（2017）闽0724民初76号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-18
案件名称
伊良丁、董启珍等与福建省万竹房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
松溪县人民法院
所属地区
松溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
伊良丁,董启珍,福建省万竹房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省松溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0724民初76号原告：伊良丁，男，1968年11月7日出生，汉族，务农，住福建省松溪县，原告：董启珍，女，1970年4月13日出生，汉族，住福建省松溪县，二原告的共同委托代理人：龚为民，福建航嘉律师事务所律师。特别授权代理。被告：福建省万竹房地产开发有限公司，住所地福建省松溪县，统一社会信用代码。法定代表人：童建勇，董事长。委托代理人：黄光祖，松溪县松源中心法律服务所法律工者。特别授权代理。原告伊良丁、董启珍与被告福建省万竹房地产开发有限公司（以下简称万竹房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用普通程序，于2017年４月11日公开开庭进行了审理。原告伊良丁、董启珍的委托代理人龚为民及被告万竹房地产公司的委托代理人黄光祖到庭参加诉讼。本案理已审理终结。原告伊良丁、董启珍向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行向南平市房地产交易登记服务中心申请办理涉案商品房房屋所有权证书的合同义务。二、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金至原告取得房屋权属证书之日止（自2014年9月4日暂计至2016年11月30日为58958元）。三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将坐落于松溪县明德路西侧土地所建商品房（暂定明德名府）幢号商品房出售与原告，合同价款680000元。同时，还签订购买第1幢56号房合同，价款为39000元。此后，原告依约履行了付款义务。依合同第八条约定及二四条约定，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在原告不退房的前提下，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。同时，《补充协议》第四条“产权登记”还约定：买受人须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。合同签订当日被告向原告交房。但迄今为止，被告仍未通知原告送交办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用，并向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的所有权证书，导致原告无法取得房屋权属证书。为此，原告认为被告已构成违约，应继续履行合同义务，并依约向原告支付违约金。被告万竹房地产公司辩称，一、原告未履行先合同义务。根据与原告签订的合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记权构办理房屋所有权初始登记”之规定，被告在交付房屋后已做好了为原告办理房屋登记事宜，因原告在约定的时间内未向被告提交相应的登记所需的身份证明、购房发票、户籍证明等材料，因此，导致被告未能及时为原告办理好房屋初始权利登记事项，但只要原告能将相应的办证材料及时提供给被告，将尽快地为原告办理好房屋权属登记手续，并及时将资料交付给原告。二、原告违反了物业管理的有关规定。被告交房屋交付给原告后，曾与原告签署了《明德名府商住区业主临时公约》，同意接受物业管理公司的管理，但是原告入住后存在未缴纳物业管理费、电费、维修基金、乱停放车辆、违章搭盖等违反物业管理的事项。违反了物业管理规定。也是造成被告无法给原告办理权属证书的原因之一。三、根据《商品房买卖补充协议》第四条第二款之规定“因买受人逾期缴交物业专项维修资金、提交资料、支付税费或拒不前往办理，又不在规定时间内自行前往办理的，以致房屋所有权证书和他项权证无法办理，使现卖人的保证责任未能及时解除的，每逾期一日，买受人应按合同约定的商品房总价款的日万分之一向出卖人支付违约金，超过60天的，每天向出卖人支付违约金30元”之规定，是原告应向被告支付违约金，而不是被告向原告支付违约金，由此造成了答辩人不必要的麻烦，导致被告声誉受到影响，原告违约在先。四、原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书违约金超过诉讼时效。被告早于2014年前将房屋交付给原告，根据合同规定在被告交付房屋后60日内原告即应向被告提出要求办理权利证书，但是原告未及时向被告提出要求办理并提供相应的材料，此后也没有证据证实原告与被告提出交涉办证事宜。却突然在时隔三年后提出要求被告承担逾期办证违约金的请求显然超过了法律规定的二年诉讼时效。综上，被告人认为协助原告办理房屋权利证书是被告的义务，但原告必须及时提供相关的办证材料，并给予被告一定的时间，因原告未在合理时间内向被告提供相关的办证材料，导致被告延误了办证的最佳时机。因此，原告要求被告承担逾期办证违约金的请求已过了诉讼时效且没有事实依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为支持其主张向本院提交了如下证据：证据一：商品房买卖合同一份；证据二、补充协议。证实:1、原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将坐落于松溪县明德路西侧土地所建商品房(暂定名明德名府)出售与原告。2、证明合同价款。3、证明依《合同》第八条及第十四条约定，被告应在2013年12月31日前，向原告交付符合约定条件的商品房；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在原告不退房的前提下，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。