（2017）京03民终8187号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-10-26

案件名称

林瑞明与北京链家房地产经纪有限公司、刘天荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林瑞明,刘天荣,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终8187号上诉人（原审被告）：林瑞明，女，1967年5月27日出生，住福建省福州市。委托诉讼代理人：吴允，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔以芝，北京市方禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘天荣，男，1987年6月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘冬梅，北京市伊志律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，住北京市朝阳区。上诉人林瑞明因与被上诉人刘天荣、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林瑞明的委托诉讼代理人吴允、崔以芝，被上诉人刘天荣的委托诉讼代理人刘冬梅，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林瑞明上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回刘天荣一审全部诉讼请求；2.一审和二审的诉讼费由刘天荣承担。事实和理由：1.本案系刘天荣根本违约，林瑞明有权解除合同，一审判决认定林瑞明违约系认定事实不清。2.一审中刘天荣已表示其没有能力支付林瑞明购房款，一审判决并未限定刘天荣支付购房款的具体时间，由此将给林瑞明带来损失。3.本案系刘天荣未向林瑞明支付首付款导致合同未能如期履行，故刘天荣无权主张违约金。刘天荣辩称，服从一审法院判决，请求驳回林瑞明的上诉请求。事实和理由：本案系林瑞明违约，林瑞明未配合签订理房通协议，经催告后仍未配合办理房屋买卖相关事宜。刘天荣在一审庭审及庭后均表示，房款已经全部准备完毕，可以随时支付房款。按照合同约定，刘天荣可以申请办理贷款，但是林瑞明违约导致刘天荣未采用贷款的方式支付房款，为此给刘天荣造成了损失和额外的支出。刘天荣未在合同约定的期限收到交付的涉案房屋，在外面租住，导致刘天荣损失扩大。链家公司述称，服从一审法院判决，同意继续履行合同。刘天荣向一审法院起诉请求：1.林瑞明履行双方签订的关于北京市朝阳区建国路×号10号楼××房屋的北京市存量房屋买卖合同及相应补充协议所约定的事项，协助办理网签手续；2.林瑞明于收到全部购房款的3个工作日交付房屋；3.林瑞明协助办理房屋的过户手续；4.林瑞明支付违约金（以50万元为基数，按照每日万分之五标准，自2016年5月11日计算至实际取得房屋所有权证书之日）。一审法院认定事实：2016年2月4日，林瑞明作为出卖人，刘天荣作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区建国路×号10号楼××房屋（以下简称2306房屋）；房屋成交价格270万元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价129万元；买受人向出卖人支付定金50万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额188万元；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人；自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，如果买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，林瑞明作为甲方（出卖方），刘天荣作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），各方签订补充协议，约定乙方于网签日前3个工作日内将第一笔首付款159万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应当在甲方收到全部银行贷款尾款后3个工作日内自行办理物业交割手续；乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲方收到首付款后再办理网签手续；截止到2月6日前，甲方收不到50万元定金，三方解约，本合同自动失效。刘天荣称其于2016年2月4日支付定金50万元，林瑞明认可收到上述数额的定金。林瑞明称各方口头约定办理网签的时间为2016年2月26日，并提交了一份无任何签字或盖章的购房流程说明予以佐证。刘天荣则称各方并未约定办理网签的时间。2016年3月25日，链家公司向林瑞明发送催告函，要求其在2016年3月29日前配合刘天荣办理银行贷款面签手续和理房通资金托管手续。林瑞明认可收到上述催告函，但称因理房通资金托管协议中关于其在买受方取得房屋所有权证书后才能取得购房款的条件与原合同中关于出卖人收到首付款后再办理网签的约定相矛盾，故其未签署理房通资金托管协议。链家公司称各方在签约时原计划办理资金托管的同时由第三方就首付款向林瑞明垫资，但林瑞明不同意负担手续费故未实际发生垫资。