（2017）冀0681民初338号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-10-10
案件名称
李芳与涿州鸿泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
涿州市人民法院
所属地区
涿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李芳,涿州鸿泰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0681民初338号原告李芳，女，汉族，1973年4月11日出生，住北京市西城区。委托代理人刘志霞，河北泰科律师事务所律师。被告涿州鸿泰房地产开发有限公司。法定代表人李红松，系总经理。委托代理人朱士骁，河北博典律师事务所律师。委托代理人耿涛，男，汉族，1977年12月5日出生，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，系公司员工。原告李芳诉被告涿州鸿泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（包含附件一房屋平面图）及补充协议，合同约定被告将鸿坤理想湾第46幢1单元101号房屋出售给原告。合同户型图中约定涉案房屋两个卫生间分别带有窗户，合同签订后，原告如约履行合同义务，被告的履行违反合同约定及承诺。2016年7月15日，被告向原告送达设计变更通知函，告知原告合同约定的卫生间窗户变更为墙体。被告的设计变更影响原告的采光、通风、卫生等，且造成了房屋的贬值，其应赔偿原告经济损失。同时，购买房屋时被告曾允诺原告房屋附带70平米至80平米的庭院供其免费独占使用，并以远超同户型不带院的价格出卖给原告。现房屋已建成，被告允诺的庭院变更为16平米。被告明卫变暗卫及庭院面积的缩小均造成了原告房屋的贬值。为此，原告起诉至本院，要求被告赔偿因采光、通风、照明灯给原告造成的损失100210元；判令被告赔偿原告房屋贬值的损失247000元；诉讼费用由被告负担。被告涿州鸿泰房地产开发有限公司辩称，李芳的诉讼请求与原、被告双方的民事法律关系不符，原、被告仅为商品房销售合同关系，仅有债权关系存在，李芳尚未取得涉案房屋的任何物权，其要求赔偿因采光、通风、照明以及房屋贬值损失等相邻关系和物权损害赔偿是不符合双方法律关系的。被告方也不存在任何违约行为，李芳的诉请没有依据。买卖合同第十条约定规划、设计变更后通知买受人，我方在16年7月13日接到设计变更通知单后于16年7月15日通知李芳，已履行了告知义务，我方是告知李芳协商，并未说我方就不能履行合同了。此后李芳书面通知被告不能接受设计变更，要求调换房屋并接受赔偿。在接到李芳通知后，被告开始积极与设计方、施工方探讨可行方案，后终于解决了李芳所购买的房屋卫生间开窗问题，可以达到约定的图纸效果。我方于2017年3月6日通知了李芳，故李芳诉求的问题是不存在的。李芳所述庭院内容是在补充协议第十一条其他约定第六款详细约定的，合同没有约定庭院供一楼业主单独使用的面积，李芳所述面积与约定不符，我方不认可。该庭院属于公共绿地，本属于全体业主所有，原告只不过受购买相邻房屋的因素而有免费的独占使用权。该庭院可能是李芳购买房屋的考量因素，但确实不属于商品房买卖合同中对外销售的标的物，不列入不动产所有权属证书之中。销售相关房屋过程中该公共绿地使用权不在房屋定价因素内。更重要的是李芳同意被告方自主决定庭院的位置、范围，因此李芳起诉毫无依据。被告作为答辩人仍然享有履行期限利益，在交房之前有权拒绝提前履行合同义务。经审理查明，2015年5月25日，原告李芳和被告涿州鸿泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（含附件）及补充协议等，李芳以全款方式购买涿州市鸿坤理想湾工程第46幢1单元101号房屋，房屋总价964779元整。合同第八条约定：出卖方应在2017年10月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。商品房附件一为房屋平面图，该房屋平面图显示两个卫生间均有窗户，但该平面图下边标注“该图仅为房屋格局示意，最终以实际交付为准”。补充协议第十一条其他规定中第六款关于“庭院的特别约定”中载明：庭院是买受人所购该商品房所在楼栋及该项目公共绿地的一部分，为物业共有部分，买受人同意出卖人自主决定庭院的位置、范围，并同意该房屋所在楼栋之首层房屋买受人在拥有首层房屋所有权期间对庭院享有免费的独占使用权。2016年7月15日，被告涿州鸿泰房地产开发有限公司给原告李芳发出一份设计变更通知函并附有设计变更通知单，告知被告其购买房屋的卫生间的窗户变更为墙体，询问李芳是否同意该变更。2016年7月18日，原告给被告回复称其不同意被告的设计变更，其坚持要求明卫，其亦不同意解除合同，因房屋价格上涨其无力购买相同区域相同品质的房产，其要求赔偿。2017年3月6日，被告向原告发出一份告知函，通知李芳，其通过论证可以给原告的卫生间窗进行恢复，达到合同约定效果。李芳在与被告员工电话沟通过程中称：窗户虽然可以恢复但依然影响采光、通风等，想继续通过诉讼处理。庭审中原告提交户型图两张及录音一份证实原告购买涉案房屋时销售人员承诺其有70余平米的庭院，并且其房屋价格远超不带小院的房屋价格。对此被告不认可，认为双方都应以签订的合同为准，原告提供的户型图与实际房屋不符。庭审中被告提交五份其他业主与其签订的商品房买卖合同复印件，证实类似户型的房屋中原告购买的房屋单价较低，明卫暗卫、庭院等因素并不影响房屋定价。对此原告并称其与原告购买房屋无关。庭审中原告称其购买房屋明卫变暗卫损失为14000元，电费损失为56210元、通风受限损失为30000元，带院子的房价比不带院子的每平米高2000元，损失为247000元，但未举证。以上事实，有商品房买卖合同（含附件）及补充协议一份、户型图两张、录音三份、签约信息单一份、照片若干张、设计变更通知函一份、设计变更通知单一份、庭院示意图一份、回复函一份、房屋价格一览表一份、商品房买卖合同复印件五份及本案庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（含附件）及补充协议是双方的真实意思表示，原、被告双方均应按照合同全面履行各自的义务。合同约定的涉案房屋的交房时间为2017年10月30日，被告主张其享有期限履行利益，且其庭审中陈述其具备给涉案房屋卫生间安装窗户的能力，故原告因明卫变暗卫而要求赔偿的诉讼请求，本院不予支持。因合同中约定买受人同意出卖人自主决定庭院的位置、范围，且原、被告签订的合同中并未对涉案房屋的庭院面积作出具体约定，故对原告主张其购买的房屋附带庭院的面积不足70余平米而要求的损失本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费6508元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本六份，同时按照法律规定交纳上诉案件受理费，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 彭松青审 判 员 赵 赛人民陪审员 康雅丽二〇一七年七月四日书 记 员 单克斯 更多数据：搜索“”来源：