（2017）粤1481行初56号
裁判日期: 2017-07-08
公开日期: 2017-12-04
案件名称
李妙兰与五华县人民政府、五华县房地产管理局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)一审行政判决书
法院
兴宁市人民法院
所属地区
兴宁市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
李妙兰,五华县人民政府,五华县房地产管理局,五华碧桂园置业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条
全文
广东省兴宁市人民法院行 政 判 决 书（2017）粤1481行初56号原告：李妙兰，女，汉族，1966年1月13日出生，住址深圳市龙岗区。被告一：五华县人民政府（以下简称五华县政府），地址五华县水寨镇华一东路1号。法定代表人：吴晖，男，五华县政府县长委托代理人：李文，男，五华县法制局工作人员。委托代理人：钟文嘉，男，五华县法制局工作人员。被告二：五华县房地产管理局（以下简称五华房管局），地址五华县水寨镇华兴北路328号。法定代表人：李少基，男，该局局长。委托代理人：张乃清，男，该局副局长。委托代理人：颜青，男，广东法信律师事务所律师。第三人：五华碧桂园置业有限公司（以下简称五华碧桂园），地址五华县水寨镇工业园工业三路五华碧桂园综合楼第二层。法定代表人：杨文杰，男，该公司总经理。委托代理人：刘林，男，该公司职员。委托代理人：余健，男，该公司职员。原告李妙兰诉被告五华县政府、五华房管局及第三人五华碧桂园撤销行政复议决定及商品房预售许可证纠纷一案，本院2017年3月29日受理后，分别于3月30日、4月1日向两被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等材料。两被告及第三人于2017年4月7日、4月11日、4月12日向本院提交了书面答辩状、陈述意见书及被诉行政行为的相关证据材料。本院于2017年6月6日公开开庭审理了本案。原告李妙兰、被告五华县政府委托代理人李文、钟文嘉、被告五华房管局委托代理人张乃清、颜青及第三人委托代理人刘林、余健到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。因被告五华房管局于2015年9月10日向第三人五华碧桂园核发了华房预字第201509100005号《商品房预售许可证》（以下简称005号预售许可证）预售商品房后，又于2016年12月9日颁发华房预字第201612090001号《商品房预售许可证》（以下简称001号预售许可证）给第三人出售五华碧桂园二期地下车库车位。原告李妙兰认为该001号预售许可证侵犯了其合法权益，于2017年1月4日向被告五华县政府申请行政复议，五华县政府于2017年3月14日作出华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》维持该001号预售许可证，李妙兰遂不服，于2017年3月29日，向本院提起行政撤销诉讼，请求撤销该复议决定书及涉案001号预售许可证。原告诉称：被告五华县人民政府作出的华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》认定被告五华县房地产管理局根据核发预售房屋（商品房）许可证的形式颁发001号《商品房预售许可证》给第三人出售五华碧桂园二期地下室车库的车位程序合法、事实清楚，适用法律正确，不符合《中华人民共和国房地产管理法》、《地方房地产开发经济管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，应依法纠正。具体理由如下：一、第三人的土地使用权证的用途是建设商品房，被告五华房管局于2015年9月份已核发005号预售许可证给第三人出售商品房，就没有理由以核发预售商品房的形式再颁发001号预售许可证给第三人出售五华碧桂园二期地下室车库，该颁证行为明显涉嫌失职，应依法纠正；二、001号预售许可证中项目名称、预售房屋建筑面积、土地使用权证号及用途对照“华府国用（2015）第00771号城镇住宅用地”明显存在矛盾。五华房管局以核发预售房屋许可证的形式给第三人出售地下车库的车位，无法无据，为涉嫌滥用职权，应依法纠正；三、五华碧桂园二期18号楼高27层，按照《中华人民共和国人民防空法》第九条的规定，应建设防空地下室，但第三人申请了易地建设，且理由是五华碧桂园二期地下室东面段为全外露地下室，南面段近一半地下室处于外露，即东南面属五华碧桂园二期18号楼外露地下室车位属绿地的车位，应归全体业主共有，这符合原告与第三人签订的（商品房合同）中《补充协议书》第十一条第四点：“……占用‘五华碧桂园’内业主共有的道路或绿地的车位归全体业主（包括原告）共有”的约定。因此，被告二却以核发预售房屋（商品房）的形式颁发001号预售许可证给第三人出售地下室车位侵犯了原告（包括全体业主）的合法权益；四、华府国用（2015）第00771号国有土地使用证直接证明了土地的用途，住宅（商品房）是主物，绿地与绿地车位归全体业主共有，地下车库没有独立土地使用权，只可出租，被告二没有法律依据以核发预售房屋（商品房）的形式颁发《商品房预售许可证》给第三人出售地下车库的车位；五、被告五华房管局在行政复议中提供的证明、计算清单、建设工程规划许可证等证据不能证明被告二可以核发预售商品房的形式颁发《商品房预售许可证》给第三人出售地下车库；六、第三人在行政复议中称“根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款本义为开发商应该将所建车位优先出售给业主……”的理解，与上述法律的规定原文“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”不符，明显是第三人为了出售地下车库曲解法律。