（2017）粤01民终6598号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王幼林与凌凤鸣、简婉婷、简镇政、欧艳春租赁合同纠纷2017民终6598二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王幼林,简镇政,简婉婷,凌凤鸣,欧艳春
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6598号上诉人（原审原告）：王幼林，住湖南省衡山县。委托代理人：郭明，广东鸿开律师事务所律师。委托代理人：谢芳，广东鸿开律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：简镇政，住广东省广州市天河区。委托代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：张哲，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：简婉婷，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：凌凤鸣，住广东省广州市天河区。原审第三人：欧艳春，住湖南省衡山县。上诉人王幼林因与被上诉人简镇政、简婉婷、凌凤鸣、原审第三人欧艳春租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王幼林上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、判令简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林从2010年9月至2013年10月营业收入损失共计909682元（38个月×23939元/月）；3、判令简镇政、简婉婷、凌凤鸣赔偿王幼林设备和装修损失520000元（设备120000元，装修残值400000元）；4、判令简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林看管人工费用342000元（包吃住3000/月×3人×38个月）；5、判令简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林税收损失9196元（242元/月×38个月）；6、判令简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林2011年6月-12月现有柴油发票额53809元，购买电机一台280**元，共81809元；7、本案诉讼费由简镇政、简婉婷、凌凤鸣承担。事实和理由如下:一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，简镇政将拆除后未办理相关规划报建手续的重建房屋出租给不知情的王幼林是导致涉案租赁合同无效的根本原因，简镇政应对租赁合同无效承担全部责任，不应按4:6划分双方责任；涉案物业并非简镇政单独拥有的，而是与简镇省共同拥有的，但该情况简镇政没有事先告知王幼林，因此导致王幼林追索时无法向真正的权属人追讨；二、涉案租赁合同履行到2010年9月，因新塘街属于拆迁范围，在没有任何告知的情况下，租赁物突然中断电力供应，断电后简镇政已不能正常提供租赁物给王幼林使用，导致王幼林无法营业，所以王幼林一方面向各部门维权，一方面不得不购买发电机、柴油自行发电，并聘请三人留守旅馆，防止财物丢失。根据（2014）穗天法民二初字第194号生效判决查明的事实，“简镇政并未向相关部门申报商业用电改造并获批准，故王幼林无权使用超过居民用电标准的用电”可知，简镇政不能提供租赁房屋满足商业供电的原因是导致王幼林无法营业的根本原因。根据租赁合同第七条第一款的规定，简镇政已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，王幼林有权要求简镇政支付其看管人工费用、税收损失、自行发电购置的发电机费用、柴油费损失、营业损失等，这些损失均在合理的损失范围，且均有相应证据证明，一审法院认为王幼林的上述请求理据不足，不予支持是错误的。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人简镇政二审答辩称：不同意王幼林的上诉请求及事实理由。