（2017）黔0402民初1555号
裁判日期: 2017-07-08
公开日期: 2017-10-20
案件名称
周某与安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会、贵州恒愉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安顺市西秀区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某,安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会,贵州恒愉物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初1555号原告：周某。委托诉讼代理人：刘波，贵州黔成起智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会。代表人：潘莉，业主委员会主任。委托诉讼代理人：王季玲，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨芸蕾，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州恒愉物业管理有限公司。住所：贵阳市观山湖世纪城**组团商业*幢*层*号房。法定代表人：郭亮，总经理。委托诉讼代理人：李兴华，贵州合兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告周某与被告安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会、贵州恒愉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人刘波、被告安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会代表人潘莉及其委托诉讼代理人杨芸蕾、贵州恒愉物业管理有限公司的法定代表人郭亮及其委托诉讼代理人李兴华到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认两被告于2015年8月26日签订的《物业服务合同》无效；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告系安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主，于2015年入住该小区至今，在原告入住期间，所居住小区时常出现房屋墙体渗水、电梯故障、停车位管理混乱、饮用水管爆裂等问题。原告同其他业主多次向房开公司及物业管理公司反映未果，甚至于在维权期间遭到被告物业管理公司公示拒绝提供服务及恶意堵车等报复，严重影响众多业主正常生活，后经政府相关部门领导出面协调，建议业主通过司法途径寻求解决。在原告同众多业主维权过程中方才知晓被告业主委员会在选聘被告物业管理公司时并未依法遵守相关程序告知小区业主并征得业主同意，最终导致出现上述严重侵害业主合法权益之恶劣行为，为维护自身合法权益，现原告特依据相关法律法规向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。原告的委托诉讼代理人提出的代理意见为：1、单个业主有权成为案件的适格原告。（1）业主自行起诉不需要全体业主授权；（2）业主委员会怠于起诉情况下业主有权自行起诉；（3）《物业管理条例》第十二条、《物权法》第七十八条都规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2、未召开业主大会且未通过半数业主同意的情况下签订的物业管理合同是无效的。本案中，两被告签订的物业管理合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。3、确认合同无效不存在时效问题。综上，本案原告主体适格且不存在诉讼时效瑕疵的情况下起诉维权，加之二被告违法签订合同的行为严重侵害了原告的合法权益，望人民法院判决支持原告诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了身份证复印件、购房合同复印件、西航社区居委会证明、贵州蓬赛斯房地产开发有限公司安顺分公司告三期业主书复印件、蓬赛斯业委会会议决定复印件、《物业管理服务合同》、2016年8月韦某、张某商品房买卖合同复印件。