（2017）京01民终852号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2017-08-22

案件名称

张振芳、马金与张尉返还原物纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马金,张尉,张振芳

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终852号上诉人（原审原告）：马金，男，1983年12月25日出生。委托诉讼代理人：刘煜，北京市六合金证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张尉，男，1985年6月7日出生。委托诉讼代理人：许孝春，北京市东元律师事务所律师。原审第三人：张振芳，男，1956年8月1日出生。上诉人马金因与被上诉人张尉、原审第三人张振芳返还原物纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第4884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马金之委托诉讼代理人刘煜，被上诉人张尉及其委托诉讼代理人许孝春、原审第三人张振芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马金上诉请求：撤销一审判决，改判支持马金一审的全部诉讼请求。上诉理由：1.张尉与张振芳之间的房屋买卖居间合同签订于2012年6月3日，早于张振芳与开发公司签订安置合同的时间；2.张尉与张振芳签订合同时买卖的房屋的坐落、编号均未确定，而合同中已经约定了和2014年颁发的房产证相同的地址编号，可以说明张尉与张振芳之间的合同是不真实的；3.在张振芳与开发商签订购房合同之前，依据张尉和张振芳签订的合同，张尉就要支付给张振芳52万元，达到购房总价的87%，有悖常理；4.张尉与张振芳之间的合同约定内容不够明确，作为中介公司的国信易家房地产经纪有限公司不存在；5.张尉向张振芳支付房款的证据不充分，其10万元现金的支付与合同约定时间不符，且同一天支付却签订两份收据，与常理不符；6.张振芳在一审期间为了帮助张尉作虚假陈述，存在恶意串通；7.马金曾数次看房，并支付了全部购房款，优先用于偿还张振芳所负债务；8.马金在购买诉争房屋后，已在门头沟建委办理了房源核验，确认房屋的所有权人为张振芳，马金已经尽到了买受人的谨慎注意义务；9.马金通过购买房屋取得房产证，并且取得抵押权人的同意，已经支付了全部购房款，对房屋享有所有权；10.一审法院确认张尉对于房屋享有权利违反法律规定。张尉辩称，张尉通过购买取得诉争房屋，真实支付了房屋价款，自2013年春节前后搬到该房一直居住到现在。签订拆迁合同张振芳需交8万元房款，当时张振芳没有钱交纳，就和张尉协商先签订合同，签订购房合同交付房款后张振芳才能够签订拆迁合同，因此张尉与张振芳签订合同在张振芳签订拆迁安置合同之前；不认可马金购房的真实性，马金没有充分证据证明如何付款，交易价格不符合市场行情，以现金支付大额购房款不符合交易习惯。同意一审判决，不同意马金的上诉请求和理由。张振芳述称，我与马金系借贷关系，并非将房屋卖给马金。在签订公证委托书的时候我对于其中包含委托卖房的问题并不知情。我认可将房屋卖给张尉，张尉还差尾款3万元没有支付给我。马金向一审法院起诉请求：1.要求张尉腾退位于803号房屋;2.要求张尉赔偿马金自2015年9月18日开始至实际腾退之日止侵占房屋给马金造成的经济损失20000元（按照每月2500元计算）。一审法院认定事实：各方当事人对以下事实无异议：803号房屋原系张振芳因拆迁安置取得的房屋。2012年6月18日，北京昊泰房地产开发有限公司（甲方）与张振芳（乙方）签订北京市门头沟区房改带危改拆迁安置购房合同。约定：乙方购买803号房屋。2014年7月17日，由张振芳委托代理人李卓领取了803号房屋的房屋所有权证书，所有权证号：X京房权证门字第XX**号。2015年9月17日，马金到门头沟区房屋交易部门办理了房屋过户手续，马金并交纳了相应税金，张振芳未到现场，存量房屋买卖合同上“张振芳”三字系吴某代写。马金取得X京房权证门字第XX**号房屋所有权证。马金购买房屋时并未到803号房屋实地查看，取得房屋所有权证后曾到803号房屋收房。803号房屋由张尉实际居住使用。