（2017）云0902民初559号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-29
案件名称
陈光红与临沧市凯龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临沧市临翔区人民法院
所属地区
临沧市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈光红,临沧市凯龙房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0902民初559号原告：陈光红，男，1968年7月22日生，汉族，临沧市临翔区人，公务员，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：刘冬云，临沧市法律援助中心法律援助工作者。代理权限：特别授权代理。被告：临沧市凯龙房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区南塘街**号。法定代表人：陈凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：曹安琴，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告陈光红与被告临沧市凯龙房地产开发有限公司（以下简称临沧凯龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈光红及其委托诉讼代理人刘冬云，被告临沧凯龙公司的委托诉讼代理人曹安琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈光红向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返回原告支付的购房款1507000元；3.判令被告承担违约金180000元；4.判令被告承担因解除合同给原告造成的损失598781元（按已支付的购房款1507000元，以年利率24%计算至2017年5月3日止）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年5月23日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定，被告将坐落于临翔区凯龙电子城1-108、1-107、1-106、2-101号商铺出售给原告，商铺产权面积343.37㎡，成交价2197000元。按照合同约定，被告必须在三个月内办理房屋过户手续，并交付产权证明给原告。原告于2015年9月15日支付购房款1507000元，被告向原告出具了收款收据，原告已经履行了合同义务。但是，被告没有按照合同约定办理房屋过户手续，已经构成违约，应承担违约责任。根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告提出上述诉讼请求。被告临沧凯龙公司辩称，一、原告要求解除双方于2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》，超过了行使合同解除权的期限，合同解除权已经消灭，被告不同意解除合同，原告无权要求解除合同。按照双方于2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》约定，被告应于三个月内将房屋过户给原告，即在2015年8月23日前将房屋过户给原告名下，但到原告起诉时，已经超过一年，该房屋仍未办理过户手续。根据《合同法》第九十五条的规定，未在法律规定或者当事人约定的期限内行使合同解除权的，合同解除权消灭。而合同解除权的期限，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，即经对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，对于被告逾期办理产权证的行为，未对享有解除权的原告进行过催告，故其行使解除权的期限应自解除权发生之日，即2015年8月24日起计算，一年未行使的，解除权消灭。所以，原告起诉时，其合同解除权已经消灭，无权要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。二、原告支付的1507000元购房款无权要求返还，如前所述，原告要求解除《房屋买卖合同》权力已经消灭，双方签订的合同应继续履行，即原告应按照合同约定继续支付剩余购房款，故其无权要求返还支付的1507000元购房款。三、原告未按《房屋买卖合同》的约定完全履行合同义务，其行为亦构成违约，故对其主张的违约金应依原、被告双方的过错程度及损失情况予以确定，对其主张要求被告支付180000元违约金的请求依法不应支持。首先，结合原告提交的《房屋买卖合同》及收据，原告分别应于2015年5月23日付款407000元、2015年6月10日前付款1200000元，但是，从其提供的收据来看，直到2015年9月15日，原告仅向被告支付购房款1507000元，不仅未按时支付，也未足额支付，即其并未完全履行合同义务，亦存在违约行为。虽被告作为出卖人因未能按时清偿贷款导致原告所购房屋无法办理过户手续，但是，原告未按时、足额付款对该结果的发生亦存在过错，根据《合同法》等相关法律规定，当事人双方都违反合同约定的应各自承担相应责任，所以对于原告所主张的违约金应综合考虑双方的过错程度。