（2017）苏01民终3620号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-25
案件名称
季长才与李晓英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李晓英,季长才
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3620号上诉人（原审被告）：李晓英，女，1979年1月20日生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。委托诉讼代理人：任延，上海中建中汇(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季长才，男，1956年6月4日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：程春华，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘现丽，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。上诉人李晓英因与被上诉季长才房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初8139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓英上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人无违约行为，被上诉人以上诉人未取得房产证为由拒付首付款构成根本违约，虽然《房地产买卖中介合同》及《补充协议》并无上诉人收款账户，但被上诉人愿意无条件支付款项，应积极向中介公司催索上诉人账户或者提存，被上诉人没有积极履行付款义务，上诉人已在2016年9月26日取得产权证，被上诉人未能在2016年9月26日至9月30日期间支付首付款构成违约。二、被上诉人在已取得购房资格及证明条件下要求解除合同，构成违约。庭审中证人已证实被上诉人在房产新政后已经取得购房资格，是其不愿意继续履行合同而要求解除合同，被上诉人构成违约。三、被上诉人因违约造成本案诉讼，且装饰装修为被上诉人自愿，上诉人不应承担装饰装修款。四、一审遗漏中介公司，缺少必须参加的诉讼当事人。被上诉人季长才辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉人请求没有事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。上诉人主张我方以未取得房产证为由拒付首付款没有事实依据，我方于2016年9月19日已与中介联系要求支付首付款并办理购房手续，中介公司与上诉人联系后，上诉人以产权证未办、出国在外为由要求国庆后再办。上诉人直至我方起诉也未告知任何付款方式，我方无法付款。中介和上诉人电话和微信记录也可以看出我方一致积极要求付款。因上诉人产权证没有办妥，没有办法办理网签，因此让中介等国庆后再办理。但2016年10月5日限购政策发布之后我方丧失购房资格，中介方也已证明采取其他方式办理的是虚假证明，并非我方违约导致合同无法履行。上诉人是阳台装修利益的既得者，装修后我方从未使用，一审认定上诉人给予我方补偿合理。季长才向一审法院起诉请求：解除双方房屋买卖合同，李晓英双倍返还定金20万元，并要求李晓英赔偿封闭阳台费用1.2万元。一审法院认定事实：2016年9月11日，季长才、李晓英经南京林升房地产经纪有限公司居间介绍达成房屋买卖合意，三方为此共同签有《房地产买卖中介合同》及《补充协议》（合同及补充协议中未注明季长才、李晓英双方的住址及电话号码等通信联络方式），约定：季长才以398万元价格向李晓英购买本市（怡康街19号）雍华府1幢1单元1802室房屋（合同中注明房屋产权证暂未办理），季长才于2016年9月11日前支付定金10万元，于2016年9月30日前支付首付款205万元，并以贷款方式支付后续房款180万元，最终办理房屋交接时支付尾款3万元。合同及补充协议签订当日，季长才即时向李晓英支付定金10万元，同时，季长才向李晓英提出欲封闭房屋阳台，李晓英对此表示同意。此后，季长才出资1.2万元对房屋阳台作了封闭。本案一审审理中，季长才出示了自己银行卡明细记录以证明自己在2016年9月30日前已筹足首付款，南京林升房地产经纪有限公司员工谢某,4亦到庭作证，称季长才在2016年9月19日左右已备齐首付款并与自己联系欲将首付款支付给李晓英，但自己联系李晓英后，李晓英表示因其尚未办妥房屋产权证故需到2016年10月初再办理相关交易手续。同时，李晓英称自己未向季长才提供过银行卡号、账号或其他收款方式和途径，并表示对季长才封闭阳台的费用数额1.2万元予以认可，但不同意承担此费用。此外，季长才、李晓英一致确认在2016年10月5日南京市人民政府宁政办发（2016）143号文件发布后，季长才因文件中的限购规定而失去购买涉案房屋的身份资格。