（2017）京01民终5430号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-08-22
案件名称
张东方与北京市易合房地产经纪有限责任公司、杨铎等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张东方,刘娟,杨铎,北京市易合房地产经纪有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5430号上诉人（原审原告）：张东方，男，1983年10月14日出生。委托诉讼代理人：孙华坤，北京大悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘娟，女，1984年4月27日出生。被上诉人（原审被告）：杨铎，男，1980年11月17日出生。委托诉讼代理人：杨桂怀（杨铎之母）。委托诉讼代理人：王维民，北京信创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：吴媛，女，该单位法务部经理。上诉人张东方因与被上诉人刘娟、杨铎、北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张东方上诉请求：撤销原判，依法改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：本案涉案合同属于效力待定合同，不是无效合同，应适用合同法51条，不应适用合同法52条及最高院审理买卖合同司法解释第3条。刘娟辩称，不同意一审判决，同意张东方上诉意见。杨铎辩称，同意一审判决，不同意张东方的上诉请求和理由。易合公司提交书面意见称，同意一审判决，不同意张东方的上诉请求和理由。张东方向一审法院起诉请求：1、请求确认刘娟和杨铎、易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及其补充协议无效；2、本案诉讼费由以上三人承担。一审法院认定事实：张东方与刘娟于2013年2月15日登记结婚，二人系夫妻关系。2013年11月23日，张东方、刘娟与案外人北京新龙房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了202房屋（以下简称涉案房屋）一套。2014年3月21日，张东方、刘娟（借款人）与中国银行股份有限公司北京昌平支行（贷款人）、北京新龙房地产开发有限公司（保证人、开发商）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额为65万元整，贷款期限为30年，贷款用于购买北京市昌平区双营西路69号13号楼2层5单元202房屋，抵押物为202。2016年12月6日，涉案房屋取得不动产权登记证书，登记的权利人为刘娟、张东方，共有情况为刘娟50%；张东方50%。2016年8月22日，刘娟（甲方、出卖人）与杨铎（乙方、买受人）及北京市易合房地产经纪有限责任公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定甲方所售房屋坐落为昌平区202，建筑面积共123.92平方米；交易房屋价格及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计395万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年8月22日向出卖方支付定金10万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；鉴于甲方是以银行贷款的方式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商，于2016年9月22日之前在丙方陪同下到中国银行办理该房屋的提前还款；乙方于还款之日将购房首期款150万元其中包含10万定金一次性支付给甲方，该款项必须存入银行指定的还款账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，过户当日乙方将剩余购房首付款158万元一次性支付给甲方；乙方选择商业贷款方式支付剩余房款87万元。合同还约定了其他事项。合同签订当日，杨铎向易合公司支付居间服务费6万元；向刘娟支付定金10万元。刘娟收到购房款共计220万元，其中含定金10万。合同并未履行到产权过户环节。庭审中，张东方表示对刘娟就涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》自己不知晓，事后也不予追认，依据《合同法》第51条规定，刘娟擅自处分二人共有财产，要求对刘娟与杨铎签订的《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》的房屋买卖合同关系确认无效。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、结婚证、《北京市商品房现房买卖合同》、收据等证据及双方当事人的陈述在案佐证。一审法院认为：刘娟与杨铎签订的《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现张东方以刘娟无权擅自出售二人夫妻共有房屋为由，请求确认刘娟与杨铎签订的《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》的房屋买卖合同关系无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回张东方的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条款是对无权处分情形下买卖合同效力的规定。本案中，张东方主张刘娟擅自处分夫妻共有房屋，属于法律上的无权处分情形，一审法院适用该条款处理本案正确。该条款并未明确规定“当事人一方”为合同中的一方当事人，且该条款旨在解决出卖他人之物的合同效力问题，故张东方以其不是合同中的一方当事人为由主张本案不应适用该条款的理由不能成立，本院不予采纳。本案中，诉争合同及协议系刘娟与杨铎的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。故张东方请求确认诉争合同及协议无效缺乏法律依据，一审法院驳回张东方的诉讼请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38400元，由张东方负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一七年八月一日法官助理 叶康喜书 记 员 罗娇杨 百度搜索“”