（2016）晋民终374号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-07-24
案件名称
上诉人李宗旺、尹桂莲与被上诉人山西华润煤业有限公司合同纠纷一案二审民事判决书
法院
山西省高级人民法院
所属地区
山西省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李宗旺,尹桂莲,太原华润煤业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋民终374号上诉人（原审被告、反诉原告）：李宗旺，男，汉族，1954年10月13日出生，个体经营户，住山西省太原市。委托代理人：王尚灵，山西三晋律师事务所律师。委托代理人：李雪彭，山西三晋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：尹桂莲，女，汉族，1952年2月9日出生，个体经营户，住山西省太原市，系上诉人李宗旺之妻。委托代理人：王尚灵，山西三晋律师事务所律师。委托代理人：刘园园，山西三晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：太原华润煤业有限公司。住所地：山西省太原市。法定代表人：闫国平，该公司董事长。委托代理人：王士亨，山西新学府律师事务所律师。上诉人李宗旺、尹桂莲因与被上诉人太原华润煤业有限公司（以下简称华润公司）合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院作出的（2013）并民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李宗旺委托代理人王尚灵、李雪彭，上诉人尹桂莲及其委托代理人王尚灵、刘园园，被上诉人华润公司委托代理人王士亨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，李宗旺与太原华海鹏洋商贸有限公司2011年7月25日签订《出租房屋授权委托书》，约定将属于李宗旺夫妇所有的位于太原市××区号马路北侧六层部分办公楼授权委托太原华海鹏洋商贸有限公司可以其名义对外出租。2011年7月26日太原华海鹏洋商贸有限公司(甲方)与华润公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方愿将其有权出租的位于太原市××区号马路北侧六层办公楼的部分房屋租赁给乙方办公使用。二、所租房屋包括该办公楼的四层全部、三层全部、二层楼厅及东侧全部、一层大厅及东侧全部房屋和该楼地下室除甲方自留使用西侧以外的全部房屋。其中地上房屋建筑面积为2400平方米；半地下室建筑面积650平方米，共计3050平方米。三、租赁期限为五年，从2011年8月26日至2016年8月25日。四、房屋租金第一年为人民币186万元。从第二年开始，每年的租金在前一年度的基础上上浮6％。六、租赁期间，乙方依据其使用的水、电、燃气的量支付水、电及燃气费用。按太原市万柏林区和平街办窊流村委会的相关规定，根据计量，乙方将相关费用先交给甲方，由甲方向有关部门或单位缴纳，给乙方出具相关票据。二十二、任何一方有如下行为，应承担本合同五年租金总额20％的违约金；1、无法定事由，任何一方提出解除合同；2、一方恶意侵害另一方的租赁权益，经受害方书面通知要求违约方停止违约，但书面通知送达后超过10个工作日，违约方拒不停止违约行为的。2011年7月26日，太原华海鹏洋商贸有限公司向华润公司发出《房屋租金付款指令》，通知华润公司依据《房屋租赁合同》将应付租金支付到李宗旺在中国农业银行的账户，卡号：×××。声明华润公司向李宗旺卡号的支付，就是为向其公司房屋租金的支付。后华润公司依该指令向李宗旺卡号支付了第一年的房屋租金。随后，华润公司将所租房屋装修后入住。2011年11月16日，李宗旺夫妇(甲方)与华润公司(乙方)签订《房屋租赁补充合同》。该合同载明：2011年7月28日就乙方租用甲方所有的位于太原市××区号马路北侧六层办公楼的部分房屋办公一事，双方签订了《房屋租赁合同》现就乙方增加地下室一事，达成如下补充合同：一、甲方愿将其保留的三间地下室中的两间，建筑面积100平方米租给乙方使用，连同原《房屋租赁合同》已经租用的650平方米，乙方共租用甲方的地下室建筑面积750平方米，甲方保留地下室中存放转播设备的一间。二、该两间地下室的租金为年租金四万元整。