（2017）沪0106民初3959号

裁判日期: 2017-08-01

公开日期: 2018-07-14

案件名称

上海飞机制造有限公司与上海克莉丝汀食品有限公司临汾店、上海克莉丝汀食品有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海飞机制造有限公司,上海克莉丝汀食品有限公司临汾店,上海克莉丝汀食品有限公司,上海立旺贸易有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十五条

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2017）沪0106民初3959号原告：上海飞机制造有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈卫国，总经理。委托诉讼代理人：刘蓉蓉，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊欢，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海克莉丝汀食品有限公司临汾店，住所地上海市。负责人：沃萍。被告：上海克莉丝汀食品有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：罗田安。两被告共同委托诉讼代理人：王青。两被告共同委托诉讼代理人：梁志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。第三人：上海立旺贸易有限公司，住所地上海市静安区共和新路XXX号。法定代表人：王立群，执行董事。委托诉讼代理人：梁志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告上海飞机制造有限公司与被告上海克莉丝汀食品有限公司临汾店、上海克莉丝汀食品有限公司及第三人上海立旺贸易有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海飞机制造有限公司的委托诉讼代理人刘蓉蓉、熊欢，被告上海克莉丝汀食品有限公司临汾店、上海克莉丝汀食品有限公司的共同委托诉讼代理人王青、梁志强(同时作为第三人上海立旺贸易有限公司的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海飞机制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告迁出上海市彭浦新村XXX号甲XXX室房屋，并将房屋返还给原告；2.两被告支付原告自2013年1月1日起至实际迁出之日为止的房屋占用费(按每日每平方米4元计算，每月26,222元，暂计至2017年4月30日为1,363,544元)。事实与理由：上海市彭浦新村XXX号甲XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)由原告出资建造，1978年竣工。2006年3月9日，原告办理了系争房屋的房地产权证，载明房屋用途为商业，类型为商铺，建筑面积215.52㎡。因被告未经原告同意长期占用系争房屋零售经营，原告屡次要求其迁出并返还房屋均未果。原告认为，被告的行为侵害了原告作为所有权人的合法权益，特起诉至法院，要求判如所请。被告上海克莉丝汀食品有限公司临汾店(以下简称“临汾店”)、上海克莉丝汀食品有限公司(以下简称“克莉丝汀公司”)共同辩称，被告自第三人处承租系争房屋，并且征得了原告委托对系争房屋进行物业管理的上海彭安物业管理有限公司(以下简称“彭安物业公司”)的同意，故被告对系争房屋的使用是合法有效的，要求驳回原告的诉讼请求。第三人上海立旺贸易有限公司述称，系争房屋属于配套商业网点房屋，由原闸北区财贸办调配给上海市闸北区供销合作社(以下简称“供销合作社”)下属的原上海市闸北区果品杂货公司(以下简称“果品公司”)使用，当时由果品公司的下属单位向原告承租。2003年，果品公司改制，设立了第三人，经过相关政府机构的审批及上海产权交易所交易，第三人支付了评估费后取得系争房屋使用权。