40元。福建金汤湾房地产开发有限公司承诺交房后即由其出资成立的金汤湾酒店公司进行管理揽客入住，肖广南及亲朋可享受每年30天的免费入住权，且该待遇允许相互转让。持业主卡同往入住的亲朋同样可以享受每份68元的“早餐+温泉门票优惠”。合同约定交房时间2014年7月1日，实际交房时间是2014年7月26日，延迟交房25天。合同约定交房后九十日内买受人取得房屋所有权证，肖广南至今未领到房产证。一审法院认为：福建金汤湾公司承认与肖广南签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号3506220800300370）的事实，故对肖广南主张的事实予以确认。本案肖广南与福建金汤湾公司签��的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。按肖广南与福建金汤湾公司签订的商品房买卖合同约定交房时间为2014年7月1日，但肖广南确认实际交房时间为2014年7月26日。肖广南知道自身合法权益受侵害怠于行使权利，至2017年1月9日才起诉主张逾期交房违约金，且未有证据证明存在诉讼时效中断等情形，故福建金汤湾公司认为其已超诉讼时效的答辩意见可以采纳。对肖广南主张逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。按《商品房买卖合同》第十四条、《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，福建金汤湾公司应当在商品房交付使用后365日内即2015年7月27日前，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由福建金汤湾公司提供的资料交付肖广南。如因福建金汤湾公司原因，肖广南���能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意自逾期之日起每日按肖广南已付款的0.02％向肖广南支付违约金。福建金汤湾公司认为其已于2015年9月23日完成房屋所有权初始登记，并于2016年9月8日取得房产证，逾期办证的部分责任在肖广南本身，但未提供相应证据证明福建金汤湾公司有按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人肖广南，肖广南至2017年1月23日止尚未取得房屋权属证书（即国有土地使用证和房屋所有权证或不动产权证书）。故肖广南请求福建金汤湾公司支付逾期办证违约金期限自2015年7月27日至2017年1月23日可以支持，确定为546天。按照《商品房买卖合同》约定及肖广南提供的购房发票可以确定肖广南已向福建金汤湾公司支付其购买的漳州市云霄县陈岱海水温泉度假村一号商业街区A栋A2组团212号商品房全款568109元。故逾期办证违约金确定为62037元（568109元×546天×0.02％）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、福建金汤湾房地产开发有限公司应支付肖广南逾期办证违约金62037元，款限于本判决生效之日起十日内支付完毕；二、驳回肖广南其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1372元，减半收取686元，由肖广南负担11元，福建金汤湾房地产开发有限公司负担675元。除“合同约定交房后九十日内买受人取得房屋所有权证，肖广南至今未领到房产证”的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案《商品房买卖合同》第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02％向买受人支付违约金。第十四条并约定，经��受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中具体约定。附件六《合同补充协议》第五条约定：“本合同第十四条关于产权登记期限的约定变更为：1、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书。2、上述条款中‘商品房交付使用后365日内’所指起算时间为实际交付商品房之次日……”《合同补充协议》第八条第2项约定：“为了便于办理土地房屋权证，买受人应配合出卖人的通知即时缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税等费用（由出卖人代收代缴）及相关材料，否则因此造成的拖延办理房屋权属证书等不利后果均由买受人自行承担。”另查明，（1）福建金汤湾公司于2015年9月23日办理了讼争商品房的初始预登记。肖广南于2016年1月21日书面委托福建金汤湾公司代为办理讼争商品房的权属证书的一切手续、代缴办证契税、代领取权属证书、代提交房屋产权转移登记所需房屋交易合同和其他所需申请材料等一切事项和手续，并于2016年5月25日支付契税和办证费用6832.4元。2016年9月8日讼争商品房取得房屋所有权证。（2）2016年8月30日云霄县人民政府发布云政综〔2016〕152号《云霄县人民政府关于实施不动产同一登记的通告》，决定自2016年9月1日起实施不动产统一登记（试运行），9月12日正式实施不动产统一登记，在试运行阶段（9月1日－11日）原国土、房产登记窗口不再受理土地和房屋登记业务，自2016年9月12日起全县范围内各类不动产登记业务统一由云霄县不动产登记中心窗口办理，颁发《不动产权证》、《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书原则上停止发放。上述事实有双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，2015年9月23日《云霄县房屋登记收件收据》，2016年1月21日肖广南委托福建金汤湾公司代办讼争商品房权属证书等的《授权委托书》，2016年5月25日肖广南转账6832.4元给福建金汤湾公司的电子回单，云霄县人民政府云政综〔2016〕152号《云霄县人民政府关于实施不动产同一登记的通告》，肖广南二审答辩中关于其于2016年1月21日书面委托福建金汤湾公司代为办证，并于2016年5月25日支付契税和办证费用6832.4元的自认，以及双方当事人二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据双方补充协议的约定，福建金汤湾公司不仅负有应当在讼争商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的义务，而且负有将办理权属登记需由其提供的材料交付买受人的协助办证义务；如因福建金汤湾公司原因，肖广南不能于交房后365日内取得房屋权属证书的，福建金汤湾公司应承担违约责任。本案中，双方实际交房时间是2014年7月26日，自交房次日起算365日后，福建金汤湾公司尚未办理讼争商品房初始预登记，其行为构成了违约。此后，虽然福建金汤湾公司于2015年9月23日办理了初始预登记，但其并未提供证据证明其已将办理权属登记需由其提供的资料交付给肖广南，应当就此承担举证不能的法律后果，其仍应承担未依约履行协助办证义务的违约责任。2016年1月21日，肖广南依约书面委托福建金汤湾公司代为办理讼争商品房的权属证书的一切手续，双方由协助办证关系转为代为办证关系，其中包括由金汤湾公司代缴办证契税，福建金汤湾公司据此负有代缴款项的义务，至于肖广南何时将契税和办证费用支付给福建金汤湾公司与本案并无关联。福建金汤湾公司未根据授权及时代缴款项、代为办证，其行为构成违约。故福建金汤湾公司关于本案其逾期办证违约期间仅至2015年9月23日，此后其不存在违约行为，肖广南至2016年5月25日才支付契税和办证费用，其行为造成损失扩大等上诉主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。2016年9月8日讼争商品房取得房屋所有权证后，因云霄县人民政府对于办理权属登记的政策进行了调整，故而调整期间讼争房屋未能及时取得权属证书非属于福建金汤湾公司的原因，福建金汤湾公司该部分上诉理由成立。但2016年9月12日正式实施不动产统一登记后，福建金汤湾公司仍负有代为办理讼争商品房权属证书的合同义务，即自2016年9月12日起福建金汤湾公司仍应继续承担违约责任直至讼争房屋取得权属证书止。故本案实际违约期间多于原判所认定的违约期间，而非属福建金汤湾公司原因不能办证的期间仅为2016年9月8日至2016年9月11日，低于原判少认定的违约天数。因肖广南并未就本案提出上诉（肖广南行使处分权并未违反有关法律法规的规定，应予允许），故原审判决仍可予以���持。综上所述，福建金汤湾公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1351元，由福建金汤湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 翁艺晖审判员 陈春生审判员 陈育生二〇一七年八月一日书记员 黄玉良 搜索“”