（2017）苏01民终4055号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-08-25

案件名称

张希波与曾年贵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张希波,曾年贵

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4055号上诉人（原审原告、反诉被告）：张希波，男，1968年5月11日生，汉族，公务员，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张志学，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：徐玮，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人（原审被告）：曾年贵，男，1964年8月25日生，汉族，公务员，住南京市六合区。委托诉讼代理人：刘宝，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。上诉人张希波因与上诉人曾年贵房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张希波上诉请求：撤销一审判决第二项，判决曾年贵办理房屋产权过户手续，承担违约金70万元；本案一、二审诉讼费用由曾年贵承担。事实和理由：一、一审应当判决曾年贵限期办理产权过户，以防止曾年贵再行拖延、本案交易久拖不决。二、一审应当判决曾年贵承担违约金70万元。合同履行期间，双方及中介公司均同意协商进行纳税申报，因协商过程导致履行延期，不应以违约论。如果能够协商一致，则应按协商结果履行，如果不能协商一致，则应继续履行合同及补充协议。但2016年8月4日，曾年贵拒不领取不动产产权证，完全是为了阻止过户送件条件的成就。在确定协商不成、张希波明确不做纳税申报调整的情况下，虽经中介公司和上诉人数次催促，曾年贵仍不履行出证及过户送件的义务，甚至作出终止履行的意思表示。以上行为，均构成违约，且给张希波造成了贷款利率优惠、误工、律师费、交通费等损失，案涉房屋买卖合同第九条第（三）款第2项也已明确约定了70万元违约金，故张希波要求曾年贵承担相应的违约金，具有事实与法律依据。同时，曾年贵基于房价上涨过快而违约，主观上不诚信，对其违约责任的适用标准应当从严，不应核减违约金。三、一审判决后双方上诉期间，因为曾年贵告知中介和张希波同意过户，所以张希波对房屋款申请解封，但因为2017年3月15日新政出台，三方至房产局后被告知一审判决第一项生效后方可办理。因此过户手续未办理成功。在此情况下，张希波又再次申请法院保全房屋，并产生了5000元的保全费，该费用也应由曾年贵负担，请求二审法院予以一并处理。综上，请求二审法院依法支持张希波上诉请求。曾年贵辩称，张希波上诉请求无事实依据。理由：1、2016年8月5日，张希波提出非法避税要求未获得曾年贵同意，后又擅自离开，导致未能办理过户送件手续，张希波构成违约。一审判决后曾年贵曾与张希波、中介公司于2017年4月12日再次办理过户送件手续，因张希波不具有购房资格，暂时无法办理过户送件手续。案涉房屋的不动产产权证已放在中介机构，只要到场即可领取，并不会影响过户送件手续。办理过户送件手续关键是需要张希波及中介公司的配合，包括另行签订存量房交易合同，张希波还需提某,4具有购房资格的证明。2、《房地产中介买卖合同》第九条并未约定甲乙双方相互之间违约情形需承担的违约责任；即使有此约定，张希波主张的70万元违约金也是甲乙双方无正当理由不履行合同的情形。本案张希波在一审诉讼请求是继续履行合同，其也不能依据该条款主张不履行合同的违约金，其只能主张延迟履行给其造成的实际损失，但张希波并无证据证明其有实际损失。因此，张希波向曾年贵主张70万元违约金没有依据。综上，张希波的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回张希波的上诉请求。曾年贵上诉请求：撤销一审判决第三项，判决张希波向曾年贵支付违约金70万元；本案一、二审诉讼费用由张希波承担。