（2017）粤09民终750号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2018-06-22
案件名称
化州市鸿富源房地产有限公司、何朱剑商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
化州市鸿富源房地产有限公司,何朱剑
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤09民终750号上诉人(原审被告)：化州市鸿富源房地产有限公司。法定代表人：曾康伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。委托诉讼代理人：林振宇，广东富民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何朱剑，男，。委托诉讼代理人：李学标，广东粤秀律师事务所律师。上诉人化州市鸿富源房地产有限公司（以下简称鸿富源公司）因与被上诉人何朱剑商品房销售合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿富源公司上诉请求：一、撤销（2016）粤0982民初1250号民事判决的第一项、第二项，改判驳回何朱剑请求鸿富源公司支付契税款12912元及多判鸿富源公司退办证费用1286元的诉讼请求；二、本案一、二审受理费由何朱剑承担。事实和理由：一、本案中，何朱剑提出不委托鸿富源公司办理房产证了，要求鸿富源公司退还收取的办理房产证的除契税款之外的预告登记费等其他费用17436元的诉讼请求。何朱剑没有要求鸿富源公司退还契税款，而法院却判鸿富源公司退还，这不符合民法中不告不理的原则。事实上，鸿富源公司已为何朱剑缴交了契税款12911.52元，一审仍判决鸿富源公司退还契税款12912元给何朱剑，是多判，错判。二、鸿富源公司已代何朱剑缴交的查档费50元、预告登记费80元、评估费1076元、预抵押项目80元，共1286元。一审核定的鸿富源公司退回给何朱剑的办证费用未减上述1286元，显属错判。何朱剑答辩称，一、何朱剑在一审中提出不委托鸿富源公司办理房产证，要求退还收取的办证费用，包括税费和预告登记等其他费用，一审法院支持何朱剑的请求合法合理。二、没有任何证据证明鸿富源公司已经代何朱剑缴交了部分办证费用，鸿富源公司应该将收取的办证费用如数退还，不存在减除的问题。何朱剑向一审法院提出诉讼请求：1.判令鸿富源公司立即向何朱剑返还以办理房产证名义收取的契税款12912元，支付逾期代缴契税产生的滞纳金6501元（滞纳金以12912元为本金，以每日万分之五为标准自2013年4月28日起算至鸿富源公司全部还清上述款项之日止，现暂算至2016年1月31日）；2.请求判令鸿富源公司立即向何朱剑返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17436元；3.请求判令鸿富源公司向何朱剑支付逾期办理房产证违约金4304元，立即为何朱剑办理房产证；（以上合计41153元）；4.鸿富源公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：鸿富源公司以出让方式取得位于化州市××××号编号为化州市××××号的地块土地使用权[土地使用权证]为化国用××××号，并依法取得了建字第××××号《建设工程规划许可证》和××××号的《施工许可证》及化房(预售)许字××××号《商品房预售许可证》。2012年10月28日何朱剑、鸿富源公司双方签订《商品房买卖合同》，约定：“由何朱剑购买鸿富源公司的京界华府第××××号商品房，总金额为￥430384元整；第八条交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第2、3项处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失。利息可参照中国人民银行公布的同期存款利率计算。”何朱剑、鸿富源公司于2012年10月28日签订《合同补充协议书》，补充协议约定的相关内容为：第二条办理房屋产权证书和房屋抵押登记等发生的税、费，依照政府相关规定由出卖人与买受人双方各自缴纳，买受人委托出卖人代办上述权证的，须在出卖人指定的时间内出具代办《委托书》，买受人同时将办理权证所需各项资料（含产权登记机关认为由买受人有必要提供的其他资料）及相关税、费交付出卖人。……。”何朱剑以按揭的形式交付购房款给鸿富源公司，何朱剑向鸿富源公司付清了房款。2014年1月25日，何朱剑收楼入住，化州市荣华富贵物业管理有限公司于当天预收何朱剑的物业管理费888元。何朱剑又向鸿富源公司缴交预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费共17436元。后因鸿富源公司至今尚不能为何朱剑办理房地产权属证书，何朱剑于2016年6月15日向一审法院提起诉讼。庭审时，何朱剑放弃了要求鸿富源公司为其办理房产证的诉讼请求。庭后法官向何朱剑的特别授权代理人李学标律师并通过其向委托人释明了何朱剑如果放弃请求鸿富源公司（开发商）办理房产证所带来的法律后果由何朱剑承担，但何朱剑仍坚持放弃该诉讼请求。