综上所述，请求依法撤销华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》和001号预售许可证，本案诉讼费50元由被告承担。原告起诉时向本院提交了如下证据：1、华府国用（2015）第00771号国有土地使用证（以下简称771号土地使用证），证明土地使用人属第三人，并证明土地类（用途）属城镇住宅用地，不属于停车场用地；2、商品房买卖合同，证明原告与第三人签订的商品房买卖合同，符合土地使用证的用途；3、005号预售许可证，证明被告五华房管局对771号土地使用证名下的城镇住宅用地，已经颁发005号预售许可证；4、001号预售许可证，证明被告五华房管局颁发的《商品房预售许可证》是针对商品房出售（预售房屋建筑面积9517.58平方米），但项目名称却是地下车库，即第三人预售的是地下车库，土地用途根据771号国有土地使用证的规定不属于汽车停车场；5、结合民用建设易地修建防空地下室审批表，证明第三人申请易地建设的理由，也直接证明五华碧桂园二期地下室东面段为全外露地下室，南面段近一半地下室处于外露，外露属绿地的车位归全体业主共有，符合商品房买卖合同（补充协议书）第十一条第4项的约定，与001号预售许可证不符；6、五华碧桂园二期认购筹号纸，证明第三人在出售五华碧桂园二期车位；7、五华碧桂园认购书，证明第三人出售五华碧桂园二期地下车库；8、华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》，证明被告五华县政府复议决定认定事实不清，适用法律错误。被告五华县政府辩称：一、其作出涉案《行政复议决定书》是履行法定职责的行为。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条的规定，其针对原告李妙兰的复议申请，在调查了解相关情况后作出华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》，是履行法定职责的行为。二、其作出涉案《行政复议决定书》程序合法。原告李妙兰不服五华县房地产管理局向五华碧桂园置业有限公司颁发的001号预售许可证，于2017年1月4日向其申请行政复议，其依法受理了该复议申请，查阅各方提供的材料，查明相关事实后，经集体讨论，于2017年3月14日作出《行政复议决定书》并依法送达相关当事人。三、其作出涉案《行政复议决定书》事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款及《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条的规定，五华房管局是县级人民政府的房地产管理部门，具备核发县区内商品房预售许可证明的主体资格。房管局收到第三人五华碧桂园置业有限公司的办证申请和办证材料后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律，对第三人提交的申请材料进行了审核，经审查认为第三人的办证申请符合法定条件，在受理之日起10日内作出准予许可的决定，向第三人颁发了001号预售许可证并予以送达，且按规定进行了公示。可见，五华房管局颁证程序合法、事实清楚，适用法律正确。其在查明上述情况，经集体讨论后，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条的规定，作出维持的复议决定，并依法送达相关当事人。四、原告李妙兰的理由缺乏事实与证据。1、原告李妙兰认为住宅与车位是主物与从物的关系是错误的。从物是辅助主物的使用而依附于主物的，故必须和主物在一起才能发挥使用价值。而车位不仅具有使用面积和建筑面积，并且还可以离开房屋等建筑物而独立存在，具有作为所有权客体的物所必备的特性；从实物形态上看，车位可以通过划线与其他停车位相隔离，在空间上能够个别地、单独地存在，具有构造上的独立性，还可以与房屋相分离而单独使用，具有使用上的独立性。2、原告李妙兰认为涉案的地下车位属于绿地车位也是错误的。根据证据材料中的“规划图”显示18号楼所在地块下面规划作为地下车库用途，涉案车库并未占用公共绿地。同时，原告李妙兰与第三人五华碧桂园置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议书》中就此车位归属问题作了约定。因此，001号预售许可证中的“地下车库”权属归第三人。综上，其于2016年6月27日作出的《行政复议决定书》，认定的事实清楚、程序合法、适用法律正确；原告李妙兰的诉请理由均不能成立。鉴此，恳请兴宁市人民法院查清本案事实，依法驳回原告李妙兰的诉讼请求。