对于王幼林请求第二、四、五点，王幼林所谓的经营损失是没有依据的。首先，一审法院认定合同无效，在合同无效情况下，王幼林主张该损失是没有法律依据的；其次，王幼林主张该损失的前提条件是认为涉案场地自2010年9月起不能经营，但事实上，涉案场地至今仍由王幼林在经营使用，并在宾馆一楼开办了小卖部，因此王幼林所称的经营损失没有事实依据；退一步讲，即使王幼林确实在2010年开始无法经营，其也应当主动与简镇政联系采取解除合同的方式进行处理，但自2010年开始王幼林一直霸占涉案场地，即使有损失或扩大的损失也不应由简镇政来承担；再次，简镇政同意一审法院关于装修损失责任比例的划分，王幼林在上诉状中称其对合同无效没有过错，包括声称其已经尽了审慎的义务，并非是事实。王幼林是旅馆的经营者，关于办理相关证照的法律法规应当比简镇政更为清楚。本案宅基地证记载的建筑物只有1**余平方米，是一层的砖瓦结构，显然与现实的600余平方米的砖结构建筑是不一致的。王幼林在一审时也明确承认其知道涉案场地持有的是旧证，可见王幼林对涉案场地没有报建的情况是清楚知悉的。此外，王幼林主张的装修残值是40万元，在一审司法鉴定评估结果作出之后，该结果是64万元，王幼林也没有就此变更诉讼请求，构成对事实的自认，即其确认涉案房屋的装修残值为40万元，因此装修残值的补偿也应当在40万元的基础上作责任划分。王幼林的上诉陈述是自相矛盾的，其称涉案房屋只是用于摆放设备，但其拒交租金是因为商业供电不足而自行拉了柴油发电机，由此也可证明王幼林是在经营。王幼林从起诉至今，乃至双方发生纠纷至今，实际上一直在扩大损失，如其需使用涉案场地用于摆放设备，应在同地段另找一个场地，而不应恣意扩大本案的租金损失。被上诉人简婉婷、凌凤鸣、原审第三人欧艳春经本院合法传唤未到庭陈述意见。2013年12月26日，王幼林向一审法院起诉请求判令：1、简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林从2010年9月至2013年10月营业收入损失共909682元（38个月×23939元/月）；2、简镇政、简婉婷、凌凤鸣赔偿王幼林设备和装修损失520000元（设备120000元、装修残值400000元）；3、简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林看管人工费用342000元（包吃住3000元/月×3人×38个月）；4、简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林税收损失9196元（242元/月×38个月）；5、简镇政、简婉婷、凌凤鸣支付王幼林2011年6月-12月现有柴油发票额53809元、购买电机一台280**元，共81809元；6、本案诉讼费由简镇政、简婉婷、凌凤鸣承担。一审法院经审理查明：2005年3月12日，简镇政（甲方）与欧艳春（乙方）签署《租赁合同》（首部显示甲方为简镇政，乙方处为空白；尾部落款处乙方显示为手写的湖南XX市XX县XX镇XX管厂，代表人签名处显示欧艳春签名及加捺指印），约定甲方将天河区小新塘XX大街XX号整栋楼共四层（天面除外，以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，面积约600平方米；乙方向甲方承诺，租赁该物业仅限作旅业使用，在租赁期内，未事前征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该物业的使用用途；租期自2005年3月13日至2020年3月12日止；此物业的月租金为10000元，租金每三年调整一次，升降幅度以该地段房价升降指数为标准；租金按月交纳，乙方于每月的十五日前向甲方交清下月租金；乙方需向甲方交纳押金10000元，合同期满后甲方将押金无息退还乙方；甲方给乙方三个月的装修及开业筹备期，从2005年3月13日起至2005年6月12日止，此期间不计租；从2005年6月12日开始计租，但装修过程中所发生的水、电费等费用由乙方承担；在租赁期内，乙方拖欠租金达一个月以上的，甲方有权终止本合同收回该物业，由此给甲方造成的损失，乙方必须按法律规定向甲方赔偿；在租赁期限内，乙方需按时向甲方交纳租金，逾期交付租金，每逾期一天，乙方须按应交租金的2%向甲方支付滞纳金等。