（2017）桂09民终451号
裁判日期: 2017-08-01
公开日期: 2017-12-21
案件名称
肖秀霞、陆川县海成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖秀霞,陆川县海成房地产开发有限公司,韦成
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂09民终451号上诉人（一审原告）：肖秀霞，女，1979年12月22日出生，汉族，住陆川县。委托代理人：罗新武，广西振祺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陆川县海成房地产开发有限公司，住所地陆川县温泉镇温泉北路沙坡路口。法定代表人：韦天海，董事长。委托代理人：吕德辉，广西华锦律师事务所律师。一审被告：韦成，男，1963年10月15日出生，汉族，陆川县温泉镇温泉北路沙坡路口。上诉人肖秀霞因商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2016）桂0922民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭审理了本案。书记员马思宇担任法庭记录。上诉人肖秀霞的委托代理人罗新武、被上诉人陆川县海成房地产开发有限公司（以下简称海成房开公司）的委托代理人吕德辉到庭参加诉讼。一审被告韦成经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：被告海成房开公司以拍买方式取得位于陆川县吉祥小区的土地使用权，土地证号为陆国用（2012）第0296号、陆国用（2012）第02**号，该地块面积为7105.6平方米，规划用途为住宅。被告取得上述土地使用权后进行商品房开发建设于2012年4月12日经有关单位验收合格，并经陆川县房地产管理所批准符合商品房销售条件后进行商品房销售。2010年2月2日，原告肖秀霞与被告海成房开有公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告海成房开公司（出卖人）将其开发的陆川县吉祥小区第四幢1单元1-702号房屋出卖给原告肖秀霞（买受人），房屋建筑面积为110.24平方米分摊建筑面积8.95平方米，每平方米1488元，房屋总价款为164037元，此款不包括合同约定由原告所承担的相关税费、办证费及水、电开户费。合同还约定，出卖人协助买受人办证，契税、地税、水、电开户及贷款等一切费用由买受人承担。合同签订后，原告依约支付了房款给被告海成房开公司，被告海成房开公司也交付了房屋给原告肖秀霞，但至今未给原告肖秀霞办理房屋所有权证及土地使用权证。另外，被告海成房开公司向原告肖秀霞收取了2750元水表开户费。2016年3月30日，被告海成房开公司张贴公告要求原告交纳税款才能办理房屋所有权证及土地使用权证，原告认为税款应由开发商海成房开公司交纳，引起该案纠纷。2016年7月7日，原告肖秀霞向一审法院起诉，请求：1、判令被告办理陆川县吉祥小区第四幢1单元1-702号房屋所有权证和土地使用权证给原告；2、依法判决被告更换正式发票给原告；3、依法判决被告退回水表开户费2750元给原告；4、依法判决被告报装电表一户一表给原告。一审法院认为，该案争议的焦点为：一、原告肖秀霞与被告海成房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？二、被告韦成是否承担该案的民事责任？三、原告的诉讼请求是否得到支持？一、关于原告肖秀霞与被告海成房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效问题，该案合同双方的主体适格、意思表示真实、内容没有违反法律、法规的规定，且被告海成房开公司所销售给原告肖秀霞的商品房符合商品房销售的条件要求，该院认为合同合法有效。二、关于被告韦成是否承担该案的民事责任问题，该案为商品房销售合同纠纷，房屋的出卖人是被告海成房开公司，买受人是原告肖秀霞，合同的签订人也是原告肖秀霞与被告海成房开公司，根据合同相对性原则，韦成不是该案合同当事人，因此，被告韦成不应承担该案民事责任。三、关于原告的诉讼请求是否得到支持问题，该案原告共有4个诉讼请求。