被告五华县政府向本院提交了如下证据：1、行政复议申请书及申请人身份证明，证明原告李妙兰提出复议申请；2、申请人提交的复议材料，证明原告与本案有利害关系；3、复议案件立案呈报表，证明对原告的复议申请审批立案；4、复议案件受理通知及送达回证，证明符合复议受理范围依法立案；5、提交复议答复通知书及送达回证，证明通知被申请人提交答复及证据材料；6、第三人参加行政复议通知书及送达回证，证明通知碧桂园公司参加复议；7、被申请人行政复议答复及相关材料，证明房管局依法颁发涉案001号预售许可证；8、第三人答复及相关材料，证明第三人参与复议；9、证据交换送达回证，证明证据相互送达；10、行政复议案件延期审批表，证明复议案件批示案件延期；11、延期行政复议审查期限通知书及送达回证，证明作出延期通知；12、案件讨论笔录，证明案件经集体讨论；13、行政复议决定书及送达回证，证明依法作出维持决定。被告五华房管局辩称：一、其于2016年12月9日颁发001号商品房预售许可证给第三人，是依法履职行为。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售应当符合下列条件：(1)己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、中国国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：“(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”及中国建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”的规定。显然，其于2016年12月9日颁发001号预售许可证给第三人，是履行法定职责的行为。二、其将001号预售许可证颁发给第三人，颁证土地权属来源清楚、程序合法、适用法律正确。三、原告要求撤销001号预售许可证的理由不能成立。（一）、第三人申请预售证出售的车位应当是非人防车位及非业主共有车位。根据我国《物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位属于业主共有。第三人申请预售许可证时已提交相关证明文件，证明第三人出售之车位未占用业主公共绿地进行施工建设，亦非人防车位；（二）、我国《物权法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及地方性法规行政规章均未规定开发商应按每0.2个车位标准建造车位无偿供业主使用；（三）、商品房与地下车库均为独立物有独立的使用价值，有无车库不影响所购商品房之使用，因此商品房与地下车库非主物从物之关系，当然也不适用《物权法》关于主物从物处分之规定；（四）、根据《物权法》第一百三十六条之规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此第三人在18号楼商品房地下建造车库并未侵犯18号商品房全体业主的土地使用权。综上所述，其向第三人颁发001号预售许可证是依法行政，合理合法的。原告要求撤销该001号预售许可证没有事实依据和法律依据，请求法院依法查明本案事实，驳回原告诉讼请求。被告五华房管局向本院提交了如下证据：1、商品房预售许可证，证明其向第三人颁发了商品房预售许可证；2、五华县人民政府复议决定书，证明复议机关维持了商品预售许可；3、结合民用建筑易地修建防空地下室审批表、证明、票据，证明第三人申请易地修建防空地下室；4、商品房预售申请表，证明第三人二期地下车库申请预售；5、受理行政许可通知书（存根），证明其受理第三人的行政许可申请；6、771号国有土地使用证，证明第三人用地来源合法；7、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证，证明第三人用地规划合法；8、五华碧桂园二期工程造价报建估算咨询费用计算清单，证明第三人二期工程造价估价；9、营业执照，证明第三人合法经营；10、碧桂园建设工程施工合同，证明第三人二期工程发包给广州协强建筑有限公司承包；11、五华碧桂园二期地下车库预售方案，证明第三人车库预售方案；12、开户许可证，证明第三人开设有存款账户；13、公示，证明其对第三人申请预售许可证进行了公示；14、信访事项处理意见书，证明地下车位不计容积；15、设计图纸，证明第三人建设经过县政府规划设计。第三人五华碧桂园述称：一、第三人取得的001号预售许可证合法、有效。第三人向五华房管局申办预售许可证，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，在申请预售证时依法向房管局递交了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关面积预测明细，经房管局审核、审查、公示后才向其公司颁发该预售证。因此该预售证合法有效，其有权出售该批地下车位。二、其建设地下车位未侵犯18号楼业主土地使用权。《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。《土地登记办法》第五条规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。且其申请易地建设防空地下室已获批准，因此其建设的车位未侵犯业主任何权益。房管局所作的住宅预售证和车位预售证并不冲突，应当认定有效。三、涉案车位为建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，根据我国法律规定及《商品房买卖合同》约定，该车位所有权人亦为其所有。《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该规定支持买卖双方自由约定小区车位所有权。