4、证明《补充协议》第四条“产权登记”约定:买受人须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向南平市房地产交易登记服务中心申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。证据三、购房发票。证实:原告已履行支付合同款项的义务。证据四、质量保证书；证据五、入伙（住）通知书。证实:被告向原告交付商品房的时间。对上述证据被告质证认为：对证据一、二的真实性没有异议。但是对证明内容有异议，被告未给原告办理房屋权属证，是原告未在约定时间内向被告提供相应的登记身份等材料，被告未及时交公摊、物业管理费，买受人逾期缴交物业专项维修资金；对证据三购房发票、真实性没有异议；对证据四、五的真实性没有异议，但对证明内容有异议被告要承担违约金有异议。被告为支持其主张向本院提交了如下证据：证据一、1号楼费用明细表两张、2号楼费用明细表一张、3号楼费用明细表两张，4号楼费用明细表一张。证实:被告向原告交付房屋的日期及原告业主欠交物业费、水电费、公摊水电费、公共专项维修资金的事实。对被告提交的证据原告质证认为:1、对证据真实性有异议，证据形式不符合民事诉讼法规定。依民事法规定，由其他单位提供的证据应由经办人签字并加盖单位公章，但在这份证据看不到相关经办人的签字对这个公章的真伪不敢肯定，证据形式不合法。2、交房日期应当以房屋质保书和入伙通知书上的交房时间为准，欠公共维修资金导致不能办证的观点是错误的，证明的内容有异议，该证明没有附其他材料用与证实各原告欠缴相关费用。3、即便该证据内容是真实的，也是物业公司与原告之间的纠纷，不影响办理房产权证的办理。特别需要指出的是本案各原告均已缴纳了维修基金。本院认为，被告对原告提交的证据1.2.3.4.5的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据1的真实性有异议，且该证据未有单位负责人及经办人员的签名或盖章，故本院不予采信。根据双方当事人提交的证据及在法庭上的陈述可以证实以下事实：2014年6月5日，原、被告签订合同编号为0566553及编号为0566560商品房买卖合同各一份，约定：被告向原告购买明德名府幢号房，房屋总价为680000元；向原告购买明德名府1幢56号房（非住宅），房屋总价为39000元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，按合同约定的期限每逾期一个月，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋已达到约定条件的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2014年6月5日，原、被告还签订了明德名府《商品房买卖合同》按揭付款补充协议一份，其中在产权登记部分约定：买受人必须在接到出卖人通知之日起二十日内将办理房屋所有权证书所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一申请办理该商品房的房屋所有权证书并协助贷款银行办理房屋他项权证。合同签订后，原告按约分别于2014年6月5日和9月4日付清了房屋购房款680000元和39000元。现涉案房屋已交付原告使用，但被告未能提供房屋已达到约定全部条件的有关证明文件，亦未通知原告送交办理房屋所有权证书所需的材料及费用，房屋所有权证尚未办理。2017年1月5日，原告诉至本院，要求判如所诉。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按约定履行。原告已按约定支付房屋购房款，被告亦应按照约定为原告申请办理房屋所有权证书。故原告主张由被告福建省万竹房地产开发有限公司继续履行申请办理涉案商品房房屋所有权证书的合同义务的诉讼请求，本院予以支持。由于被告未能提交涉案商品房已通过消防验收、综合验收等相关文件，亦未能提供证据证实其已通知原告送交办理房屋所有权证书所需的材料及费用，故涉案房屋所有权证书无法办理的原因应归于被告。根据双方在合同中的约定，买受人应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，否则出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。故原告主张由被告每日按原告已付款的0.01%支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。被告认为原告要求其支付逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，由于本案中合同约定的违约金计算方式为按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告主张涉案房屋已于2014年6月5日合同签订当日交付使用，被告主张涉案房屋已于2014年9月1日交付使用。故涉案房屋在2014年9月1日前已交付使用。本案中原告于2017年1月5日诉至本院，故原告主张支付逾期办证违约金的时间应从2017年1月5日倒计两年即2015年1月5日起至实际办证之日止。对于原告主张中超出部分，本院不予支持。被告主张原告违反物业管理规定、违反先合同义务导致房屋所有权证书无法办理，对该主张，被告未能提交相应的证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告福建省万竹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内履行向相关部门申请办理原告伊良丁、董启珍建购买的明德名府幢号及幢号房房屋所有权证书的义务；被告福建省万竹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内以719000元为基数，按每日0.01%的标准向原告伊良丁、董启珍支付自2015年1月5日起至被告协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止的违约金；驳回原告伊良丁、董启珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元,由被告福建省万竹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长 叶 俊人民陪审员 叶秀蓉人民陪审员 范久金二〇一七年七月四日书 记 员 乐依秀附本案所依据的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。