2008年3月10日，简镇政（甲方）、欧艳春（乙方）与王幼林（丙方）签订《补充协议》约定：原乙方租用甲方位于天河区小新塘XX大街XX号整栋楼（天面除外）作为旅业使用，现乙方将其旅业服务全权交由丙方管理，故签订此补充协议；原租期不变（2005年3月13日至2020年3月12日），租金由2008年3月13日起升至18000元，租金调整方案仍按原《租赁合同》条款执行等。2009年5月12日，广州市工商行政管理局天河分局出具了广州市天河区大观天湖旅馆的《个体工商户营业执照》，经营者为欧艳春，经营场所为广州市天河区新塘田心围街2号，经营范围及方式为旅业。2011年6月23日，广州市天河区人民政府新塘街道办事处维护稳定及社会治安综合治理办公室（简称新塘办）出具《新塘街群众来访登记回执》，载明登记号为穗天新访登字[2011]0623号，信访人为简镇政，来访日期为2011年6月23日，信访事项为案涉房屋属于城中村改造范围，现由于没有签字房子供电只够一楼照明，请求政府解决正常供电。2011年10月8日，新塘办向王幼林作出《来访回复》称其反映用电问题已于2009年9月29日转广州市国营新塘农工商联合公司（简称新塘公司）办理，现新塘公司已答复该办，其回复见《关于天湖宾馆通电问题的回复》。同日，新塘公司向新塘办作出《关于天湖宾馆通电问题的回复》，称天湖宾馆因屋主不同意拆迁至今没有签订协议，但我公司对其没有进行任何逼迁行为，目前天湖宾馆生活用电基本解决，涉及天湖宾馆用电增容问题，请其与农电所协商解决。2012年12月21日，广州市天河区新塘街人民调解委员会向王幼林、简镇政作出《终止调解通知书》，主要内容为：关于简镇政、王幼林因天湖宾馆租赁合同纠纷申请人民调解一案，经我街调委会协调，简镇政一方坚持要收取2010年9月至今的房屋租金、王幼林一方坚持获得房屋装修等补偿，双方当事人未能达成一致协议，调解不成。在此我街调委会建议：1、双方必须保持克制态度，妥善处理双方存在的纠纷，不得采取违法手段解决，在遇到争端时及时报警解决；2、双方可通过向人民法院提起民事诉讼解决纠纷。2012年8月18日，简镇政向王幼林、欧艳春发出《催缴房租通知书》（收件地址为案涉房屋，简镇政提交的妥投证明显示上述通知书已于2012年8月19日由本人签收），内容为自2010年9月至今，王幼林、欧艳春一直迟延缴交租金，经我方多次催收未果，请于2012年8月将自2010年9月至本月的租金及时缴交给我方。2013年12月26日，王幼林提起本案诉讼。本案中根据当事人申请，结合本案案情，一审法院委托由双方共同指定的广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉房屋的装修残值进行评估，该司经现场勘查后出具评估报告，确定案涉房屋装修残值为640633.7元（其中争议项4315.9元）。另，王幼林原向一审法院申请对案涉房屋内的资产（动产）部分进行评估，后表示不再申请该评估。王幼林向一审法院提交如下证据：1、简镇政分别于2010年1月15日、3月15日、4月15日、5月15日、6月15日、7月15日、8月15日出具的《收据》六张，均载明收到王幼林房租18000元，拟证明其停电之前，一直按时交租；2、由广东省广州市广州公证处于2010年9月28日出具的《公证书》，载明申请人为广州市天河区大观天湖旅馆，经营者为欧艳春，代理人为王幼林，公证事项为保全物证，经申请人申请，该处公证员与工作人员及申请人于2010年9月26日来到案涉房屋对该房屋现状现场进行了录像及拍照，拟证明2010年9月28日停电后，案涉房屋周边通道被堵，王幼林害怕案涉房屋被强拆故进行了公证；3、欧艳春于2013年8月6日出具的《放弃天湖旅馆所有权利和义务承诺书》，内容为欧艳春对位于广州市天河区小新塘田心围3号天湖旅馆经出租人简镇政同意，已于2008年3月10日将该旅馆所有财物、权利及义务全部转让给王幼林，本人确认已放弃该旅馆的所有权利和利益，也不再承担该旅馆的所有义务和责任，拟证明欧艳春确认放弃天湖宾馆的所有权利义务，其已将天湖宾馆转让给王幼林，欧艳春与天湖宾馆已无关。4、2009、2010工资表。5、2010年收入与付出。6、2010日营业额记录。7、柴油发票多份。经质证，简镇政表示：对证据1真实性无异议，确认王幼林交租至2010年8月31日，自2010年9月1日起未交租；证据2的真实性无异议，该证据仅能证明案涉房屋周边拆迁后的道路照明情况；证据3没有我方签名确认，且承诺书并未说明是欧艳春将案涉房屋转租给王幼林，只是说管理问题；证据4、5、6真实性均有异议；证据7真实性无异议，但无法证实上述票据的用途与我方有关。