各方当事人就以下事实存在争议：一、张尉从张振芳处购买803号房屋的问题。在审理中，张尉辩称803号房屋系其从张振芳处购买，并提交房屋买卖居间合同及补充协议、收据作为证据，经质证，马金对证据的真实性均不认可，认为张尉陈述买受房屋但是没有过户不符合常理，其买卖行为也违反法律规定。而且中介公司不可能买卖没有房屋所有权证的房屋。张振芳对证据均无异议。法院认为，张尉购买房屋，买卖行为经过中介居间，张振芳对此亦不持异议，买卖行为真实合法，故对于房屋买卖居间合同及补充协议、收据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定：2012年6月3日，张振芳（甲方）、张尉（乙方）、北京国信易家房地产经纪有限公司（丙方）三方签订房屋买卖居间合同，约定：乙方从甲方处购买803号房屋，房屋总价款60万元。乙方于签订合同当日，支付甲方购房定金人民币3万元，于2012年6月7日前支付甲方购房款人民币10万元，于2012年6月18日前支付甲方购房款39万元，剩余房款8万元未约定具体给付时间。当日，三方又达成一份补充协议，约定：……3、甲方自接到通知可办理入住五个工作日内前往办理，并于取得钥匙三个工作日内将钥匙交于乙方，入住后产生的费用由乙方负担，甲方自接到通知可办理产权证五个工作日内前往办理，并于取得产权证三个工作日内将产权证交于丙方，并按丙方通知的时间、地点配合乙方办理产权转移手续。……6、甲乙双方协商，剩余房款人民币8万元，乙方于过户当日一次性支付甲方。2012年10月28日，三方又达成变更协议一份，约定：一、原协议约定剩余房款人民币8万元乙方于过户当日一次性支付甲方，现甲乙双方协商变更为：办理房屋交验手续当日乙方支付甲方房款人民币5万元，剩余房款人民币3万元乙方于过户当日一次性支付甲方。合同签订后，张尉于2012年6月3日给付张振芳3万元，于2012年6月18日给付张振芳49万元，于2012年10月30日给付张振芳5万元。2012年10月份，张振芳将房屋交付给张尉。二、张振芳从案外人孙某处借款问题。证人孙某陈述张振芳从其处借款40万元，张振芳表示认可。张尉表示对借款事实无法确认。孙某向法院提供了借款合同及公证书，经质证，张尉表示对证据的真实性无异议。张振芳表示借款合同上的签字不像其本人签字。法院认为，张振芳虽然提出借款合同上签字不像其本人签字，但是有借款公证书证实，其本人亦认可借款事实，故对其意见不予采信，法院对于借款合同的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定：张振芳从孙某处曾借款40万元并办理了借款公证。三、张振芳办理公证委托书问题。马金主张张振芳曾委托吴某办理房屋买卖，并提交公证书两份予以证实，委托书载明：“委托人张振芳，受托人吴某，登记在委托人名下的位于北京市门头沟区803（房屋所有权证号码：X京房权证门字第XX**号）有房产一处。现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：……四、签订房屋买卖合同；五、办理网上签约及解除网上签约；六、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；七、代缴相关税费；八、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；九、协助买方办理购房贷款手续；……委托期限：自二零一五年八月二日起两年止。”经质证，张尉对委托书的真实性与关联性均不予认可。张振芳表示公证委托书上的签字是其本人所签，但是表示其并没有委托吴某卖房，当时也没有仔细看委托书内容。经张尉申请，法院向张尉之委托代理人出具调查令，调取了北京市中信公证处（2015）京中信民证字38764-38765号卷宗，经质证，马金表示无异议。张尉认为张振芳没有签订过委托书也没有委托别人卖房子，公证材料不可信。张振芳表示公证材料中有一张其本人的照片，不清楚何时所拍摄，当时公证的时候就说房屋做抵押，没有说买卖房屋。公证委托书签字是其本人所签，但不清楚里面内容是买卖房屋。并且材料中有一份《无婚姻登记记录证明》系伪造的，是孙某让其去田村拿取。法院认为，委托书上的签字张振芳认可，并由公证书证实，法院对委托书的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定：第三人张振芳到过公证处，并签署了公证委托书。