事实和理由：本案中，由于张希波的原因，导致涉案房屋未能在《房地产买卖中介合同》约定的2016年7月15日办理过户手续，曾年贵也未能按期收到款项。为避免拖延，应曾年贵要求，双方及中介公司又于2016年7月20日签订《补充协议》，约定双方应于不动产出证后当天于房产局办理过户送件手续，张希波最迟应于送件次日支付曾年贵房款140万元，且不得以任何理由拖延送件和支付房款。因张希波原因，办理过户过件手续被推迟至2016年8月5日；三方到房产局准备办理过户送件手续时，张希波即提出避税的违法要求。在曾年贵不同意的情况下，张希波夫妻即行离开，拒绝办理手续。因此，因张希波原因未能在2016年7月15日、8月4日、8月5日办理过户手续，张希波也未于2016年8月5日支付房款140万元，8月18日支付房款100万元，8月25日支付尾款5万元，其行为违反补充协议约定，应承担责任。曾年贵从未拒绝履行合同，一审法院继续审理合同履行的诉讼请求，事实上已无意义，反而增加了诉讼成本，曾年贵也不应承担一审本诉案件的受理费与保全费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张希波辩称，曾年贵的上诉请求无事实与法律依据。理由：1、张希波在2016年7月15日当天支付了100万元积极履约，未能过户是因两证换一证的政策影响所致，且双方其时已经签订了7月20日的补充协议。2、2016年8月4日房屋具备出证过户的条件，双方未能办理过户并非因为曾年贵不同意纳税申报的调整，而是对于接受款项的分配不满。因其分配条件要求过高，故张希波在8月16日明确表示不再进行纳税调整。至此，双方已经确定不能就款项的分配事项达成一致，应当按照原合同的约定继续办理过户手续，履行房屋交易。经过张希波和中介机构的多次催促，曾年贵非但拒绝办理，反而在最后作出了解除合同的表示，其已经当然构成违约，应当承担违约责任。中介机构的说明以及王某,4的证人证言、曾年贵提交的微信等证据材料，均可以予以证明。3、关于对方提到的一审法院的处理不当的问题，一审期间法院对本案做了较长时间的调解工作，过户本身就是调解的第一个事项，事实是曾年贵坚持70万元而导致一审法院调解不能。综上，请求二审法院驳回曾年贵的上诉请求。张希波向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令曾年贵继续履行2016年6月14日签订的《房地产买卖中介合同》，办理浦口区江浦街道白马路90号08幢105室房屋产权过户给张希波的手续；2、请求法院判令曾年贵承担违约金70万元；3、本案诉讼费用由曾年贵承担。曾年贵向一审法院反诉请求：1、判令张希波继续履行2016年6月14日签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令张希波承担违约金70万元；3、本诉和反诉费用由张希波承担。一审法院认定事实：2016年6月14日，经南京北泰房产经纪有限公司居间介绍，曾年贵（甲方）与张希波（乙方）双方签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方出售给乙方位于浦口区江浦街道海院路90号熙龙山院08栋3单元105室的房屋，建筑面积为19301平方米,房屋售价为350万元（甲方净得价，甲方承诺自办一手证，费用甲方承担）；甲、乙有无正当理由不履行合同的，应承担违约责任，违约金为标的额的20%,计人民币70万元；乙方于2016年6月14日支付甲方购房首期房价款人民币5万元，甲方承诺于2016年6月30日前办理一手产权证、土地证，该费用由甲方承担；甲乙双方约定于2016年7月15日前办理产权过户手续，乙方于产权过户当日支付甲方人民币100万元。2016年6月14日，曾年贵收到张希波的房屋定金款50000元。同日，张希波向南京北泰房产经纪公司支付佣金共计20000元。2016年6月16日，张希波支付了房屋的物业费及水电费共计3110.94元。2016年7月15日，曾年贵出具收条一张，上书：“今收到张希波买熙龙山院8幢105室的首付款壹佰万元整。”因新政策出台，房产证与土地证都存在变动，双方协商在8月份出件当天可以送件。