其与原告于2015年9月23日签署的《商品房买卖合同》补充协议约定经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应土地使用权归属出卖人。而且其建造地下车库的费用完全独立于建造18号楼商品房的费用，未计入商品房之成本，根据谁投资谁受益原则，对于该批车位所有权应归属于其。四、原告偷换概念、颠倒是非，其诉讼请求不应得到法院的支持。原告认为依据《物权法》之规定，车位属于房屋之从物，车位的转让应当附随房屋的转让。然而车位具有单独的使用价值，车位对无车者非为必需品，无车位不影响商品房功能的正常使用，因此车位非住宅的从物。原告偷换概念，且无其他证据支持其主张与诉求。综上，第三人对所建车位享有无可争辩的所有权，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法裁判。第三人向本院提交了如下证据：1、国有土地使用权证，证明第三人享有土地使用权；2、建设工程规划许可证，证明第三人工程规划已经获得政府批准，规划方案合理合法；3、建设工程施工许可证，证明第三人建设该批地下车位前已经获批进行施工建设，有权施工建设该批地下车位；4、非人防车位证明，证明建造的地下车位为非人防车位，第三人有权处分；5、工程造价费用计算清单，证明第三人在建设该批车位时已单独投入资金成本，未计入商品房成本。经庭审质证，三方当事人发表如下质证意见：被告五华县政府对原告证据1、771号土地使用证的三性无异议，但根据住建部主编及批准的《城市用地分类与规划用地标准》GB50137-2011中的分类（R11、R21、R31）中住宅用地内容均包含停车场；证据2商品房买卖合同的真实性合法性无异议，但与本案无关；证据3、005号预售许可证的三性无异议；证据4、001号预售许可证意见同证据1的质证意见一致；证据5审批表的三性无异议，但认为原告称外露的地下室即是绿地车位的说法无法律依据；证据6认购筹号纸、证据7认购书的合法性真实性无异议，但与本案无关；证据8复议决定书无异议。被告五华房管局对原告的证据1、771号土地使用证的真实性无异议，对证明内容“不属于停车场用地”有异议；证据2商品房买卖合同及证据3、005号预售许可证无异议；证据4、001号预售许可证真实性无异议，对证明内容中“不属于汽车停车场”的内容有意见；证据5审批表真实性无异议，对证明内容有异议，该证据正好证明第三人已经申请易地修建防空地下室且已经得到有关部门批准；证据6认购筹号纸、证据7认购书无异议；证据8复议决定书的真实性无异议，证明内容有异议，复议决定书真实合法、处理恰当。第三人五华碧桂园对原告证据1的真实性合法性无异议，关联性有异议，该证据是第三人有权建造地下停车场的必要前提条件；对证据2-5的真实性合法性无异议，关联性有异议，认为第三人符合建造地下车位条件；对证据6-8均无异议。原告对被告五华县房管局的证据1商品房预售许可证及证据2复议决定书无异议；证据3易地防空地下室审批表的三性无异议；证据4预售申请表及证据5受理通知书的合法性无异议，但对真实性、关联性有异议，被告的所有证据应是针对005号预售许可证所作的，第三人不符合法律规定的申请条件；证据6、771号土地使用证的合法性无异议，真实性、关联性有异议，该使用证是针对地面的土地使用证，第三人申请时土地已经属于全体业主所有，因为商品房当时已经出售给业主，土地使用权随之转移给原告和全体业主所有，不属于第三人所有；证据7建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证三份证据的真实性、合法性无异议，但关联性无法确定，只能确定与地面房屋专有部分和共有部分有关联；证据8费用计算清单的合法性、真实性无异议，对关联性无法确定，只确定与建设整栋楼的基础设施和地下车库有关联；证据9营业执照的真实性、合法性、关联性无异议；证据10施工合同合法性、真实性无异议，关联性无法确定，只确定与地面专有部分和共有部分有关联；证据11地下车库预售方案的合法性无异议，真实性、关联性有异议，无法证明申请本案被诉许可证需要该证据资料；证据12开户许可证三性无异议；证据13合法性无异议，真实性关联性有异议，亦无法证明申报本案被诉许可证需要该证据资料；证据14信访处理意见书真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据15设计图纸的真实性、合法性无异议，关联性无法确定，只能确定与第三人向被告五华房管局申请005号预售许可证需提供的资料有关联。原告对被告五华县政府的证据认为均是其与第三人向县政府提交的证据材料，对相同证据的质证意见同对被告五华房管局证据的质证意见一致。被告五华县政府及第三人对被告五华房管局的证据均无异议。被告五华房管局及第三人对被告五华县政府的证据亦无异议。原告对第三人的证据的质证意见与对被告五华房管局相同证据的质证意见一致。被告五华县政府及五华房管局对第三人的证据均无异议。根据上述证据，本院确认如下事实：经审理查明：第三人五华碧桂园于2015年6月1日获得了五华县政府颁发的771号国有土地使用证后，在五华县××黄井村咸水沥的地块上进行商品房建设开发。2015年9月10日，被告五华房管局向第三人五华碧桂园颁发了005号预售许可证，许可第三人预售地上商品房。2015年9月23日，原告李妙兰与第三人签订了商品房买卖合同（预售），购买005号预售许可证项目中的水寨镇五华碧桂园峰景二街7栋602号房产。