本案诉讼中，马金先是陈述房款均通过现金给付，是在2015年9月18日给付的，当天给了现金60万，钱给了代理人吴某。10万元的定金也是给的吴某。经法院询问证人吴某，吴某表示钱都是马金给的孙某，给六十万或者七十万元的时候，其没有看见，是后来孙某跟其说的。其仅是给孙某帮忙。后马金又陈述给60万元的时候，吴某在场，没有看这个钱。经询问证人孙某，其先是陈述收到卖房款后，将20万元给了张振芳，后又陈述并未将20万元给张振芳。经询问马金，马金表示因孙某说涉案房屋有人租住，故买房时，未到涉案房屋看房，但是2015年8、9月份曾经跟蔡某去同一小区、非同一楼层看过同户型的房屋，看同户型房屋的时候，并没有决定要买房。房屋所有权证办理到其名下之后，去看涉案房屋，才知道有人在居住。经询问张振芳，其表示孙某系在建设银行向其提供的借款40万元，当时孙某就拿走了6万作为利息，马金当时也在场。马金表示当时并不在场。一审法院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。从交易习惯来看，房屋买卖过程主要包含两部分内容。其一、买房人查看房屋及权属情况并支付房款；其二、卖房人交付房屋并办理产权过户登记。故于买房人而言，在合同签订之前应当实地查看房屋的现有状态、产权登记人以及了解现有纠纷，此不仅为房屋买卖过程中的交易习惯，亦是买房人应当尽到的谨慎义务。本案中，马金自述买房时并未到涉案房屋进行查看，且陈述系现金支付大额购房款，在陈述购房款的支付情况时，与证人吴某的陈述存在矛盾之处。其买房过程有违背交易习惯之处。张尉购买房屋后，对于涉案房屋处于持续占有状态，且该占有具有本权利基础，其占有、使用房屋有合同依据，不构成无权占有。马金基于此要求张尉给付因占有房屋给其造成的经济损失，没有法律依据。综上所述，对于马金要求张尉腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院判决：驳回马金的诉讼请求。本院审理期间，马金向法院提交了载有张振芳与马金签字的房屋买卖合同及房源核验受理回执，用于证明其向张振芳购买取得诉争房屋，并经过房源核验，尽到了谨慎的注意义务。张尉、张振芳对于上述证据的真实性均不予认可。张尉向法院提交以下证据：1.中介费收据，用以证明其购买房屋系通过中介公司提供居间服务；2.张振华银行卡的复印件，证明张尉与张振芳之间确实存在房屋买卖合同关系，张振芳曾向张尉提供其亲属的银行卡，以便支付购房款；3.农业银行交易明细、业务凭证、转账记录，证明张尉从自己的卡中提取现金10万元支付张振芳，并提取84180元以便张振芳支付安置合同的购房款，该数额与张振芳应当交纳的购房款数额相吻合。另将19.2万元转入张振芳母亲于凤琴的账户中；4.物业费和取暖费发票，用于证明张尉实际使用房屋。马金认可银行交易明细、业务凭证、转账记录的真实性，但主张上述证据无法证明所涉款项与本案诉争房屋的关联性。张振芳认可张尉上述证据证明的购房款项支付情况及中介费支付情况，不同意张尉交纳取暖费。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定主张返还原物的，不仅要求提出诉讼请求的当事人系该房屋的权利人，尚需占有人为无权占有。本案中，马金虽为803号房屋登记的所有权人，但张尉主张其系依据房屋买卖合同关系而占有使用诉争房屋，并已就此提交了证据证明其签订房屋买卖合同、支付部分房款、中介居间服务费用等相关事实，一审法院据此认定张尉并非无权占有正确。马金、张尉均主张自己系通过向张振芳购买取得诉争房屋，但双方所主张的房屋买卖合同均未履行完毕，在买卖关系是否真实、是否能够继续履行等问题存在争议的情况下，双方应先行解决诉争房屋的最终权利归属问题，对于马金要求张尉腾房并赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，马金的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由马金负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　徐　冰审判员　刘国俊审判员　范　磊二〇一七年八月一日书记员　刘　瑾 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