2016年7月20日，曾年贵（甲方）与张希波（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方约定于2016年7月20日就该房屋主办理一手不动产权证，签订乙方该房房屋贷款文本及提某,4贷款所需材料，甲乙双方应于甲方不动产证出证后当天于房产局办理过户送件手续，乙方最迟于送件次日支付甲方房款人民币壹佰肆拾万整，乙方不得以任何缘故拖延送件和支付以上房款时间。如不能按时办理出件及支付该房款，按乙方违约处理。乙方承担违约责任。”2016年9月12日，南京北泰房产经纪有限公司经手该交易的公司员工王某,4，出具《情况说明》一份，上书：“张希波和曾年贵关于浦口区江浦街道海院路90号熙龙山院08栋3单元0105室房屋的交易事宜，系由北泰房产经纪人王某,4和王泽中负责居间活动，双方于2016年6月14日签有《房地产买卖中介合同》，于2016年7月20日签有《补充协议》。合同及补充协议签订后，张希波按约支付定金5万元，提前支付房款100万元。我公司王某,4提前约定双方于8月5日房产不动产权证出证后，当日双方与我公司象山路店，因过户送件事宜产生分歧，经过近两小时协商双方没有达成一致，导致当日没有过户成功。后买方张希波主动联系我，我也及时转告卖方曾年贵，买方张希波答应按卖方曾年贵要求办理过户送件手续，曾年贵遂不同意办理过户送件手续，一直借故拖延时间，也不接受我公司约其到场调解双方矛盾，后买方要报警的情况下才答应于8月24日，到我们公司门店进行当面沟通，当天调解到最后，卖方曾年贵当面答应同意继续按合同履行过户继续交易，让我于次日给他打电话约定过户时间，我于次日8月25日上午9点多，联系卖方曾年贵，××，没有时间过来并8月26日也没有时间过来。我于27日联系再次联系卖方曾年贵，约其到房产局办理过户手续，这时曾年贵才告知我要终止交易并明确不再履行《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，致房屋过户送件手续及后续交易事项办理受阻。另，签订本房屋二手房屋买卖中介交易合同时曾年贵配偶在场参与了买卖双方的交易磋商，对合同签订及履行情况明确知晓且无任何异议。”一审庭审中，证人王某,4（系南京北泰房产经纪有限公司经手该笔交易的工作人员）提某,4证人证言，证明前期双方均按合同履行，后因6月底新政策出台，土地证暂时无法办理，导致第一笔首付款不能当天给付。之后双方进行了协商，签订了补充协议，曾年贵出一手证的当天虽然没有办理过户，但张希波仍然是将100万元给付了卖方。在送件当天，因为要换成不动产证，导致8月份的时候可以出件当天可以送件，当天他们双方有分歧，因为双方未能达成一致意见，所以导致没有办成。后重新约定了送件过户时间说是让我们来约，当时好像是周四，我约了曾年贵，××重还是什么的，说是当时没有时间。下周一我又再次约了，是用微信约的，但没有给我回话。8月27日左右，张希波告诉我们曾年贵可能要解除合同，我打了电话给曾年贵，曾年贵也表示100万元可以退还张希波，5万元定金作为违约金。一审另查明，涉案房屋位于浦口区江浦街道海院路90号熙龙山院08栋3单元105室的房屋仍未办理过户。一审庭审中，曾年贵为证明自己的主张，向法庭提某,4张希波与曾年贵的微信、短信聊天记录及电话录音和收条原件等证据。张希波经质证，对曾年贵提交的部分证据的真实性虽予以认可，但对其证明目的不予认可；对部分证据的真实性或关联性均不予认可。以上事实有双方当事人在法庭上的陈述，张希波提交的房屋买卖合同原件、曾年贵办理的一手房屋产权证复印件、定金收条原件一张、佣金确认单一份、收据两张、转账凭证等证据；曾年贵提交的录音资料、录音光盘、微信聊天记录、短信记录等证据在卷证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提某,4证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案而言，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》依法成立且合法有效，应受法律保护，对此一审法院应予确认。本诉中，因张希波在房屋买卖的过程中，要求通过避税的方式进行房屋买卖，而曾年贵最终没有同意，双方为避税事宜未能达成一致意见，导致张希波未按约向曾年贵支付房款曾年贵也未能按约办理过户手续及交房。