被告安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会辩称，1、该业主委员会是依法、依程序成立的业主委员会，在安顺市住房和城乡建设局进行了备案，身份合法且得到小区全体业主的确认；2、业主委员会在选聘物业公司之前，召开了小区业主大会，在得到业主大会的授权后，选聘了贵州恒愉物业管理有限公司为小区物业进行管理服务，并进行了公示，在公示期内无人提出异议的情况下，与恒愉物业签订了合同，并就合同全文进行了张贴公示，小区业主无人质疑。3、原告诉请要求确认业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》无效，原告主体不适格。综上，请求人民法院依法裁定驳回原告的起诉。被告安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会向本院提交的证据有：公告、业委会临时筹备组人员名单、蓬赛斯业委会筹备组会议、成立业委会申请书、业委会履行的义务、业务会的权利和义务、关于蓬赛斯花园业主委员会申请备案的批复、蓬赛斯花园业主委员会备案情况、刻章申请、业主委员会章程复印件、蓬赛斯小区第四届业主大会会议议程、蓬赛斯小区第四届业主大会会议资料、蓬赛斯小区第四届业主大会共有六个议题、关于蓬赛斯业主委员会备案申请、业主大会会议备案表、业主委员会备案表、蓬赛斯小区业主委员会备案情况、照片、蓬赛斯小区第三届业主大会、会议记录、蓬赛斯小区业主工作总结、公示、照片、《物业服务合同》。（以上证据均系复印件）被告贵州恒愉物业管理有限公司辩称，1、原告周某并非《物业服务合同》的当事人，更不能代表蓬赛斯花园全体业主，依法不具有本案的诉讼主体资格；2、贵州恒愉物业管理有限公司和被告安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会分别系依法成立的公司和其他组织，均具备签订《物业管理合同》的主体资格和权限；3、《物业服务合同》签订程序合法，双方当事人表意真实，合同内容无违反法律强制性规定，应为有效合同；4、原告周某所说的“房屋墙体渗水”、“电梯故障”、“停车位管理混乱”等情况不在本案审理的范围，且所说的情况毫无事实证据。综上，请求人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定驳回周某的起诉。被告贵州恒愉物业管理有限公司的委托诉讼代理人提出的代理意见为：1、原告周某并非《物业服务合同》的合同当事人，更不能代替蓬赛斯花园全体业主，依法不具有本案的诉讼主体资格。2、原告周某的诉讼请求超过法律及司法解释规定的1年时效，请求人民法院不予支持。3、贵州恒愉物业管理有限公司和蓬赛斯花园业主委员会分别系依法成立的法人和其他组织，均具备签订《物业管理合同》的主体资格和权限。4、《物业服务合同》的签订程序符合法律规定，合同当事人表意真实，合同内容无违反法律强制性规定内容，《物业服务合同》真实、合法、有效。综上，原告周某的诉讼无事实根据和法律依据，请求人民法院驳回原告周某的起诉。被告贵州恒愉物业管理有限公司向本院提交的证据有：工商营业执照、资质证书、蓬赛斯花园小区住户证明、业主调查回访记录表、装修管理协议、装修安全责任书、装修申请表、装修承诺书、文件资材物品签收清单、公示照片。（以上证据均系复印件）本院经审理认定事实如下：2013年6月3日下午，贵州蓬赛斯房地产开发有限公司、安顺经济技术开发区西航社区代表、蓬赛斯花园小区部份业主在贵州蓬赛斯房地产开发有限公司会议室召开“业主筹备大会”，会议议定成立蓬赛斯花园业主大会筹备小组。同年7月24日蓬赛斯花园业主委员会筹备组召开会议，选举出主任、副主任、秘书长、委员及物业管理负责人，同年8月5日向安顺市住建局提交成立蓬赛斯花园业主委员会申请。安顺市住房和城乡建设局于2013年8月15日作出关于蓬赛斯花园业主委员会申请备案的批复：经核查，业主大会会议记录、《蓬赛斯花园业主大会议事规程》、《蓬赛斯花园管理规约》、业主委员会名单，符合要求，同意备案。蓬赛斯花园业主委员会由9人组成，主任：马庆朴；委员：蒋英、王忠明、陈蓉、陈绍禄、吴青、朱贤萍、李贵兰、潘莉。任期三年，由2013年8月15日至2016年8月14日止，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。2015年1月29日业主委员会主任马庆朴声明因身体原因决定辞去业主委员会主任职务，同年2月1日经业主委员会全体成员开会同意免去马庆朴主任职务，由潘莉担任业主委员会主任。