第1个请求被告海成房开公司办理房屋所有权证及土地使用权证，依据有关规定办理房屋所有权证及土地使用权证必须完税后才能办理（即交清契税、地税），该案《商品房买卖合同》约定，契税、地税由原告交纳，至今原告未交纳契税、地税，造成不能办理房屋所有权证及土地使用权证的责任不在被告海成房开公司，而在原告，因此，原告这个诉求该院不予支持；第2个请求被告海成房开公司更换正式发票，更换正式发票也须完税，原告不交纳地税是造成被告海成房开公司不能开具正式发票的主因，因此，原告这个诉求该院不予支持；第3个请求被告海成房开公司退回水表开户费2750元，被告海成房开公司收取原告2750元的水表开户费已交给供水部门并为原告办理了水表开户，而该案《商品房买卖合同》约定水表开户费由原告交纳，原告以广西壮族自治区物价局关于商品房价外收取水电安装管道燃气开户费问题的复函桂价格函（2010）264号进行抗辩，该院不予采信，因此，原告这个诉求该院不予支持；第4个请求被告海成房开公司报装电表一户一表问题，按照合同的约定，被告海成公司有协助报装的义务，但费用由原告负担。因此，原告请求被告海成公司向有关供电部门协助报装电表一户一表，该院予以支持，但相关费用由原告负担。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告陆川县海成房地产开发有限公司应协助原告肖秀霞向有关供电部门报装电表一户一表。二、驳回原告肖秀霞的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告负担。上诉人肖秀霞不服一审判决，上诉称：一、被上诉人通过签订《商品房买卖合同》时附加条款将应由被上诉人履行的法定缴纳地税义务转移给上诉人，违反了我国有关开发商在销售商品房时应由被上诉人交纳相关地税的法律法规之规定，不是上诉人的真实意思表示，被上诉人也没有履行充分告知合同条款的义务。二、根据广西区物价局桂价格函（2006）94号文：《关于商品房水电安装材料费等问题的复函》：“水电安装等工程发生的支出属于基础设施费，包含在商品房的基准价格中。因此商品房开发商除收取房价外，不得向买主另外收取水电安装材料费或者独立水电表费用；开发商应当将水、电设施安装入户，使住户可以在橱卫中使用”的规定，被上诉人要上诉人缴纳水电安装费，依法无据。三、根据合同法39条、40条、41条的规定，格式合同免除了其应缴纳地税责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的，格式合同约定无效。一审法院判决上诉人承担因销售商品房所产生的地税、水电报装等相关费用，依法无据且显示公平，严重损害了上诉人的合法权益。综上，上诉请求撤销一审判决，依法判决由被上诉人缴纳因销售商品房所产生的地税（除应当由上诉人交纳的契税、印花税外）、退回水表开户费用2750元、报装电表及所产生的相关费用由被上诉人承担。被上诉人海成房开公司答辩称：一、双方合同有效。二、约定由业主交税未违反强制性规定。三、水表开户费2750元是供水部门收取的费用，受益人是被答辩人，卖方合同约定的负担方式合理。上诉人上诉请求由被上诉人缴纳地税，在一审诉讼请求中并未提出，属于新的诉讼请求，按照相关规定应该调解或者另案处理。一审被告韦成未陈述意见。在庭审过程中，由于上诉人肖秀霞要求被上诉人海成房开公司缴纳因销售商品房所产生的地税属于新增加的诉讼请求，经法庭释明，被上诉人对该诉讼请求不同意调解也不同意由二审法院一并审理，法庭告知上诉人另行起诉，上诉人仍然坚持该上诉请求。在二审举证期限内，上诉人肖秀霞提交以下证据：一、照片10张，欲证明本案争议小区环境脏乱差，各种设施不齐全，消防设施不具备，当时小区销售价格应当已经包含所有费用。二、通知。欲证明被上诉人要求缴纳房价16%的税、电表开户费才能办理房产证，还要求缴纳电线维护费。三、计税表，内容是被上诉人发给其中一位业主的，要求业主按计税表中的数额缴纳费用，欲证明被上诉人通过合同将原本由被上诉人承担的税费及相关费用转移给了上诉人。被上诉人海成房开公司提交以下证据：一、国税局机打发票，欲证明海成房开公司于2014年9月29日支付吉祥小区余坤等129户水电开户费（工料费）129000元。二、转账凭证，欲证明129000元是被上诉人通过银行账户转入陆川县水利供水有限公司在陆川县农村信用合作联社营业部开设的账户。本院依职权到陆川县水利供水有限公司调取证据，对该公司副总经理温军波进行询问，该公司明确表示所收取的129000元是整体的工程费用，包括安装费、材料费等，不是水表开户费，也从未向吉祥小区收取过水表开户费。经组织质证：被上诉人海成房开公司对上诉人肖秀霞提供的证据意见为，认为证据一没有拍摄时间、人员、标志物，与本案争议问题无关。证据二，2016年3月30日的通知是真实的，是被上诉人要求上诉人交纳电线维护费、税费、电表开户费。