避税系违法行为，曾年贵未能同意，并因此未能配合张希波办理过户送件手续，理由正当。张希波现要求判令继续履行合同并办理房屋产权过户的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因张希波向曾年贵提出避税，而双方最终没能达成一致意见，致使曾年贵未能配合张希波办理过户手续，责任不在曾年贵。故对于张希波要求判令曾年贵承担违约金70万元的诉讼请求，不予支持。反诉中，曾年贵主张继续继履行房屋买卖合同，双方在本诉中诉求相同，一审法院予以支持。曾年贵认为张希波先行违约没有在规定时间支付房款积极配合，以及使用避税的方式导致双方无法达成一致，主张违约金70万元，一审法院认为在房屋买卖的过程中因出现意外情况，存在延误房屋买卖交易事宜，但张希波在解决问题之后多次积极与曾年贵商谈过户事宜，并明确表态不按避税处理，张希波不构成违约。故对于曾年贵要求判令张希波承担违约金70万元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、张希波、曾年贵继续履行于2016年6月14日签订的《房地产买卖中介合同》；二、驳回本诉张希波的其他诉讼请求；三、驳回曾年贵的其他反诉请求。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张希波提交了以下证据：1、一审结束后曾年贵发送的律师函，以证明本案合同的继续履行以及房屋过户手续的办理依据一审判决或者本案二审判决没有任何障碍，与张希波是否具有购房资格没有任何关联，因此张希波的购房资格问题不能作为对方的抗辩理由。2、南京市人民政府办公厅宁政办发［2016］143号文。证明因曾年贵拒不办理房屋过户手续，导致张希波原定合同项下100万元等不能通过商业性个人住房贷款予以解决，必然增加了张希波的购房资金筹措成本。3、借款合同、担保合同、还款证明、结婚证，以证明为了支付8月4日过户次日的140万元，张希波夫妇和南京市三六五互联网技科小额贷款有限公司签订了借款合同、担保合同，说明张希波积极履约，根本不可能违约；也证明张希波购房资金筹措的成本是日息0.04%，折合年息14.6%，商业性个人住房贷款的利率仅为4.9%。按照每年增加的利率，差额将近10%，100万元的贷款近十年贷款期限，仅购房资金成本筹措的一项差额就将近100万元，已经超过了合同约定的违约金支付标准。4、汇款凭证，证明张希波在上诉期间再次产生了5000元的保全费。曾年贵质证意见为：1、对证据1、2的真实性没有异议，但无法达到张希波的证明目的。律师函恰恰证明4月12日是因为张希波不具备购房资格才导致当天无法办理过户送件手续；从该律师函可以看出曾年贵积极履行合同，但张希波不同意。2、借款合同是案外人于桂萍与第三方签订，对其真实性无法确认；即便是真实的，也无法证明与本案有关联性。借款合同第1.2条借款目的是消费，并非是用于购买涉案房屋。担保合同的真实性无法确认，担保合同与本案无关。3、关于张希波5000元汇款的凭证，该汇款并非是浦口法院出具的收费证明，且曾年贵一直表示愿意履行合同，张希波的保全没有任何意义，因此该5000元不是必要发生的费用。曾年贵提交以下证据：1存量房交易备案流程一份、南京市存量房交易合同一份、收条两份,以证明不动产产权证并非是前置条件，且曾年贵已于一审判决后积极履行合同。2、律师函、邮政快递凭证、EMS查询信息,以证明2017年4月27日，曾年贵委托律师向张希波发出律师函进行催告，催促张希波继续履行《房地产买卖中介合同》，及时解决购房资格问题，办理过户送件手续，张希波于4月28日收到律师函。3、逾期利息计算、南京房产价格趋势图,上述证据可表明2017年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，证明因张希波违约行为，给曾年贵造成了损失。因张希波至今未支付房款，截至2017年5月16日，曾年贵具有一、二审诉讼费21600元、逾期利息123000元和律师费的损失；且因南京市房价上涨导致购置相同面积的房屋增加了513296元的成本。张希波质证意见为：1、证据1为网页打印件，对其真实性不予认可。即便该证据是真实的，也恰恰证明了不动产产权证是过户的必备资料，出证当然也属于过户的前置条件。