（2017）苏01民终4307号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-08-25

案件名称

刘义、谈巾楠与王伟、平桂香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王伟,刘义,谈巾楠,平桂香

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4307号上诉人（原审被告）：王伟，男，1981年9月13日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：刘义，男，1984年12月28日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：谈巾楠，女，1987年11月9日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李进宝，江苏三理律师事务所律师。原审被告：平桂香（系王伟母亲），女，1957年10月8日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：姚丽（系平桂香儿媳妇、王伟妻子），女，1977年12月18日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人王伟因与被上诉人刘义、谈巾楠，原审被告平桂香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：由于继承公证的时间长了一点，双方曾到房产中介协调，只要房产局的出件通知一出来，就去办理过户手续，可当房产局通知出来后，上诉人多次通知被上诉人刘义过户但其均没有来，中介告诉上诉人说刘义的钱放在资金监管中心拿不出来，不能来过户。在刘义开具41万元本票之前，我方就要求首付款增加十万元，对方当时不同意，2016年5月16日因协调未成功，刘义未将首付款支付给上诉人，此后经中介协调仍未达成意见，此时刘义就知道交易不能进行，随后没多久刘义就在仙林新村××区购房，我方并未给刘义造成什么损失。在合同履行中，刘义存在过错，责任不应由上诉人一方承担，法院判决上诉人赔偿十万元的损失过高。被上诉人刘义、谈巾楠共同辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求与理由在一审时都已陈述过了，没有事实依据，请求二审依法维持原判，驳回上诉请求。原审被告平桂香述称，合同是和王伟签订，事情是王伟之妻姚丽经办的，我方当时已经表明，如果被上诉人的首付款不能及时到位，我方可能就不能买到房屋了。因被上诉人一再拖延过户的时间，导致我方拿不到首付款，无法买到房屋，所以合同才未履行下去，请求二审支持上诉人的意见。刘义、谈巾楠向一审法院起诉请求：判令两被告共同双倍返还定金60000元，并赔偿损失100000元。一审法院认定事实：2016年3月6日，原告刘义、谈巾楠（乙方）与被告王伟、平桂香及王双锁（甲方，后两人系王伟的父母，王双锁在合同签订时已去世）和中介公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》（以下简称案涉合同）1份，合同落款处王双锁、平桂香的签名由王伟代签。该合同签订时王伟出具承诺书1份，言明：因平桂香不能到场，委托王伟谈判和签订合同，合同内容是委托人的真实意思，王伟自愿承担所有相关的法律责任。该合同约定将所有权人为王双锁、坐落于本区仙林新村36幢309室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，中介公司提供居间服务，合同载明了所售房屋的建筑面积为50.89平方米、售价为103.5万元、房屋来源为拆迁以及房屋的丘号、产权证号和土地使用权证号。该合同第六条约定，乙方于合同签订当日支付甲方定金3万元，于办理产权过户手续当日直接支付甲方购房款41万元，购房款56万元以商业贷款支付，余款3.5万元于房屋交付时支付；该合同第六条第4项约定在贷款预审通过5个工作日内办理产权过户手续，甲乙双方必须在约定的时间各自提供完备的交易所需证件和资料，但未约定完成办理贷款预审的时间及如未能完成办理贷款预审如何处理事宜。该合同第九条违约责任第4款约定，因甲乙任何一方违约或过错致合同无法继续履行，过错方给守约方房价的百分之二十作为违约金。该合同签订后，王伟通过中介公司收到原告支付的定金3万元，此款一直存放于王伟的银行账户中。案涉房屋系王双锁于2002年通过签订拆迁安置补偿协议获得的两套拆迁安置房屋之一，所有权登记在其名下，其于2011年死亡。2016年4月14日，南京市栖霞公证处出具公证书，载明：王双锁名下的案涉房屋是其与平桂香的夫妻共同财产，其继承人只有平桂香和王伟两人，王伟表示放弃继承，故案涉房屋由平桂香继承。