其中第一年的租金甲方或其委托的单位开具发票后，乙方一次付清。以后年度的租金，同主合同约定的租金一同支付。三、租赁时间为2011年11月16日至2016年8月25日。四、其他条款适用原《房屋租赁合同》的有关约定。2012年5月12日李宗旺夫妇(甲方)与华润公司(乙方)签订《租房合同解除协议书》。该协议载明，鉴于：1、2011年7月26日2011年11月16日，李宗旺夫妇(甲方)与华润公司(乙方)签订《房屋租赁补充合同》受托与乙方签订了位于太原市××区53号马路北侧六层办公楼的部分房屋(共计3150平方米)租赁给乙方办公使用的《房屋租赁合同》；2、2011年11月16日，甲方与乙方签订了《房屋租赁补充合同》。现依法提前解除以上合同，经双方协商，依据原租赁合同，双方达成如下合同解除协议。一、原签订的五年房屋租赁合同，依法提出在第一年合同期满后，提前解除原租赁合同，甲方同意。二、依据原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的约定，乙方向甲方承担214.2万元的提前解除合同违约金。三、乙方承担了以上违约金后，甲方不得向乙方再提任何支付款项的要求，特别是不得阻止乙方公司搬迁的活动，如有违反，甲方应向乙方承担214．2万元的违约金。乙方支付前，甲方应先开具相关的正式发票。四、本合同生效后，甲方及太原华海鹏洋商贸有限公司与乙方签订的所有房屋租赁合同予以解除。以上协议签订生效后，华润公司即开始组织搬迁。由于协议约定的违约金尚未支付，搬迁中遭到李宗旺夫妇阻止。双方于2012年5月18日签订了一份《搬迁协议》。该协议载明：李宗旺夫妇(甲方)与华润公司(乙方)，乙方承租甲方位于太原市××区的部分楼房使用，租期为五年。乙方入住后，在征得甲方同意后，按照公司的整体办公需要，在安装设备、设施时，对甲方的部分楼房建筑、结构、墙壁、顶棚、地板等进行了变更、改动和调整。乙方在租用一年以后，由于乙方上级战略规划调整，决定不再租用甲方该楼房。这时如果乙方要恢复甲方原房屋状态，再次变更楼房建筑、结构、墙壁、顶棚、地板必须要投入较大的人力、物力和财力。乙方在租赁使用甲方楼房期间，为了整体形象、办公和安全需要，按照甲方楼房的门厅、客厅、房间布局、大小、规格配备一些办公用品和设施，这些用品和设施由于是按照该楼房结构尺寸配置的，如果乙方将上述设施拆下收回公司继续使用，一方面会再次损坏楼房建筑，另一方面由于规格不一致、尺寸不符，大多难以正常使用；如果收回二次出售，要么难以变现、要么价值大跌，势必造成很大浪费。鉴于以上情况，为解决上述问题，双方本着合理使用、节约投资、减少浪费的原则，经协商达成如下协议：1、甲方同意乙方不再投入较大的人力、物力、财力对甲方楼房结构、设施等恢复原有状态。2、乙方同意将在此办公期间为该楼配备的部分设备、设施、办公用品等抵顶给甲方作为补偿。具体抵顶财产明细：小象两个；大门一个及附属灯线；屏风两个；鼎牛三个；花瓶三个；木雕画一个；监控设施一套；电子显示屏一套；墙内的电线、网线；墙上装饰品不拆不搬。3、本协议自乙方将除本《搬迁协议》中具体列明的抵顶财产明细除外的其他财产全部搬迁完毕后生效。4、本协议签订后，乙方再次组织开始搬迁，如甲方再次提出其他任何要求阻止乙方搬迁，甲方应向乙方承担214.2万元的违约金并承担日50万元的经济损失。本条自本协议成立之日起生效。5、乙方搬迁时要保护好楼房现有的一切设施，有序文明搬迁，并安排专人把所有门上钥匙交给甲方登记接收后方可离开。6、乙方搬迁完毕及本协议履行完毕，甲乙双方再无任何纠纷。该解除协议书签订后，2012年5月30日上午，华润公司将约定支付的214.2万元违约金全部支付到李宗旺在农业银行开立的个人账户。华润公司再次租用数辆汽车及雇佣十多位搬家工准备搬家。李宗旺夫妇以华润公司拖欠水电费为由，阻止搬迁，华润公司向公安部门报警，警察到现场做工作，出警记录显示：为华润煤业租用九州焊接厂办公楼引发的合同纠纷，告知双方通过法律途径处理。当天华润公司的搬迁因李宗旺夫妇的阻止没有搬成。2012年6月5日，华润公司再次租赁了数辆汽车及雇佣了数十名搬家工人搬迁，李宗旺夫妇及其儿子等人仍然以欠电费为由，阻止搬迁，华润公司再次报警，出警记录显示：因房租问题发生扯皮，后自行协调。证人杨某、路某的证言证实：2012年6月5日华润公司搬迁因水电费与李宗旺夫妇发生纠纷，因路某与李宗旺夫妇比较熟悉，华润公司请求路某出面协调。路某与杨某到现场后，了解到因华润公司拖欠8万余元水电费没有结清，双方发生纠纷。