（2017）黔0201民初2009号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-25
案件名称
六盘水鑫丰房地产开发有限公司与罗远菊返还原物纠纷一审民事判决书
法院
六盘水钟山区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
六盘水鑫丰房地产开发有限公司,罗远菊
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0201民初2009号原告：六盘水鑫丰房地产开发有限公司，住所地：钟山区川心小区示范城。法定代表人：淘洪，男，系公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：李文仙，女，1949年2月1日出生，土家族，系该公司员工。被告：罗远菊，女，1968年11月15日出生，彝族，系首钢水城钢铁集团有限责任公司退休职工。一般授权委托诉讼代理人：张志田，系被告妹夫，男，1973年6月30日出生，汉族，系六盘水市安居医院院长，汉族。原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司与被告罗远菊返还原物纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人李文仙，被告罗远菊及其委托诉讼代理人张志田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告停止对原告的侵害，立即返还房屋；2、判决被告赔偿原告从2004年2月至2017年3月共14年多的租金损失145000余元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告于2004年2月未经原告同意强行住进原告修建的，位于钟山区××南侧××综合楼××室商品房，房屋当时的价款应为90000元左右，但被告于2004年8月28日仅付了5000元购房定金后，被告一直没有购买该房屋，强行居住在此房屋内长达14年之多，至今也不搬出和退还原告房屋；多年来原告多次登门催促，同时还请人到其家中催促退还房屋，但被告置之不理，严重的侵害了原告的合法权益，故诉至人民法院，请求法院判如所请。被告罗远菊辩称，1、我于2004年3月2日与原告签订《商品房买卖合同》，于2004年8月28日向原告支付购房首付款5000元，该购房款收据注明：“余款银行按揭，水、电、闭路开户由罗远菊承担”。至此，原告与被告之间的房屋买卖合同生效，之后，按照原告的要求，我于2004年1月份开通水电、安装铝合金玻璃窗等后搬入鑫丰3号楼702室居住。2、双方签订鑫丰3号路702室《商品房买卖合同》后，虽然合同约定：“房屋价格为765元/平方米，总价款87363元，付款方式为首付26363元，余款61000元由银行办理按揭贷款。”但事实上整栋鑫丰3号楼2-7楼所有商品房买受人与原告的真实房价为580元/平方米。每户买受人都只支付首付款5000元，剩余房款全部按580元/平方米通过银行按揭。被告购买的房屋面积为114.2平方米，总价款为66120元，首付5000元后，剩余房款61120元（取整数为61000元），由原告通过银行按揭，这与商品房买卖合同约定办理按揭的房款是相符的。原告在同意每户买受人只交首付款5000元，又能够从银行贷剩余房款的情况下，将每户按揭房款提高，搞假按揭，以便《商品房买卖合同》上房屋价格、首付款、按揭款的比例符合当时的按揭贷款政策。为此，被告购买的鑫丰3号楼702室房屋价被原告从580元/平方米调整为765元/平方米，总价款从66120元提高87363元。而房屋的真实价款是66120元，这可以由法院向其他整栋鑫丰3号楼2-7楼所有商品房买受人核实。3、被告向六盘水市规划局调取了鑫丰2号、3号综合楼《建筑工程规划许可证》。该规划许可证手续（在2006年4月19日之前的规划建筑层数为6层）。证明了双方于2004年3月2日签订《商品房买卖合同》至2006年4月19日期间，原告因为没有办理规划手续，不能给被告办理银行按揭贷款，责任应当由原告自行承担，更不能说被告是强占。4、2007年11月2日，六盘水市钟山区人民法院给被告下达（2007）黔钟民字第406号《协助执行通知书稿》。因原告与徐冰借款合同纠纷案，法院冻结了被告应当支付的鑫丰3号楼702室购房款，要求在未接到法院通知之前暂不予支付购房款，同时，该《协助执行通知书稿》证明原告是通过签订购房合同、支付首付款的方式取得鑫丰3号楼702室，不是强占。5、2016年7月2日，原告将被告作为被告诉至钟山区人民法院第一人民法庭，诉讼请求为解除商品房买卖合同，2016年10月26日开庭后，原告撤诉。此举更说明被告是通过合法途径取得鑫丰3号楼702室的，不是强占。综上所述，被告认为双方签订的《商品房买卖合同》是真实的、有效的，是合法的。被告居住鑫丰3号楼702室，是与该栋楼其他买受人一样签订《商品房买卖合同》、支付首付款后入住的，不是强占。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。