2016年4月25日，案涉房屋所有权变更登记至平桂香一人名下。平桂香对王伟代表其与原告、中介公司签订的案涉合同予以认可。在平桂香取得案涉房屋所有权后（尚未领取房产证），被告方数次通过中介公司通知原告方到房产局办理房屋过户手续，被告以需筹钱和在外地上班请假提出向后推迟几天。2016年5月13日，原告刘义在南京市房产局旁的中国工商银行申请办理了收款人为平桂香、金额为41万元的银行本票1张，当天因故未办理过户手续，应王伟妻子姚丽要求，中介公司员工潘某,4与姚丽和刘义三方进行协商，三方经协商约定首付款增加10万元，并口头约三方共同于5月16日到房产局办理案涉房屋过户手续。5月16日刘义在南京市房产局旁的南京银行申请办理了收款人为平桂香、金额为10万元的银行本票1张，当天下午原被告4人和中介公司员工潘某,4共同到南京市房产局办理案涉房屋过户，但原被告因故未交件不欢而散，此后原被告未再办理案涉房屋过户手续，被告方也明确表示不愿向原告出售案涉房屋。刘义与王伟在2016年5月14日、15日通过手机短信进行沟通，具体通信内容是：5月14日（星期六），刘：首付款41万元已准备好，何时过户，只有每周一上午、周五下午在南京；王：后面钱何时到？刘：后面钱什么时候到由银行决定，商贷下款速度比较快；直到现在还没有看到房产证，你们都说在房管局，看不到房产证不放心买；今天想办法凑5万，首付46万元，周一过户。5月15日，王：你再想办法多付点，想办法付56万元；刘：再加15万元肯定凑不起来，只凑到5万元，提出明天过户；王：明天中午回复。5月19日刘义向王伟发出短信：听中介潘经理说你们不打算卖房，请确认。王伟未作回复。关于5月16日在房产局房屋过户手续未能办理的原因。王伟陈述：之前约了几次原告都没有到房产局办过户，5月16日双方共同到房产局办理过户，刘义在没有支付首付款情况下，要求王伟提供1张表格让他好办理房屋贷款手续，其母亲觉得原告没有买房诚意，故不愿卖房。平桂香作为证人（追加为被告之前）当庭陈述：最后一次原告有没有来房产局记不清楚了，因为让原告给钱但原告拖了几个月也没给，打电话要原告到房产局办过户原告也没去，所以房子没卖成。被告申请出庭作证的中介公司员工潘某,4当庭表示：其系案涉房屋交易的中介公司经办人，其和原被告双方最后一次去房产局是5月16日，计划当天到房产局拿变更到平桂香名下的房产证，同时为双方办理房屋过户手续；5月15日刘义口头告知其首付款51万元已准备好，其也告诉了被告；当天准备办过户时，王伟要求明确原告的银行贷款具体下款时间，并要求写保证书，保证书写了后三方没有签字，于是王伟说暂时不办理过户，平桂香当时没有发表意见，双方不欢而散；后其和王伟沟通几次，王伟说房屋是他母亲的，他母亲不同意卖了，其就告诉了刘义。刘义表示：对证人潘某,4的证言无异议；对平桂香所述的因原告没有给付房款所以不同意卖房的原因不予认可，原告已经准备了首付款；对王伟陈述，5月16日在房产局其没有要求被告提供表格以办理房屋贷款手续，因为其已将办理贷款预审批所需要提供的材料都提交给了银行，不清楚被告所需要提交的材料有无交给银行；5月19日上午其接到潘某,4电话，告知王伟明确表示不卖房，于是其打电话给王伟但未接，其又发短信王伟也没有回，后双方就一直没有再沟通。庭审中，原告提交于2015年10月25日下载的大型房产中介公司我爱我家、链家关于仙林新村二手房出售信息网页截屏打印件，以证明案涉房屋现市场价格为每平方米28000元左右。该组网页内容显示仙林新村住宅二手房的挂牌价在2.7万多元至3万余元之间。经质证，被告表示不同意原告的意见，认为中介挂牌价格和实际成交价格不一样。被告申请出庭作证的中介公司员工潘某,4当庭表示：仙林新村住宅二手房的交易价格根据楼层和装修确定，一般均价在26000元到27000元，其本人未经手过交易成功的仙林新村二手房交易业务，其所在的中介公司有交易成功的，具体成交价在此价格幅度范围内，装修好的价格再贵点。庭审中，原告还提交了南京安小鋆网络科技有限公司于2016年5月16日出具的收据1份，载明收到刘义的贷款服务费2000元，以证明原告向担保公司支付了2000元的贷款服务费。原告陈述：当时中介潘某,4让原告把贷款预审手续先做好，要给担保公司办理贷款预审批的服务费2000元，于是原告交给担保公司2000元。被告王伟表示：没有这回事，潘某,4当时一直先帮被告办理将案涉房屋过户到其母亲名下，后来到5月16日在房产局潘某,4提出要被告协助原告办贷款手续，其母亲听了很生气，认为首付款还没有准备好，就不同意卖房子。潘某,4作为被告申请的证人当庭表示：其向刘义提出要支付贷款公司手续费，刘义已支付贷款公司2000元手续费；关于合同约定的办理贷款预审批手续，只有在房屋产权证变更到王伟母亲名下后才能办理，故中介公司提前让刘义先将申请贷款的手续材料通过担保公司送给银行，经银行审查刘义的贷款申请基本没有问题，考虑王伟急着用钱，之前办理继承公证拖延了一些时间，于是计划在5月16日到房产局办理过户，贷款预审批同时进行；因为当天过户没有办成，所以就没有再要求被告配合办贷款预审批手续。