因华润公司要呈报审批费用手续复杂时间太长，先由杨某替华润公司垫付了5万元水电费。2012年10月华润公司将杨某垫付的5万元通过转账支票支付给杨某。经协商后华润公司搬迁，至2012年6月24日，华润公司基本搬迁完毕。现留有厨房中的灶台、各楼层中的交换器、大厅中的沙发、桌子、餐厅包间中的座椅等物品，因剩余水电费没有结清，李宗旺夫妇阻止，以上物品至今没有搬完。李宗旺夫妇主张至2012年6月24日尚有59889.25元水电费未结请，至2013年2月26日应付房屋租金54660元，华润公司称部分物品未搬走，主张此项损失为88370元。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。华润公司在合同未到期的情况下，提前解除租房合同，使李宗旺夫妇利益受到损失，依双方合同约定华润公司支付五年租金总额20％的违约金214.2万元于法有据。华润公司为保证顺利搬迁，同李宗旺夫妇签订的《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在2012年5月12日签订《租房合同解除协议书》，2012年5月18日又签订《搬迁协议》，但双方约定的违约金214.2万元直到2012年5月30日才打入李宗旺账户，李宗旺夫妇在收到违约金214.2万元的情况下，仍阻止华润公司搬迁的行为构成违约，依法应当承担违约责任。双方在协议中约定”甲方（李宗旺夫妇）提出其他任何要求阻止乙方搬迁，甲方应向乙方承担214.2万元的违约金并承担日50万元的经济损失”，该约定不以华润公司所受损失为前提，且过分高于华润公司所受损失，李宗旺夫妇也有异议，该院依法予以酌情调整，李宗旺夫妇支付华润公司50万元违约金。华润公司2012年5月30日搬迁遭到阻止后，直到2012年6月5日才再次组织搬迁，李宗旺夫妇虽以水电费末结清为由予以阻止，但华润公司在杨某协调下，由杨某垫付5万元后开始搬迁，达到搬迁目的，故华润公司主张以每日50万计要求600万的经济损失无事实依据，该院不予支持。双方在《搬迁协议》中约定将在此办公期间为该楼配备的部分设备、设施、办公用品等抵顶给李宗旺夫妇作为补偿，华润公司不再将房屋恢复原状，是当时双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方都应按此约定执行，故对李宗旺夫妇要求判令华润公司将房屋恢复原状及不能恢复原状应赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。对于其他物品并未约定抵顶物品，李宗旺夫妇应当予以返还。李宗旺夫妇主张华润公司至2012年6月24日止尚有59889.25元水电费未结，但双方在《租房合同解除协议书》中确认华润公司承担了214.2万元违约金后，李宗旺夫妇不得向华润公司再提任何支付款项的要求，且无论在《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》均未提及水电费未结清问题，李宗旺夫妇该主张依据不足，该院不予支持。李宗旺夫妇主张华润公司部分物品未搬走占用房屋，至2013年2月26日止应付房屋租金54660元，因其在双方已经协商一致的情况下数次阻止华润公司搬迁造成部分物品不能搬离是其自身过错所致，故对其要求的以上费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李宗旺、尹桂莲于判决生效二十日内支付太原华润煤业有限公司违约金50万元；二、李宗旺、尹桂莲于判决生效二十日内返还太原华润煤业有限公司《搬迁协议》抵顶物品以外的其他物品；三、驳回李宗旺、尹桂莲要求太原华润煤业有限公司支付水电费59889.25元、房屋租金54660元的反诉请求；四、驳回太原华润煤业有限公司、李宗旺、尹桂莲的其他诉讼请求。案件受理费68794元，由太原华润煤业有限公司承担。反诉案件受理费4518元，由李宗旺、尹桂莲承担。李宗旺夫妇提起上诉，请求：l、依法撤销（2013）并民初字第1号民事判决书中第一项”被告李宗旺、尹桂莲于本判决生效二十日内支付原告太原华润煤业有限公司违约金50万元”及第三项”驳回反诉原告李宗旺、尹桂莲要求反诉被告太原华润煤业有限公司支付水电费59889.25元、房屋租金54660元的诉讼请求”；2、依法改判被上诉人支付上诉人水电费59889.25元；3、依法改判被上诉人支付上诉人所占用房屋的租金54660元及被上诉人取走存放物品将房屋恢复原状，如不能恢复原状，则赔偿实际恢复原状的经济损失；4、一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原审判决查明事实有误。