（2017）内2527民初5号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-06
案件名称
太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司与侯培雨商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
太仆寺旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司,侯培雨
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
内蒙古太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2527民初5号原告（反诉被告）：太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区。法定代表人：张后生，该公司经理。委托代理人：崔振民，该公司法律顾问。被告（反诉原告）：侯培雨，男，现住内蒙古自治区。委托代理人：马东旭，内蒙古蓝元律师事务所律师。原告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔地产）与被告侯培雨商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告侯培雨于2017年6月1日向原告龙翔地产提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）龙翔地产法定代表人张后生，被告（反诉原告）侯培雨及其委托代理人马东旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙翔地产向本院提出诉讼请求:判令被告履行认购协议书特别约定第八项第3条约定，与我公司签订正式商品房买卖合同，给付购房首付款278296.00元，给付延期付款利息136510.00元。事实与理由：我公司与被告于2014年8月24日签订《商品房认购合同》，被告以948295.00元总价款认购我公司位于华尔街广场1栋南4号商铺，根据测绘排号现为1栋25号商铺，被告应给付首付款478296.00元，合同约定被告在签订本合同当天给付我公司人民币50000.00元，并于20日内给付房款150000.00元人民币，被告已给付200000.00元，现欠购房首付款278296.00元，剩余469999.00办理银行按揭。该认购协议第八项第3条特别约定“在接到甲方通知签订正式商品房买卖合同的通知2日内自行与甲方签订商品房屋买卖合同”，我公司在今年1月份就通知被告签订商品房买卖合同，被告拖至今日不与我公司签订商品房买卖合同。认购书特别约定第八项第二条，“若乙方未按期支付首付款和余款，甲方有权要求乙方每延期一天按应付额的每日万分之五支付延期利息”。被告未按期交付首付款278296.00元，被告应给付我公司延期付款利息136510.00元（每天374.00元×365天=136510.00元）。被告侯培雨辩称：第一、原告如取得了预售许可证或者销售证书，被告同意签订正式的商品房买卖合同；第二，不同意给付原告购房首付款，依据《补充协议》，被告交纳购房款至200000.00元以后，剩余的购房款于正式签订商品房买卖合同后一次付清；第三，被告不同意支付延期付款的利息。反诉原告侯培雨向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告交付华尔街广场1栋南面4号房屋；2、请求判令反诉被告向反诉原告交付华尔街广场1栋南面4号房屋后90日内为反诉原告办理房屋权属证书；3、请求判令反诉被告以941257.60元为基数，按每日万分之五的标准向反诉原告支付逾期交付房屋的违约金，直至反诉被告向反诉原告交付华尔街广场1栋南面4号房屋之日止。截止至2017年5月30日，逾期交房违约金为270611.50元。事实与理由：2014年8月24日，反诉原告与反诉被告签订《商品房认购合同》，《合同》约定反诉原告购买反诉被告开发的华尔街广场1栋南面4号房屋，建筑面积171.2平方米，每平方米单价5498.00元，房屋总价941257.60元。《合同》约定的付款方式为首付房屋总价款的50%，余款办理按揭贷款。2014年11月3日，双方经过协商，反诉被告向反诉原告出具《购房补充协议》，反诉被告在《协议》中承诺于2015年10月30日前向反诉原告交付房屋，如反诉被告逾期交付房屋，每日按商品房价款的千分之一向反诉原告支付违约金。同时双方约定，反诉原告的购房首付款支付至200000.00元，剩余房款于签订正式《商品房买卖合同》时一次性付清。