2017年4月12日张希波为了顺利过户继续妥协，款项支付已经突破了补充协议的约定。2、对证据2真实性无异议，其已确认双方撤回上诉即可办理过户手续的事实，因此张希波的购房资格与合同继续履行没有任何关系，并不构成任何实体上的障碍。3、对于证据3认为利息计算不能作为证据的形式，对房价价格趋势其不予认可。本院结合当事人举证质证意见，对张希波提交证据的真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。对曾年贵提交的证据2的真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定；对于证据1、3,因其为网络打印件，且利息计算属于单方陈述，本院对其证据的真实性、关联性不予确认。一审查明的事实中涉案房屋“建筑面积为19301平方米”系“193.01平方米”之笔误，本院予以纠正。一审查明的其他事实正确，本院依法确认。曾年贵于二审中陈述：张希波一直就避税问题纠缠，曾年贵虽提出要求一半避税税款，但本意是希望对方知难而退，如果对方不同意将一半税款交给曾年贵，就按照原合同价格执行。因为张希波一直拖延付款，故其一直要求张希波作出解释；中介机构工作人员与张希波为利益共同体，其证言不应采信。张希波称其与曾贵明确说明于送件次日支付140万元。就合同如何继续履行问题，张希波陈述，其愿意一次性将剩余房款245万元提存至法院，在曾年贵全面履行房屋过户、交付义务并扣除曾年贵应承担的违约金、费用后，将该款项给付曾年贵。二审中，张希波已将房屋余款245万元提存至本院。本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》依法成立且合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行其合同义务。因张希波在房屋买卖的过程中，要求通过避税的方式进行房屋买卖，曾年贵最终虽未同意，但双方就此问题曾进行协商，故该段时间内曾年贵未配合办理过户送件手续、张希波亦未支付款项，双方均不构成违约。但张希波于2016年8月16日明确表示不按避税处理、请求继续履行合同后，曾年贵未能积极配合、办理房屋产权过户手续，其行为构成违约，应承担一定的违约责任。结合合同履行过程中当事人的行为、过错程度、张希波所受损失等因素，本院酌定，曾年贵应承担违约金2万元。就合同如何继续履行问题，因双方均同意继续履行《房地产买卖中介合同》，为便利当事人履行起见，结合合同约定及当事人意愿,本院对合同履行顺序明确如下：曾年贵应于本判决生效之日起十日内配合张希波办理浦口区江浦街道白马路90号08栋105室过户手续，并将该房屋腾空、办理户籍迁移手续后交付于张希波。因房屋尾款5万元与曾年贵应承担的违约金2万元进行冲抵，张希波应于曾年贵履行上述事项之日起三日内支付房屋尾款243万元。综上，张希波的上诉请求部分成立，曾年贵的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初7220号民事判决第二、三项；二、曾年贵于本判决生效之日起十日内向张希波支付违约金2万元。三、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初7220号民事判决第一项为：张希波、曾年贵继续履行于2016年6月14日签订的《房地产买卖中介合同》；曾年贵应于本判决生效之日起十日内配合张希波办理浦口区江浦街道白马路90号08栋105室过户手续，并将该房屋腾空、办理户籍迁移手续后交付于张希波。因房屋尾款5万元与曾年贵应承担的违约金2万元进行冲抵，张希波应于曾年贵履行上述事项之日起三日内支付房屋尾款243万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费40400元，保全费10000元，合计50400元，由张希波负担25000元，由曾年贵负担25400元；一审反诉受理费减半收取5400元，由曾年贵负担。二审案件受理费10800元，由张希波负担5200元，由曾年贵负担5600元。本判决为终审判决。审判长　　殷源源审判员　　孙　伟审判员　　张旭东二〇一七年七月四日书记员　　汪海燕关注微信公众号“”