（2017）鄂0222民初972号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-14
案件名称
原告邹波涛与被告安居房地产公司、姜有安房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
阳新县人民法院
所属地区
阳新县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹波涛,阳新县安居房地产开发有限公司,姜有安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0222民初972号原告：邹波涛，男。委托诉讼代理人：伍淑杰，广东茂达律师事务所律师。被告：阳新县安居房地产开发有限公司（以下简称安居房地产公司），住所地阳新县兴国镇兴国大道白杨转盘江湾广场。法定代表人：姜有安，董事长。被告：姜有安，男。（同上姜有安）以上两被告共同委托诉讼代理人：刘合安，湖北富川律师事务所律师。原告邹波涛与被告安居房地产公司、姜有安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹波涛的委托诉讼代理人伍淑杰，被告安居房地产公司、姜有安的委托诉讼代理人刘合安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹波涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告安居房地产公司在判决生效后一个月内协助原告办理时代广场1栋2单元1401号房屋的不动产产权证；2、判令被告安居房地产公司赔偿原告以合同价款248,485元为基数，从2011年1月1日起至产权证登记完毕日止，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算的利息（即同期贷款利率的1.5倍）；3、要求被告姜有安对被告安居房地产公司的赔偿责任承担补充清偿责任。事实与理由：原告与被告安居房地产公司于2010年2月19日签订阳新县兴国镇时代广场1幢2单元1401号房屋的买卖合同，合同约定总价款248,485元，首付款78,485元，余款170,000元按揭贷款支付。该房因被告安居房地产公司欠缴土地出让金和规划等问题至今未办理产权登记，原告及其他业主多次交涉与信访均无果。该购房合同第十五条关于“免收物业管理费”的约定，因涉及处分第三人权利、免除违约方责任且属格式条款而无效，原告有权依照《商品房买卖合同司法解释》第十九条解除合同，并按第十八条规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定主张赔偿损失。涉案房屋欠缴土地出让金，其预售许可证为虚假提供或以欺骗隐瞒等不正当手段取得，应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失等责任。另外，依据《公司法》第一百五十条规定：“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”。被告姜有安作为法定代表人、执行董事、总经理，应当履行守法经营的义务，对安居房地产公司以不正当手段取得商品房预售许可证的违法行为，对内应当承担赔偿责任，对外承担补充清偿责任。原告为维护原告合法权益，特诉至法院要求判如所请。安居房地产公司、姜有安辩称，被告安居房地产公司与原告签订的房屋买卖合同不是格式合同而是示范文本，双方在关于产权登记（第十五条）的约定中选择了第三项免交物业费，该约定合法有效，安居房地产公司也已经按照合同第十五条的约定履行了免收原告物业费的义务，同时，涉案房产系由于原告未提供相应资料导致被告无法办理产权证，不存在违约情形。而姜有安与安居房地产公司的关系也与原告无关，原告无权主张权利，故原告主张赔偿损失的请求属于变更合同条款的诉求，依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2010年2月19日，原告与被告安居房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告以248,485元的价格购买被告安居房地产公司开发的阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）1幢2单元1401室（建筑面积116.3平方米）；房款支付方式为，2010年2月19日前首付78,485元，余款170,000元在银行办理按揭贷款，买受人应当在2010年2月26日前办理完银行按揭手续，出卖人应当在2010年7月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免收超出约定办理期间后至办好产权证之日止的物业管理费，因买受人未按时交纳办证费用，延误房产权证的办理，不属于出卖人违约；等等。合同签订当日，原告支付首付款83,121元，余款170,000以银行按揭贷款方式支付，房款共计253,121元。2010年4月2日，涉案合同办理房屋备案登记。2010年7月30日，被告安居房地产公司交付房屋。原告至今未装修房屋入住，未交纳过涉案房屋的物业管理费用。至一审法庭辩论终结前，涉案房屋暂因被告安居房地产公司欠缴土地出让金等原因未办理不动产权属证书。另查明，涉案房屋所在的阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）。该楼盘的前期物业服务由被告安居房地产公司出资组织人员提供，2014年由安居房地产公司聘请阳新县永吉物业管理有限公司（以下简称永吉物业公司）提供涉案楼盘的物业服务，期间因物业费用问题永吉物业公司退出，再次由安居房地产公司继续提供物业服务。还查明，被告安居房地产公司系有限责任公司，2006年9月6日成立，经营范围包括房地产开发、商品房销售、建筑材料购销批零业务。姜湾广场（时代广场）楼盘于2008年8月26日取得建设用地规划许可证，2008年9月10日取得建设工程规划许可证，2010年1月14日办理土地使用权证，土地系出让方式取得，2010年1月29日取得建设工程施工许可证，2010年2月4日取得商品房预售许可证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同约定全面、正确履行义务。本案中，原告依约支付全部购房款，被告安居房地产公司却未按照合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属证书，故原告要求被告安居房地产公司在一个月内协助其办理时代广场1幢2单元1401室的不动产产权证的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告安居房地产公司赔偿逾期办证损失的诉请，本院认为，合同案件应当首先尊重当事人的意思自治，在当事人的约定不违反法律强制性规定的情况下，该约定优于法律规定。本案中，原告与被告安居房地产公司就逾期办证有明确约定，即出卖人免收超出约定办理期间后至办好产权证之日止的物业管理费，安居房地产公司以此方式承担违约责任，该意思表示真实、合法、有效，当事人应当共同遵守，而原告依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定亦遵循有约定从约定的原则，其表述为“除当事人有特殊约定外……”及“合同没有约定违约金或者赔偿数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”。同时，原告认为《商品房买卖合同》第十五条系格式合同应属无效，本院认为，格式合同约定的内容仅在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形下无效，对此意见，不予采纳。综上，原告要求被告安居房地产公司赔偿逾期办证损失的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告姜有安与安居房地产公司一同承担责任的诉请，因安居房地产公司系有限责任公司，在公司法人独立资格未与法定代表人人格混同的情况下，不应由法定代表人承担补充责任，即使法定代表人给公司造成损失，亦应由公司主张权利，故对此诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告阳新县安居房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内协助原告邹波涛办理阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）1幢2单元1401室的不动产权属证书（具体手续及费用以相关职能部门依法规定的程序为准）；二、驳回原告邹波涛的其他诉讼请求。案件受理费5,028元，减半收取2,514元，由被告阳新县安居房地产开发有限公司负担1,000元，原告邹波涛负担1,514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费5,028元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 汤琼二〇一七年七月四日书记员 樊怡 微信公众号“”