原审判决第12页”经审理查明......经协商后原告搬迁，至2012年6月24日，华润公司基本搬迁完毕。现留有厨房中的灶台、各楼层中的交换器、大厅中的沙发、桌子、餐厅包间中的座椅等物品，因剩余水电费没有结清，李宗旺、尹桂莲阻止，以上物品至今没有搬完。”查明事实错误。2012年6月5日，被上诉人未结清所欠上诉人的水电费就开始搬迁，上诉人进行阻拦，被上诉人委托证人杨某、路某出面与上诉人协调彻底解决了此事，被上诉人得以顺利搬迁，未发生任何阻拦的行为。这一事实有双方当事人提供的当天的出警记录显示：”因房租问题发生扯皮，后自行协调。”证人杨某的证人证言：”......将5万元水电费支付后，我又回到李宗旺那儿，华润公司的人和搬家的汽车已经进院开始装车搬家......”以及路某的出庭作证”......将5万元水电费支付后，我和李宗旺夫妇就下楼通知华润公司可以搬家了，派出所人员问解决了吗，我们说解决了，可以搬了。这时华润公司的汽车和人员已进院开始装车搬家......”都显示，经过两证人协调后，被上诉人已经得以顺利搬迁，除放弃的物品（即所谓未搬完的），已全部搬迁完毕。二、原审判决认定事实不清。1、原审判决第13页第10行”本院认为，......原告为保证顺利搬迁，同被告签订的《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在2012年5月12日签订《租房合同解除协议》，2012年5月18日又签订《搬迁协议》，但双方约定的违约金214.2万元直到2012年5月30日才打入被告李宗旺账户，被告李宗旺、尹桂莲在收到违约金214.2万元的情况下，仍阻止原告搬迁的行为构成违约，依法应当承担违约责任。”认定事实不清。本案所涉及的《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》均是被上诉人单方起草的格式合同，以答应上诉人支付214.2万元的违约金以及8万余元的剩余水电费为前提，要求上诉人签字。只有上诉人签字了，被上诉人才能到公司批款支付上诉人，这才签订了该协议。由于上诉人完全相信了被上诉人工作人员的言辞，相信被上诉人是个讲诚信的企业，只想让被上诉人支付了款项尽快搬走，不想出现任何纠纷，但是被上诉人虽于2012年5月30日上午支付了214.2万元违约金，但直至2012年6月5日被上诉人再次组织搬迁时仍然没有支付拖欠的8万余元的水电费。因此，上诉人要求被上诉人先行支付水电费后再进行搬迁是在行使先履行抗辩权，是符合签约精神的，上诉人没有违约，不应承担违约责任。2、原审判决第13页第16行”本院认为，......双方在协议中约定”被告提出其他任何要求阻止乙方搬迁，甲方应承担214.2万元的违约金并承担乙方日50万元的经济损失”，该约定不以原告所受损失为前提，且过分高于原告所受损失，被告也有异议，依法予以酌情调整，被告李宗旺、尹桂莲支付原告50万元违约金。”认定事实不清。被上诉人诱导上诉人签订的《搬迁协议》明显显失公平，依法应予撤销。况且该协议是由于被上诉人未及时全部支付上诉人水电费，属于违约在先，上诉人有权行使先履行抗辩权阻止其搬迁，主张的是上诉人合法的受法律保护的债权，上诉人不构成违约，不应承担违约责任。假设上诉人有违约行为，也应该按照被上诉人的实际损失为依据，即被上诉人产生的搬家费用来承担，原审法院”酌情”认定50万元违反了《合同法》第114条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定。3、原审判决第14页第1行”本院认为，......双方在《搬迁协议》中约定将在此办公期间为该楼配备的部分设备、设施、办公用品等抵顶给被告作为补偿，原告不再将房屋恢复原状，是当时双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方都应按此约定执行，故对反诉原告要求判令反诉被告将房屋恢复原状及不能恢复原状应赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。对于其他物品并未约定抵顶物品，被告应当予以返还。”认定事实不清。上诉人要求判令被上诉人将房屋恢复原状及不能恢复原状应赔偿经济损失的诉讼请求，是基于被上诉人违反诚实信用原则，将早己放弃的物品滥用诉权而要求上诉人返还的诉讼请求为前提才在原审中提起反诉。