在原告完善该房屋的银行按揭手续、法院冻结解除后，被告将积极配合办理按揭贷款，认真履行合同的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的组织机构代码证复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明，被告无异议，故本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的：1、营业执照复印件，旨在证明原告主体资格符合法律规定，但2013年因为没有年检，故营业执照被吊销的事实，被告罗远菊对该证据有异议，认为营业执照已经过期，年检也只到2006年，原告公司没有营业资格。该营业执照虽被吊销，但其被吊销后至其清算程序结束被工商部门注销前，仍可以自己名义从事清算范围内活动，包括起诉、应诉等，程序上具有民事诉讼主体资格，故对该证据本院予以确认。2、2002年7月六盘水市国土资源局土地使用证复印件，原告称该证据来源于六盘水市国土资源局，旨在证明修建本案争议房屋的土地位于人民东路南侧，被告罗远菊对该证据三性均有异议，认为复印件没有实际意义，即使来源于国土资源局也应该加盖国土资源局的印章。原告称该证据来源于六盘水市国土资源局，但未加盖国土资源局公章，且该证据并未体现系该争议房屋的土地使用证，本院不予确认；3、水质监备2006第002号贵州省建设工作竣工验收备案表复印件，原告称该证据来源于六盘水市档案局，旨在证明鑫丰三#综合楼面积为1707.66㎡，位于人民东路南侧，被告罗远菊对该证据关联性有异议，认为该证据与本案无关，不能证明原告对本案争议房屋拥有所有权，原告理由充分，本院不予确认；4、房屋测绘报告复印件，原告称该证据来源于六盘水市欢颜房地产服务有限公司，委托测绘单位系原告，旨在证明测绘结果与竣工备案的房屋所在位置一致，被告罗远菊对该证据三性均有异议，认为该证据系复印件，且测绘公司只要付钱，都可以对房屋进行测绘，不能达到原告证明目的。该证据系复印件，原告称证据来源于六盘水市欢颜房地产服务有限公司，但未加盖其公章，本院不予确认；5、低压供用电合同复印件，旨在证明被告罗远菊于2004年11月2日与供电局签订用电合同，其中体现被告住在鑫丰三号楼702室的事实，被告对该证据三性无异议，但对其证明目的有异议，且被告在庭审中出示了该合同原件，旨在证明被告取得合法手续得到该房屋后实际居住在该房屋中，并与供电局签订供电合同的事实。原、被告提交的低压供用电合同可以相互印证证明被告罗远菊实际居住于本案争议房屋的事实，本院予以确认；6、2009年4月28日结案说明复印件，该证据来源于钟山区人民法院档案室，旨在证明案外人齐敏申请执行的案件已经结案，被告罗远菊对该证据三性无异议，但认为该证据不能达到原告证明目的，被告收到的是案外人徐冰与原告的借款纠纷协助执行通知书。该证据与本案无关联性，本案不予确认；7、2007年11月2日钟山区人民法院执行局对被告罗远菊、案外人罗全芬调查笔录复印件，该证据来源于钟山区人民法院档案室，旨在证明被告罗远菊没有购买本案争议房屋，从2007年至今被告只提交了5000元收款收据，一直没有向法院出示购房合同的事实，被告罗远菊对其关联性有异议。该证据不能达到原告证明目的，该调查笔录并不具备法律约束力，本院不予确认；8、规分（2006）第8号建设工程规划许可证复印件，该证据来源于六盘水市房地产产权监理处，旨在证明2006年4月16日六盘水市规划局向原告出具该规划许可证，房屋位于人民东路南侧的事实，被告罗远菊在庭审中也出示了该证据。该证据系复印件，且未加盖六盘水市房地产产权监理处的公章，本院不予确认；9、2015年8月16日特快快递单复印件，原告称该证据原件保存在其2016年11月起诉的案件卷宗里，旨在证明原告曾向被告催收房款、一直在主张自己的权利的事实，被告罗远菊对该证据三性均有异议，认为其系复印件，且没有被告方的签名。该证据上写明邮寄内容为：“解除商品房买卖合同通知书”，与原告所称催收房款不符，不能达到原告证明目的，且不能证明已送达到被告处，故本院不予确认。对被告提交的：1、2016年8月30日鑫丰三号综合楼2-7楼所有住户出具的证言原件，旨在证明该楼所有住户得到的商品房买卖合同均是复印件的事实，原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司对其三性及证明目的均有异议，认为不真实，且证人也没有出庭作证。原告理由充分，本院不予采信；2、2004年8月28日被告向原告支付购买鑫丰三号楼7楼702室房屋的房款5000元收据原件，旨在证明被告是通过购房入住该房屋，不是强占，已经于2004年8月28日向原告缴纳了5000元房款，且收据注明余款通过银行按揭偿还，原告对其证明目的有异议，5000元不可能买一套房屋，且也侧面证明了被告一直居住在本案争议房屋中。