（2016）皖0403民初4614号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-08-16

案件名称

姚竣豪与安徽泉山湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市田家庵区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姚竣豪,安徽泉山湖置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十一条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

安徽省淮南市田家庵区人民法院民事判决书（2016）皖0403民初4614号原告：姚竣豪，男，1992年7月3日出生，汉族，安徽省淮南市人，大学文化，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。被告：安徽泉山湖置业有限公司，住所地安徽省淮南市泉山湖，统一社会信用代码913404007568121564。法定代表人：汪季明，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：周次淮，男，该公司法律顾问。原告姚竣豪与被告安徽泉山湖置业有限公司（以下简称：泉山湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告姚竣豪的委托诉讼代理人潘龙敏，被告泉山湖公司委托诉讼代理人周次淮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚竣豪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告各项损失99.7万元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年9月18日，原告父亲以原告名义与被告泉山湖公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“联华金水城”C栋作为办公会所使用。《商品房买卖合同》生效后，原告按约履行支付购房款义务。2013年12月31日，被告将该房屋交付给原告后，但所提供的电梯一直不能使用，从而导致原告购买的房屋一直不能装修、使用。为此，原告多次要求被告整改，但被告一直不能改正。2015年3月9日，原告通过公证处送达的方式向被告正式送达了解除合同告知函。2015年7月30日，原告又通过律师函的形式主张原告的权利，但被告于2015年9月5日回复承诺重新为原告订购电梯，并承诺在本月下旬安装完毕，但又迟迟不能履行义务。由于被告所交付的房屋不能正常使用，导致原告为装修该房屋定制的设备全部解约而造成的损失以及其他损失。原告认为因购买本物业所造成的经济损失均是由于被告的违约行为导致。为维护原告的合法权益，故起诉至本院，请求判如所请。案件审理过程中，原告申请将诉讼请求数额变更为370900元（涉案房屋两年租金损失243900元+127000元的定制设备定金损失）。被告泉山湖公司当庭答辩称，1、被告在本案中没有违约行为，原告购买的商品房购买合同明确约定了不含电梯，电梯系被告赠与原告的，双方对电梯的安装时间没有约定，原告以重新电梯安装时间太长为由，要求被告赔偿其损失无事实和法律依据；2、被告在赠与原告电梯过程中不存在过错，双方对电梯安装、交付时间均没有约定，同时，被告提交证据证明，涉案电梯安装问题不影响涉案房屋装潢，故原告主张按照评估报告列明的租金计算损失没有事实和法律依据；3、原告因装修该房屋而定制的净水设备、中央空调、地暖安装等均与涉案电梯是否安装好无任何关系，同时，原告与淮南市同策商贸有限公司签订的上述设备三份合同中，除中央空调原告支付了6.8万元定金外，净水设备、地暖设备均系预付款，且依据合同原告并未违约，故原告主张被告电梯未安装好导致其定制设备全部解约造成的损失12.7万元,无事实和法律依据，应当不予支持。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告的身份证、银行转账凭证三份、不动产发票一张、房产证复印件一份、被告公司的营业执照、法定代表人证明书、日期为2016年8月23日的电梯竣工移交单本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告姚竣豪提供的证据：1、安徽省淮南市正诚公证处公证书、安徽徽商（淮南）律师事务所律师函、《关于要求解除合同及赔偿的复函》各一份。本院认证意见：该组证据能够证实涉案电梯在房屋交付使用后出现质量问题并影响正常使用，原告姚竣豪于2015年3月以公证方式向被告公司送达了《解除合同告知函》、《律师函》等，后被告公司于2015年9月6日向原告书面回复，认可涉案电梯存在质量问题，并为涉案房屋重新订购了电梯，但其不同意解除合同，故本院对该组证据依法予以确认。