同年，第三人与原告下属企业上海上飞物业管理有限公司(以下简称“上飞物业公司”)就系争房屋变更租赁合同，期限为两年。2004年底，上飞物业公司通知第三人，已委托彭安物业公司管理系争房屋，要求第三人与彭安物业公司签订租赁协议并向其支付公房租金。综上，第三人认为，根据上海市相关规定，第三人对系争房屋具有永久使用权，故第三人对系争房屋的占有使用收益以及转租均系合法有效，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋系国营第五七〇三厂在原闸北区彭浦新村内出资建造的全民单位自管房屋，并取得80第676号《上海市建筑工程执照》，登记建筑物名称(主要用途)为工房(底层商店)；另据该厂所提交房屋产权登记申请书记载，1991年7月5日，国营第五七〇三厂申请1980年新建的彭浦新村XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、399甲全幢新工房，以及1981年新建的彭浦新村XXX号XXX-XXX层新工房、400号底层商场、400甲2-5层新工房、400甲底层商场的房屋产权登记，其中彭浦新村400甲底层商场用途为商业，建筑面积190平方米，出租面积190平方米。1992年8月29日，国营第五七〇三厂取得了包括系争房屋在内的产权证，登记所有权性质为全民。1992年7月15日，国营第五七〇三厂变更名称为上海飞机制造厂。1998年5月，上海飞机制造厂工房办公室补发给上海东龙超市有限公司(以下简称“东龙超市”)下属分支机构国营更新果品商店彭浦新村XXX号甲XXX、XXX、XXX、XXX室的《租用公房凭证》(编号：上飞房字彭-030号)。2001年1月4日，东龙超市与上飞物业公司签订《公有非居住用房租赁合同》一份，约定：上飞物业公司将闸北区彭浦新村400甲号101-104室底层房屋建筑面积307.36平方米，出租给东龙超市使用；每月租金1,277.25元；合同期限为两年，自2001年1月1日至2002年12月31日止。2001年2月13日，东龙超市与克莉丝汀公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：东龙超市将平顺路XXX号甲房屋租给克莉丝汀公司作为商业使用；期限自2001年3月1日起至2004年2月28日止。同月14日，上飞物业公司出具证明，同意平顺路XXX号甲房屋采取租借形式，给克莉丝汀公司使用3年。2001年3月15日，克莉丝汀公司在系争房屋内登记注册临汾店。2002年11月8日，果品公司因企业改制委托上海集联资产评估有限公司对所涉及的商业网点价值进行评估。2002年11月18日，上海集联资产评估有限公司出具《果品公司部分商业网点资产评估报告书》，评估结论为：本次委估的果品公司部分资产(18处商业网点房屋使用权价值和2处商业网点房屋所有权价值)评估值合计为12,370,729.48元，其中平顺路XXX号(彭浦新村400甲号101-104室)，评估单价3,022元，建筑面积307.36平方米，评估结果928,841.92元。2002年12月16日，上海市闸北区商业资产经营有限公司出具《关于同意果品杂货公司整体转制的批复》，同意供销合作社下属果品公司实行整体转制，并带职工130人，19只网点有偿转让。2003年3月18日，供销合作社出具《关于果品公司售让平顺路XXX号(彭浦新村400甲号101-104室)的批复》，同意果品公司请示中所述企业的改制方案，将该公司所属的东龙超市的平顺路XXX号(彭浦新村400甲号101-104室)的商业用房有偿转让给第三人，并按规定签订售让合同和解除所带职工的劳动关系。同年4月22日，供销合作社(甲方)与本案第三人(乙方)签订《上海市产权交易合同》一份，约定：甲方将所拥有的部分资产(19只网点)有偿转让给乙方，甲方将上述产权经资产评估后与乙方协商确定，以10,382,361元转让给乙方；合同涉及的转让资产详见资产评估报告(除未进入本次转让的天目东路XXX号，以及已经上交区社的虬江路785、793-797号网点)；乙方以代甲方支付职工安置费共计593万元的方式抵扣相同金额的部分产权价款，剩余价款享受优惠政策，按照8.5折共计378.4507万元由交易双方自行结算；经双方当事人约定，交易基准日为2002年10月31日；该合同并经上海技术产权交易所盖章审核。