双方签订的《搬迁协议》中提到”乙方在租赁使用甲方楼房期间，为了整体形象、办公和安全需要，按照甲方楼房的门厅、客厅、房间布局、大小、规格配备一些办公用品和设施，这些用品和设施由于是按照该楼房结构尺寸配置的，如果乙方将上诉设施拆下收回公司继续使用，一方面会再次损坏楼房建筑，另一方面由于规格不一致，尺寸不符，大多难以正常使用；如果收回二次出售，要么难以实现，要么价值大跌，势必造成很大浪费。”那么，厨房中与墙壁形成一体的量身定做的灶台以及各楼层中交换器的线埋在墙中难道不属于该协议中的”这类用品和设施”吗?相反，正是由于该类物品拆卸后会损坏楼房建筑，另外拆卸下来也不一定可以再次正常使用，二次出售也要价值大跌，被上诉人才在搬迁时全部放弃，没有搬走。该类物品虽然没有在《搬迁协议》中具体列明，但完全属于搬迁协议中陈述的物品。因此换言之，假设讲厨房中的灶台、各楼层中的交换器需要拆卸比较麻烦，一时无法搬走，难道大厅中的沙发、桌子、餐厅包间中的座椅等也难以装车搬走吗?如果真如被上诉人所说是由于上诉人阻止未搬走，那么被上诉人为何不报警?与其所提供的出警记录的真实性岂不自相矛盾!可见，原审判决认定上诉人返还被上诉人现留在上诉人厨房中的灶台、各楼层中的交换器剩余物品，必将给上诉人的房屋造成毁损，损失巨大。上诉人主张将房屋恢复原状及不能恢复原状应赔偿经济损失的诉求依法有据，应予以支持。4、原审判决第14页第7行”本院认为，......反诉原告主张反诉被告至2012年6月24日止尚有59889.25元水电费未结，但双方在《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》均未提及水电费未结清问题，反诉原告该主张依据不足，不予支持。反诉原告主张反诉被告部分物品未搬走占用房屋，至2013年2月26日止应付房屋租金54660元，因其在双方已经协商一致的情况数次阻止原告搬家造成原告部分物品不能搬离是过错所致，故对其要求的以上费用不予支持。”认定事实不清。通过上诉人向原审提供的证据可以准确的计算出截止至2012年6月24日，被上诉人尚拖欠59889.25元的水电费是客观事实。不能因为《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》均未提及水电费未结清的问题就认定被上诉人无需支付该笔费用。首先被上诉人在租用房屋装修期间，并没有安装电表，一二层楼大厅西也未装电表；从被上诉人开始搬迁到2012年6月24日期间的水电费，这些费用都未全部支付。其次，在2012年6月5日，被上诉人继续搬迁时，如像被上诉人所说全部支付完水电费，为何又委托本案证人杨某来协调支付剩余水电费事项，继而最后达成先支付5万元，然后再搬迁这一意向?因此，上诉人主张继续要求被上诉人支付剩余水电费于法有据，应当予以支持。庭审中，上诉人向原审提供的证据、存放被上诉人未搬走物品的照片及《房屋租赁合同》，可以充分证明被上诉人留存在上诉人处未搬走的物品，占用上诉人房屋共六间，根据《合同法》第236条的规定，要求被上诉人支付至2013年2月26日止存放这些物品占用房屋的租金54660元及至全部搬走之日止的实际租金（以每天l平方米1.7元和每天1平方米1.64元计算）比照相邻房屋的租金价值，按照每年6万元计算，被上诉人应当支付至全部将物品搬走之日止。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故依法提起上诉，请求判如所请。华润公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，并由上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人违约事实清楚，证据充分，应依法承担违约责任。上诉人在上诉状中称原审判决查明事实错误，认定事实不清，上诉人不构成违约，不应承担违约责任，这一主张没有事实和法律依据。理由如下：1．本案中答辩人和上诉人双方订立的协议合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中的《租房合同解除协议书》和《搬迁协议》是合法有效的合同。根据《民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为应当具备三项条件，即行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。