其次，本案中，作为房屋买受人的原告因被告逾期办证的行为获有利益，对该部分的利益，应在违约金中予以相应的扣减。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，在被告为原告办理房产证期间，原告应支付购房款200000元，剩余390000元于过户手续办结一个月内全部付清。同时，在原告全部付清购房款后被告才将房屋交付原告使用。但是，被告在双方签订合同后即将房屋交付原告使用，而原告也因被告未办理房屋产权过户手续未支付约定的购房款590000元，该部分未付购房款的资金成本以及原告未付清全部购房款之前占用、使用该房屋产生的各项收益都应在原告主张的违约金中进行相应的扣减，即原告主张的180000元违约金依法不应支持。四、原告要求被告按年利率24%支付已付房款的利息不应得到支持。首先，被告认为，双方签订的《房屋买卖合同》不应解除，被告也无需返还原告支付的购房款，故对其主张的利息也不应支持。其次，根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》并未约定被告逾期办证应向原告支付利息，所以，原告要求被告支付利息无事实和法律依据。第三，对于被告逾期办证的行为，双方已经约定了违约金，若要求被告承担已收购房款的利息，显然有违公平原则。最后，根据《民事诉讼证据若干规定》的规定，当事人对自己的主张应提供证据加以证明，否则负有举证责任的当事人应承担不利后果。本案中，原告虽先后向被告支付1507000元购房款，但其并未提供相应的证据证明该1507000元产生的利息，对此，原告应承担举证不能的不利后果。综上，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》依法不应解除，原告主张的违约金应综合考虑合同履行情况，原、被告双方的过错程度以及原告因被告的违约行为所受利益等因素，原告主张的已付房款利息不应支持。通过原告的陈述和被告的答辩，本案的争议焦点为：1.原、被告双方于2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》依法是否应予解除；2.原、被告签订《房屋买卖合同》后的合同履行过程中，是被告单方违约，还是双方均有违约行为；3.原告主张的违约金、赔偿金是否应予保护。针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1.居民身份证1份，用以证明原告的主体资格；2.原、被告双方签订的《房屋买卖合同》1份，用以证明合同中约定了双方的权利义务，原告已经按照合同约定履行合同约定的义务，被告没有按照合同约定三个月内给原告办理房屋产权过户手续，已经构成违约；3.付款收据1份，用以证明原告已经于2015年9月15日支付购房款1507000元，履行了合同义务。经质证，被告对原告提交的第1组证据没有异议，对原告提交的第2、3组证据的真实性、合法性没有异议，但认为该两组证据不能证明原告已经完全履行了合同义务的主张。被告对其答辩理由向本院提交了以下证据：1.向张某的调查笔录1份，用以证明被告向原告出售房屋时已经告知原告所出售给原告的房屋已经进行了抵押借款的事实；2.被告与其他人于2015年6月11日签订的《房屋转让协议》1份，用以证明被告出售已经设定抵押的房屋事先征得抵押权人临翔区农村信用合作联社的同意，抵押权人同意被告将原属于被告临沧凯龙公司的房屋分成不同的产权证登记在被告公司法人陈凯个人名下，以便出售房屋及办理产权证；3.坐落于临翔区凯龙电子城1-108、1-107、1-106、2-101号商铺的房屋所有权证及土地证复印件各1份，用以证明被告临沧凯龙公司于2015年9月10日将抵押在临翔区农村信用合作联社的房屋进行分割后，分别登记在被告临沧凯龙公司法定代表人陈凯及其妻子罗承桂名下，因原告没有按照合同约定支付购房款，导致贷款无法清偿，未能解除抵押权，最终不能将原告购买的房屋产权过户到原告名下，原告也有过错；4.被告申请证人张某出庭作证，其证言用以证明原告向被告购买房屋时已经知道所购买的房屋已经设定了抵押贷款，同时证明被告已经于2015年10月前将原告所购买的临翔区凯龙电子城1-106、1-107、1-108号商铺交付原告使用，但原告对该三间商铺没有进行装修，只作停车及装杂物使用。经质证，原告对被告提交的第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，都不予认可。对第4组证据证人证言，原告有异议，不予认可，被告没有异议。通过庭审和举证质证，本院认为，原告提交的3组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信，但第2、3组证据不能证明原告认为已经全部履行合同义务的主张。被告提交的第1组证据结合第4组证据证人证言进行综合分析，该两组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信；被告提交的第2组证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告提交的第3组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。