同日，上海技术产权交易所就上述合同出具《上海技术产权交易所产权转让交割单》。2003年4月2日，上飞物业公司与第三人签订《公有非居住房屋租赁合同》一份，约定上飞物业公司将闸北区彭浦新村400甲号101-104室底层部位的房屋出租给第三人使用，建筑面积307.36平方米，用途为营业；月租金1,277.25元；期限为两年，自2003年1月1日起至2004年12月31日。上述合同签订之后，第三人即与克莉丝汀公司建立租赁关系，长期将系争房屋155平方米建筑面积出租给克莉丝汀公司作为商业使用，双方最后一份书面合同于2015年1月25日签订，期限为2015年3月1日起至2017年2月28日。后因原告认为两被告未经其允许使用系争房屋损害了原告作为产权人的权益，双方协商未果，致原告诉讼来院，请求判决如上所请。另查，2005年4月16日，上海飞机制造厂再次申请彭浦新村XXX号、XXX号、XXX号、XXX甲号、XXX号、XXX甲号房屋房地产登记，并于同年5月12日取得包括彭浦新村XXX号甲XXX室房屋在内的《上海市房地产权证》，登记该房屋建筑面积215.52平方米，房屋类型和用途为店铺，使用权来源为划拨。2005年12月2日，上海市闸北区房屋土地管理局(甲方)与上海飞机制造厂(乙方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》一份，约定甲方以现状条件出让位于上海市彭浦新村XXX号、XXX号甲地块，总面积为113.48平方米，乙方以181,920元的土地使用权出让金获得上述地块40年的土地使用权。2006年1月12日，上海飞机制造厂向上海市房屋土地资源管理局支付了出让金181,920元。2006年3月7日，上海飞机制造厂又申请彭浦新村XXX号、XXX甲号房屋房地产登记，同年3月9日取得上述房屋《上海市房地产权证》，登记系争房屋建筑面积、房屋类型和用途同之前产权证，使用权来源为出让。2009年5月27日，上海飞机制造厂变更名称为原告上海飞机制造有限公司。又查，果品公司设立于1990年1月16日，股东为供销合作社。东龙超市成立于1996年7月1日，大股东为供销合作社。上飞物业公司成立于1995年12月25日，大股东为原告，该公司于2006年3月17日注销。彭安物业公司成立于1993年11月22日，大股东为上海北安物业管理有限公司(以下简称“北安物业公司”)。系争房屋原门牌号彭浦新村XXX号甲因公安部门整顿改为平顺路XXX号。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于第三人是否对系争房屋享有权益，双方各执一词。原告认为第三人对系争房屋已经不享有使用权，理由为：首先，原告为系争房屋的所有权人，该房屋不属于商业网点及公有房屋，第三人自果品公司处受让取得的仅为系争房屋的使用权，与原告下属的上飞物业公司签订租赁合同的期限为两年，其之后未再与原告方签订租赁合同，故第三人的使用权仅限上述期限之内；其次，第三人主张彭安物业公司受上飞物业公司委托将房屋继续出租给第三人，但未提供相应的委托手续，故原告不认可上述委托存在的事实。第三人则认为，其对系争房屋享有永久使用权，理由如下：首先，系争房屋作为配套商业网点用房，按照相关法律法规调配给果品公司使用，第三人在果品公司改制过程中，依法有偿受让了系争房屋的使用权，并与上飞物业公司签订了书面租赁合同，从而合法取得了系争房屋的使用权；其次，第三人与上飞物业公司的合同虽有期限，但系争房屋为公有非居住用房，第三人有永久承租权，且在上飞物业公司委托彭安物业公司管理系争房屋后，第三人一直与彭安物业公司签订租赁合同并按照公房租金标准向其支付租金。第三人为证明其主张，提供了以下证据：1.彭安物业公司《询问笔录》一份，证明彭安物业公司作为北安物业公司的子公司，具有公房管理的职权，2004年左右，彭安物业公司受上飞物业公司的委托管理系争房屋，并按政策规定收取系争房屋租金。2.