上述事实，有庭审笔录、《房地产买卖中介合同》及《补充协议》等证据证实。一审法院认为，季长才、李晓英双方就解除合同意见一致，一审法院对此予以确认。但季长才并无证据证明其与李晓英达成过关于李晓英须在2016年9月30日前办妥和提供涉案房屋产权证的约定，且季长才在签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》时已知晓李晓英尚未办理取得涉案房屋产权证，故季长才所称李晓英未在2016年9月30日前提供涉案房屋产权证已构成违约之说，缺少合同依据，不能成立。收取首付款系李晓英享有的合同权利，而非其承担的合同义务，即使李晓英未在2016年9月30日前收取首付款，此事亦不构成李晓英违约之举，更不产生李晓英违约之责，故季长才所称李晓英未在2016年9月30日前收取首付款已构成违约之说，缺少法律依据，不能成立。根据季长才出示的银行卡明细记录及证人谢某,4所作证言表明，季长才在2016年9月30日前已做好依约支付首付款的准备并表达了付款意愿，但李晓英在2016年9月30日前未作出收取首付款的意思表示，且李晓英未向季长才提供自己的银行卡号、账号或其他收款方式和途径，合同及补充协议中亦未注明李晓英的住址、电话等通信联络方式，季长才因此无从将首付款顺利交付给李晓英，此事并非由于季长才自身原因所致，不应归责于季长才，故李晓英所称季长才未在2016年9月30日前支付首付款已构成违约之说，理由不充分，不能成立。退言之，即使季长才确因自身原因而未在2016年9月30日前支付首付款或李晓英未在2016年9月30日前提供涉案房屋产权证确已违反双方的相关约定，上述情形亦仅属于迟延履行合同义务的履约瑕疵，而非完全毁约的根本违约之举，其并不当然导致合同不能继续履行而解除，亦不能成为季长才据以主张双倍返还定金或李晓英据以没收定金的充分正当事由。事实上，涉案合同最终解除并非由于季长才或李晓英一方根本违约所致，而是由于季长才在2016年10月5日政府限购文件发布后失去购买涉案房屋的身份资格从而造成合同及补充协议无法继续履行所致，此事不应归责于季长才或李晓英一方，故在合同解除后，季长才无权要求李晓英双倍返还定金，李晓英亦无权没收季长才定金，季长才所付定金10万元应由李晓英予以返还。季长才出资封闭阳台一事在事前已得到李晓英同意，封闭阳台的费用数额（1.2万元）在诉讼中已得到李晓英认可，而合同解除后，因阳台封闭装修与涉案房屋已形成附合，其对涉案房屋产生的添附增值利益当然归于李晓英享有，根据公平原则，李晓英应就封闭阳台的费用（1.2万元）向季长才给予相应补偿。判决：一、解除季长才与李晓英于2016年9月11日达成的南京市（怡康街19号）雍华府1幢1单元1802室房屋买卖合同及补充协议。二、李晓英于判决生效之日起十日内向季长才返还购房定金10万元。三、李晓英于判决生效之日起十日内向季长才给付封闭阳台补偿费1.2万元。四、驳回季长才其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5110元，减半收取2555元，保全费1520元，合计4075元，由季长才负担1923元，李晓英负担2152元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院二审予以确认。二审中，李晓英陈述涉案房屋房产证在9月26日已经可以领取，但因李晓英不在南京生活，10月1日前在上海，10月1日后在国外旅游，之后一直在调解，故直至10月21日才领取产权证。2016年9月30日其没有要求上诉人支付首付款。本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否违约，上诉人是否应支付封闭阳台款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人上诉主张被上诉人未支付首付款违约，但被上诉人已做好支付首付款准备并通知中介公司；而上诉人并未告知被上诉人付款账户，也未催告被上诉人支付首付款，并已告知中介节后办理过户手续，在此情况下上诉人主张被上诉人违约，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人已具备购房资格，符合购房条件，但并未提交证据予以证实，对其该上诉主张，本院亦不予采纳。上诉人已同意被上诉人封闭阳台，并将房屋交付给被上诉人装修，现双方房屋买卖合同因政府限购导致被上诉人失去购房资格而无法履行，一审法院在解除双方房屋买卖合同及补充协议的情况下，根据上诉人认可的金额判决其补偿被上诉人封闭阳台费用，并无不当。上诉人的其他上诉请求，亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，李晓英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5110元，由上诉人李晓英负担。本判决为终审判决。审判长 朱绚凌审判员 殷源源审判员 孙 伟二〇一七年七月四日书记员 戴 苗 更多数据：