（2018）黔0403民初535号
裁判日期: 2017-07-08
公开日期: 2018-08-01
案件名称
李美春、陈楚平等与贵州省世纪坤高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
平坝县人民法院
所属地区
平坝县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李美春,陈楚平,贵州省世纪坤高房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十三条
全文
贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0403民初535号原告：李美春，女，1981年11月14日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市平坝区。原告：陈楚平、男，1979年3月27日生，汉族，湖北省仙桃市人，户籍地址：湖北省仙桃市，现住址同上。委托诉讼代理人：付忠奇、马垒，贵州贵黄叶律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：贵州省世纪坤高房地产开发有限公司，住所地:贵州省安顺市平坝区安平街道平安广场南侧水岸新天地7号地块2栋1层5号,统一社会信用代码：91520000697531636J。法定代表人：沈乾兵，职务：总经理。委托代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人：范兆焕、沈秀兴系该公司员工，代理权限为一般授权代理。原告李美春、陈楚平与被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法由本院审判员李洪波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人付忠奇、马垒、被告委托诉讼代理人范兆焕、沈秀兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美春、陈楚平提出诉讼请求：1、判决被告履行与原告2016年5月30日签订编号：KG-2014267号《商品房买卖合同》，向原告交付位于安平街道办事处黎阳高新区平安广场南侧水岸新天地7号地块6号楼1-7-4房屋；2、判决被告向原告支付2016年6月30日之2018年3月30日逾期交房638天违约金25946元；3、判决被告未在规定期限内取得房屋产权证权属证书交付原告的违约金从2017年6月155日计算至2018年3月30日止288天共计3904元，随后违约金计算至原告取得房地产权属证书止。事实与理由：二原告系夫妻，于2016年5月30日与被告签订合同编号：KG-2014267号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的名为“水岸新天地7号地块”6号楼1-7-4房屋一套，该商品房套内建筑面积96.73平方米，房屋总价款337560元，交房日期为2016年6月30日前，房屋产权证书于2017年6月15日前办理并交付给原告，同时约定原告于合同签订之日向被告支付首期房款135560元，余款202000元以银行按揭方式支付。合同签订之日，原告向被告支付85560元，通过向被告借款50000元，共支付135560元首付款，但由于未获得贷款，被告又未能交付房屋，经原告与被告口头协商，被告交付房屋时，原告一次性付清购房余款。被告于2018年1月1日张贴通知交付商品房，原告去办理交房手续及交纳余款时，被告以原告还欠其借款为由，拒绝向原告交付商品房，原告表示归还其欠款，并按照银行贷款利息向其支付利息，但被告要求原告承担借款本金年利率365%支付利息，为此拒绝向原告交房。根据双方签订的合同第十一条的约定，“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”；合同第二十二条的约定：“出卖人承诺于2017年6月15日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，被告应当履行合同约定向原告交付违约金。尽管原告多次要求被告交付房屋并支付违约金，但是被告一拖再拖，目前为止仍未答复。为维护原告合法权益，依照《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，特诉至法院，请求法院判如所请。原告提供了企业信息公司报告1份、原告身份证1份、结婚证1份、商品房买卖合同1份、商品房预售备案登记表1份、贵州世纪坤高房地产有限公司专用收款收据4份、缴款通知单1份、借据1份，用以支持其主张。被告贵州省世纪坤高房地产开发有限公司辩称,被告于2016年5月30日收到原告首付款8.5万元，根据合同第8页第8条第3款规定，房款包含首付款和银行按揭贷款，被告于2016年7月26日将原告方贷款资料提交给工商银行，因原告银行征信问题银行按揭贷款未能办理成功，导致合同无法继续履行，原告房款至今未付清房款，我方多次联系原告均无法取得联系，故未达到办理交付房屋的条件，按照合同约定我方可要求原告方返还房屋并承担未支付购房款相应的违约责任及承担借据的相应违约责任，原告的主张缺乏法律依据的，请求法院驳回原告诉讼请求。被告提供了借据、商品房买卖合同、个人征信及银行按揭资料个人住房贷款客户谈话笔录、中国工商银行个人贷款申请表各一份，用以支持其主张。根据原、被告双方的陈述及提供的证据，本院审理查明事实如下：2016年5月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买水安新天地7号地块6号楼1-7-4号房，建筑面积共115.13平方米，套内面积96.73平方米，计价方式为按套内建筑面积每平方米3489.71元计算，总金额为337560元；付款方式为买受人以银行按揭方式付款，应予本合同签订之日向出卖人交房首期房款135560元，余款202000元向银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人。