（2017）粤06民终4051号

裁判日期: 2017-07-08

公开日期: 2017-08-04

案件名称

陈水连、佛山市顺德区容桂土地发展中心租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈水连,佛山市顺德区容桂土地发展中心

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终4051号上诉人（原审被告）：陈水连，女，1981年7月10日出生，住广西平南县，现住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陆武金，男，1983年4月21日出生，住广西平南县，系陈水莲的丈夫。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市容桂街道宏业路**号。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：覃晓林,广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婉玲,广东顺迪律师事务所实习律师。上诉人陈水连因与被上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称土地发展中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。��水连上诉请求：撤销一审判决，判决驳回土地发展中心的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由土地发展中心承担。事实和理由：（一）陈水连和土地发展中心签订的合同为无效合同。涉案房屋既没有房产证，也没有报建等手续，属于违章建筑物。土地发展中心仅提供了《房地产收购储备协议书》，没有提供该物业有效的房地产权证和建设许可等相关资料证明涉案房产的合法性，故双方签订的租赁合同应认定无效，合同所约定的保证金、律师费等违约责任亦属无效，土地发展中心要求解除合同和陈水莲承担违约责任没有事实和法律依据。（二）涉案物业的权属不明确，陈水莲没有不缴纳租金的故意行为。1.从2007年起，陈水连一直与案外人佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社（以下简称四基股份社）签订租赁合同。但2014年1月，土地发展中心称涉案物业归其所有或使用了，于是陈水连与土地发展中心签订了租赁合同，期限为一年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同到期后，土地发展中心既没有通知陈水连续签合同，也没有通知要求陈水连搬离现场，更没有向陈水连催收过租金。事后，四基股份社又称涉案房屋仍归其所有及使用，并又与陈水连重新签订了租赁合同，期限又为一年。四基股份社也按照双方签订的合同全部履行了自己的合同义务。期间，土地发展中心也没有通知陈水连，也没有要求陈水连重新签订合同，并对四基股份社与陈水连签订的协议没有提出过任何异议。因此，陈水连根本不清楚涉案房屋产权到底是谁的，谁有权利出租和收取租金。在这种混乱情况下，陈水连不知道向谁支付租金。因此，陈水连并不是故意不缴纳租金，而是不知道该交纳给谁。2.从一审法院查明的事实可知，土地发展中心在2015年��经委托四基股份社代为管理涉案房屋，默认四基股份社的租赁行为。同时，四基股份社与陈水连签订协议约定的租金为每月800元，土地发展中心也没有异议，并愿意不另行收取四基股份社已经收取的租金，说明土地发展中心是同意并默认四基股份的租赁行为。也就是说，土地发展中心与陈水连于2014年1月签订的协议，双方已不再执行，而是按照陈水连与四基股份社新签订的协议执行。根据上述事实，计算租金应该按后签订合同约定的每月800元计算，而一审法院按照原协议每月900元计算，与实际事实严重不符。3.陈水连于2016年5月30日告知四基股份社6月3日退出涉案房屋，四基股份社也在5月31日对涉案房屋停水停电，陈水连已经在6月2日搬离涉案房屋，并将涉案房屋交还给四基股份社。之后，陈水连未再占用铺位。同时，土地发展中心也明知道陈水连在2016年6月后就已经��有使用涉案房屋了，一审法院计算占用费到2016年12月，与实际事实严重不符。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销，请求二审予以改判。土地发展中心二审期间未提交答辩意见。土地发展中心向一审法院起诉请求：1.解除土地发展中心、陈水连之间的不定期租赁合同，陈水连立即将位于佛山市顺德区××路××号之二房屋交还给土地发展中心；2.陈水连立即向土地发展中心一次性支付占用费（从2015年1月暂计至2016年6月为13340元，之后按每月1280元计至实际搬离之日）；3.陈水连向土地发展中心支付违约金（以欠款本金按每日5‰从2015年1月6日计至清偿之日）；4.陈水连已缴纳的保证金1800元归土地发展中心所有；5.陈水连承担土地发展中心支出的律师费5000元；6.本案诉讼费由陈水连承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，土地发展中心、陈水连签订《工业厂房租赁协议》（合同编号：四2014-013-2），约定土地发展中心将位于佛山市顺德区××路××号之二的房屋出租给陈水连，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止。