（2017）粤19民终4069号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-25
案件名称
周烨理、周英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周烨理,周英,东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终4069号上诉人（原审原告）：周烨理，男，汉族。委托代理人：吴兵兵，广东臻善律师事务所律师。委托代理人：肖淞耀，广东臻善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周英，女。委托代理人：周文斌，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司。法定代表人：莫彩霞。委托代理人：余子文，男，汉族，系该公司员工。上诉人周烨理、周英因与被上诉人东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司（以下简称恒发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初10396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决：一、确认周烨理与周英因2016年2月29日签订的《房地产买卖合同》（编号为HF0001399）所成立的房屋买卖合同关系已经解除；二、限周英于判决生效之日起三日内向周烨理双倍返还定金共400000元；三、限周英于判决生效之日起三日内向周烨理支付中介服务费13000元；四、驳回周烨理的其他诉讼请求。一审案件受理费4491元、保全费3111元，合计7602元，由周烨理负担1544元，周英负担6058元。周烨理、周英均不服原审判决，分别向本院提起上诉，其中周烨理的上诉请求：1.撤销原审判决第四项；2.改判周英向周烨理返还200000元定金的利息（以200000元定金为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2016年2月29日起计至返还之日止，暂计至2016年9月8日为5226.67元）；三、改判周英向周烨理赔偿因房屋价格上涨造成的损失100000元（为暂计，具体以该房屋现值与购房价格的差额为准）；4.本案的一审、二审的诉讼费用、保全费由周英承担。以上暂合计105226.67元。事实与理由：一、原审法院判决不予支持周烨理定金利息属事实认定及法律适用错误。首先，周烨理要求周英支付占用定金期间的利息完全合理且符合法律规定，周英承担双倍返还定金依据的是合同法的规定和双方签订合同的约定，是其违约行为所应承担的一种法律后果，双倍返还定金与支付定金利息的法律适用本质上并无关联，周英收取周烨理定金后一直占用，原审判决后至今仍不归还；其次，周烨理已经提供了初步的证据证明双倍定金无法弥补损失，在周烨理于一审期间提供的录音中，周英多次明确表示案涉房屋房价已经上升到了1400000元，周英的自认即是最好证明双倍定金不足以弥补周烨理损失的证据，周烨理在一审期间也申请了法院评估确定，但原审法院不予评估从而导致具体的损失无法确定，并非周烨理未举证证明。二、原审法院以另行购置房产的方式来认定损失无法律依据。原审法院已经认定了因周英的违约行为导致合同无法履行，并解除双方的买卖合同关系，周烨理已无法以该合同的价格购买相同地段、相同户型的房产，因而造成了周烨理日后购买房产的成本必然增加，增加成本的损失就是直接损失，如周英没有违约合同继续履行，那么案涉房屋价格的上涨利益即属于合同履行后可以获得的利益，属于周英不履行合同义务给周烨理造成的损失，周英应予赔偿。周英口头答辩如下：一、关于案涉房屋的价格上涨的情况，周烨理已选择双倍返还定金没有选择违约金，不应再请求周英支付定金的利息；二、原审判决周英向周烨理返还双倍定金，周烨理并没有任何损失。恒发公司口头答辩如下：恒发公司、周英、周烨理于2016年2月29日签订了案涉合同，合同的第七条已约定了付款方式，不存在周英所说的没有约定付款时间，周英违反合同约定，应当承担相应责任。周英的上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回周烨理的全部诉讼请求。事实与理由：一、周烨理在原审庭审中直接变更诉讼请求违背法定程序。