该证据系原件，且清晰载明：“今收到罗远菊交来购鑫丰3#楼七层大套款人民币（大写）伍仟元正，备注余款银行按揭，水、电、闭路开户费由罗远菊承担”，并加盖了原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司公章，其法定代表人陶洪在上面签名，能够达到被告证明目的，本院予以确认；3、2004年2月29日原、被告签订的商品房买卖合同复印件，旨在证明被告并不是强占本案争议房屋，而是在签订了商品房买卖合同的基础上占有，合同原件被原告收回用于办理银行按揭的事实，原告对该证据三性均有异议，认为其系复印件，且原告也没有收回合同原件。该证据与被告提交的2004年8月28日收款收据原件可以相互印证，能够证明被告于2004年2月29日与原告签订了商品房买卖合同，于2004年8月28日向原告缴纳5000元购房款，并约定余款通过银行按揭付清的事实，本院予以确认；4、产品销货清单原件，旨在证明被告入住本案争议房屋的事实，原告对其关联性有异议。该证据与本案无关联性，本院不予确认；5、（2007）黔钟民执字第406号《民事裁定书》、《执行通知书稿》原件各一份，旨在证明被告没有支付剩余房款是基于该法律文书的事实，原告对其三性无异议，对证明目的有异议，认为该证据可以与原告出示的2007年11月2日调查笔录形成证据链，达到原告出示该调查笔录的证明目的。该证据系原件，可以说明被告基于法院通知暂未支付剩余房款的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2004年2月29日，原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司与被告罗远菊签订商品房买卖合同，合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明：“买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：鑫丰3#综合楼7层702号房……”，2004年8月28日，被告罗远菊向原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司缴纳5000元首付购房款，原告于同日向其出具收款收据一份，载明：“今收到罗远菊交来购鑫丰3#楼七层大套款人民币（大写）伍仟元正，备注栏注明：余款银行按揭，水、电、闭路开户费由罗远菊承担”，原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司在收款收据上盖章，其法定代表人陶洪在经手人处签名。2004年11月2日，被告罗远菊与案外人六盘水供电局签订低压供用电合同，约定六盘水供电局向其用电地址为“鑫丰房开3号楼702室”的住房供电。2005年9月被告开始入住。2007年10月22日，钟山区人民法院作出（2007）黔钟民执字第406号民事裁定书，裁定“冻结、划拨被执行人六盘水鑫丰房地产开发有限公司、陶洪银行存款1037353.10元人民币，如其银行存款不足，则查封、扣押、拍卖、变卖等值财产”。2007年11月2日，钟山区人民法院向被告罗远菊送达（2007）黔钟民字第406号《协助执行通知书稿》，载明：“罗远菊：我院对徐冰与六盘水鑫丰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院（2007）黔钟民执字第406号民事裁定书已发生效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十二条的规定，请协助执行下列项目：冻结六盘水鑫丰房地产开发有限公司在你处你应支付给六盘水鑫丰房地产开发有限公司的购房款，在未接到本院通知书之前请暂不予支付”。原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司认为被告罗远菊的行为侵犯其合法权益，故诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”，原告只有在作为权利人且被告系无权占有的情况下，才能够诉请被告返还房屋。但原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司未向本院提交权属证书及权属初始登记簿予以证明该房屋其具有所有权，且被告罗远菊提供了收款收据及购房合同复印件、低压供用电合同原件，可知被告与原告签订商品房买卖合同后，被告于2004年8月28日向原告缴纳了购房款5000元并约定余下房款通过按揭支付，并于2005年9月至今一直居住于该房屋，即实际占有该房屋。原告均无证据证明该房屋物权的实际权力状态与登记状态系其所有。且通过被告提交的（2007）黔钟民字第406号《协助执行通知书稿》亦可知被告并非恶意不缴纳购房款，原告要求被告停止侵害，立即返还房屋的诉请违背了诚实信用原则，本院不予支持。对原告要求被告赔偿其从2004年2月至2017年3月共14年的租金损失145000余元的诉请，无事实依据与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3200元，减半收取计1600元，由原告六盘水鑫丰房地产开发有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 李 丹二〇一七年八月一日书记员 周黔爽 更多数据：