（2017）苏0303民初2995号

裁判日期: 2017-07-08

公开日期: 2017-10-12

案件名称

江苏大彭阳光物业管理有限��司诉祁玉嵩物业服务合同纠纷一案一审判决书

法院

徐州市云龙区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏大彭阳光物业有限公司,祁玉嵩

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条

全文

江苏省徐州市云龙区人民法院民事判决书(2017)苏0303民初2995号原告：江苏大彭阳光物业有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路63号西都大厦12楼。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司法务部工作人员。被告：祁玉嵩。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告祁玉嵩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年6月26日公开开庭进行了审理。原告大彭阳光公司的委托诉讼代理人陈辉、被告祁玉嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大彭阳光公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告祁玉嵩给付物业服务费3011元、公共能耗费210元、违约金4393元。事实和理由：原告与山居花园小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同约��：物业服务费按照建筑面积多层0.60元/平方米/月，高层1.00元/平方米/月。原告按约履行了义务，被告至今未给付物业服务费等费用。被告祁玉嵩辩称，原告请求给付的物业服务费不准确，我家房屋西墙出现外墙砖开裂，要求原告安排修复原告一直不予处理；2014年1月我的汽车被刮坏要求原告调取监控，原告称该处监控未覆盖，原告应该承担责任；2013年的物业服务费我已缴纳1000元，原告未向我开具发票，但是原告对我缴费的情况进行了登记，如果我没有缴费，那么原告不可能给我门卡；公共能耗费如何计算我不清楚，小区内灯箱广告、饮用水设备、快递箱等对外收费项目的用电如何分摊业主不知道；原告要求被告支付滞纳金不合理，因为原告的不作为才造成业主不缴费，原告的起诉缺乏事实因果关系和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请��。经审理查明，2013年1月28日，原告大彭阳光公司（乙方）和徐州市云龙区山居花园业主委员会（甲方）签订山居花园物业管理服务委托合同，合同约定：甲方选聘乙方对山居花园小区提供物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的日常管理和维修养护；物业共用设施设备的运行、维修养护和管理；物业（房屋）共用部位和相关场地（公共场所）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨（排水管道）、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序维护、安全防范消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；停车场所及设施等公共物业的管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。物业管理区域物业服务收费按（包干制）方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为多层及高层一层0.60元/月/平方米、小高层1.00元/月/平方米、公共能耗每户70元/年、装修垃圾处置费1元/建筑面积平方米、装修服务费200元/户、小区地面非固定车位收费标准为400元/车年、业主已购置的地下停车场车位和私家车库的收费标准为200元/车年（有地下车位和车库不用而停放路边的收400元/车年）、地面固定车位按照100元/车月收取。小区公共能耗费用为包干制费用，业主无论居住与否均应承担此项费用，不足部分由乙方承担。公共能耗主要用于单元楼道照明及小区照明电费及易耗品（件）更换、小区公共用水费用和小区监控用电和电梯运行电费，消防及排污用电等。业主应于本合同生效之日（每年1月1日）起至合同年度的6月30日内，交纳当年的��业服务费用，物业服务费用按年交纳。在合同期内，每年7月份的第1日起即为滞纳金计算起始日，享受物业服务的业主（或物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金。双方在物业服务合同中还就物业管理服务质量、双方的权利义务、专项维修的资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任进行了约定。2014年3月3日、12月28日、2016年1月原告大彭阳光公司分别和山居花园业主委员会续签山居花园物业管理服务委托合同，合同内容同2013年1月28日的合同。物业管理服务委托合同签订后，原告大彭阳光公司为山居花园小区提供了物业管理服务。被告祁玉嵩为该小区3#-2-202室房屋所有权人，房屋建筑面积139.44平方米，其尚欠原告2013年1月1日至2013年12月31日、2015年1��1日至2016年12月31日期间的物业服务费0.60元/月/平方米×139.44平方米×36个月=3011.90元；公共能耗费3年×70元/年=210元。本院认为，原告大彭阳光公司和徐州市云龙区山居花园业主委员会签订的山居花园物业管理服务委托合同合法有效，对山居花园小区全体业主及原告均具有法律约束力。原告大彭阳光公司具有从事物业管理服务的资质，被告祁玉嵩为徐州市云龙区山居花园小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费、公共能耗费。物业服务合同中约定若业主未能按时足额交纳物业费每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。被告虽未及时交纳物业服务费但并未给原告造成损失，影响原告正常经营，且《江苏省物业管理条例》对业主迟交物业费应承担违约金并无明确规定，故本院对原告要求被告支付违约��的诉讼请求不予支持。被告称其已给付了2013年物业服务费，未提供证据证明，原告又予否认，本院不予采信。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过��中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告祁玉嵩应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费3011.90元、公共能耗费210元。二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司要求被告祁玉嵩支付违约金4393元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担10元，被告祁玉嵩负担15元（因原告已预交，被告祁玉嵩在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员　　陈涛二〇一七年七月八日书记员　　于淼微信公众号“”