2、《房屋租赁合同》。本院认证意见:因该份合同与本案房屋买卖合同纠纷没有直接因果关系，故本院对该份合同依法不予确认。3、《净水设备购销合同》、《同策中央空调合同》、《家庭采暖工程销售安装合同书》、报价单两份、转款凭证、收据两份。本院认证意见：虽然被告对该组证据的真实性没有异议，但原告既不能证明该组合同发生客观损失的具体数额，也不能证明其相关损失与本案房屋买卖合同纠纷的直接因果关系，故本院仅对该组证真实性予以确认。4、淮南市同策商贸有限公司的说明及营业执照各一份。本院认证意见：虽然被告对该组证据的真实性没有异议，但原告既不能证明该组合同发生客观损失的具体数额，也不能证明其相关损失与本案房屋买卖合同纠纷的直接因果关系，故本院仅对该组证据予以部分确认。5、规划图纸十份。本院认证意见：因原、被告对该组证据的真实性以及涉案房屋系现房、购房时涉案电梯已经安装完毕等事实均无异议，故本院对该组规划图纸的真实性依法予以确认。6、日期为2016年8月23日电梯竣工移交单及电梯检测报告。本院认证意见：因原、被告对该组证据的真实性及电梯交付时间均没有异议，故本院依法确定原、被告于2016年8月23日完成涉案电梯及电梯资料的交接手续。7、房地产评估报告一份。本院认证意见：该份评估报告系经原告申请，由本院依法委托安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司作出，日期为2016年12月19日，能够证实涉案房屋于估价是时点的租金价值为每月20.05元/平方米，涉案房屋28个月的租金共计24.39万元，对该份房地产评估报告，本院依法予以确认。二、被告泉山湖公司提交的证据：1、《商品房买卖合同》及网上备案确认单。本院认证意见：因原、被告对改组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据依法予以确认。2、电梯竣工移机单复印件一份。本院认证意见：该份电梯竣工移交单加盖有合肥博坤机电有限公司印章，并有被告公司相应人员签字确认，能够证实合肥博坤机电有限公司于2015年12月将重新安装的电梯交付给被告公司，但因电梯系特种设备，且被告公司当庭认可其在2016年8月份前没有将电梯钥匙、电梯设备资料交付给原告，故本院仅对该组证据的真实性予以确认。3、照片一份。本院认证意见：该份照片虽能证实涉案房屋室内的相关情况，但不能证明电梯故障与涉案房屋装潢的直接因果关系，故本院仅对该照片真实性予以确认。4、泉山湖联华金水城C5栋房屋交付验收单、电梯竣工移交单、装修证明书、装修申请书。本院认证意见：因该组证据与本案原、被告之间的房屋买卖合同纠纷没有直接因果关系，故对该组证据，本院暂不确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告泉山湖公司系本市淮南联华金水城小区开发商。2013年9月18日，原告姚竣豪与被告泉山湖公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告姚竣豪购买被告泉山湖公司开发的位于淮南联华金水城C7独栋别墅一套，面积为434.53㎡，单价为23473.64元/㎡，总价为10200000元，付款方式为一次性付清；虽然购房时，涉案房屋系现房且已经安装了室内电梯，但双方买卖合同未明确约定电梯。合同签订后，原告姚竣豪按照合同约定支付了购房款，被告泉山湖公司于2013年12月向向原告姚竣豪交付了房屋，交房时涉案电梯可以正常使用。2014年2月，原告姚竣豪在对涉案房屋开始装修时涉案电梯发生故障，不能正常使用。后双方因涉案电梯的维修等问题发生纠纷，且无法达成一致。2015年3月，原告姚竣豪以公证方式向被告泉山湖公司送达了《解除合同告知函》、《律师函》等，要求解除房屋买卖合同；2015年9月6日，被告泉山湖公司向原告姚竣豪送达了书面回复，其认可涉案电梯存在质量问题，并愿意为涉案房屋重新订购电梯，但不同意解除房屋买卖合同。2016年8月2日，原告姚竣豪起诉至本院，要求：1、请求依法判令被告赔偿原告各项损失370900元（涉案房屋两年租金损失243900元+127000元的定制设备定金损失）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。2016年8月23日，原、被告经本院调解，被告泉山湖公司将重新安装的电梯钥匙及电梯检测报告等设备资料交付原告姚竣豪，双方签订了电梯竣工移交单。另查明，2016年4、5月份，原告姚竣豪与淮南市同策商贸有限公司签订了《净水设备购销合同》、《同策中央空调合同》、《家庭采暖工程销售安装合同书》，后原告姚竣豪向淮南市同策商贸有限公司支付定金127000元，但上述设备均未实际安装。再查明，案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司对涉案房屋租金进行鉴定，该评估公司于2016年12月19日作出了房地产评估报告，内容为：涉案房屋于估价是时点的租金价值为每月20.05元/平方米，涉案房屋28个月的租金共计24.39万元，鉴定费用2000元由原告预交。