2015年5月9日上午在蓬赛斯小区三期花园广场内召开第三届业主大会，参会人员有蓬赛斯小区业主及业主委员会、有关部门领导、蓬赛斯小区房开商领导、蓬赛斯小区恒愉物业公司经理。会议议程为：1、主持人宣布会议开始并感谢前来参加大会的所有人员；2、向广大业主及有关部门领导汇报业主委员会近期工作总结；3、蓬赛斯目前所有情况向全体业主通报说明；4、恒愉物业向全体业主及有关部门领导呈述小区所有管理服务工作；5、向广大业主宣读全面接管整个小区（包括三期）业主委员会与恒愉物业即将签订的合同初稿；6、向广大业主宣读小区游泳池会所承包给业主李永和的合同内容并公示；7、全体业主针对小区现状进行讨论。现场针对两个合同，广大业主无异议，同意签订并要求公示合同内容。蓬赛斯花园业主委员会于2015年8月10日进行公示后，于2015年8月26日与贵州恒愉物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：蓬赛斯花园业主委员会将蓬赛斯花园一、二、三期（物业名称）委托贵州恒愉物业管理有限公司实行物业管理。委托管理期限为叁年。自2015年8月26日起至2018年8月25日止。同时合同中对委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理公共服务质量、各项费用的缴纳标准及缴纳办法、违约责任等进行了约定。2015年8月27日贵州恒愉物业管理有限公司在小区内就《物业服务合同》的内容、告蓬赛斯花园全体业主通知书进行公示。公示期满后，贵州恒愉物业管理有限公司按合同约定对蓬赛斯花园小区进行物管服务至今。2016年3月13日，蓬赛斯花园业主委员会召开第四届业主大会，就小区安装天然气、小区业主委员会人员调整及公示、备案问题、小区会所的租金问题、业主委员会经费问题、停车问题进行了介绍和讨论，并于2016年3月20日就新业主委员会成员向安顺市住房和城乡建设局提出申请备案。近年来，部分三期业主因房屋质量问题、停车位等问题多次与贵州恒愉物业管理有限公司发生纠纷，并报经相关部门协调处理。2017年2月24日经安顺经济技术开发区住房和城乡建设局、安顺经济技术开发区西航办事处、安顺经济技术开发区蓬赛斯花园业主委员会向蓬赛斯小区各位业主发出联合通告：2017年2月23日14：30分，管委会主任助理鲍中国同志组织开发区蓬赛斯小区遗留问题综合调查组成员、西航居委会、恒愉物管公司、蓬赛斯房地产有限公司在开发区应急办公室召开就恒愉物管公司退出蓬赛斯小区（三区）物业管理会议。会议研究决定，为保证蓬赛斯小区的和谐稳定，管委会决定对小区进行综合治理。恒愉公司继续对蓬赛斯小区进行管理。……政府相关部门将依法依规进行处理。同时查明，贵州恒愉物业管理有限公司类型为有限责任公司；住所在贵州省××××区贵阳市金阳新区贵阳世纪城S1组团商业2幢1层1号房；成立于2011年11月29日，营业期限2011年11月29日至2021年11月28日；经营范围：物业管理；室内外装饰工程设计、施工；销售：五金，建材，电器成套设备。准予从事物业管理业务时间：2012年12月25日，资质等级为三级。贵州恒愉物业管理有限公司于2013年通过招标中标后进入蓬赛斯花园小区，对蓬赛斯花园小区的一期、二期、别墅区按照合同约定进行物业管理。合同期间自2015年8月26日至2018年8月25日止。另查明，原告周某于2014年3月7日与贵州蓬赛斯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买贵州蓬赛斯房地产开发有限公司修建的位于安顺市开发区××花园××单元××号房屋（三期高层），并于2015年12月9日搬入该房屋居住。原告周某入住小区后以房屋质量存在漏水问题拒绝向贵州恒愉物业管理有限公司交纳物管费至今。原告及蓬赛斯花园其他业主因小区停车位等问题与贵州蓬赛斯房地产开发有限公司、贵州恒愉物业管理有限公司多次协调未果，原告遂诉至本院，提出如前所请。以上事实，有原告周某提交的身份证复印件、购房合同复印件、西航社区居委会证明、贵州蓬赛斯房地产开发有限公司安顺分公司告三期业主书复印件、蓬赛斯业委会会议决定复印件、《物业管理服务合同》；被告安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会提交的公告、业委会临时筹备组人员名单、蓬赛斯业委会筹备组会议、成立业委会申请书、业委会履行的义务、业务会的权利和义务、关于蓬赛斯花园业主委员会申请备案的批复、蓬赛斯花园业主委员会备案情况、刻章申请、业主委员会章程复印件、蓬赛斯小区第四届业主大会会议议程、蓬赛斯小区第四届业主大会会议资料、蓬赛斯小区第四届业主大会共有六个议题、关于蓬赛斯业主委员会备案申请、业主大会会议备案表、业主委员会备案表、蓬赛斯小区业主委员会备案情况、照片、蓬赛斯小区第三届业主大会、会议记录、蓬赛斯小区业主工作总结、公示、照片、《物业服务合同》；被告贵州恒愉物业管理有限公司提交的工商营业执照、资质证书、蓬赛斯花园小区住户证明、业主调查回访记录表、装修管理协议、装修安全责任书、装修申请表、装修承诺书、文件资材物品签收清单、公示照片。