通过庭审和举证质证，本院确认如下法律事实：2015年5月23日，原、被告双方在平等、自愿协商一致的基础上签订了《房屋买卖合同》。在合同中原告为乙方，被告为甲方。合同约定，甲方将坐落于临翔区凯龙电子城1-106、1-107、1-108、2-101号商铺出售给乙方，商铺产权面积343.37㎡，成交价2197000元。付款方式为：“乙方于2015年5月23日交付甲方购房订金407000元，于6月10日前交付1200000元，在办理房产证期间支付200000元，三个月内将房产证过户给乙方，余390000元房款到该商铺过户手续办结一个月内乙方一次性付清甲方，若一个月内未付清，按每月5000元计算违约金。”“若乙方不能按以上约定时间支付款项，则甲方有权终止买卖合同，退还购房定金，不支付任何费用；若甲方未按合同约定的三个月内交付给乙方房产证，由甲方退还上述所交房款，支付违约金180000元。”产权过户：“乙方应积极配合甲方到政府职能部门办理该房产过户及办理产权证的各项手续，过户当日甲乙双方必须保证提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全，如果任何一方提供材料的原因导致交易不成，给另一方造成损失的，对方应当给予赔偿。”交房保证：“乙方付清购房款后一个月内甲方将该商铺交付乙方，交房后该房屋产生的水、电、物业管理等各项费用，由乙方承担。”合同签订后，原告于2015年9月15日支付被告购房款1507000元。后因被告出售给原告的房屋在临翔区农村信用合作联社设定了抵押担保，被告未能偿还担保借款，故无法办理所出售房屋的房产证过户手续。故原告向本院起诉要求解决。另查明，在被告出售给原告的商铺中，其中2-101号商铺在原、被告签订《房屋买卖合同》之前已经租赁给原告使用。原、被告签订《房屋买卖合同》时，原告明知所购买的商铺已经被被告用作借款抵押担保，但被告口头承诺用原告支付的购房款偿还抵押担保借款后解除抵押，为原告办理房产证。2015年9月15日原告支付被告1507000元购房款后，原告已经实际使用所购买的1-106、1-107、1-108号商铺，但未作装修，只作停车和装杂物使用。2015年9月15日，被告临沧凯龙公司将原为公司名下出售给原告的商铺变更登记在陈凯夫妇名下，并与其他房屋一并抵押在临翔区农村信用合作联社。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原被告双方在平等、自愿协商一致的基础上签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。现原告要求解除《房屋买卖合同》，由被告返还购房款1507000元，并支付违约金180000元的诉请，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。原告要求以已支付购房款为本金，按年利率24%自付款之日起至起诉之日止计算利息，由被告赔偿损失的诉请。根据查明的案件事实，一是原告明知所购买的房屋已经设定抵押还要购买，对导致所购买的房屋不能办理过户手续有一定的责任；二是在合同履行过程中，虽然原告已经支付了1507000元的购房款，但也没有按照合同约定的时间及金额支付，没有完全履行合同义务，也有一定的违约行为；三是双方在合同中已经约定了被告违约应支付的违约金数额；四是原告支付购房款后，虽然对购买的部分房屋不能按照合同目的作商铺使用，但已经实际使用所购买的房屋。综上考虑，原告的该项诉请本院不予支持。被告认为原告行使合同解除权的期限已经超过约定或者法定期限，合同解除权已经消灭，原告无权要求解除合同，被告不同意解除合同，不同意返回原告购房款及承担违约金的辩称意见。首先，合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。解除权行使的期限是指合同当事人之间请求解除合同的期限，并非当事人向人民法院起诉要求解除合同的期限。其次，在合同履行过程中，原告已经履行了合同的主要义务，而因被告的违约行为，致使合同无法履行，不能实现合同目的，应承担返回财产，承担违约金的责任。故被告的该项辩称意见不能成立，本院不予支持。被告认为在履行合同的过程中原告也有违约行为，并已经实际使用所购买的房屋，导致不能实现合同目的原告也有一定责任，不同意赔偿损失的辩称意见成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈光红与被告临沧市凯龙房地产开发有限公司于2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告临沧市凯龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告陈光红购房款1507000元，并支付违约金180000元；同时原告陈光红返还被告临沧市凯龙房地产开发有限公司已经实际使用的临翔区凯龙电子城1-106、1-107、1-108、2-101号商铺。三、驳回原告陈光红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25086元，适用简易程序审理减半收取12543元，由原告陈光红负担3543元，被告临沧市凯龙房地产开发有限公司负担9000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员 石兆云二〇一七年八月一日书记员 张立坤 来源：