（2017）黔01民终1948号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2018-09-29
案件名称
贵州黔明航企业管理有限公司、贵阳市房地产综合开发公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州黔明航企业管理有限公司,贵阳市房地产综合开发公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1948号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州黔明航企业管理有限公司，地址贵州省贵阳市南明区阳明路综合市场E栋2层25号。法定代表人：李亚星，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷俊，贵州听君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘季秋，贵州听君律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳市房地产综合开发公司，地址贵州省贵阳市南明区太子街1-2号（青山小区1栋）。法定代表人：王绥宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲如华，贵州大谋律师事务所实习律师。上诉人贵州黔明航企业管理有限公司（以下简称黔明航公司）因与被上诉人贵阳市房地产综合开发公司（以下简称综合房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黔明航公司的委托诉讼代理人殷俊、刘季秋，被上诉人综合房开公司的委托诉讼代理人陈俊、蒲如华到庭参加诉讼。因二审审理过程中，黔明航公司与综合房开公司就反诉事宜达成庭外和解协议，黔明航公司申请撤回反诉，本院对反诉部分另行裁定，本判决仅涉及本诉部分，现已审理终结。黔明航公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清：1、法院无法确定排除房屋安全危害即判令不予解除合同，如果发生安全事故，上诉人权利无法得到保证；2、一审法院忽视了爆炸事故的影响，对爆炸后续事实认定不清。二、一审法院适用法律错误：1、一审法院法律关系认定错误，上诉人仅以爆炸事故导致租赁房屋现状发生改变，使房屋危险不适合继续承租因而不支付租金及要求解除房屋租赁合同，并非要求解决侵权关系；2、一审法院认定本案房屋租赁合同不符合法定及约定的合同解除条件，忽视事故发生后上诉人多次要求与被上诉人解除合同或者变更合同这一事实。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第7页第四条第四款约定，以及合同法第二百三十一条的规定，上诉人有权解除合同。本案中，因为被上诉人直接承租户巧外婆导致的爆炸事故，已经满足、成就合同约定及法定解除合同的要件，一审法院仍认定继续履行该租赁合同，没有任何事实法律支撑；3、消防安全记录表也显示该房屋不符合使用条件；4、因为爆炸事故，导致合同不能履行的，根据合同约定应当解除合同；5、房屋租赁前已经进行过装修，我们不承担装修责任；6、消防安全记录表显示房屋二层不符合经营，已经责令停业；7、从2015年10月1日至2016年12月31日前的房屋租金应当全部予以免除。爆炸发生后导致房屋无法正常经营，综合房开公司拒绝恢复房屋原状，租金和营业损失均应当由综合房开公司承担。被上诉人综合房开公司辩称，1、综合房开公司与黔明航公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同（一）》系双方当事人的真实意思表示、内容未违反国家法律禁止性规定，且黔明航公司至今仍在使用租赁物，合同合法有效且尚在履行中，黔明航公司以“巧外婆餐厅爆炸事实”抗辩拒交租金不能成立，黔明航公司应当按约定履行交付租金的义务；2、黔明航公司以《房屋租赁合同》第四条第四款的约定作为其行使解除权的合同依据不能成立；3、黔明航公司以巧外婆餐厅发生爆炸，综合房开公司系巧外婆餐厅房屋产权人为由，主张综合房开公司未尽安全保障义务、且有过错为由主张解除合同、租金不予支付不能成立：黔明航公司在明知巧外婆餐厅爆炸事件中综合房开公司并无过错责任的情形下，仍然恶意拖欠租金。综合房开公司作为出租人并无所谓的安全保障义务，仅有提供符合租赁条件的租赁物的合同义务；4、爆炸事故造成古玩城受损面积较小，并不足以造成黔明航公司在长达一年多的时间内租金支付困难；5、综合房开公司并非事故的责任方，并无修复房屋的义务，综合房开公司并非整个古玩城房屋的业主，黔明航公司在诉讼过程中也未举证其受损部分的房屋业主均为综合房开公司；6、针对消防问题，商务局并非有权处置单位，且根据商务局的消防检查记录可知，检查记录的内容并不足以影响房屋的使用；7、客观上黔明航公司无法腾房，黔明航也并未按照《合同法》第96条的规定向综合房开公司送达合同解除通知书。