（2017）浙1024民初1250号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-09-29

案件名称

张水龙与陈金飞、周如南农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

仙居县人民法院

所属地区

仙居县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张水龙,陈金飞,周如南

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条

全文

浙江省仙居县人民法院民事判决书（2017）浙1024民初1250号原告：张水龙，男，1954年7月3日出生，汉族，住仙居县。委托代理人：陈敏，仙居县白塔法律服务所法律工作者。被告：陈金飞，男，1943年11月20日出生，汉族，住仙居县。被告：周如南（周汝南），1951年3月20日出生，汉族，住仙居县。二被告共同委托代理人：潘行龙，浙江金舟律师事务所律师。原告张水龙与被告陈金飞、周如南为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由代理审判员项翼适用简易程序于2017年5月5日公开开庭进行了审理，各方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。为更好地处理本案，原、被告双方一致同意庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告张水龙起诉称：原告原系仙居县城关镇西郭垟村人，于1991年取得安洲街道西郭垟2-1号房屋所有权证。后原告将上述房屋出卖给被告陈金飞。1995年，原告涉诉房屋取得土地使用证。后被告陈金飞又将房屋转让给被告周如南。原告认为集体土地不得转让给集体外人。二被告均不是原告所在集体人，所以原告与二被告之间买卖行为因为违反国家法律、法规的强制性规定而无效。被告说的真实购房款为62500元属实。现原告起诉要求：一、判决原告及二被告关于仙居县城关镇西郭垟2-1号房屋买卖协议无效；二、诉讼费用由被告承担。被告陈金飞答辩称：被告陈金飞与原告张水龙之间关于涉案房屋的买卖合法有效，理由是：第一、1993年，原告将涉案房屋出卖给被告陈金飞时没有土地使用证，只有房屋所有权证，房屋所有权证记载的所有权性质是私有，原告认为涉案房屋是集体土地没有依据；第二、按照1993年的政策和法律规定，涉案房屋买卖过户没有受到本村村民与非本村村民的限制，所以，被告陈金飞依法缴纳相关税费后，办理了涉案房屋的产权过户手续；第三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权随之转移，因此被告陈金飞取得涉案房屋的所有权合法有效；第四、仙居县人民政府发给被告陈金飞的房屋所有权证是政府行为，是其拥有涉案房屋的合法凭证，未经法定程序撤销，其依法享有涉案房屋的所有权。另外，被告从原告购买房屋签订过两份卖断契，真实房价款为62500元。被告周如南答辩称：目前，涉案房屋因西门片区拆迁而消灭，涉案房屋的拆迁安置权利应归被告周如南。理由是：第一、被告陈金飞取得涉案房屋所有权以后，于2003年将房屋转让给被告周如南，此系被告陈金飞对自己享有的物权行使处分权的行为，因此，二被告之间关于涉案房屋的买卖��原告没有任何关系。第二、二被告自愿订立涉案房屋的买卖合同，十几年前就付清购房款并交付房屋，因此，被告陈金飞本着诚实守信的原则，同意将涉案房屋的拆迁安置权利由被告周如南享有。三、原告起诉被告周如南不符合法律规定的诉讼主体。原告起诉要求判决原告及二被告关于西郭洋2-1号房屋买卖协议无效，这一诉讼请求不明确。因原告与被告周如南之间并未发生涉案房屋的买卖关系，没有房屋买卖协议可以解除，所以，原告的这一诉讼请求没有事实依据，被告周如南不具有法律规定的诉讼主体资格。四、本案已超过法律规定的诉讼时效。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，根据法律规定，诉讼时效为二年，而本案原告从1993年将涉案房屋出卖给被告陈金飞至今已超过法律规定的最长诉讼时效二十年。经开庭审理，本院认定事实如下：原��张水龙原系仙居县城关镇西郭垟村村民，于1991年1月取得其位于城关镇××号房屋的所有权证书。1993年4月30日，原告张水龙与被告陈金飞签订《卖房契约》一份，约定原告将上述房屋作价45200元出卖给被告陈金飞，并将该份《卖房契约》送交房屋所有权登记机关备案。同日，原告张水龙与被告陈金飞又重新签订了《卖房契约》一份，将上述房屋的买卖房价款更改为62500元，并已实际支付。1993年5月26日，被告陈金飞取得了案涉房屋的所有权证书（仙字第008331号）。其后，仙居县地名委员会办公室向被告陈金飞核发了案涉房屋的门牌证，登记地址更名为仙居县城北西路358-2号。2003年1月27日（古历），被告陈金飞又将案涉房屋作价138000元转手出卖给被告周如南，并于同日向其收取了相应的房价款。2016年11月21日，被告周如南通过《分家书》形式将案涉房屋分给其女儿周美琴和女婿杨卫星所有。后因仙居县西郭垟清水塘片区改造建设，需要对案涉房屋进行拆迁，仙居县西片开发管理委员会与被告周如南的女婿杨卫星签订了《房屋征收补偿安置协议书》。现原告起诉至法院提出上述之诉请。上述事实，《卖房契约》、《买契本契》、《买卖契税票据》、《房屋所有权证》、《公证书》、《门牌证》、《证明》、《分家书》、《房屋征收补偿安置协议书》以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告起诉至法院要求确认其与被告陈金飞以及被告陈金飞与被告周如南之间关于仙居县城关镇西郭垟2-1号房屋买卖协议无效，原告自身与被告陈金飞在1993年4月30日签订的《卖屋断契》两份系双方当事人的真实意思表示，双方合同关系成立，但该两份《卖屋断契》内容涉及农村宅基地买卖，违反法律法规的强制性规定，故��两份《卖屋断契》依法应认定无效。同理，被告陈金飞与被告周如南在2003年1月27日（古历）签订的关于涉案房屋的《立卖房屋断契》亦属无效。被告陈金飞、周如南主张原告要求确认合同无效的诉请超过诉讼时效，本院认为，《中华人民共和国民法通则》所规定的诉讼时效仅适用于请求权，原告在本案中行使的要求确认合同无效的民事权利，不适用于诉讼时效，故本院对二被告的主张不予采纳。合同无效后所涉及的财产返还问题以及各方损害赔偿问题，可另案进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告张水龙与被告陈金飞在1993年4月30日签订的《卖屋断契》无效；二、确认被告陈金飞与被告周如南在2003年1月27日（古历）��订的《立卖房屋断契》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈金飞、周如南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费80元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。代理审判员　项　翼二〇一七年八月一日代书　记员　余佳艺附：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。来源：