因王幼林、简镇政双方均确认案涉房屋的宅基地使用权证为旧证，现有房屋系拆除后重建，重建时并未办理相关的规划报建手续，为此一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，依法释明涉案租赁合同为无效合同。经一审法院释明后，王幼林坚持其诉讼请求。另，在一审法院受理的简镇政、简镇省诉广州供电局有限公司天河供电局、广州供电局有限公司供用电合同纠纷一案【案号：（2014）穗天法民二初字第194号】中，一审法院作出（2014）穗天法民二初字第194号民事判决（简称194号判决，该判决已发生法律效力），194号判决审理查明部分其中载明：2010年9月7日，《关于广州市国营新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司城中村改造工程的公告》显示该项目北起中华墓园，南中基督堂，东至潭村，西至天河软件园，首批拆迁启动时间2010年9月9日。一审法院认为部分其中载明：按相关规定，广州市市区房屋实行一户一表，而案涉房屋属于村镇宅基地房屋，在原有的村镇集体申报供用电到一户一表的工程改造，基于村镇的拆迁改造工程导致原供电线路不能继续使用，但村镇单位已为王幼林另行接通其他临时通电线路，为案涉房屋提供基本生活用电；由于案涉房屋属于村民自建房屋、其性质属于民用电力，而简镇省并未向相关部门申报商业用电改造并获批准，故王幼林无权使用超过居民用电标准的用电；现王幼林以其自行改造房屋，一直使用村镇申报的变压增容器，原可以满足宾馆用电使用为由，要求广州供电局有限公司天河供电局、广州供电局有限公司按此标准通电并无依据，并据此要求广州供电局有限公司天河供电局、广州供电局有限公司赔偿其未申报商业用电所导致的租金损失，均无法律依据，一审法院不予支持等内容。再，简镇政于2014年3月19日向一审法院提起诉讼［案号：（2014）穗天法民四初字第1198号，简称1198号案］，起诉要求王幼林、欧艳春向其支付欠租等。该案中一审法院亦已向当事人释明涉案合同无效。又，诉讼中一审法院会同评估机构到案涉房屋现场评估时王幼林确认其从隔壁工地拉电使用，房间空调等用电正常。一审法院认为：本案《租赁合同》首部及末尾虽显示乙方为湖南衡山市衡山县开云镇镀锌管厂，但并未加盖该厂印章，末尾落款处仅有欧艳春作为代表人签名及加捺指印，未有证据显示欧艳春代表湖南衡山市衡山县开云镇镀锌管厂签署上述《租赁合同》，且《补充协议》亦载明原《租赁合同》的租用方为欧艳春，故欧艳春系以个人名义签订《租赁合同》。其后，简镇政、欧艳春、王幼林签订《补充协议》，约定欧艳春将案涉房屋的旅业服务全权交由王幼林管理，且从此后王幼林以自己名义交租，案涉房屋因拆迁改造被断电后王幼林向有关部门信访投诉及有关部门对此作出回复、协调，简镇政向王幼林发出催租通知及另案起诉要求王幼林支付欠租等一系列事实看，王幼林与简镇政成立了事实上的租赁合同法律关系，王幼林亦为案涉房屋的实际承租人。在《补充协议》未明确欧艳春退出本案租赁合同法律关系的情况下，本案合同的承租方应为王幼林、欧艳春，出租方为简镇政。欧艳春经一审法院追加为第三人参加诉讼后未到庭应诉，未主张其作为承租人的权利，视为其自由处分权利，本案中王幼林以承租人身份向作为出租人的简镇政主张权利并无不当。简镇省并非本案适格被告，诉讼中简镇省去世后作为其法定继承人的简婉婷、凌凤鸣经一审法院追加为被告后经一审法院合法传唤未到庭应诉，不影响本案处理。按查明的事实，案涉房屋因涉及拆迁改造后用电不正常，而此后王幼林、简镇政双方就租金应否交付、装修补偿等问题协商不成，经有关部门调解亦未果，王幼林遂提起本案诉讼。一审法院在诉讼中已依法释明涉案租赁合同为无效合同，我国《合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中王幼林作为承租方、简镇政作为出租方均应依法承担各自的过错责任。为避免出现重复判决，关于合同无效后的房屋返还问题由1198号案予以处理，本案不予调处。关于王幼林要求简镇政赔偿其装修损失的问题，鉴于双方对合同无效均存在过错，综合本案案情，结合公平合理原则，案涉房屋的装修残值损失640633.7元应由王幼林、简镇政分别负担40%、60%为宜，按此简镇政应向王幼林赔偿装修残值损失384380.22元。