2016年11月30日，第三人向被告五华房管局提交了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等相关材料，申请办理该水寨镇黄井村咸水沥二期地下车库《商品房预售许可证》，被告五华房管局经受理、初审、审核、查勘、公示后，于2016年12月9日向第三人颁发了涉案001号预售许可证，许可第三人预售碧桂园二期地下车库车位。原告李妙兰欲认购第三人碧桂园二期第156号车位（向第三人缴纳了1万元诚意金后又退款），但因认为该二期地下车库车位应归业主无偿使用，而认为五华房管局向第三人颁发的001号预售许可证侵害了其作为业主的合法权益，于2017年1月4日向被告五华县政府申请行政复议，要求撤销该001号预售许可证。五华县政府受理后，经查阅相关材料，查明相关事实后，于2017年3月14日作出华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》维持了五华房管局作出的001号预售许可证。原告李妙兰不服该复议决定，遂于2017年3月29日向本院提起行政诉讼，请求撤销被告五华县政府作出的华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》和被告五华房管局向第三人颁发的001号预售许可证，同时要求本案的诉讼费用由两被告承担。另查明，001号预售许可证预售许可的碧桂园二期地下车库项目属独立规划、独立报建、独立施工许可的项目工程，第三人对该地下车库的建设资金投入核算未纳入商品房建设预算。因第三人依法缴交人防工程易地建设费，该项目工程亦不属于地下人防工程。还查明，原告与第三人在2015年9月23日签订的商品房买卖合同（预售）补充协议第十一条第4项约定：“五华碧桂园内经规划批准建设的车库、车位所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。占用“五华碧桂园”内业主共有的道路或绿地的车位归全体业主共有”。庭审中，原告认为被告五华房管局根据771号国有土地使用证向第三人颁发了005号预售许可证预售商品房，771号使用证项下的土地使用权已转移碧桂园业主（包括原告）享有，第三人对该土地使用权已不再享有，且第三人也未交纳地下土地出让金，在此情况下被告五华房管局又再颁发001号预售许可证给第三人预售二期地下车库，明显侵害了业主及原告的权益，应属违法颁证，而被告五华县政府根据合同补充协议的第十一条第4项的约定作出复议决定维持了五华房管局颁发001号预售许可证的颁证行为，认定事实不清，适用法律错误。因此，原告坚持其诉讼请求，要求撤销被告五华县政府的复议决定及被告五华房管局颁发的001号预售许可证；被告五华房管局认为其发证行为是依法履职的行为，原告与第三人仅签订了商品房预售合同及补充协议，至今并未取得相关房地产权证书，且原告没有证据证明涉案地下车库的范围由原告及业主享有共有的权利，原告与被告五华房管局的颁证行为没有法律上的利害关系，被告的颁证行为没有侵犯原告的任何合法权益，原告李妙兰不具有原告主体资格。另原告与第三人之间的补充协议第十一条第4项约定了地下车库所有权归属第三人。因此原告起诉撤销该001号预售许可证于法无据，请求驳回原告的诉讼请求或起诉；被告五华县政府亦认为其作出的复议决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求；第三人庭审中亦提出，其公司基于合法的土地使用权对涉案地下车库车位享有所有权，根据《物权法》第七十四条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，第三人所建地下车库车位不属地下人防工程，未占用业主的公共道路，也未侵犯业主的土地使用权，原告的诉求事实理由逻辑混乱，并无具体的法律条文予以支持。因此请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点主要体现在如下三个方面：一、关于被告五华县房管局于2016年12月9日向第三人五华碧桂园颁发001号预售许可证是否合法的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款关于“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明……”及《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条关于“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明……”的规定，本案中，被告五华县房地产管理局是五华县人民政府的房地产管理部门，具备核发涉案《商品房预售许可证》的主体资格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条关于“商品房预售应当符合下列条件：1、已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定，在本案中，涉案001号预售许可证记载的土地坐落在五华县××黄井村咸水沥，其土地使用证号为华府国用（2015）第00771号城镇建设用地，该土地预售房屋建筑面积9517.53平方米。第三人五华碧桂园通过缴纳土地出让金的形式合法取得了该宗土地的使用权。