《协议》签订当日，反诉原告向反诉被告支付首付款至200000.00元。截止到反诉原告向反诉被告提起诉讼之日，反诉被告违反《商品房认购合同》及《购房补充协议》约定，不仅未与反诉原告签订正式《商品房买卖合同》，而且拒绝向反诉原告交付具备交付标准的房屋，给反诉原告造成了巨大的损失，鉴于此，反诉原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告龙翔地产辩称：首先被告把首付款付清，银行按揭审批完之后房屋才能交付；第二，被告要求的90日内办理房屋产权登记，商品房认购书中没有这项约定；第三，被告的违约金计算方式有问题，若我公司违约，只能按已付款200000.00元为基础支付违约金。本诉中，原告龙翔地产向本院提交的证据材料有：1、短信影印件10页，证明2016年1月我公司能正式办理网签合同，2016年2月份我们就通知被告办理，被告一直推脱不办理；2、房屋面积测绘报告复印件一份（与原件核对无异议），证明房屋实际面积；3、商品房预销售许可证复印件一份（与原件核对无异议），证明我公司于2016年1月20日取得了许可证。被告侯培雨质证意见为：对1号证据，首先对其真实性、关联性不予认可，原、被告双方签订的《商品房认购协议》中并未约定以短信通知为送达方式；其次被告使用的手机是智能手机，因频繁接到骚扰短信，已将陌生号码设为禁止的号码，不能证明被告收到该信息，并且该证据是打印件；2号证据，不认可，测绘作出的单位是星火测绘公司，是开发商自己找的公司测绘的面积；3号证据，如果是政府部门批准的，我认可，但是这个证只能代表房管部门批准日期，不能代表龙翔地产拿到手的日期。本院认证意见为：原告龙翔地产提供的1、2、3号证据材料具有证据的真实性、合法性、关联性，具有证明效力，本院予以采信。被告侯培雨在举证期限内针对本诉未提供证据材料。反诉中，反诉原告侯培雨向本院提交的证据材料有：1、商品房认购合同复印件一份，证明2014年8月24日，反诉原告与反诉被告签订《商品房认购合同》，合同约定反诉原告购买反诉被告开发的华尔街广场1栋南面4号房屋，建筑面积171.2平方米，每平方米单价5498.00元，房屋总价款为941257.60元；2、购房补充协议复印件一份、购房款收据复印件3张，证明2014年11月3日，反诉被告向反诉原告出具《购房补充协议》，反诉被告在《协议》中承诺于2015年10月30日前向反诉原告交纳房屋，如反诉被告逾期交付房屋，每日按商品房价款的千分之一向反诉原告支付违约金。同时双方约定，反诉原告的购房款首付款支付至200000.00元，剩余房款于签订正式《商品房买卖合同》时一次性付清。《协议》签订当日，反诉原告向反诉被告支付购房首付款至200000.00元。截止到2017年5月30日，反诉被告逾期交付房屋已达到575天，按照《协议》约定，逾期交付房屋约定违约金的计算方式为，以941257.60元为基数，每日按万分之五计算，违约金应为270611.50元。3、照片打印版1张，证明截止到2017年6月13日，反诉被告开发的华尔街广场1栋南面4号房屋尚在施工过程中，未达到交房标准。反诉被告龙翔地产质证意见为：对1、2号证据的真实性没有异议。3号证据，不能说明什么问题。本院认证意见为：反诉原告侯培雨提供的1号证据材料具有证据的真实性、合法性、关联性，具有证明效力，本院予以采信；2号证据材料具有证据的真实性、合法性，但对其计算违约金的截止时间本院不予采信；3号证据材料，与本案缺乏关联性，本院不予采信。反诉被告龙翔地产在举证期限内未提供证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）龙翔地产与被告（反诉原告）侯培雨于2014年8月24日签订《商品房认购合同》，合同约定侯培雨购买龙翔地产公司建设开发的位于太仆寺旗华尔街广场1栋南4号（测绘排号为A1楼25号）商铺住宅综合楼，建筑面积为171.2平方米，每平方米5498.00元，总价款为941257.60元，30日内缴纳总房款的50%，余款在交付首期款后，办理银行按揭。签订《合同》当日，侯培雨交付了50000.00元。2014年11月3日，侯培雨将首付款付至200000.00元时，双方针对余款给付方式及时间重新进行了约定，龙翔房产在出具的收据上写明：“剩余房款等正式合同下来时一次性付清”。同日，双方签订购房补充协议，约定龙翔地产公司于2015年10月30日将房屋钥匙交于侯培雨，如逾期交房，按《商品房买卖合同》第五条，逾期每日按商品房价款的千分之一向侯培雨支付违约金。另查明，经过测绘，该商铺住宅综合楼的最终建筑面积为172.48平方米，以每平方米5498.00元计算后总价款为948295.04元。还查明，原告（反诉被告）龙翔地产于2016年1月20日取得了《商品房预销售许可证》。