（2017）浙0203民初2357号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-29
案件名称
邬志光与吕文杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邬志光,吕文杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初2357号原告(反诉被告）：邬志光，男，1968年11月16日出生，汉族，住宁波市奉化区。被告（反诉原告）：吕文杰，男，1971年2月13日出生，汉族，住宁波市海曙区。原告邬志光为与被告吕文杰房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月10日诉至本院，本院于同日立案受理后，本案依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，被告吕文杰在举证期限内提起反诉，本院依法并案审理，分别于2017年5月12日与2017年6月29日两次公开开庭进行了审理。原告邬志光与被告吕文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邬志光向法院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将位于宁波市海曙区洞桥镇洞桥明苑4幢11号104室房屋过户至原告邬志光名下；2.被告支付原告违约金10000元（扣除原同意支付但未支付的22000元）。事实与理由：原、被告于2009年8月23日签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于宁波市海曙区洞桥镇洞桥明苑4幢11号104室房屋卖给原告所有，原告按合同约定支付了全部房款，被告也将房屋交付给原告使用。双方约定，待房屋可以办理过户手续时，被告应为原告办理过户手续。但被告于2016年12月7日取得房屋产权证后，不但不办理过户，还向原告索取过户费、并辱骂原告。故原告诉至法院，请求解决。被告吕文杰向法院提起反诉，要求原告支付双方约定的过户费用22000元。反诉及答辩理由为：被告吕文杰获取房产证后，和原告通过中间人进行了协商，协商约定原告支付被告22000元，被告即给原告办理过户手续。手续未能办理是因为原告没有支付该款项。只要原告支付该过户费用22000元，被告立即为原告办理过户。原告邬志光对反诉进行答辩称：原告在协商时，是同意支付22000元的，但是条件是立刻办理过户。当时双方约定完毕后去办理过户手续，发现涉案房屋被宁波市鄞州区人民法院查封。原告邬志光为了解封多次前往鄞州法院，并咨询懂法律的人协助，造成较大损失，损失已远远超过22000元。故现在原告不同意再支付22000元，如原告不需支付22000元，原告可以不再要求10000元违约金。原告邬志光为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据，经被告吕文杰质证，本院作如下认定：证1.房屋买卖合同一份，拟证明原告与被告之间房屋买卖合同关系的事实。经质证，被告对该证据无异议，经审查，本院认为该证据真实合法，能证明原告的待证事实，故本院对该证据予以认定。证2.房屋过户物业服务费用结算清单、数字电视费、水费缴费卡、房屋租赁合同各一份，拟证明涉案房屋归原告使用的事实。经质证，被告对该证据无异议。经审查，本院认为该证据真实合法，故对该证据予以认定。证3.宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212执异字4号执行裁定书一份，拟证明被告房屋被查封，原告提出执行异议方得到解封的事实。经质证，被告对该证据无异议，经审查，本院认为该证据真实合法，故对该证据予以认定。证4.证明一份，拟证明原告从事建筑承包行业，年收入400000元，因办理解封手续导致多个工程未接，造成较大损失的事实。经质证，被告对该证据不予认可，经审查，本院认为，被告主张其有较高收入，但实际未能提供纳税证明等予以佐证，故本院对该证据不予认定。被告吕文杰为证明其辩称主张，向本院提交以下证据，经原告邬志光质证，本院作如下认定：证5.证人肖某所作证人证言一份，拟证明原告承诺支付22000元的事实。证人陈述：其与吕文杰是朋友关系，一次吕文杰、原告、证人及双方其他几个朋友在洞桥一家饭店吃饭，一开始吕文杰要求邬志光支付30000元，后经一位戴帽子的大哥协商，双方一致同意邬志光应再支付吕文杰22000元，吕文杰将房屋过户给邬志光。当时双方说好是过户费用，自愿协商，没有争议。经质证，原告认可当日双方在洞桥饭店协商过户事宜，但认为当时同意22000元是基于立即去过户，后房屋被查封，导致其重大损失，其不再同意支付该22000元。综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：2009年8月23日，原告邬志光与被告吕文杰通过宁波市鄞州区鄞江梦圆家政服务部中介签订房屋买卖合同一份，约定被告吕文杰将自己所有的位于宁波市海曙区洞桥镇洞桥明苑4幢11号104室房屋出卖给原告邬志光所有，转让价格为225000元。被告吕文杰向原告交付了房屋，原告实际使用房屋并交纳水电。因该房屋暂时不具备过户条件，双方约定，上述房地产在本小区如有一户办理过户手续情况下，被告吕文杰应立即为原告邬志光办理过户手续。2016年12月7日，被告吕文杰获取了该房屋产权权属证书，双方就房屋过户事宜进行了协商，原告邬志光同意再支付被告吕文杰22000元作为过户费用。但双方过户时，原告邬志光发现被告吕文杰应欠案外人缪咪辉款项，涉案房屋已被宁波市鄞州区人民法院查封。原告邬志光向宁波市鄞州区法院提出执行异议，2017年2月8日，宁波市鄞州区人民法院作出（2017）浙0212执异字4号执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。原告认为其因房屋查封解封事宜遭受重大损失，不同意再支付22000元，故诉至法院。被告吕文杰要求原告必须支付该22000元，审理中，因双方各执己见，致调解不成。本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同及双方达成的支付22000元的口头协议均是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。双方对被告应将房屋过户给原告无争议，争议焦点为：1.被告房屋被查封导致不能即时过户是否构成违约？2.如构成违约，被告应承担何违约责任。第一个争议焦点，本院认为，双方在房屋买卖合同中约定，“上述房地产在本小区如有一户办理过户手续情况下，甲方（吕文杰）必须给乙方（邬志光）办理过户手续”，双方在吕文杰办出房产证后立即协商支付费用、办理过户也能看出，双方的真实意愿是立即办理过户手续。但因被告吕文杰个人欠款，导致涉案房屋被查封，直至2017年2月8日方得到解封，涉案房屋未能及时办理过户手续，故被告吕文杰的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。第二个争议焦点，原告主张被告因过错导致房屋被查封，致使其多次奔波于法院，并因咨询法律相关人士等造成损失，损失已超过22000元。本院认为，原告作为对法律不了解的普通公民，为房屋解封事宜咨询、奔波，势必造成损失，且被告吕文杰逾期办理过户手续，也应当承担迟延履行的违约责任。但当事人的主张，应当有证据予以证明，原告主张其损失超过22000元，未能提供充足证据予以证明，其提供的收入证明系村委会出具，也未经纳税部门认证。故，本院认为原告违约损失超过22000元过高，根据本案具体情况，本院酌定被告承担违约金12000元，折抵后原告邬志光还应支付被告吕文杰10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕文杰于本判决生效之日起十五日内协助将位于宁波市海曙区洞桥镇洞桥明苑4幢11号104室的房屋过户于原告（反诉被告）邬志光名下，过户费用由原告（反诉被告）邬志光承担；二、原告（反诉被告）邬志光于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）吕文杰10000元；三、驳回原告（反诉被告）邬志光其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）吕文杰其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4825元，减半收取2412.5元，由被告吕文杰负担；反诉受理费175元，由原告邬志光负担79.5元，被告吕文杰负担95.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 刘晶二〇一七年七月四日代书记员 方静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：