但是对于2015年陆川供电公司电力稽查大队的通知真实性无法确认。对证据三的真实性不予认定，不是被上诉人提供的，具体应当交纳多少税费，应当由国税部门或者地税部门确定，被上诉人没有权利确定税费标准。上诉人肖秀霞对被上诉人海成房开公司提供的证据一的真实性予以认可，但是对证明内容不予认可，发票上记录的名称是工料款，并不是水表开户费。对证据二的真实性予以认可，但是对证明内容不予认可，收取129户业主129000元，平均每户收1000元，与上诉人实际收取每户2750元不符。对本院调取的证据，上诉人肖秀霞对该询问笔录所证明的问题真实性、合法性、关联性都没有异议。被上诉人海成房开公司对该询问笔录所证明的问题真实性、合法性、关联性都没有异议，但是认为根据合同约定，水表开户费、装表费、税金以及办贷款所收取的费用都不列入商品房销售成本，上诉人是委托被上诉人安装水表，每户收取费用2750元，事实上水表已安装到户，买受人也正常使用，委托事务已经完成，上诉人没有理由要求退费。本院认为：上诉人肖秀霞提供的证据一所反映的小区环境、消防等与本案无关，不作为本案认定事实的依据。对证据二中被上诉人要求上诉人交纳电线维护费、税费、电表开户费通知真实性予以认可，客观反映了被上诉人要求上诉人缴交相关费用，可作为本案认定事实的依据。但是对于2015年陆川供电公司电力稽查大队的通知真实性无法确认，不作为本案证据使用。证据三的真实性无法确认，不作为本案证据使用。被上诉人海成房开公司提交的证据一、二，客观反映了其向陆川县水利供水有限公司缴纳了129000元的工料款。对于本院调取的证据，来源客观真实，双方当事人对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，可作为本案认定事实的依据。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：陆川县水利供水有限公司按照相关文件的规定，自2014年之后就不再向商品房业主收取水表开户费，没有向本案业主收取每户2750元的水表开户费。本院认为：上诉人肖秀霞与被上诉人海成房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。上诉人上诉请求由被上诉人缴纳因销售商品房所产生的地税（除应当由上诉人交纳的契税、印花税外）属于二审新增加的诉讼请求，被上诉人对该诉讼请求既不同意调解，也不同意本院一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本院对该上诉请求不予审理。双方在该合同中第四条：“……此价款不包括合同约定的由买受人所承担的相关税费、办证费及水、电开户费”及第十三条第五项：“出卖人协助买受人办证，契税、地税、水、电开户及贷款等一切费用由买受人承担”，本院认为，双方在合同中明确了水、电表开户费由上诉人承担，被上诉人向上诉人收取的2750元也明确用途为“水表开户费”，经本院调查，陆川县水利供水有限公司从2014年开始就不再向商品房业主收取水表开户费，也没有向吉祥小区业主收取该笔费用，该笔费用实际上并没有产生，上诉人主张要求被上诉人退回该笔费用，具有事实与法律依据，本院予以支持。被上诉人抗辩所收取的2750元是上诉人委托被上诉人安装水表的费用，本院不予采信。一审判决认为被上诉人收取了2750元水表开户费已经交给供水部门不当，本院予以变更。上诉人要求被上诉人报装电表及负担相关费用的请求，根据合同约定，报装电表所产生的费用由上诉人负担，一审判决被上诉人向有关供电部门协助报装电表一户一表，相关费用由上诉人负担正确，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉部分有理，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持陆川县人民法院（2016）桂0922民初1518号民事判决第一项。二、撤销陆川县人民法院（2016）桂0922民初1518号民事判决第二项。三、被上诉人陆川县海成房地产开发有限公司退回水表开户费2750元给上诉人肖秀霞。四、驳回上诉人肖秀霞其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本案一审案件受理费100元，由上诉人肖秀霞负担80元，被上诉人海成房开公司负担20元，二审案件受理费100元（上诉人肖秀霞已预交），由上诉人肖秀霞负担80元，被上诉人海成房开公司负担20元。本判决为终审判决。审判长 梁 凤审判员 郑燕冰审判员 李小莉二〇一七年八月一日书记员 马思宇 更多数据：