具体就本案而言，首先，上诉人作为完全民事行为能力人，是能够正确理解自己的行为性质和法律后果，能够正确独立的表达自己意思的成年公民，因此，具备”行为人具有相应的民事行为能力”这一要件。其次，双方意思表示真实。答辩人和上诉人双方在平等自愿的情形下先后签订了《租房合同解除协议书》和《搬迁协议》，这两份协议未违反法律的禁止性规定，均有双方的亲笔签名或盖章，已合法成立，合同中有关违约责任的约定也是双方当事人之间的真实意思表示。其中的违约金条款在两份协议中都存在，能够证明该条款是双方当事人两次自愿协商的结果。上诉人对这一条款已有充分了解，并未违背其真实意思，否则其不会先后两次与答辩人作出相同的约定。即便上诉人事后认为违约金过高，也并不能因此否认这是其订立协议时真实的意思表示。最后，本案中的两份协议不违反法律或者社会公共利益。因此，本案中的两份协议合法有效，对当事人具有法律约束力。2．本案中上诉人违约事实清楚，证据充分。首先，根据《租房合同解除协议书》、《搬迁协议》的约定和上诉人出具的《承诺书》的承诺，只要答辩人向上诉人支付了违约金，上诉人就不能再提出其他任何要求阻止答辩人的搬迁活动，否则就应承担违约责任。但根据《付款凭证》、《搬家公司及搬家工人的证明》、《水电费确认书》、《公安110的报警及出警记录》、《搬家现场大厅的监控录像资料》等证据，表明在答辩人向上诉人支付完房屋租赁费、水电费和违约金共计419.2万元人民币之后，上诉人仍然于2012年5月30日和6月5日两次阻止答辩人的搬迁活动，6月6日虽然允许答辩人搬迁，但在6月20日又一次阻止答辩人搬迁，导致答辩人至今仍有部分物品没有搬完。综合以上情况，本案中上诉人违约事实清楚，证据充分。3．上诉人在上诉状中就其违约行为提出的抗辩理由没有事实和法律依据，不能成立。首先，上诉人认为《搬迁协议》显失公平，依法应予撤销。这一主张没有事实和法律依据，不能成立。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的规定，所谓显失公平的合同，应具备两项构成要件：一是主观要件，即一方故意利用其优势或另一方的无经验订立了显失公平的合同；二是客观要件，即客观上当事人之间的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。这两项要件缺一不可，欠缺任何一项都无法构成法律上的显失公平。但从本案的事实来看，并不满足以上要求。第一，本案中不存在答辩人利用优势或者利用上诉人没有经验与其签订协议的情形。第二，从客观方面来看，当事人双方在《搬迁协议》中的权利与义务并未明显违反公平原则。第三，上诉人的本项请求缺乏证据支持。上诉人未对合同显示公平的关键问题并未进行举证，应依法承担举证不能的法律后果。其次，上诉人在《上诉状》中称”被上诉人未及时全部支付上诉人水电费，属于违约在先，上诉人有权行使先履行抗辩权阻止其搬迁，......，上诉人不构成违约，不应承担违约责任。”这一主张没有事实和法律依据，不能成立。第一，根据上诉人于2012年5月13日出具的《确认书》，答辩人租用上诉人房屋第一年的水电费总计为一十五万元。根据中国光大银行（太原滨河支行）2012年5月15日的借记通知，这笔费用答辩人已经全额支付给了上诉人，不存在答辩人拖欠上诉人水电费的情形。因此，上诉人所称的答辩人”违约在先”的情况并不存在。第二，关于上诉人是否能够行使先履行抗辩权的问题。根据《合同法》的规定，先履行抗辩权的行使条件是先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其履行要求。但从本案的实际情况来看，并不符合这一法定条件。本案中，双方签订的《租房合同解除协议书》约定：答辩人承担了214.2万元违约金后，上诉人不得向答辩人再提任何支付款项的要求，特别是不得阻止答辩人搬迁的活动。上诉人出具的《承诺书》承诺：上诉人收到214.2万元违约金后，双方的租房纠纷彻底解决。由此可见，依照双方约定，答辩人所负的先履行债务为支付214．2万元的违约金，从答辩人提供的相关付款凭证来看，答辩人已经履行了这一债务，将包括违约金、房屋租金和水电费在内的419.2万元人民币全部支付给了上诉人。综上，在答辩人已经按照协议约定支付全部违约金之后，上诉人仍多次阻止答辩人的搬迁活动，其违约行为是严重的，违背了《民法通则》和《合同法》中的诚实信用原则，应承担违约责任。4．上诉人关于违约金的上诉请求不能成立。