（2017）豫01民终2802号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-10-09
案件名称
贾丽娜、李尤丽物权保护纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾丽娜,李尤丽,宫进军
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2802号上诉人(原审被告):贾丽娜，女，1987年7月1日出生，汉族，住新密市。委托诉讼代理人:张佳佳,河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李尤丽，女，1957年2月1日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：宫进军，男，1956年7月11日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人贾丽娜因与被上诉人李尤丽、宫进军物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初28484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾丽娜及其委托诉讼代理人张佳佳、被上诉人李尤丽到庭参加诉讼。被上诉人宫进军经法庭传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。贾丽娜上诉请求：1、请求撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初28484号民事判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与二被上诉人于2015年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为两个月，期满后，上诉人继续使用租赁房屋，二被上诉人未提出任何异议，双方建立了事实上的不定期租赁的法律关系。2016年10月30日，上诉人贾丽娜依旧向李尤丽支付房租，被上诉人在收到上诉人贾丽娜支付的房租后并未将房租退还给上诉人贾丽娜。因此上诉人贾丽娜认为双方已于2016年10月30日重新建立了新的事实上的租赁关系。2、自2016年9月，被上诉人李尤丽提出解除租赁关系后，双方之间的不定期租赁关系已经解除，原《房屋租赁合同》已终止。原审法院依据原《房屋租赁合同》判决上诉人贾丽娜支付二被上诉人李尤丽、宫进军违约金12000元，于法无据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人贾丽娜的诉讼请求。李尤丽辩称，当时我与上诉人贾丽娜只签了三个月的租赁合同，因我随时可能要卖房，当时对方也同意，此后也未续签。在2015年9月份就有人买房，我也多次通知上诉人贾丽娜要出售房子，因上诉人贾丽娜的房租交到10月份，所以我与买房人的合同签到10月底，到10月底上诉人以各种理由不交房，并且上诉人贾丽娜用支付宝把钱打到我卡上，有房租和车位费。第二天我将钱取出来，通知警察到场处理，当时上诉人贾丽娜的合伙人不收，我只有再拿回去了。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宫进军未到庭答辩。李尤丽、宫进军向一审法院起诉请求：1、判令被告腾退向原告租赁的房屋（府苑公寓东单元××号）；2、判令被告支付违约金12000元；3、判令诉讼费用由被告承担；4、房屋购买方如果向原告主张延迟交房损失，原告保留对被告的追诉。一审法院认定事实：原告李尤丽与宫进军系夫妻关系。2006年6月16日，原告宫进军从河南省省直机关房屋建设开发公司认购了该公司开发的位于金水区纬四路15号院省府苑公寓东单元16层C型房。2015年4月30日，原告李尤丽（出租方）与被告贾丽娜（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：“房屋基本情况：房屋座落于郑州市××院省府××公寓东单元××Ｃ型房，建筑面积208平方米。房屋权属状况：李尤丽持有省直府苑公寓商品房认购协议书。租赁期限：租赁期限自2015年5月1日至7月31日止。房屋租金5000元。付款方式：房屋租金按三个月结算，贾丽娜应提前10天将租金交给李尤丽。如逾期10天还未交款，李尤丽有权收回出租房屋且押金不退。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，侵犯了双方的合法权益，除赔偿对方经济损失外还应向对方支付年度租金的20%作为违约金，且押金不退。”该合同到期后，原、被告未再续签书面租赁合同。被告继续使用原告上述出租房屋，原告仍按每月5000元收取被告房租。2016年9月，原告李尤丽电话通知被告上述房屋要出售，要求被告腾房。但被告不愿解除租赁关系，并于2016年10月30日通过支付宝向原告李尤丽账户转入下一季度租金16200元。2016年11月6日，原告李尤丽到租房处找被告退租金，但被告贾丽娜至今未收回，也拒不向原告腾房。一审法院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告与被告在2015年7月31日租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同，被告仍然租用原告房子，原告同意，双方形成不定期租赁关系。2016年9月，原告通知被告买房及腾房事宜，是解除租赁关系明确的意思表示，被告于2016年10月30日支付下季度租金的行为表明其不愿解除租赁关系，被告行为无法律依据，且构成违约，原告请求被告腾房及支付违约金12000元，事实清楚、证据充分，该院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百三十二条之规定，判决：一、被告贾丽娜应当于本判决书生效后10日内将位于金水区纬四路15号院省直府苑公寓东单元××号房屋退还原告李尤丽、宫进军。二、被告贾丽娜应当于本判决书生效后10日内支付原告李尤丽、宫进军违约金12000元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，上诉人贾丽娜与被上诉人李尤丽、宫进军在2015年7月31日租赁合同到期后，继续使用租赁房屋，被上诉人未提出异议，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年9月，被上诉人李尤丽通知上诉人贾丽娜解除租赁关系，上诉人贾丽娜在2016年10月份单方支付租金的行为应视为其不同意解除租赁关系。在双方的租赁关系结束后，上诉人贾丽娜拒不为被上诉人李尤丽腾房，违背了双方的合同约定，构成违约。故原审法院依据原《房租租赁合同》判决上诉人贾丽娜向二被上诉人宫进军、李尤丽支付违约金12000元，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人贾丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员 宋江涛审判员 樊汴玲二〇一七年七月四日书记员 王子姣 来源：