2016年4月27日，林瑞明向刘天荣发送关于解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的通知，以刘天荣未及时支付首付款为由通知其解除上述合同。刘天荣认可收到上述通知，并称已回复了不同意解除合同的意见。一审经询，刘天荣表示现可支付剩余购房款，无需贷款。一审法院认为，林瑞明、刘天荣或并与链家公司签订的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。依据林瑞明与刘天荣在补充协议中的约定，刘天荣应先以理房通托管的方式支付首付款159万元，双方于此后3个工作日内再办理网签手续。双方约定理房通托管的合同目的，必然是确保双方的交易安全，即同时保证刘天荣可以取得房屋所有权而林瑞明可以取得购房款；此种交易方式，必然要求进入托管账户的款项在刘天荣取得房屋所有权后才能脱离托管状态。因此，无论链家公司所述由第三方就首付款向林瑞明垫资的原有计划是否属实，林瑞明均无权否定理房通资金托管协议中关于托管款项脱离托管状态条件的条款，否则双方关于以理房通托管方式支付首付款的约定即失去意义。林瑞明经链家公司催告，仍拒绝签署理房通资金托管协议及办理相关托管手续，其行为已构成违约，其无权以刘天荣未支付首付款或双方履约时间超过100日为由要求解除合同，双方仍应继续履行各自合同义务。所谓网签手续，系相关部门在民事法律以外另行创设的房屋买卖合同履行过程中需要进行的备案手续；现双方合同履行已进入司法审判程序，网签手续的进行已无必要，故一审法院对刘天荣要求林瑞明协助办理网签手续的诉讼请求不予支持。刘天荣表示现可支付剩余购房款，故林瑞明应在收到相关购房款后交付房屋并协助办理过户手续。至于物业交割保证金2万元，林瑞明可在结清相关费用后另行向刘天荣主张。双方合同履行的现有迟延状况系由林瑞明的违约行为导致，刘天荣有权要求林瑞明承担相应违约责任。虽然双方在北京市存量房屋买卖合同中约定的买受人逾期取得房屋所有权证书时相关违约金条款的适用条件为“买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书”；但是依据举轻以明重的解释方法，本案中因林瑞明存在违约行为故双方尚未办理房屋所有权转移登记手续，此种违约情形相较合同约定情形更为严重，故刘天荣可以援引该条款主张违约金。双方原定刘天荣应当取得房屋所有权证书的最迟日期为自北京市存量房屋买卖合同签订之日起100日后的10个工作日，一审法院核算应为2016年5月27日，故刘天荣有权自2016年5月28日起主张违约金。又因判决在履行或者执行的过程中尚需刘天荣先行支付剩余购房款，故一审法院现难以判断判决生效后是否还会发生合同义务履行迟延以及迟延的原因，故在本案中仅将上述违约金支持至一审法庭辩论终结之日（2016年12月14日）。判决：一、林瑞明于刘天荣支付购房款三百四十七万元之日起三个工作日内向刘天荣交付北京市朝阳区建国路×号院10号楼××房屋，并协助刘天荣办理将上述房屋所有权转移登记至刘天荣名下的过户手续；二、林瑞明于判决生效之日起十日内向刘天荣支付违约金五万零二百五十元；三、驳回刘天荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称主张，本案的二审争议焦点为：一、林瑞明是否违约并应否向刘天荣支付违约金；二、刘天荣是否违约及其是否具备向林瑞明支付购房款的能力。《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，林瑞明与刘天荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》及林瑞明、刘天荣、链家公司签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。针对争议焦点一，根据刘天荣与林瑞明签订的《补充协议》约定，刘天荣应于网签前三日以理房通托管方式支付2306号房屋的首付款159万元，该笔首付款的支付需林瑞明与刘天荣共同配合签署理房通托管协议并办理理房通相关托管手续方可实现。现林瑞明以其不知理房通托管的首付款于办理房屋过户手续方可收到为由拒绝签署理房通托管协议并办理理房通相关资金托管手续，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。现林瑞明经链家公司催告后仍未签署理房通托管协议并办理相关托管手续，致使合同无法依约履行，其行为已构成违约，刘天荣有权向其主张相应违约金，上述情形亦致使刘天荣无法按照合同约定支付首付款，刘天荣并不构成违约，现林瑞明以刘天荣未支付首付款为由主张其违约并要求解除合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。争议焦点二，根据上述针对刘天荣未支付首付款不构成违约的认定，且刘天荣明确表示现具备支付剩余购房款的能力，并已于本院审理期间将剩余购房款347万元汇入法院指定账户，故林瑞明主张刘天荣违约且不具备支付剩余购房款致使合同无法继续履行，依据不足，本院不予采信。综上所述，林瑞明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38720元，由林瑞明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　鲁　南审　判　员　　张玉娜代理审判员　　姜　君二〇一七年七月四日法官　助理　　温　迪书　记　员　　左　爽来源：百度搜索“”