上诉人认为原审判决上诉人向答辩人支付50万元违约金违反了《合同法》及相关司法解释的规定。这一主张没有事实和法律依据，不能成立。首先，从本案的事实情况来看，本案中的违约金条款是当事人双方经多次协商，在《租房合同解除协议书》和《搬迁协议》中分别加以约定的，是双方的真实意思表示，是《民法通则》和《合同法》契约自由和自愿公平原则的体现，双方应受此条款的约束。其次，本案中违约金条款的法律依据是《合同法》第一百一十四条之规定，双方依此规定对违约金数额进行了约定。同时，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金数额的衡量需要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素。本案上诉人在双方达成协议后，多次阻挠答辩人的搬迁，完全不履行约定义务，对违约行为是一种积极追求的态度，违背了最基本的诚实信用原则，主观过错程度较重。原审已依法对违约金数额进行了调整，判决结果兼顾了答辩人和上诉人双方的权益。上诉人的本项上诉请求既无事实基础，也无法律依据，不应予以支持。二、上诉人要求答辩人向其支付水电费59889．25元的请求没有事实和法律依据，不能成立。1．答辩人已向上诉人支付了租赁期间的全部水电费。根据上诉人于2012年5月13日出具的《确认书》，答辩人租用上诉人房屋第一年的水电费总计为一十五万元。根据中国光大银行（太原滨河支行）2012年5月15日的借记通知，这笔费用答辩人已经全额支付给了上诉人，不存在答辩人拖欠上诉人水电费的情形。2．上诉人提交的证据不能证明答辩人拖欠水电费。首先，上诉人提交了一组证人证言证明答辩人拖欠水电费，从证人杨某和路某的证言内容来看，主要是为了证明2012年6月5日答辩人仍拖欠8万余元的水电费，但这两名证人并不是租赁合同的当事人，没有参与租赁合同的签订履行，不可能了解水电费的具体情况。两名证人都是从上诉人处得知的，其所作证言并非其亲身感知的事实，而且证人路某承认和上诉人李宗旺是很好的朋友，这种利害关系的存在严重影响到其证言的客观性。其次，就其他相关证据而言，也不能证明答辩人存在拖欠水电费的情况。其中上诉人提供的证据七、八、九项仅能说明相关各方的款项往来，不能证明这些款项就是水电费用，上诉人也未提交证据说明这些款项为水电费。综上，上诉人提交的证据在真实性、关联性、准确性方面存在问题，均不能证实答辩人是否拖欠上诉人水电费这一核心问题，且均为间接证据。这些证据与上诉人自己出具的水电费《确认书》及答辩人的水电费支付凭证等直接证据相矛盾，不能作为认定本案事实的依据。因此，上诉人要求答辩人支付水电费59889．25元的主张既无事实依据，也无法律依据，不应予以支持。三、上诉人要求答辩人向其支付占用房屋租金54660元的请求没有事实和法律依据，不能成立。1．上诉人要求答辩人支付房屋租金的依据是答辩人有部分物品留存于上诉人处，但仅凭此点并不能形成支持上诉人本项请求的事实依据。答辩人的部分物品之所以放在上诉人的房屋中，是因为上诉人阻止答辩人搬迁所致，这也是引发本案的基本事实。答辩人履行了房屋租赁费、水电费和违约金支付义务之后，上诉人依然无理阻止答辩人搬家，导致部分物品至今无法搬迁，对于这一违法违约行为导致的后果，上诉人还要求答辩人支付租金，没有任何事实和法律依据的。2．上诉人提交的证据不能支持本项请求。四、上诉人要求答辩人对房屋恢复原状和赔偿损失的请求不能成立。根据《合同法》的规定，在租赁合同履行中，出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的前提条件是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物。而从本案的真实情况来看，并不符合这一法定条件。1．答辩人对房屋的改动已经事先征得上诉人的同意。从本案事实来看，双方在《搬迁协议》中写明”乙方入住后，在征得甲方同意后，......，对甲方的部分楼房建筑、结构、墙壁、顶棚、地板等进行了变更、改动和调整。”这说明，答辩人对房屋进行变更、改动和调整的行为是在征得上诉人同意的情况下实施的。同时，本案中所涉上诉人的房屋共为六层，根据合同约定及履行的情况，答辩人租用的仅涉及到其中的1、2、3、4层及地下室的一部分，整个建筑的其余部分仍归上诉人使用，且答辩人对房屋的装修时间长达四个多月。在这么长的时间内，如果答辩人对房屋进行变更、改动和调整行为，上诉人是不可能不知情的。