综合房开公司向一审法院起诉请求：一、黔明航公司向综合房开公司支付2015年10月1日至2016年12月31日的租金共计909180元；二、本案诉讼费用由黔明航公司承担。黔明航公司反诉请求：一、解除黔明航公司与综合房开公司于2014年1月23日签订的《房屋租赁合同》及2014年4月28日签订的《房屋租赁补充合同》；二、综合房开公司返还黔明航公司保证金100万元；三、诉讼费用由综合房开公司承担。一审法院认定事实：2014年1月23日，综合房开公司（甲方，出租方）和黔明航公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿以现状承租甲方阳明路用地范围内开发的贵阳市南明区阳明路E栋二层房屋。一、租赁范围：为确保乙方能整体经营，甲方将所有的位于阳明路E栋二层房屋2400平方米（包括因拆迁安置由拆迁户使用的800平方米的权属归甲方的自有公房）出租给乙方经营使用；二、租赁期限：自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共计60个月；三、履约保证金：乙方自愿向甲方支付履约保证金人民币100万元。乙方确认：履约保证金不计息，在本合同终止，乙方不再承担甲方房屋且乙方在本合同履行期限内未拖欠房屋租金和本合同约定的其他费用，没有违反合同约定的前提条件下，甲方退还乙方缴纳的履约保证金；四、租金标准：乙方承租甲方房屋的起租单价为40元/㎡/月，房屋租金由乙方按季支付。甲乙双方确认：本合同签订后，乙方承租甲方房屋期间，房屋租金从2014年7月1日起计租，每三年为一个递增期，2017年1月1日起按上年度金额的5%递增；双方约定租金缴纳方式为先支付租金后使用房屋，2014年5月1日前乙方应将2014年7月1日至2104年9月30日的房屋租金支付到甲方指定账户，之后在每季结束前10日内将本合同约定的下季房屋租金支付到甲方指定账户直至本合同履行期限届满。租赁期间，无论任何原因，乙方任何一期未如约全额向甲方支付房屋租金均视为乙方自动放弃本合同中乙方的全部权利……；乙方确认，本合同约定的履行期限届满前,乙方违反本合同约定或单方要求解除本合同的，甲方不退还乙方向甲方交纳的100万元履约保证金，甲方确认，在乙方没有任何违反本合同约定的前提下，甲方不得解除本合同，否则甲方应向乙方支付100万元违约金；四、违约责任、（五）因政策原因、不可抗力、自然灾害、房屋拆迁、道路改造等非甲乙双方人为因素造成本合同不能履行的，甲乙双方确认不属于任何一方的违约，双方均可以主张解除合同且双方均不向对方承担违约责任。合同并对双方的权利义务、违约责任等相关事项进行了约定。同年4月28日，综合房开公司（甲方）与黔明航公司（乙方）再签订《房屋租赁补充合同》，就乙方整体承租甲方阳明路E栋二层房屋的相关事宜作如下补充及调整：根据乙方对出租房屋使用面积的实际测量，双方确认甲方自管部分面积为1098.63平方米，甲方同意乙方按照以上实际测量的使用面积计收租金，由于未分摊公共使用面积，租金单价由40元/㎡/月调整为50元/㎡/月；甲方同意，乙方于2014年7月1日前分期付清第一季度应缴租金，即2014年5月31日前支付甲方租金117252元，2014年7月1日前支付甲方租金47542.5元；本《补充合同》除明确以上计租面积、租金调整、第一次租金支付以及甲方协助乙方开展与拆迁安置户的租赁等事项外，甲乙双方《租赁合同》约定的其他内容不变，双方继续履行。上述合同签订后，黔明航公司向综合房开公司交纳了至2015年9月的租金。2015年9月6日，租赁综合房开公司房屋经营的“巧外婆餐馆”发生爆炸，导致古玩城商场经营的部分商户受到损害，此后黔明航公司向综合房开公司出具多份报告，称爆炸事故造成古玩城多家商户受到损害造成损失，要求综合房开公司妥善进行处理，综合房开公司也向黔明航公司作出回复，称气爆事故并非该司租赁房屋存在缺陷，综合房开公司系受害方，但考虑到爆炸事件确实对黔明航公司及经营户的正常经营活动造成一定影响，综合房开公司经研究同意受损情况经核实后对受损经营户减免一个月租金。2015年11月20日，黔明航公司出具《报告》，称综合房开公司对黔明航公司呈报的内容未作回复，只表示给直接受损商户减免一个月租金，黔明航公司实际是一个代收代付临时机构，无力处理爆炸事件造成的系列问题，被迫只能按《房屋租赁合同》第四项第四条规定退出合同。2016年6月28日，黔明航公司再次出具《报告》，称综合房开公司给予了因爆炸受到损害的商场及全体商户同情、理解及帮助，暂停了房租的收缴和今年5月主动出资修复大部分爆炸的损坏建筑，希望综合房开公司及有关部门协调巧外婆餐厅负责人出面，妥善处理赔偿事宜，为黔明航公司正常履行合同创造条件。因爆炸事故给商场和全体商户直接或间接造成重大损失和经营困难，赔偿问题未得到解决，且商场存在安全隐患，故希望综合房开公司2016年给予全体商户暂停收缴房租费，2017年降低房租费20%。因黔明航公司自2015年10月起未再交纳租金，双方协商未果，原告遂诉至本院，提出诉请同前。审理中，双方对黔明航公司承租房屋面积1212.24平方米、每平方米每月租金为50元均无异议，即每月租金应为60612元。一审法院认为，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。