（2017）苏12民终1011号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-30
案件名称
1011靖江市恒天商务广场Ａ区业主委员会与靖江市中意物业管理有限公司委托合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
靖江市中意物业管理有限公司,靖江市恒天商务广场Ａ区业主委员会
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1011号上诉人(原审被告):靖江市中意物业管理有限公司,统一社会信用代码9132128257949837XA，住所地靖江市春江花城门面房F30号。法定代表人：苏平，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪玲燕，江苏天地杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告):靖江市恒天商务广场A区业主委员会，机构信用代码Q9932128200247410Y，住所地靖江市恒天商务广场A区四楼。负责人：程明根，该委员会主任。委托诉讼代理人：周锡交，该委员会委员。上诉人靖江市中意物业管理有限公司（以下简称中意物业公司）因与被上诉人靖��市恒天商务广场A区业主委员会（以下简称恒天广场业委会）委托合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院作出的（2016）苏1282民初8183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2017年4月21日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人中意物业公司法定代表人苏平的委托诉讼代理人倪玲燕，被上诉人恒天广场业委会负责人程明根委托的诉讼代理人周锡交到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中意物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回恒天广场业委会的诉讼请求或发回重审。事实与理由：上诉人与移动公司、电信公司签订两份合作协议是事实，但协议约定收取的是电费。上诉人在恒天商务广场提供物业服务期间，电信公司、移动公司安装在案涉小区的相关通信设施未单独安��电表，均是统一接入公共电表，由上诉人统一向供电部门缴纳电费，不存在产生公共营利收入的问题。一审判决混淆了公共能耗费和公共电表的概念。被上诉人恒天广场业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在提供物业服务期间，将公共部位提供给移动公司、电信公司安装相关设施，收益为每年15000元和10000元。因两处公共部位是全体业主共有，收入应归全体业主所有。上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人恒天广场业委会向一审法院起诉请求：1.判令中意物业公司返还公共营利收入62600元；2.本案诉讼费用由中意物业公司承担。一审法院认定事实：靖江市恒天商务广场A区业主成立业主大会选举产生业主委员会，在靖江市物业管理业管理处进行了备案。2013年6月30日，双方签订《物业管理服务合同》一份，约定：恒天广场业委会委托中意物业公司对靖江市恒天商务广场A区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。高层住宅1.3元/平方，办公用房1.3元/平方，门面房2.8元/平方，公共能耗费根据楼层、户型及房屋用途实行分摊计算，年初预收、支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，公共能耗费支出年度结算后不足部分，由全体业主分摊。中意物业公司应遵循“量入为出，收支平衡”原则，编制管理费用预算，合理使用物业服务资金。物业服务费用（物业服务资金）按年缴纳，业主或使用人应在每年4月份履行缴��义务，如中意物业公司根据市场经济需调整物业收费标准，向恒天广场业委会提出，恒天广场业委会需根据实际情况给予答复。中意物业公司向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。委托管理期限自本合同签订之日起至业主大会重新选定下一任物业管理公司，签订新的物业服务合同时，此合同终止。本合同终止时，中意物业公司应将物业管理用房、物业管理资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给新届业主委员会，新的业主委员会尚未成立的，移交给恒天广场业委会或政府有关部门代管。本合同期限三年，合同期限从2013年7月1日至2016年6月30日期满。合同还约定了其他内容。合同签订后，中意物业公司入驻靖江市恒天商务广场A区提供物业管理服务。