租金为每月900元，履约保证金1800元。陈水连需在每月5日前向土地发展中心指定租金账户（户名：佛山市顺德区高隼企业资产管理有限公司）支付当月租金，如陈水连拖欠，每逾期一日，应按未付租金总额万分之五向土地发展中心计付利息。如陈水连拖欠租金超过30天，土地发展中心有权提前单方面解除合同，没收履约保证金，收回房屋。租赁期内，房屋的日常保养、维修由陈水连负责。租赁期满，陈水连如需续租，应于上述租赁期满前三个月以书面形式通知土地发展中心，经土地发展中心同意后，双方重新签订租赁协议，在同等条件下，陈水连享有优先承租权。因土地发展中心追讨陈水连拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由陈水连承担。合同签订后，陈水连向土地发展中心缴纳了履约保证金1800元。2014年12月31日，合同到期后，双方没有签订书面的租赁合同，但陈水连仍继续使用土地发展中心房屋，并向土地发展中心缴纳了2015年1月的租金。四基股份社于2015年4月1日与陈水连另签订一份租赁合同，约定由四基股份社出租上述房屋给陈水连，租赁期限从2015年5月1日起至2015年12月30日止，租金每月800元。四基股份社另开具收据确认按每月800元的标准收取了陈水连至2015年12月31日止的租金。2015年12月21日，土地发展中心与四基股份社共同发出《通知》，告知陈水连等承租人，土地发展中心已委托四基股份社协助管理四基社区的工业房屋。2015年未签订租赁协议的租户需尽快到临时办公点与土地发展中心签订��议、缴交租金及履约保证金。2016年4月11日，土地发展中心又向陈水连等承租人发出通知，要求最迟于2016年4月30日前自行搬离并将房屋交还土地发展中心，在清缴租金、水、电等费用后凭房屋移交确认书及租赁按金收据到土地发展中心处办理退回租赁按金手续。但陈水连此后并未向土地发展中心办理房屋交接手续。土地发展中心为本案诉讼，与广东顺迪律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师进行诉讼，并支付律师费5000元。另查，涉案房屋原属案外人四基股份社的下属企业长塘五金铸造厂所有，长塘五金铸造厂于2000年注销后房屋收归四基股份社所有。2012年6月20日，四基股份社与土地发展中心签订《房地产收购储备协议书》，约定将涉案房屋在内的99宗房地产由土地发展中心收储，在土地发展中心向四基股份社支付第三期收储款后，房屋租金由土地发展中心收取。2013年12月20日，土地发展中心向四基股份社支付了第三期收储款。一审法院，合法的租赁关系受法律保护。关于合同效力问题。土地发展中心依约向四基股份社足额支付收储款后，有权对涉案房屋进行出租、收益。土地发展中心将涉案房屋租赁给陈水连，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。关于违约责任。因原租赁合同到期后，土地发展中心与四基股份社对涉案房屋的权属及出租收益权发生争议，陈水连从2015年2月起没有再向土地发展中心支付租金，而是向四基股份社支付租金，土地发展中心在诉讼中确认四基股份社实际收取的租金可以抵扣陈水连应向其支付的租金，且土地发展中心当时对于陈水连向四基股份社支付租金并没有提出明确的书面异议，故应视为其当时对于陈水连逾期未缴纳租金的行为，不追究违约��任。但2015年12月21日，土地发展中心与四基股份社联合发出续签合同通知，此时涉案房屋的权属情况已经清晰，陈水连应当按通知要求与土地发展中心签订书面租赁协议并缴纳租金。而陈水连没有与土地发展中心续签合同，亦未缴纳租金及办理房屋交还手续，已构成违约，陈水连应向土地发展中心缴纳拖欠的租金，且陈水连已缴纳的履约保证金1800元应归土地发展中心所有。因双方已在租赁协议中约定并适用了履约保证金条款，土地发展中心再主张按每日5‰的标准计付违约金显失公平，一审法院不予支持。土地发展中心要求陈水连承担其因本案产生的律师费5000元，属合同约定的应由违约方承担的费用，土地发展中心也提供了委托合同及发票予以证明，数额合理，应予支持。关于合同的解除及租金计付。陈水连已提供证据证实其向土地发展中心支付了计至2015年1月的租金，此后向案外人四基股份社按每月800元支付了11个月的租金共8800元，土地发展中心确认上述向陈水连支付的租金可用于抵扣其应收取的租金。陈水连此前未与土地发展中心办理返还交接手续，至2016年12月22日庭审时表示可由土地发展中心随时收回房屋，故应确认双方的合同至此解除，土地发展中心在2016年12月底前收回房屋已无障碍，无需再判决由陈水连返还房屋，土地发展中心主张的租金应按每月900元计至2016年12月份共计20700元，抵扣已实际支付给四基股份社的8800元，尚应支付11900元。土地发展中心主张按其委托评估的租金标准计付租金，因土地发展中心未能提供证据证实在此前向陈水连送达了租金价格评估报告，履行了告知的合同义务，且其在通知陈水连搬离房屋及及清缴租金时亦未明确要求按新的租金标准计算，故该意见缺乏理据，对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认土地发展中心与陈水连有关位于佛山市顺德区××路××号之二房屋的租赁合同关系已解除；二、陈水连于判决发生法律效力之日起十日内向土地发展中心支付所欠租金11900元；三、陈水连于判决发生法律效力之日起十日内向土地发展中心支付律师费5000元；四、陈水连缴纳的保证金1800元没收归土地发展中心所有；五、驳回土地发展中心的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为170.24元，由土地发展中心负担20.24元；由陈水连负担150元。