至于王幼林要求简镇政赔偿其设备（动产）损失的问题，根据一审法院现场勘查情况，综合本案案情，王幼林放置在案涉房屋内的设备（动产）均已使用多年，王幼林对相关资产并未提供购买发票等予以证实其相应价值，王幼林自身对合同无效亦负有过错，且上述物品属可移动资产，故合同无效后上述物品应由王幼林自行搬走处理，故一审法院对王幼林该项诉请依法不予支持。至于王幼林要求简镇政支付其看管人工费用、税收损失、自行发电购置的发电机费用、柴油费损失、营业损失等，均理据不足，亦不予支持。简婉婷、凌凤鸣及欧艳春经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，于2016年11月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，简镇政赔偿王幼林装修残值损失384380.22元；二、驳回王幼林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21560元，由王幼林负担14490元，由简镇政负担7070元。评估费14400元，由王幼林负担5760元，简镇政负担8640元。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，王幼林提交一份欧艳春与简镇省签订的经备案的《广州市房地产租赁合同》，拟证明简镇省也是合同的主体，其也应当承担责任，一审法院应当把简镇省当作被告来处理。简镇政质证认为因简镇政并非是该合同的当事人，故对其真实性无法确认；该合同记载的面积与宅基地证上记载的面积不符，对其合法性不予确认，且该份合同同样应当为无效合同；关联性方面，该租赁合同与本案无关，不能证明王幼林拟证明的事实，王幼林主张权利可另行起诉。王幼林确认上述经备案的《广州市房地产租赁合同》约定的租金并无实际履行，该合同只是用于备案，作为办理营业执照和工商税证的基础。二审庭询中，王幼林述称签约前简镇政称其有宅基地证，并出示了产权人为简镇省的宅基地使用权证，王幼林核实了产权人是简镇省，宅基地使用权证上记载的面积是一层的面积，看到的实物是四层，当时还询问过简镇政、简镇省在涉案物业上加层的手续有无问题，简镇政、简镇省称没有问题。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对王幼林提出的上诉请求及事实理由进行审查。关于涉案租赁合同的效力问题。鉴于涉案租赁房屋系拆除后重建，重建时未办理合法规划报建手续，一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案租赁合同为无效合同正确，本院予以确认。本案诉讼中，王幼林确认其签约前已到实地查看，并已查阅涉案房屋的宅基地使用权证，清楚涉案房屋为拆除后重建，故其应当清楚涉案房屋与宅基地使用权证记载不符的情况，其上诉辩称其是在不知情的情况下签订租赁合同，与事实不符，本院不予采信。王幼林据此主张应由简镇政承担租赁合同无效的全部责任，理据不足，本院不予支持。涉案租赁合同由简镇政一人作为出租人签订，故由简镇政一人承担出租人的合同责任，简镇省作为涉案房屋的共有人之一，并不当然成为涉案租赁合同的一方当事人，一审法院认定简镇省并非本案适格被告正确，本院予以维持。王幼林二审提交的经备案的《广州市房地产租赁合同》虽有简镇省签名，但王幼林确认该合同并无实际履行，且王幼林亦非依据该合同关系提出本案诉讼主张，故王幼林提出简镇省是涉案租赁合同关系的主体及应向其承担责任的意见，理由不成立，本院不予采纳。王幼林在租赁期间支出的看管人工费用、税收费用、自行发电购置的发电机费用、柴油费等，均属于其经营宾馆旅业过程中产生的成本及费用，王幼林主张由简镇政对此予以赔偿，理据不足。至于营业收入损失，王幼林在本案中亦未提供充分切实的证据证明其损失金额，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，王幼林的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21560元，由上诉人王幼林负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 李 民二〇一七年七月四日书记员 张 旭