2013年5月1日，中意物业公司与电信公司就案涉小区大楼无线通信室内分布系统建设及相关电信服务签订《合作协议》一份，约定：中意物业公司按电信公司设计要求提供无线通信基站和天线安装地点，负责提供无线通信基站24小时不间断220V电源，无外部因素保障正常供电，中意物业公司保证电信公司无线通信设备完好无损，若有涉及到无线通信基站和无线的位置变动，提前一个月通知电信公司；电信公司根据中意物业公司提供的大楼平面图免费设计该楼无线通信室内分布系统图，负责所有楼内无线通信室内分布系统的建设与施工；电信公司拥有所投资通信设备的产权及附属于产权的使用权、出租权、处置权等权利；电信公司向中意物业公司交纳电费合计一万元/年，此费用于每年一月底之前交给中意物业公司，如电费调整按新规定另商协议。2016年12月1日，中国电信股份有限公司靖江分公��出具情况说明一份，内容为：中国电信靖江分公司根据与靖江中意物业管理有限公司签订的合作协议，在恒天商务大楼1、8、20层安装通信设备6个，并依照协议付给靖江中意物业管理有限公司一年半费用（至2016年7月31日），金额共计为人民币17600元。2014年3月5日，中意物业公司与移动公司就案涉小区内设置中国移动通信基础设施签订《中国移动通信集团江苏有限公司泰州分公司分布系统建设合作协议》一份，约定中意物业公司提供共计2平方米建筑面积的安全场所供移动公司安装系统设备，并利用部分楼顶、楼面、墙面等铺设管线，同时为移动公司的工程施工和日常维护提供方便，以保证设备的顺利开通和正常运行；中意物业公司提供移动公司设备用电，电压标准为380V/220V，同时提供保护接地；移动公司设备用电按年结算，用电按15000元/年计费，中意物业公司收取电费须向移动公司提供收据，同时提供供电局收取中意物业公司电费发票的复印件，电费每年12月结算一次；协议自2013年7月1日至2016年6月30日，有限期三年。协议签订后，中意物业公司收取移动公司45000元。电信公司、移动公司在案涉小区安装的相关通信设施未单独安装电表，相关设备所用电量一并计入案涉小区公共能耗中，中意物业公司依据双方签订的《物业管理服务合同》向案涉小区业主收取公共能耗费。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，中意物业公司在对案涉小区进行物业管理期间，通过与电信公司、移动公司签订协议，提供小区公共区域给电信公司和移动公司安装相关通信设施，并据此收取了相关费用，恒天广场业委会有权要求中意物业公司将扣除合理成本后的收益给付恒天广场业委会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。中意物业公司辩称其收取的电信公司、移动公司的费用是代供电部门收取的电费，然其所收取的上述费用为每年固定金额，此与按照实际用电量收取费用的情况不符，一审法院对此不予采信。电信公司、移动公司安装在案涉小区的相关通信设施未单独安装电表，该设施所产生的电费亦一并计入了小区的公共能耗之中，而中意物业公司又依据其与恒天广场业委会签订的物业服务合同向小区业主收取了公共能耗费，中意物业公司称其收取的���信公司和移动公司的费用后用于小区公共能耗费支出，但并未举证证明其向小区业主收取的公共能耗费系扣除了上述费用后而实际产生的，亦未提供其收取电信公司和移动公司费用而产生的合理成本的其他证据，故应承担举证不能的法律后果，中意物业公司应将其收取的电信公司和移动公司的62600元给付恒天广场业委会。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：中意物业公司于判决生效后十日内给付恒天广场业委会62600元。本案受理费1676元减半收取838元、财产保全费1020元，合计1858元，由恒天广场业委会负担520元，中意物业公司负担1338元（中意物业公司负担的部分恒天广场业委会已缴纳，中意物业公司在履行判决时一并付���恒天广场业委会）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，且对一审法院查明的案件事实无异议，本院予以确认。本院认为，综合当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：中意物业公司与两通信公司签订案涉协议的收益应否给付恒天广场业委会。现阐述如下。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，他人擅自占用业主共有部分进行经营性活动，权利人可以请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，中意物业公司与两通信公司签��案涉协议所涉及的区域应为全体业主共有部分，该公司擅自将上述共有部分提供给两通信公司安装相关通信设施并收取相关费用。现恒天广场业委会要求中意物业公司将相关收益返还全体业主，于法有据。且中意物业公司在一、二审中并未就合理成本提供证据证明，应承担不利后果。一审法院据此判决中意物业公司将相关收益62600元给付恒天广场业委会，符合事实和法律规定，并无不当。中意物业公司上诉称收取的费用系电费，与全体业主无关，与事实不符，于法无据，本院不予采信。综上，上诉人中意物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由上诉人中意物业公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳生代理审判员 陈其海代理审判员 方明航二〇一七年七月四日书 记 员 邵 峰 来源：