交房时间和条件为（合同第十一条）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，该房屋交付时应符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。逾期交房的违约责任（合同第十三条）：除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列方式分别处理：①、逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。②、逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。交接手续(合同第十四条)：（一）该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1、买受人应在收到书面通知后15日，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议双方应当签订交房单……同时查明，原告于2016年5月30日自己出资85560元及向被告借款50000元，用于交付争议房屋首付款，共计135560元。2016年7月26日，原告李美春、陈楚平与中国工商银行塔山支行签订中国工商银行个人贷款申请表以及个人住房贷款客户谈话笔录。2017年3月1日原告向被告偿还用于交付首付款的30000元借款，尚欠20000万元。2017年3月被告告知原告因原告个人银行记录存在逾期情况不能办理银行按揭贷款，截止目前，原告方未取得银行按揭贷款也未采取其他方式支付购房款。另查明，原告方预购房屋已进行预售备案，预售许可证号为2014053。以上事实，有原、被告的法庭陈述，原、被告提供的商品房买卖合同、预售备案登记表、贵州世纪坤高房地产有限公司专用收款收据、个人向中国工商银行借款凭证、个人购房借款合同、交房公告、《水岸新天地缴款通知单》、商品房买卖合同、物业优惠通知单、承诺书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告于2016年5月30日签订了商品房买卖合同，就买卖的标的物、价款、付款方式、交房期限、违约责任等进行了明确约定。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务，原告购买房屋应按照合同交付首付款及购房款，被告应当按照合同约定的交房期限及时向原告交付符合约定的房屋。本案中，《商品房买卖合同》中约定合同签订之日原告应向被告支付首付款135560元，余款202000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能支付贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人，合同中同时约定房屋交付时间为2016年6月30日，也就是说合同的履行有先后顺序，原告李美春、陈楚平应先付清所有购房款，被告贵州世纪坤高房地产有限公司才履行交房义务。原告于2016年5月30日支付价款85560元，并出具了50000元的借据，约定2016年9月30日前还款30000元，2016年12月30日前还款20000元，故原告方购房首付款应视为已交付，其借款未还应为另一法律关系，可另案处理。同时在原告方交付首付后，被告按约定对房屋进行预售备案登记。现原告方主张之所以未付清房款是由于未获得银行按揭贷款，且被告也未能按期交付房屋，后原告经与被告口头协议，在被告交付房屋时，原告一次性付清购房余款，在2018年1月1日被告张贴通知交付房屋，原告去办理交房手续及缴纳购房余款时，被告以原告还欠款为由，拒绝向原告交付房屋。本案中，银行按揭贷款未能办理成功，系原告方银行征信存在问题，而原告在接通知后未能积极配合，既不到银行核实也不协助沟通解决其征信事宜，也未在有效期限内通过其他方式一次性支付清购房款项，而是主张已与被告方达成的口头协议，被告交付房屋时，原告一次性支付房款，但未能提供证据佐证被告方同意，且被告方亦不认可。根据第《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，故被告方享有合同解除权，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，由于原、被告双方并未约定合同解除权行使的期限，故应适用上述司法解释中法定的解除权行使期限即一年，被告应在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，逾期不行使则解除权消灭。结合本院已认定的证据和事实，被告未能证实在原告迟延支付购房款向其发出解除合同的书面通知，也无证据证实原、被告双方已达成解除合同的协议，且在原告方于2017年3月1向被告偿还30000元首付借款时，也无证据证实被告方向原告方发出催告，要求解除合同，被告解除权已超出一年的除斥期间，故对于被告的抗辩，本院不予采纳，双方所签《商品房买卖合同》仍应继续履行。本案中，若按照合同约定继续采取银行按揭方式支付购房款，将涉及贷款银行，本案判决不能直接约束非本案当事人的行为，不能强制要求贷款银行发放贷款，因本案原告方表示可以一次性支付房款，故一次性支付剩余购房款202000元适宜。关于原告方请求被告支付逾期交房房屋违约金、逾期办理房屋产权权属证书违约金的诉讼请求，因原告方违约在先，应先履行义务，故其请求缺乏法律与事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定判决如下：一、原告李美春、陈楚平与被告贵州省世纪坤高房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、原告李美春、陈楚平于本判决生效之日起十日内支付被告贵州省世纪坤高房地产开发有限公司剩余房款202000元。三、被告贵州省世纪坤高房地产开发有限公司于收到原告李美春、陈楚平剩余房款后十日内向原告交付平坝区平安广场南侧水岸新天地7号地块6号楼1-7-4房屋。四、驳回原告李美春、陈楚平其他诉讼请求。案件受理费546元，减半收取计273元，由被告贵州省世纪坤高房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 员 李洪波二〇一七年七月八日法官助理 王 菊书 记 员 方 俊 关注公众号“”