本院认为，原告（反诉被告）龙翔地产与被告（反诉原告）侯培雨签订的《商品房认购合同》及《购房补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本诉中，原告龙翔地产要求被告侯培雨履行认购协议书特别约定第八项第3条约定，与其公司签订正式商品房买卖合同，给付购房首付款278296.00元的请求，原告龙翔地产于2016年1月20日已取得了《商品房预销售许可证》，故原告龙翔地产要求与被告侯培雨签订正式《商品房买卖合同》的请求本院予以支持。关于原告龙翔地产要求被告侯培雨给付购房首付款的请求，因原、被告对于尾欠款的给付做了重新约定，即“剩余房款等正式合同下来时一次性付清”，原、被告在签订正式合同时被告侯培雨应将尾欠款全部付清，故原告龙翔地产现要求被告侯培雨给付购房首付款的请求本院不予支持。关于原告龙翔地产要求被告侯培雨给付延期付款利息136510.00元的请求，依据双方在《商品房认购合同》中的约定“若乙方未按期支付首付款、余款，甲方有权要求乙方每延期一天按应付额的每日万分之五支付延期利息”，原告龙翔地产于2016年2月23日通知被告侯培雨截止2016年3月1日前签订正式《商品房买卖合同》，被告侯培雨未按照约定签订合同，被告侯培雨应当按照上述约定从2016年3月2日起至2017年1月6日给付原告龙翔地产延期付款利息，共计：115986.50元（每天374.15元×310天）。反诉中，依据双方签订的《购房补充协议》的约定反诉被告于2015年10月30日将位于太仆寺旗华尔街广场1栋南4号（测绘排号为A1楼25号）商铺住宅综合楼交付给反诉原告侯培雨，故反诉原告要求反诉被告交付华尔街广场1栋南面4号房屋的请求本院予以支持；关于反诉原告要求反诉被告以总房款为基数，按每日万分之五的标准向反诉原告支付逾期交付房屋违约金的请求，依据《协议》中的约定，如反诉被告逾期交付房屋，每日按商品房价款的千分之一向反诉原告支付违约金。但在该期限内反诉被告未将房屋交付给反诉原告，依据反诉被告在庭审中出示的短信影印件，反诉被告于2016年9月26日通知反诉原告已开始交房，要求办理相关手续，故违约金应当以总房款为基数按每日万分之五从2015年10月31日计算至2016年9月25日，共计155994.53元（948295.04元×0.0005×329天）。关于反诉原告要求反诉被告交付华尔街广场1栋南面4号房屋后90日内为反诉原告办理房屋权属证书的请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告侯培雨于本判决生效之日起十日内与原告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》；二、被告侯培雨于本判决生效之日起十日内给付原告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司延期付款利息人民币115986.50元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、反诉被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于太仆寺旗华尔街广场1栋南4号（测绘排号为A1楼25号）商铺住宅综合楼交付给反诉原告侯培雨；五、反诉被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司与反诉原告侯培雨签订《商品房买卖合同》之日起90日内办理该商铺综合住宅楼的《不动产权证书》；六、反诉被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付反诉原告侯培雨逾期交付房屋违约金人民币155994.53元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7522.00元，由原告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司负担4903.00元，被告侯培雨负担2619.00元（于本判决生效之日起十日内给付）。反诉案件受理费2680.00元，反诉原告侯培雨负担970.00元，反诉被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司负担1710.00元（于本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 徐景明审 判 员 诺明花人民陪审员 左淑琴二〇一七年七月四日书 记 员 张永慧附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来源：