（2017）粤0604民初6130号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-25
案件名称
满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司与李娟英、陈立成居间合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司,李娟英,陈立成
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6130号原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。统一社会信用代码91440600776200456L。负责人温兆强。委托诉讼代理人刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。被告李娟英，女，汉族，1981年7月12日出生，住广西藤县。被告陈立成，男，汉族，1982年4月6日出生，住广东省广宁县。原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司诉被告李娟英、陈立成居间合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序独任审判，并于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘嘉敏及被告陈立成到庭参加诉讼，被告李娟英经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、两被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费10400元，违约金10400元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告陈立成委托原告代理购买位于佛山市南海罗村街道罗湖中路3号风度花园25座1101房（下简称“该物业”），并向原告出具《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，约定：①如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费￥20400元整；②违约金计付标准：每逾期一日按总金额的千分之五支付直至全部支付完毕之日止；③提前终止买卖不影响本代理费的支付。经原告促成，李娟英（业主）与陈立成（买方）于2016年7月31日，就买卖该物业之事宜签订了《房地产买卖合同》，合同主要约定：①成交价为￥680000元，②原告已促成李娟英（业主）与陈立成（买方）签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），陈立成应向原告支付之房地产咨询及买卖代理费，陈立成已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；签约后，陈立成未向原告支付房地产咨询及买卖代理费，据了解，系因李娟英自身问题不履行合同，导致本次交易失败。原告已成功促成李娟英与陈立成签订买卖合同，按约定陈立成应向原告支付房地产咨询及买卖代理费20400元，现陈立成仍拖欠原告10400元未付，而由于李娟英的原因导致交易失败，按合同约定李娟英亦负有代陈立成支付买卖代理费的义务。为维护自身合法权益，原告特依《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，请依法判决。被告李娟英未答辩。被告陈立成辩称：2016年7月30日，陈立成通过原告与被告李娟英就涉案1101房达成房屋买卖交易，签订合同当天支付了定金2万元，合同约定由卖方出资赎契，后卖方因资金不够提出要求买方出资赎契。过了两个月，陈立成要求原告跟进交易进展情况，卖方说不卖了。陈立成到南海区人民法院以卖方违约为由起诉李娟英，要求解除合同并赔偿违约金。经法院调解，李娟英赔偿了5.5万元。陈立成在本案中不存在违约，李娟英构成违约，应由其承担本案责任。本院经审理查明：2016年7月30日，被告李娟英（卖方）、被告陈立成（买方）与原告（经纪方）三方就位于佛山市南海罗村街道罗湖中路3号风度花园25座1101房的交易签订《房地产买卖合同》，主要内容为：“第一条房地产权属情况1、该物业建筑面积为111.87平方米，其中住宅面积111.87平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房地产权证登记为准。……第二条计价和价款该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为人民币680000元整。……第三条付款方式买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。1、定金：人民币（大写）贰万元整（￥20000元），买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。2、出资赎契：该物业现时抵押中，欠款额约人民币肆拾捌万元整（￥480000元）（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后40日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。赎契款项到账至卖方还贷账户后，因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方须向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。卖方出资赎契：卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还请贷款。3、按揭贷款：买方应于2016年12月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。……第十一条违约责任……4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。……”。2016年7月31日，原告与被告陈立成签订《买卖代理费支付承诺书》，由被告向原告作出承诺如下：“本人独家委托贵司代理承购位于佛山市南海罗村街道罗湖中路3号风度花园25座1101房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币（大写）贰万零肆佰元整（￥20400.00元）。否则须自本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉贵司可向买卖双方收取买卖代理费，就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据，对此并无异议。因本承诺书而产生任何争议或纠纷的，无法协商一致时，本人同意由经纪方所在地人民法院管辖”。另查，后因李娟英不出卖涉案房屋，被告陈立成将其诉至佛山市南海区人民法院，经法院主持双方达成（2016）粤0605民初19479号民事调解书，李娟英同意向陈立成支付55000元了结该案。诉讼中，原告及被告陈立成均表示：涉案《房地产买卖合同》签订后，被告陈立成支付了定金20000元，但李娟英后来不出卖涉案房产，构成违约。以上事实有当事人的陈述及《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》、商品房合同登记查询证明、民事调解书等证据予以证实。本院认为，本案为居间合同纠纷。两被告与原告签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混合合同，原告与被告陈立成签订的《买卖代理费支付承诺书》，实际上也包含了居间合同的内容，上述合约均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于涉案的房地产咨询及买卖代理费10400元是否应由两被告共同支付的问题。涉案的《房地产买卖合同》约定：“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费”。因此，涉案的房地产咨询及买卖代理费应由谁承担，首先要确定在履行涉案房屋买卖合同过程中买卖双方是否存在违约行为。诉讼中，原告及作为买方的被告陈立成提供的证据及陈述证明由于作为卖方的被告李娟英存在违约导致涉案房屋无法成交，而对于原告及被告陈立成所证明的上述事实，作为卖方的被告李娟英没有提供证据予以反驳，其应承担举证不能的不利后果。故本院认定，被告李娟英违约导致涉案房屋无法成交，应当按上述合同约定承担违约责任，即由其承担被告陈立成应向原告支付涉案房地产咨询及买卖代理费的义务。被告陈立成关于其作为守约方不需要向原告支付涉案房地产咨询及买卖代理费10400元的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，作为违约方的被告李娟英应向原告支付涉案的房地产咨询及买卖代理费10400元。原告诉请被告陈立成共同支付上述费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题。如前文论述，被告陈立成无需支付房地产咨询及买卖代理费10400元，故原告诉请被告陈立成支付违约金，于法无据，本院不予支持。至于被告李娟英是否应支付违约金的问题，本院依据《房地产买卖合同》的约定认定涉案的房地产咨询及买卖代理费10400由被告李娟英承担，但《房地产买卖合同》只约定如果存在违约如何承担咨询及买卖代理费，没有约定是否需要支付违约金，故原告诉请被告李娟英支付违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告李娟英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费10400元；驳回原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告李娟英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取160元，由原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担80元，被告李娟英负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年八月一日书记员 罗凤华 微信公众号“”