本案中，综合房开公司与黔明航公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享受权利并承担义务。合同签订后，黔明航公司实际租赁使用了约定的综合房开公司房屋，亦向综合房开公司交付了截止2015年9月的房屋租金，合同已实际履行。2015年9月6日，因租赁综合房开公司房屋经营的“巧外婆餐馆”发生爆炸，导致黔明航公司承租的房屋受损，双方因此发生争议，黔明航公司未再交付租金。本案中，综合房开公司与黔明航公司之间系房屋租赁合同关系，与“巧外婆餐厅”爆炸事故造成黔明航公司经营户的损失不属同一法律关系，现尚无证据证明“巧外婆餐馆”餐厅的爆炸原因系综合房开公司出租的房屋所导致，故黔明航公司的经营户若因爆炸造成损失，应向直接侵害人索赔，而不应以此为由拒付租金。但鉴于“巧外婆餐厅”与黔明航公司均系租赁综合房开公司房屋的租赁户，综合房开公司对其出租的房屋具有管理义务，黔明航公司向综合房开公司出具的《报告》表明，综合房开公司于2016年5月对受损房屋进行了修复，对房屋修复前黔明航公司应当缴纳的租金应适当予以减免。但鉴于黔明航公司租赁的房屋仅是部分受损，故对2015年10月至2016年4月期间黔明航公司应缴的租金424284元（1212.24平方米×50元×7个月），法院酌情减免212142元。对2016年5月之后的租金，黔明航公司应当继续按照合同约定向综合房开公司支付，对综合房开公司的诉讼请求，法院支持697038元（2015年10月至2016年4月为212142元；2016年5月至2016年12月为484896元）。至于黔明航公司要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，要求综合房开公司返还保证金100万元的反诉请求，因不符合法定及约定的合同解除条件，法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、贵州黔明航企业管理有限公司于判决生效后十日内，支付租金697038元给贵阳市房地产综合开发公司；二、驳回贵阳市房地产综合开发公司的其余诉讼请求；三、驳回贵州黔明航企业管理有限公司的反诉请求。诉讼费13396元其中本诉案件受理费12892元减半收取6446元、反诉费6950元，由贵阳市房地产综合开发公司负担1061元，贵州黔明航企业管理有限公司负担12335元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2004年11月2日阳明路花鸟市场E栋取得建筑工程竣工消防验收合格意见书。2017年5月2日，南明区商务局在《2017年南明区商务局消防与安全检查记录表》上记载阳明古玩城“疏散标志不合理，无标识，消防栓设置不合理，无法使用，烟感系统未开。责令（立即停止营业）限期整改。”其余事实与一审认定的一致。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《报告》、《紧急报告》、《关于阳明路古玩城租金减免申请的回复》、《关于对的回复》、《贵阳市公安局建筑工程竣工消防验收意见书》、《2017年南明区商务局消防与安全检查记录表》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人争议的第一个焦点为：爆炸事件发生对租金收取标准的影响。鉴于“巧外婆餐厅”爆炸后，与其一墙之隔的黔明航公司租赁的部分房屋受损，黔明航公司未能举证证明爆炸给经营带来的具体损失情况，一审法院也已对爆炸发生以后直至综合房开公司对受损房屋进行修复以前这一期间的租金酌情考虑予以减半，本院认为并无不妥，黔明航公司要求减免更多租金的上诉理由不能成立。本案双方当事人争议的第二个焦点为：爆炸发生是否达到租赁合同的解除条件。爆炸并未造成租赁合同不能履行，事实上黔明航公司也在继续使用涉案房屋，合同约定的解除条件并未成就。上诉人黔明航公司主张涉案房屋主体工程未经消防验收合格，现综合房开公司已证实涉案房屋早在2004年即已取得工程竣工消防验收合格意见书，该上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黔明航公司关于本诉的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。至于反诉部分，鉴于黔明航公司与综合房开公司就反诉事宜达成庭外和解协议，黔明航公司申请撤回反诉，本院对反诉部分另行裁定，对一审判决所涉条款予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7592号民事判决第一项、第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取6446元，由贵阳市房地产综合开发公司负担1061元，贵州黔明航企业管理有限公司负担5385元；二审案件受理费12892元，由贵州黔明航企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年八月一日书记员 田 鹏 关注公众号“”