（2017）鲁1723民初793号
裁判日期: 2017-07-08
公开日期: 2017-08-22
案件名称
卢雷与山东成武农村商业银行股份有限公司、鹿昌轩案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
成武县人民法院
所属地区
成武县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢雷,山东成武农村商业银行股份有限公司,鹿昌轩
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
全文
山东省成武县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1723民初793号原告（执行案外人）：卢雷，男，1978年4月5日出生，汉族，农民，住菏泽市单县。委托诉讼代理人：王洪磊，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁红丽，山东君诚仁和律师事务所律师。被告（申请执行人）：山东成武农村商业银行股份有限公司，组织机构代码：70614978-X。住所地：成武县永昌路**号。法定代表人：刘艳，董事长。委托诉讼代理人：王忠成，山东成武农村商业银行股份有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：智绪省，山东敬人律师事务所律师。被告（被执行人）：鹿昌轩，男，1979年2月20日出生，汉族，农民，住成武县。原告卢雷诉被告山东成武农村商业银行股份有限公司（以下简称成武农商行）、鹿昌轩案外人执行异议一案，本院于2017年3月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告卢雷及其委托诉讼代理人王洪磊、晁红丽、被告成武农商行委托诉讼代理人王忠成、智绪省、被告（被执行人）：鹿昌轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢雷向法院提出诉讼请求：请求立即停止执行位于成武县古城街南老保健站南头东南角的房产（成房字第××号房产），并解除查封、扣押。事实和理由：原告卢雷和被告鹿昌轩于2013年7月18日签订了房屋买卖协议，约定将涉案房屋出售给原告，协议签订当日原告全额支付鹿昌轩房款16万元，鹿昌轩当即将房屋钥匙交给原告，自此原告取得了房屋所有权。因原告卢雷和被告鹿昌轩关系较熟，又因鹿昌轩平时较忙，原告多次找被告鹿昌轩办理房产过户手续，被告鹿昌轩迟迟不予协助，故涉案房产至今未能办理过户手续。因该院落被政府征收，在原告办理拆迁手续，领取拆迁补偿款时才知道涉案房屋被法院查封，原告提出执行异议，被驳回，随提起执行异议之诉。被告山东成武农村商业银行股份有限公司（以下简称成武农商行）辩称，该房屋买卖实质是折抵债务，鹿昌轩拖欠卢雷的债务本身是民间借贷关系，实质非房屋买卖关系，且房产证登记的是他人户名，鹿昌轩不是房屋所有权人，因此没有处分该房屋的权利，双方所签订的房屋买卖协议是无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告鹿昌轩辩称，当时我借过原告的款已经清偿完毕，这次的房屋买卖协议是真实的，是卖给原告的。审理查明：涉案房屋原产权人是李凤莲，房屋所有权证编号为：成房字第××号。后李凤莲将该房出卖给鹿昌轩，没有办理房屋过户手续。2013年7月18日，案外人卢雷和鹿昌轩签订了房屋买卖协议，双方约定，鹿昌轩将该房出售给卢雷，房屋转让价款16万元，房款一次性付清，鹿昌轩协助办理房屋过户手续。双方没有书面的房款交付收据，卢雷提供了两位证人证明卢雷支付给鹿昌轩房款16万元。现房屋没有办理过户手续，仍然登记在李凤莲名下。后因该房屋被政府征收，涉案房屋被法院查封，原告卢雷提出执行异议被法院驳回，随提出执行异议之诉。另查明，房屋买卖协议签订后，该房屋仍由卢雷居住，卢雷称，2013年9月1日，卢雷和鹿昌轩签订了房屋租赁协议，卢雷将该房屋返租给鹿昌轩，由鹿昌轩继续使用。房屋租赁协议约定，租期为两年，年租金3500元。但庭审时卢雷和鹿昌轩均自述租金已经交付，交付了3000元。还查明，2015年11月18日，本院执行人员对鹿昌轩进行过问话，鹿昌轩自述，其于2012年借卢雷20万元钱，后因作生意赔钱，故把其现居住的房屋以16万的价格抵偿给了卢雷。因为其与卢雷是朋友关系，其没有房屋居住，卢雷同意其先住者。上述事实，有当事人陈述、书证，已生效的裁判文书等为凭，业经庭审认证，具有证明效力，足以认定。本院认为，分析本院执行人员对鹿昌轩的问话和缺乏房款收据等证据，可以得出案外人卢雷和被执行人鹿昌轩签订的房屋买卖合同，是以房抵债，二人签订的房屋租赁合同，合同约定的房屋租金和其二人陈述的租金数额不一致，该房屋租赁合同的真实性，本院不予认定，从双方签订房屋买卖合同到本院对房屋采取查封措施期间，案外人卢雷并未占用、使用该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人卢雷的主张不符合该条规定，据此，依照《关于人民法院在执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）卢雷的诉讼请求。案件诉讼费3500元，由原告卢雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院审 判 长 刘昌军人民陪审员 王福云人民陪审员 刘守存二〇一七年七月八日书 记 员 徐春丹 微信公众号“”