一审法院认为，本案的焦点为：一、鸿富源公司所建的商品房是否交付给了何朱剑使用？如交付，具体交付的时间是何时？二、何朱剑请求鸿富源公司支付逾期的代缴契税及滞纳金及其他办证费用的违约金是否有依据？关于焦点一，由于本案中，直到开庭时鸿富源公司所建的房品房仍没有经过政府部门的竣工验收，但鸿富源公司在建好房屋后通知何朱剑收楼入住，何朱剑也在2014年1月25日入住，并开始向物管公司缴交物业管理费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及何朱剑、鸿富源公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”所规定的“自房屋交付使用之日起90日。”鸿富源公司在房屋交付给何朱剑使用后的90天后没有为何朱剑办理好权属证书，鸿富源公司的行为违反上述法律的规定，鸿富源公司应向支付何朱剑逾期办理房产证违约金4304元。但是，何朱剑于2014年1月25日收楼入住，自房屋交付使用之日起90日，即是2014年4月24日，何朱剑从该日（4月24日）起即知道或者应当知道自己的权益被侵害(鸿富源公司没有为何朱剑办理到房产证)，到2016年4月24日的诉讼时效期满，而何朱剑于2016年6月15日才向法院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效期间，因此鸿富源公司辩称何朱剑的该诉讼请求已超过诉讼时效属实，一审法院对鸿富源公司的该答辩予以支持，因此，何朱剑请求鸿富源公司支付逾期办理房产证违约金4304元的诉讼请求一审法院不予支持。关于焦点二，何朱剑请求鸿富源公司支付逾期的代缴契税的滞纳金6501元的问题。一审法院认为：滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用。而且，税务机关尚没有对何朱剑收取了滞纳金，尚未发生该项费用。因此何朱剑主张答辩人按日万分之五支付契税费的滞纳金6501元没有事实依据，对何朱剑的该诉讼请求不应当支持。此外，庭审中，何朱剑表示不委托鸿富源公司办理房产证了，要求鸿富源公司退还收取的办理房产证的除契税款之外的预告登记费等其他费用17436元，鸿富源公司表示可以退还，这可以视为何朱剑、鸿富源公司双方对该合同条款的解除，诉讼时效也因鸿富源公司同意履行义务而中断，因此，对何朱剑的该诉讼请求，一审法院予以支持，鸿富源公司辩称何朱剑的起诉已超过诉讼时效，对鸿富源公司已超过诉讼时效的该抗辩不予支持；鸿富源公司辩称有部分诉状不是何朱剑的签名，但经过庭审的核实，何朱剑的起诉是其真实的意思表示，并不是鸿富源公司所辩称的虚假诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后的七天内退还代收原告的办理房产证的契税款12912元给何朱剑。二、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后的七天内退还代收原告的办理房产证的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17436元给何朱剑。三、驳回何朱剑的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为414.5元，由被告化州市鸿富源房地产有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的事实、鸿富源公司的上诉请求和何朱剑的答辩意见，本案争议的焦点是：1.鸿富源公司应否退还代收的契税款12912元给何朱剑；2.鸿富源公司是否已代何朱剑缴交办证费1286元。一、关于鸿富源公司应否退还代收的契税款12912元给何朱剑的问题。鸿富源公司上诉认为，何朱剑没有请求鸿富源公司退还代收的契税款12912元，且鸿富源公司已代何朱剑缴交了契税款12911.52元一审法院判令鸿富源公司退返该款错误。本院认为，第一，何朱剑起诉第一项请求为：判令鸿富源公司立即向何朱剑返还以办理房产证名义收取的契税款12912元，支付逾期代缴契税产生的滞纳金6501元。在一审中并没有变更该请求，鸿富源公司上诉称何朱剑没有请求退还代收的契税款12912元没有事实依据。第二，鸿富源公司未能提供其已代何朱剑缴交了契税款12911.52元的证据。因此，鸿富源公司上诉要求不退回代收何朱剑的契税款12912元理由不成立，本院不予支持。二、关于鸿富源公司是否已代何朱剑缴交办证费1286元的问题。本院认为，鸿富源公司认为其已代何朱剑缴交办证费1286元，但鸿富源公司没有提供任何证据证明其上述主张。因此，鸿富源公司应当承担举证不能的不利后果，本院对鸿富源公司的上述主张不予采信。综上所述，鸿富源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由上诉人化州市鸿富源房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 庞健军代理审判员 张 茹二〇一七年七月四日书 记 员 李松霞书 记 员 陈小敏 微信公众号“”