（2017）苏1102民初1298号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2018-03-13

案件名称

扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司与吴卫勇、邵云物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

镇江市京口区人民法院

所属地区

镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司,吴卫勇,邵云

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省镇江市京口区人民法院民事判决书（2017）苏1102民初1298号原告：扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江新区丁卯沃得花园17号。负责人：沈建宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙镇江，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：眭乃平，女，该公司工作人员。被告：吴卫勇，男，1971年2月27日生，汉族，，住镇江市。被告：邵云，女，1973年7月2日生，汉族，，住镇江市。原告扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司（以下简称“嘉宏物业公司”）与被告吴卫勇、邵云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告嘉宏物业公司的委托诉讼代理人孙镇江、眭乃平，被告吴卫勇、邵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉宏物业公司向本院提出诉讼请求:1、被告吴卫勇、邵云支付自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3892元；2、被告吴卫勇、邵云支付滞纳金710元。事实和理由：原告为镇江市京口区梦溪嘉苑小区的物业服务单位，自2013年8月1日起一直为该小区提供物业服务。两被告为该小区17幢301室的业主，该房屋建筑面积140.99平方米，累计欠交自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3892元，并已产生滞纳金710元。经原告催要，两被告仍未交纳。被告吴卫勇、邵云辩称，1、其入住小区时由丽水市瓯江物业管理有限公司镇江分公司（以下简称“瓯江物业公司”）提供了住户手册，明确梦溪嘉苑小区由瓯江物业公司提供物业服务，被告从未与原告签订委托管理合同，故原告的诉讼主体不合法；2、上述住户手册中约定小高层的物业服务费收费标准为0.85元每平方米每月，而非原告现在主张的1.15元每平方米每月，该手册中也未约定滞纳金；3、梦溪嘉苑小区的业主委员会至今未能成立；4、原告进驻小区后将共有道路划设停车位，收取的停车费明细从未公开，物业服务费及小区内广告费的收支明细等也从未公开；5、原告将原来的物业服务中心出租给房屋中介；6、被告所居住的17幢前面的门面房造成严重污染，原告进驻小区后其污染更为严重，严重影响业主生活；7、原告从2013年8月1日开始收费，但是其在2013年12月23日才与开发商签订前期物业服务合同，在2015年5月13日才在京口区物业管理中心备案物业服务合同，在2015年5月20日才在镇江市京口区物价局备案收费标准。故原告是否有权自2013年8月1日起按1.15元每平方米每月的标准收取物业费存在疑问，且备案并不是收费的依据。经审理查明：2013年7月，镇江市京口区梦溪嘉苑小区的开发商镇江瓯龙房地产开发有限公司与瓯江物业公司在该小区内贴出公告，称双方签订的前期物业服务合同于2013年7月31日到期。原告自2013年8月1日起为梦溪嘉苑小区提供物业服务，并于同年12月23日与镇江瓯龙房地产开发有限公司签订《梦溪嘉苑前期物业服务合同》一份。该合同约定，由原告为镇江市梦溪嘉苑小区（一、二、四、六号地块）提供前期物业管理服务，物业服务费用按年交纳，小高层住宅的收费标准为1.15元每平方米每月，交费时间自原告进场接管之日起，合同期限自2013年8月1日起至业主委员会成立之日止。2015年5月13日，京口区物业管理中心对该合同予以备案。2015年5月20日，镇江市京口区物价局对梦溪嘉苑小区（一、二、四、六号地块）的前期物业服务费收费标准予以备案，备案价自2013年8月1日起执行至小区业主委员会成立后停止。被告吴卫勇、邵云为该小区17幢301室的业主，该房屋建筑面积为140.99平方米。被告吴卫勇、邵云已向原告缴纳自2013年8月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，尚未缴纳自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3891元。上述事实，有梦溪嘉苑前期物业服务合同、照片、镇江市京口区普通住宅前期物业管理公共服务费报备表、京口区物业服务合同备案证明、镇江市不动产登记信息查询结果、当事人陈述等证据证明。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告已为梦溪嘉苑小区提供了物业服务，被告应当按照原告与镇江瓯龙房地产开发有限公司签订的《梦溪嘉苑前期物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。虽然该合同于2013年12月23日签订，且该合同及收费标准于2015年5月才予以备案，但备案行为并不影响合同本身的效力，原告实际上已于2013年8月1日即开始为梦溪嘉苑小区提供物业服务，且该合同也对原告提供物业服务的时间进行了追认，故原告有权自2013年8月1日起收取物业服务费。被告辩称应按照前一任物业公司的收费标准来向原告交纳物业服务费无法律依据，本院不予采纳。被告要求原告公开物业费、停车费等账目基于业主知情权，被告可另案起诉。虽然原告在提供物业服务时存在管理服务上的瑕疵，但被告并不能据以抗辩拒交全部物业服务费。考虑原告所提供的物业服务的具体情况，应按瑕疵履行适当减少其报酬或价款，对于原告主张的物业服务费，本院酌情支持90%，即3502元。因原告的服务存在瑕疵，故对于原告所主张的滞纳金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告吴卫勇、邵云于本判决生效之日起十日内给付原告扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3502元；二、驳回原告扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴卫勇、邵云负担。本判决为终审判决。代理审判员　　尹星懿二〇一七年七月四日书　记　员　　徐　行附实体法法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。来源：百度搜索“”