陈水连在二审中提交了一份广东顺德农村商业银��股份有限公司恒通借记卡活期交易明细，拟证明其交纳电费至2016年6月2日，之后其已经搬离涉案房屋，并将涉案房屋交还四基股份社，故涉案房屋租金不应当计至2016年12月。土地发展中在二审期间未提交新证据。经审查，陈水连所提交的上述证据并不能证明其主张，本院不予采信，具体理由下文阐述。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：陈水连与土地发展中心签订的《工业厂房租赁协议》是否有效；陈水连是否存在不缴纳租金的违约行为；陈水连向土地发展中心支付租金至何时及租金标准如何确定。关于陈水连与土地发展中心签订的《工业厂房租赁合同》是否有效的问题。根据四基股份社提交的证明，被土地发展中心所收储的位于顺德区××路××号的建筑物，其旧��址为“顺德市桂洲镇四基工业路五号之一”，该建筑物首层为六间商铺，地址编号包括了陈水连与土地发展中心《工业厂房租赁合同》中约定的涉案房屋所在位置四基长业路28号之二；而位于原“顺德市桂州镇四基工业路五号之一”的建筑物原为四基股份社下属企业长塘五金铸造厂所有，并核发有房地产权证，说明该建筑物是经批准予以建设的，故本案租赁合同有效。陈水连以涉案房屋所在的建筑物并无建设工程规划许可证以及房地产权证为由主张本案合同无效不成立，本院不予支持。关于陈水连是否存在不缴纳租金的违约行为的问题。陈水连上诉提出由于涉案房屋权属不明确，故其没有不缴纳租金的故意行为。本案事实表明，在2013年12月20日，土地发展中心向四基股份社支付了第三期收储款后，土地发展中心遂依照其与四基股份社之间《房地产收购储备协议书》中关于第三期收储款到账后，包括涉案房屋在内的被收储的物业的租金归土地发展中心收取的约定，就涉案房屋与陈水连签订了《工业厂房租赁合同》，约定租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日。然而，在合同到期后，双方未续签合同，陈水连继续使用涉案房屋，并向土地发展中心缴纳了2015年1月的租金，双方之间形成了不定期租赁关系，陈水连继续使用涉案房屋，依法应当按照双方合同的约定向土地发展中心支付租金，陈水连未予支付即构成违约。虽然四基股份社和陈水连于2015年4月1日另行签订了一份租赁合同，约定由四基股份社将涉案房屋出租给陈水连，陈水连按照其与四基股份社的约定向四基股份支付了11个月租金，但在2015年12月30日陈水连与四基股份社的合同约定的期限届满后，陈水连继续占有使用涉案房屋，其既未向四基股份社支付租金，也��向土地发展中心支付租金，其不予支持租金的违约行为明显；同时，在2016年4月11日，土地发展中心向陈水连发出通知，要求其自行搬离房屋，并清缴租金等费用后，陈水连仍未支付租金，可见陈水连不予支付租金的违约行为并非其所称的收取租金的主体不明确所造成。故陈水连上述相关上诉理由不成立，本院不予支持。关于陈水连向土地发展中心支付租金至何时及租金标准如何确定的问题。在2016年4月11日土地发展中心向陈水连发出的通知中，明确要求陈水连自行搬离并将房屋交还给土地发展中心，在清缴租金、水、电等费用后凭房屋移交确认书及租赁按金收据到土地发展中心处办理退回租赁案件等手续。陈水连称其于2016年6月自行搬离了涉案房屋并将涉案房屋交还了四基股份社，但按其陈述其并未按照通知要求向土地发展中心返还涉案房屋，也没有举证证明其在2016年6月实际已经搬离了涉案房屋，并将房屋移交给了四基股份社或者土地发展中心。陈水连上诉提交其交纳水电费的账户交易明细清单用以证明其交纳电费至2016年6月份，之后搬离了涉案房屋，但从该份清单上看，在2016年8月23日还发生过一笔电费交易，且即使涉案房屋未发生水电费，也不足以证明陈水连未再占有使用商铺；同时，陈水连若已在2016年6月或者8月搬离了涉案房屋，其也应当提交证据证明已经履行相应交接手续，将涉案房屋交还于土地发展中心，但陈水连并未提交证据证实；因此，陈水连未能提交充足的证据证明其将涉案房屋返还给土地发展中心。一审法院根据双方当事人提交的证据和案件情况，判决陈水连支付租金至2016年12月并无不当，陈水连的相关上诉主张不成立，本院不予支持。至于租金支付标准，根据陈水连与土地发展中心之前签订��合同约定为月租金900元，租赁期限届满后，陈水连继续占有使用租赁物，土地发展中没有提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，双方之间的租赁合同继续有效，陈水连应当按照合同约定的月租金900元的标准继续支付租金。虽然之后土地发展中心与四基股份社因涉案房屋的权属及出租收益权发生争议，陈水连按照每月800元的租金标准向四基股份社支付租金，但土地发展中心在诉讼仅是表示四基股份社实际收取的租金可以抵扣陈水连应当向其支付的租金，但并不认可四基股份社与陈水连之间的合同关系，也未认可其与陈水连之间的租金标准已经变更为每月800元，故陈水连仍应按照其与土地发展中心的租赁合同所约定的月租金900元的标准支付租金。综上所述，陈水连的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维��。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费267.5元，由上诉人陈水连负担。本判决为终审判决。审判长　　刘建红审判员　　张雪洁审判员　　邱程辉二〇一七年七月八日书记员　　梁启星来自：