（以上证据均系复印件）在卷佐证，并经庭审质证，具有证明效力，予以认定。原告周某提交的2016年8月韦某、张某《商品房买卖合同》复印件因与本案无关联性，不予采信；被告贵州恒愉物业管理有限公司提交的业主调查回访记录表因无业主签名，不具有真实性，不予采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应支持；（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”以及最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，因为原告周某所举证据不能证实贵州恒愉物业管理有限公司和蓬赛斯花园业主委员会签订的《物业服务合同》符合法律规定认定合同无效的情形，故对原告周某要求确认《物业管理合同》无效的诉讼请求不予支持。关于原、被告提出的原告周某是否具有适格的主体问题：按照《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。”本案原告周某购买了贵州蓬赛斯房地产开发有限公司修建的位于安顺市开发区××花园××单元××号房屋并已入住，虽然周某在入住后未向贵州恒愉物业管理有限公司交纳物业管理费，但并不影响其为蓬赛斯花园小区业主的身份。按照《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”原告周某是与本案有直接利害关系的公民，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，故在本案中原告周某具有诉讼主体的资格。关于原、被告提出的蓬赛斯花园业主委员会在选聘物业管理公司时程序上是否违反《物业管理条例》，蓬赛斯花园业主委员会与贵州恒愉物业管理有限公司签订的《物业管理合同》应否视为违反法律、行政法规的强制性规定的问题：按照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因《物业管理条例》不属效力性强制性规定，故蓬赛斯花园业主委员会与贵州恒愉物业管理有限公司签订的《物业管理合同》不属于违反法律、行政法规的强制性规定。关于原、被告提出的诉讼时效的问题：原告周某的委托诉讼代理人和被告贵州恒愉物业管理有限公司的委托诉讼代理人均引用了最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”之规定，因为该条是针对业主行使撤销权所规定的除斥期间，本案原告周某所提起的不是撤销权之诉，不适用此条规定，本案不存在诉讼时效问题。综上所述，对于原告的委托诉讼代理人提出的原告具有适格的主体资格；确认合同无效不存在时效问题的代理意见合法有理，应予采纳；提出的两被告签订的物业管理合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效的代理意见于法无据，不予采纳。被告贵州恒愉物业管理有限公司的委托诉讼代理人提出原告周某依法不具有本案的诉讼主体资格；原告周某的诉讼请求超过法律及司法解释规定的1年时效的代理意见于法无据，不予采纳；对于被告蓬赛斯花园业主委员会和被告贵州恒愉物业管理有限公司提出的蓬赛斯花园业主委员会和贵州恒愉物业管理有限公司分别系依法成立的法人和其他组织，均具备签订《物业管理合同》的主体资格和权限；《物业服务合同》的签订程序符合法律规定，合同当事人表意真实，合同内容无违反法律强制性规定内容，《物业服务合同》真实、合法、有效，请求人民法院驳回原告周某的起诉的代理意见合法有理，予以采纳。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周某的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告周某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员 汪丽萍二〇一七年七月八日书记员 荣 誉 来自：