一审法院认为：原被告和中介公司签订的案涉合同中有关房屋买卖条款，系原被告真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效，原被告应当按约履行。该合同约定的房款支付方式主要为首付款41万元和银行贷款56万元，并约定首付款41万元于办理产权过户手续当日直接支付，产权过户手续在贷款预审通过5个工作日内办理。合同履行过程中，原被告在中介公司协调下，对首付款数额和办理产权过户的时间达成口头约定进行了变更，首付款数额变更为51万元，办理产权过户的时间变更为2016年5月16日，且在5月16日原被告和中介公司经办人也共同到了房产局欲办理产权过户，原告也准备好了51万元首付款。原被告双方经中介公司协调自愿达成的口头约定，系双方真实意思表示，对原被告仍具有约束力，原被告应按口头约定和未变更的案涉合同其它约定履行，但被告方在5月16日表示不办理产权过户，后又明确表示不愿向原告出售房屋，此为被告不履行合同义务的意思表示。被告作为案涉房屋出卖方，应当知道合同约定的房款支付方式为首付款加银行贷款，且原告已按约将首付款准备好，在此情况下被告表示不履行合同约定的卖房义务不符合双方约定，没有合法依据，故被告构成违约，应当依据合同约定或法律规定承担违约责任。原告已支付被告定金3万元，故原告主张被告双倍返还定金6万元的请求，合法有据，一审法院予以支持。关于原告还主张被告赔偿损失10万元，是基于房屋价格上涨所造成的原告损失，一审法院经审查认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原被告约定的房屋售价为每平方米20338元，根据原告提供的房价证据和中介公司人员的证言，审理中案涉房屋价格已明显上涨，被告多返还原告的定金3万元已不足以弥补房价上涨给原告造成的损失，原告主张被告再赔偿损失10万元，并未超出因房价上涨给原告造成的损失。因此，一审法院对原告主张被告赔偿损失10万元的请求予以支持。因两被告均为案涉合同的当事人，均系相对于原告的房屋出售方，故应当共同承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，一审法院判决：被告王伟、平桂香于判决生效之日起十日内共同双倍返还原告刘义、谈巾楠定金6万元、赔偿损失10万元。案件受理费3500元，由被告王伟、平桂香负担（此款原告已预交，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。双方二审期间均无新证据提交。上诉人对原审查明的部分事实提出异议，认为并未约定三方于2016年5月16日到房产局办过户手续，只是约定当日三方见面协商，上诉人是去房产局拿其母亲的房产证。被上诉人认为上诉人提出的异议没有事实依据。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人与被上诉人及中介公司签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。被上诉人提供的证据能够形成证据链，证明该合同的履行过程中，上诉人与被上诉人在中介公司的协调下，已对首付款数额和办理产权过户的时间达成了口头约定，将首付款金额从41万元变更为51万元，办理产权过户的时间变更为2016年5月16日。2016年5月16日上诉人、被上诉人及中介公司经办人共同至房产局办理案涉房屋的产权过户事宜时，被上诉人亦准备好了首付款，上诉人认为双方当日至房产局只是约定三方见面协调，并非办理产权过户事宜，但并未提供充分证据证明其观点，本院对其该项意见不予采信。因上诉人未按双方口头协议及案涉合同中未变更的其他约定履行合同义务，在2016年5月16日表示不办理产权过户，后又明确表示不愿向被上诉人出售房屋，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。被上诉人已经支付上诉人定金3万元，因上诉人违约不履行合同，致使被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人主张上诉人双倍返还定金的请求于法有据，原审予以支持并无不当。被上诉人提供的证据能够证明，案涉房屋的价格已明显上涨，上诉人双倍返还定金后仍不足以弥补被上诉人因上诉人违约行为所造成的损失，被上诉人主张上诉人再赔偿10万元的诉请并未超出因房价上涨给其造成的损失，原审对该项诉请予以支持并无不当。上诉人认为并未给被上诉人造成损失的主张因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。审判长　　李飞鸽审判员　　许云苏审判员　　马　帅二〇一七年七月四日书记员　　朱亚芳来自：