彭安物业公司与第三人签订的《公有非居住房屋租赁合同》，证明上飞物业公司委托彭安物业公司管理系争房屋之后，第三人与彭安物业公司签订租赁合同的事实，最后一份合同为2012年11月1日签订，月租金1,400元；期限自2013年1月1日起至2017年12月31日。原告对上述证据真实性均不认可，认为原告从未委托过彭安物业公司来管理系争房屋，彭安物业公司既非产权人也不是原告的代理人，无权将系争房屋出租给第三人。审理中，本院于2017年6月28日前往彭安物业公司调查系争房屋相关情况并制作调查笔录，该公司工作人员陈述：2003、2004年左右，因原告无力提供系争房屋的物业服务，委托北安物业公司管理系争房屋，因彭安物业公司为北安物业公司的子公司，而北安物业公司主要管理直管公房，当时为统一管理及属地管理，包括系争房屋在内的系统公房就交由彭安物业公司管理，原告将系争房屋管理权限交给彭安物业公司以后，长期由彭安物业公司为系争房屋提供物业管理，租金收取后用于房屋的管理维修，但因年代久远，上述委托手续已经找不到了。双方对上述调查笔录真实性均无异议。针对本案原告与第三人就系争房屋权属的争议，本院作如下分析：首先，从系争房屋的来源看，该房屋与原告所自建的其他职工住宅同时期建造，为工房底层商店用房，且原告在申请房地产初始登记时即明确该房屋面积均对外出租，结合原告于1998年5月补发给国营更新果品商店系争房屋《租用公房凭证》的事实，表明国营更新果品商店在此之前已经取得系争房屋的公有房屋承租权，再参照系争房屋建造时期关于系统单位自建住宅应当建设公建配套商业网点并交付当地商业部门使用的相关政策规定，本院确认系争房屋的性质为原告自建住宅的配套商业网点用房并且原告已实际交付供销合作社下属单位即国营更新果品商店使用。其次，在供销合作社下属单位果品公司改制过程中，供销合作社经过上海技术产权交易所交易，将系争房屋使用权转让给本案第三人，之后上飞物业公司也与第三人就系争房屋重新签订《公有非居住房屋租赁合同》，表明上飞物业公司作为原告下属单位已经同意将争房屋承租方变更为第三人，故本院确认第三人已合法取得系争房屋承租权。最后，关于原告方是否委托彭安物业公司管理并出租系争房屋的该节事实，一方面，在原告明确知晓第三人为系争房屋承租人且房屋实际由克莉丝汀公司实际使用的前提下，在行使物业管理职能的下属上飞物业公司注销之后，原告既未对系争房屋的后续管理作出其他合理说明，又未对彭安物业公司长期管理系争房屋的行为提出过异议，显然与常理不符；另一方面，基于彭安物业公司长期为包括系争房屋在内的系统公有房屋提供物业管理服务的事实，且第三人提供的其先后与上飞物业公司及彭安物业公司签订的《公有非居住用房租赁合同》等相关证据也能够与彭安物业公司关于受原告方委托管理系争房屋的陈述相互印证，根据民事诉讼证据的高度盖然性标准，本院确认原告委托彭安物业公司管理系争房屋的事实存在。因此，虽然系争房屋的所有权人登记为原告，但是该房屋作为配套商业网点用房已交付供销合作社下属单位使用并办理了《租用公房凭证》，之后该房屋承租权经原告方许可依法由本案第三人取得，可见原告对系争房屋享有的物权在占用、使用、收益等权能方面是受到限制的，第三人作为事实上的公房承租人依法享有系争房屋的使用权。综上所述，本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。然而，被排除的妨害需具有不法性，倘若物权人负有容忍义务，则不能行使排除妨害请求权。本案中，被告方基于与第三人建立合法租赁关系使用系争房屋之行为合法有效，其占有使用系争房屋未造成对原告物权的妨害，故原告以两被告未经其许可使用系争房屋为由要求两被告返还房屋并支付房屋占用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：原告上海飞机制造有限公司的诉讼请求全部不予支持。案件受理费16,127.90元(已由原告全部预缴)，减半收取计8,063.95元，由原告上海飞机制造有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　巫建强二〇一七年八月一日书记员　　王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。关注微信公众号“”