（2017）浙0603民初4686号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-29
案件名称
绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司与徐亚丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司,徐亚丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初4686号原告:绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道梅墅村梅泽路水越名都28-107，统一社会信用代码91330621677236381J。法定代表人：茅建国，总经理。委托诉讼代理人：沈越天、刘伟冰，浙江威亚律师事务所律师。被告：徐亚丽（曾用名徐亚利），女，1987年1月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司与被告徐亚丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司的委托诉讼代理人刘伟冰，被告徐亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费3240元（2013年11月1日至2016年10月31日）；2.判令被告赔偿该款自2013年11月1日起至法院实际履行日止按日千分之二计算滞纳金（暂计至2017年4月27日，共计5844元）；3.本案诉讼费由被告承担���事实和理由：被告系柯桥区钱清镇清河明苑1-406的房屋所有人，房屋建筑面积为128.55平方米，系住宅房屋。2010年12月19日原告与绍兴县兆丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，期限自交房之日起两年止，由眼高为该小区提供物业服务。物业管理服务收费按多层住宅：0.7元/月/平方米；高层住宅：1.3元/月/平方米；商业用房：1.0元/月/平方米；安置房：0.4元/月/平方米；地下停车位：50元/月/个。物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在交房日起前履行交纳义务。业主和物业使用人未能按时足额加纳物业服务费用的，应按自逾期之日起每天加收千分之二滞纳金的标准向乙方支付违约金，并同时支付未足额部分物业服务费用。截至今日，被告尚未缴纳2013年11月1日至2016年10月31日期间的物业服务费3240元，并应赔偿该款自2013年11月1日至实际履行日止按��千分之二计算滞纳金。被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业管理服务，理应按照《物业管理条例》之规定及《前期物业服务合同》之约定向原告缴纳物业费，但经原告一再催缴，却一直未交分毫。被告徐亚丽辩称，1.被告在交房后曾向原告交纳水电、装修押金2000元，原告曾表示可以抵扣；2.原告的服务做的不好，如保安亭内经常没有保安执勤、车库门口经常有人乱停车挡住、小区内有些楼上地面破裂严重；3.被告家楼上漏水，影响到被告，导致天花板开裂，阳光房被楼上业主弄破，原告作为物业公司没有告诉被告，也没有帮助被告向楼上住户处理等。综上，被告之所以不付物业费，是因为原告服务不到位，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2010年12月19日，原告（合同乙方）与绍兴县兆丰房地产开发有限公司（合同甲方��签订《前期物业服务合同》一份，约定：乙方为清河明苑住商小区、钱门公寓提供前期物业服务；服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物管人员配备表；在物业区域范围内，乙方提供的其他服务包括：住宅零星维修有偿服务；住宅室内环保检测代办服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.7元/月/平方米；高层住宅：1.3元/月/平方米；商业用房：1.0元/月/平方米；安置房：0.4元/月/平方米；地下停车位：50元/月/个。物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在交房日起前履行交纳义务；乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合等。合同签订后，原告作为物业服务单位入住钱清镇清河明苑小区。被告系清河明苑1幢406室房屋所有权人，房屋建筑面积为128.55平方米。2012年11月24日，被告交纳设施保证金、水电押金各1000元，合计2000元。被告以原告物业服务不到位为由拒缴2013年11月1日起至2016年10月31日期间的物业费。原告经催缴未果，遂成讼。上述事实，由原告提供的前期物业服务合同、律师函、快递面单、报告、通知书；被告提供的照片及当事人在庭审中的陈述等证据所证明。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴县兆丰房地产开发有限公司与原告绍兴市如家物业管��有限公司柯桥分公司订立的《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，业主应依照合同约定履行权利义务。被告未按约缴纳2013年11月1日至2016年10月31日的物业管理费，显属违约，原告主张要求被告予以支付，本院应予支持。被告辩称保安亭内经常没有保安执勤、车库门口经常有人乱停车挡住、小区内有些楼上地面破裂严重，虽提供相关照片予以证明其主张，但本院认为，该照片系被告近期所拍摄，且不能直接表明原告在提供服务时小区内长期处于这种状态，因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告另辩称楼上漏水致被告天花板开裂，阳光房被楼上业主弄破等，因上述情况系第三人原因造成，不能成为拒绝交纳物业费的理由。因此，本院对被告的该抗辩意见，亦不予采纳。鉴于被告曾交纳了押金2000元，且原告同意在本案中可以抵扣，故为方便当事人诉讼，本院一并予以理涉。综上，综上，被告应交纳的物业费为128.55平方米×0.7元/月/平方米×36月=3239.46元。原告主张3240元超过约定范围，本院予以调整并扣除已经交纳的2000元押金，被告需支付的物业管理费为1239.46元。至于原告主张的滞纳金诉求（其性质实系违约金），结合被告押金2000元的金额与两年的物业费金额相差不大，结合其交纳时间、逾期未交的原因等，本院认为，从双方利益平衡的角度出发，对本案原告主张的违约金诉求不再予以支持。综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告徐亚丽应于本判决生效后十日内支付原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司2013年11月1日至2016年10月31日止的物业管理费合计1239.46元；二、驳回原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐亚丽负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 任 莹二〇一七年七月四日书记员 严建良附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物��服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自