（2017）浙01民终4116号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-11
案件名称
韩善、戴玉保房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩善,戴玉保
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4116号上诉人（原审被告）：韩善，男，1981年12月5日出生，撒拉族，户籍地：青海省循化撒拉族自治县，现暂住浙江省杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：戴玉保，男，1954年11月6日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人：陈夏夏，浙江秉象律师事务所律师。上诉人韩善因与被上诉人戴玉保房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月24日，出租方（甲方）戴玉保与承租方（乙方）韩善签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法所有的坐落于杭州市下城区××室房屋出租给乙方使用；租期36月，自2014年1月1日至2016年12月31日止；2014年1月1日至2014年12月31日的年租金120000元；2015年1月1日至2015年12月31日的年租金150000元；2016年1月1日至2016年12月31日的年租金150000元；房屋租金为半年一付，首期半年租金于签订合同当天乙方以现金或汇款形式支付，以后各年遵循先付后用的原则，在每年的5月30日、11月30日前支付租金；本合同一经签署，乙方当天支付房屋保证金15000元；租赁合同终止，乙方租赁期满后房屋没有损坏或即使有损坏但已按原样修复完毕，结清水、电费、物业管理费等相关费用，并按期向工商部门办理营业执照注销手续后，甲方将保证金如数退还；合同期满，如乙方需继续租赁商铺，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满需继续租用的，必须在到期之日前两个月双方再签订续租协议，续租协议签毕乙方即付清下半年度租金，否则甲方有权在到期之日提前两个月在店铺正门玻璃门上或窗正面位置张贴招商广告将该房屋出租给他人，并没收全部押金；租赁期满，房屋内所有电器、灯饰、货架、招牌灯，乙方须于租赁期限到期前自行拆除处理，在拆卸过程中不能损坏房屋原有结构物，如有损坏照价赔偿，如果到期满之日乙方未作处理的，有用之物将归甲方所有，无用之物乙方要承担清理费且有关吸顶、楼板、地板、地砖等装饰以及卫生设施等乙方无偿留给甲方，不得拆除；等等。2017年1月9日，戴玉保向韩善邮寄通知一份，该通知要求韩善在2017年1月13日至2017年1月22日间搬出杭州市下城区××室房屋。原审法院另查明，杭州市下城区××室房屋系戴玉保与谭某共同共有。韩善于2013年11月24日支付租金60000元、保证金15000元；2014年7月5日支付租金60000元；2015年1月5日支付租金50000元；2015年6月10日支付租金50000元；2016年1月5日支付租金50000元；2016年6月2日支付租金50000元。现戴玉保起诉至原审法院，请求判令：1、韩善支付尚欠戴玉保的房屋租金100000元；2、韩善支付戴玉保违约金15000元；3、韩善立即搬离位于杭州市下城区××室的房屋；4、本案的诉讼费由韩善承担。审理过程中，戴玉保撤回上述第1、2项诉讼请求。原审法院认为：案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，各方应恪守约定，履行各自义务。合同期满后，双方未达成续租协议，戴玉保也不再同意韩善继续使用租赁房屋。因此，双方的租赁合同已经终止，韩善负有将租赁房屋返还戴玉保的义务，戴玉保要求韩善腾退房屋的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决韩善于判决生效之日起十日内将杭州市下城区××室的房屋腾空并返还戴玉保。案件受理费80元，减半收取40元，由韩善负担。宣判后，韩善不服，向本院提起上诉称：1、根据合同第二条，该房租期共36个月，自2014年1月1日至2016年12月31日止。2、根据合同第四条规定，租赁期间，如本房所有权发生转移，应符合国家有关房产转让规定，甲方有义务将本合同告知所有权方，并提前两个月书面通知乙方，房产所有权转移后，该所有权受让人即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。3、韩善在2016年合同到期前的一个月左右，联系房东谈续约的事情，而房东却以家中老人有病为由不见韩善，说过段时间会找韩善来谈续租的事情，然而等合同到期后的10天左右房东带着一帮人来看房，说房子要卖掉，韩善不知道真假，只是被通知搬走，然而如此短时间内韩善无法找到别的房子，因所在行业拉面协会规定，500米以内不能开两家拉面店，所以找到合适的房子会很困难，想找房东看是否能续约，房东却已经起诉至法院，并且断掉了水，导致无法做生意。4、本店是韩善的岳父母在经营，为了在此开店，和亲戚朋友举债，现在房东要收回房子，在短期内根本无法再生存下去，因为信仰的缘故，无法从事别的行业。5、按照合同第四条的规定，甲方应该提前两个月和乙方沟通，然而甲方并没有履行该合同义务。综上，请求：1、撤销一审判决，改判驳回戴玉保诉讼请求；2、本案诉讼费用由戴玉保承担。被上诉人戴玉保答辩称：双方签订的租赁合同已经于2016年12月31日到期，到期后双方并未形成续签合同的合意，韩善返还租赁物是其法定义务，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：案涉《租赁合同》约定的租赁期为2014年1月1日至2016年12月31日，合同中没有关于自动续租的相关约定，双方当事人在履行合同过程中也未就续租事宜达成合意，戴玉保在租赁期满后的2017年1月9日通知韩善腾退返还租赁物，符合法律规定，亦不违反合同约定。现韩善上诉主张戴玉保要求其腾退违反了《租赁合同》第四条约定：“租赁期间，如本房屋所有权发生转移，应符合国家有关房产转让规定，甲方有义务将本合同告知所有权受让方，并提前二个月书面通知乙方，房产所有权转以后，该所有权受让人即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。”本院经审查认为，该条内容针对的是租赁期间内出租方转让租赁物所有权的情形，而本案中出租方系在租赁期满后欲转让租赁物，故本案情形与合同第四条约定情形不一致，韩善以此为由主张戴玉保的诉讼请求违反合同约定，理由不成立，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由韩善负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一七年七月四日书 记 员 吴梦姣 来自：