第三人五华碧桂园在申请办理涉案预售许可证时向被告五华房管局递交了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及面积预测明细等相关材料，被告五华房管局对第三人的申请受理后经初审、审核、查勘、公示后才向第三人颁发涉案001号预售许可证，可见被告五华县房地产管理局向第三人五华碧桂园颁发涉案001号预售许可证，认定事实清楚、程序合法。又根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条关于“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权”的规定，可见建设用地的使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。在本案中，第三人在先行缴交人防易地建设费后于2015年9月10日获得了被告五华县房地产管理局颁发的005号预售许可证，同时又对涉案土地（碧桂园二期）地下车库、车位进行了单独的立项、规划和报建，并获取了相应的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。可见该碧桂园二期地下车库、车位的立项报建与地上商品房的立项报建属不同的项目工程，该地下车库车位的建设利用并不影响地上商品房的开发利用，即并不损害地上商品房的用益物权。可见被告五华县房地产管理局向第三人五华县碧桂园颁发涉案001预售许可证，符合相关法律的规定。二、关于碧桂园二期地下车库、车位的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定可知，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，可由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。本案中，第三人与原告于2015年9月23日签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同的附件补充协议第十一条第4项约定：“五华碧桂园内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应土地使用权归属出卖人”，可见，对碧桂园二期地下车库、车位的权属，原告与第三人已以协议的形式约定为第三人所有。该约定系其双方当事人的真实意思表示，合同双方当事人的权利义务均应受《商品房买卖合同(预售)》的约束，故现原告认为地下车库车位根据《物权法》相关规定应由业主所有并无偿使用，而主张撤销该涉案001号预售许可证，亦缺乏事实和法律依据，依法不予支持。三、关于被告五华县政府2017年3月14日作出的华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》是否应予撤销问题。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条关于“对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的人民政府申请行政复议”的规定，五华县政府有权受理原告李妙兰的复议申请。本案中，五华县政府根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《国务院商品房预售管理办法》的相关规定，认定五华房管局具备颁证主体资格，于2016年9月10日向第三人五华碧桂园颁发001号预售许可证的颁证行为程序合法、事实清楚、适用法律正确，而依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条的规定，于2017年3月14日作出上述复议决定书，维持了五华房管局颁发的001号预售许可证。该行政复议决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。故原告以该复议决定认定事实不清，适用法律错误为由，而主张撤销该复议决定的请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，被告五华房管局2016年12月9日向第三人颁发的001号预售许可证，认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，且与2015年9月10日向第三人颁发的005号许可证不存在利益冲突，也未侵害原告作为碧桂园业主的合法权益，依法应予维持。五华县政府依据《中华人民共和国行政复议法》及《中华人民共和国行政复议法实施条例》的相关规定，于2017年3月14日作出华府行复决〔2017〕7《行政复议决定书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。故对原告李妙兰起诉要求撤销该001号许可证及华府行复决〔2017〕7号《行政复议决定书》的诉讼请求，依法不予支持。两被告认为应驳回原告诉讼请求的主张依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告李妙兰的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告李妙兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长 廖思谦审 判 员 何 裕人民陪审员 陈政清二〇一七年七月八日书 记 员 江万红 微信公众号“”