周烨理在起诉状上所列的第一项、第三项诉讼请求已经进行了变更，但没有在举证期限届满前提出，而是在庭审中提出，变更诉讼请求后，原审法院亦没有给予周英相应的答辩期，属于程序违法。二、原审判决认定事实不清。其一，涉案的房屋买卖合同虽未签订明确的房屋款项付款时间，但恒发公司的业务员与周英、周烨理有口头约定，在合同签订后三个月内应当将首期款和尾款全部交付给周英，否则，属于周烨理违约，若合同未确定付款时间，不符合公平原则；其二，若未明确签订付款时间属于缔约过失，责任应当由恒发公司和周烨理承担。涉案的整个交易，均由恒发公司起主导作用，所签的合同也是恒发公司出具的格式合同，其应当保护周英的交易安全，所制定的格式合同应当公平、公正、合法，周烨理未在合同签订后三个月内将房款支付给周英，恒发公司也未尽到中介应尽的作用，应当属于周烨理违约，那么双方就原定的合同价款自然可以重新约定，从周烨理配偶与周英的重新谈价可以说明双方已经用实际行为变更了转让房屋的交易价款，原定的交易价格1100000元不再执行，但新的交易价格并未谈妥，所以，可以认定后续合同并未成立。三、周英不构成违约，不应承担违约责任。由于新的合同并未成立，周烨理不想继续购买案涉房屋，按理应属于周烨理违约，周烨理无权取回定金。四、案涉《房地产买卖合同》是格式合同，未约定具体付款时间，但业务员说3个月就可拿齐所有所有卖房款，且恒发公司未告知案涉房产未确权、不能办理房产过户手续等风险，为了获利而隐瞒事实，恒发公司应承担相应责任。五、案涉房产未确权而不能过户，此事由不能归责于周英，在此后房价亦不断上涨，如继续执行合同将对周英不改判，故本案构成情势变更，不能认定周英违约，应采取公平原则解除合同并退还定金等。周烨理口头答辩如下：一、在一审中，周英并未对周烨理变更诉讼请求提出异议；二、周烨理不要求追究恒发公司返还中介费，是对自身权利的处分，不违反法律规定。恒发公司口头答辩如下：恒发公司并不存在和周烨理勾结的情形，买卖双方均为完全民事行为能力人，双方签订合同符合规定。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于原审审理程序，周烨理在诉状中表述的第一项诉讼请求为“判令解除原告与被告一于2016年2月29日签订的《房地产买卖合同》”，庭审中经法庭释明该合同包含房屋买卖合同关系及居间合同关系两个法律关系后，周烨理进一步明确其该项诉请为确认解除周烨理与周英之间的房屋买卖合同关系。在周烨理对本案诉讼请求当庭作出变更时，原审当即询问周英及恒发公司“是否需要相应的举证期”，周英及恒发公司均表示不需要，且从周烨理的前后主张来看，周烨理庭审中的所谓变更诉请，实为减少诉讼请求，减少后的主张仍在原诉求范围内，该变动对周英的诉讼权利没有实质影响，故原审法院对此处理得当，周英关于原审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。围绕周烨理、周英的上诉，本案的主要争议焦点为周英是否应向周烨理赔偿定金利息损失及购房价差损失。案涉《房地产买卖合同》是周英、周烨理及恒发公司三方的真实意思表示，内容合法，自签订之日起已成立并发生法律效力，各方应予诚信恪守。根据双方无异议的事实，周英在本案诉讼前已明确不同意执行案涉《房地产买卖合同》，具体理由为不同意该合同约定的成交价格，周英此举符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项约定的守约方可以解除合同的情形，故原审认定案涉《房地产买卖合同》中周英与周烨理之间的房屋买卖合同关系在周英收到本案的一审起诉材料之时已解除，并无不当，本院予以维持。根据合同解除后的处理原则，原审判令周英双倍返还定金共计400000元的处理正确，本院亦予维持。鉴于定金罚则已具惩罚性质，亦包含了弥补损失的作用，本案中已判令周英双倍返还定金，周英已承担相应违约责任，周烨理的损失已获得相应弥补，在周烨理未提供证据证明双倍定金不足以弥补损失的情况下，其再诉请赔偿定金利息损失及购房价差损失没有事实和法律依据，原审对此认定、处理得当，本院予以维持。关于中介服务费，原审处理正确，本院不再赘述。综上所述，周烨理、周英的上诉理据均不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11387元，由周烨理负担2405元，周英负担8982元。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓艳审 判 员 雷德强代理审判员 杨丽华二〇一七年七月四日书 记 员 梁艳君施淑女