答辩人如果不征得上诉人的同意，也不可能实施相关行为。综上，可以认定本案中答辩人对房屋进行变更、改动和调整的行为已经事先征得了上诉人的同意。根据《合同法》第二百二十三条的规定，答辩人不应承担任何责任。2．答辩人和上诉人双方已就房屋改动问题达成约定。按照《搬迁协议》第1条、第2条的约定，双方已就恢复房屋原有状态的问题达成了一致意见，上诉人同意答辩人不对房屋恢复原状，只需将部分设备、设施、办公用品抵项给上诉人作为补偿即可。因此，在已有明确约定的情况下，上诉人又一次提出恢复房屋原状和赔偿损失的要求，缺乏事实和法律依据，其请求不能成立。3．上诉人未提供证据，应承担举证不能的法律后果。在原审中，上诉人未提供任何证明本项请求的证据，应依法承担举证不能的法律后果。五、上诉人提交的证据已过举证期限，不具备证据效力。上诉人的各项上诉请求均以一审时提交的证据为依据，这些证据全部为上诉人在一审庭审时当庭提供，已超过举证时限。上诉人这种当庭举证的行为属于故意逾期提供证据，上诉人提交的证据已过举证时限，不具有证据效力，不能作为证明案件事实的依据。综上，答辩人认为，本案中上诉人违约的事实明确，证据确实充分，上诉人提出的各项上诉请求缺乏事实基础和法律依据，不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决，并由上诉人承担诉讼费用。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案焦点问题有：1、李宗旺、尹桂莲应否承担违约金50万元；2、华润公司应否承担水电费59889.25元及占用房屋租金54660元。关于李宗旺、尹桂莲应否承担违约金50万元的问题。双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人称《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》系被上诉人华润公司单方起草的格式合同，上诉人要求被上诉人支付剩余的8万余元水电费后再行搬迁，并未违约。另外，《搬迁协议》内容显失公平，应予撤销。本院认为，《租房合同解除协议书》约定：华润公司支付214.2万元的违约金后，李宗旺、尹桂莲不得再提任何支付款项的要求，并不得阻止华润公司的搬迁，如有违反，李宗旺、尹桂莲应承担214.2万元的违约金。《搬迁协议》约定：协议签订后，华润公司再次组织搬迁，李宗旺、尹桂莲再提出其他任何要求阻止搬迁，应承担214.2万元的违约金并承担日50万元的经济损失，本条自协议成立之日起生效。从《租房合同解除协议书》及《搬迁协议》的文字内容理解，华润公司在支付完毕214.2万元违约金后，上诉人不应在要求华润公司支付其他任何款项，包括不在要求华润公司支付剩余的水电费。2012年5月30日，华润公司将违约金打入李宗旺银行账户，但华润公司在2012年6月5日组织搬迁时，上诉人又以华润公司欠付水电费8万元余元为由阻止搬迁，违反了合同约定，应承担违约责任。上诉人称《搬迁协议》约定上诉人承担214.2万元的违约金并承担日50万元的经济损失，显失公平。本院认为，当事人行使撤销权，应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则撤销权消灭，现上诉人主张撤销《搬迁协议》，无事实和法律依据。关于违约金数额问题，因双方约定的违约金数额明显高于华润公司的实际损失，原审法院酌情调整为李宗旺、尹桂莲支付华润公司50万元的违约金适当。关于华润公司应否承担水电费59889.25元及占用房屋租金54660元的问题。根据《租房合同解除协议书》、《搬迁协议》及上诉人向被上诉人华润公司出具的《承诺书》约定，在上诉人收到被上诉人华润公司的214.2万元违约金后，双方租房纠纷彻底解决，上诉人不在向华润公司提任何支付款项的要求，上诉人主张被上诉人华润公司应支付剩余的59889.2元水电费，依据不足，不予支持。关于上诉人主张被上诉人应支付未搬走物品占用房屋的房屋租金54660元，因造成部分物品未搬走，原因在于上诉人主张水电费而阻止被上诉人搬迁所致，故对该损失应由上诉人自行承担，对该请求，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费、反诉费，按照一审判决执行；二审案件受理费9945.5元，由上诉人李宗旺、尹桂莲承担。本判决为终审判决。审 判 长 吴捷慧审 判 员 成 堃代理审判员 刘学仲二〇一七年七月四日书 记 员 薛娟娟 来源：