本院认为，因原、被告对双方商品房买卖合同的效力及涉案电梯发生故障等事实均没有异议，故本案争议焦点为：1、涉案房屋电梯是否属于双方房屋买卖合同范围，被告泉山湖公司应否对涉案电梯故障承担赔偿责任；2、涉案房屋电梯故障与原告所主张的损失之间是否存在因果关系，本案损失总数额如何确定；3、涉案电梯故障与原告主张的损失之间的参与度如何界定，被告应付赔偿款数额如何确定。针对上述焦点，本院评判如下：一、关于涉案房屋电梯是否属于双方房屋买卖合同范围，被告泉山湖公司应否对涉案电梯故障承担赔偿责任的问题。关于涉案电梯的性质问题。本案中，原告姚竣豪主张涉案电梯属于双方房屋买卖合同范围，但被告泉山湖公司则认为双方房屋买卖合同未对电梯进行明确约定，该电梯应当视为其对原告姚竣豪的赠与。经查，原、被告双方商品房买卖合同虽未对涉案电梯进行明确约定，但原告姚竣豪购买涉案房屋时，该房屋系现房并已经安装了室内电梯；同时，涉案房屋系独栋别墅，其单价为23473.64元/㎡，总价为10200000元，其价格均远远超出本地区住宅价格。以上事实足以认定，原告购买房屋时，涉案电梯已经系房屋紧密联系的一部分，故涉案电梯应当属于原、被告双方房屋买卖合同范围。对被告泉山湖公司认为涉案电梯不属于双方房屋买卖合同范围、电梯应系其对原告的赠与的辩解意见，因原、被告双方购买房屋时涉案电梯已经安装完毕，且被告泉山湖公司也没有提交证据证明其与原告姚竣豪之间存在相关赠与行为，故本院依法不予采信。关于被告泉山湖公司应否对涉案电梯故障承担赔偿责任的问题。本案中，原、被告签订的商品房销售合同合法有效，双方均应恪守，被告泉山湖公司理应对其出售房屋内涉案电梯承担质量瑕疵担保义务，其理应对涉案电梯故障、影响正常使用，承担电梯维修、更换义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。经查，原告所购房屋内电梯交付使用不足半年即发生故障，且无法正常使用，后被告泉山湖公司虽认可涉案电梯存在严重质量问题，并重新安装了电梯，但原告姚竣豪因电梯故障产生的损失客观存在。故对原告姚竣豪要求被告泉山湖公司承担违约责任的相关主张，于法有据，本院予以支持。对被告泉山湖公司认为其已重新安装电梯，其对电梯故障不应承担违约责任的辩解，于法无据，本院不予采信。二、关于原告要求被告赔偿370900元是否有事实和法律依据，本案损失总数额如何确定的问题。本案中，原告姚竣豪主张其房屋装修定金损失127000元、房屋租金损失243900元，共计370900元，而被告泉山湖公司则认为定金损失没有客观发生，租金损失与电梯故障没有直接因果关系，被告泉山湖公司不愿意承担赔偿责任。因原、被告对原告损失数额争议较大，且无法达成一致意见，故本院依法按照双方证据状况综合分析以确定原告损失总数额。关于原告主张的房屋装修定金损失127000元。因原告姚竣豪诉称电梯故障自2013年12月31日交房时即存在，但其在庭审中认可涉案电梯交房时能正常使用、电梯故障发生在2014年2月份左右，而原告姚竣豪与淮南市同策商贸有限公司签订相关装修合同均发生在2014年4、5月份；同时，原告姚竣豪虽支付了相应定金，但其既不能证明该组合同发生客观损失的具体数额，也不能证明其相关损失与本案房屋买卖合同纠纷的直接因果关系。故对原告姚竣豪主张的房屋装修定金损失127000元，因其证据不充分，本院暂不确定，原告姚竣豪可在相关损失明确后，通过自行协商或者另行起诉方式解决。关于原告主张的房屋租金损失243900元，因安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司的房地产评估报告明确载明，涉案房屋于估价是时点的租金价值为每月20.05元/平方米，涉案房屋28个月的租金共计243900元,且本案电梯发生故障日期为2013年2月份、原、被告最后交付电梯钥匙及电梯检测报告的日期为2016年8月份，故原告姚竣豪主张的租金损失243900元，符合法律规定，本院依法予以确定。关于被告泉山湖辩解的电梯交付时间问题，因电梯系特种设备，被告公司当庭认可其在2016年8月份前没有将电梯钥匙、电梯设备资料交付给原告，且被告泉山湖公司也没有提交相关证据证明其在2016年8月份前书面通知原告接收电梯及相关资料，故被告泉山湖公司的相关辩解，于法无据，本院不予采纳，本院以双方2016年8月23日签订电梯竣工移交单并交付电梯检测报告作为本案电梯交付时间。三、关于涉案电梯故障与原告主张的损失之间的参与度如何界定，被告应付赔偿款数额如何确定的问题。关于涉案电梯故障与原告主张的损失之间的参与度问题。原告认为电梯故障导致涉案房屋装修停滞，主张被告承担全部损失，而被告泉山湖公司认为电梯故障与原告主张的损失没有直接因果关系并拒绝赔偿。经查，涉案房屋系独栋别墅，框架结构，建筑面积434.53㎡，总层数4层，电梯所在楼层为-1至3层，涉案电梯在涉案房屋内所占面积比例较小；同时，涉案房屋-1至4层搭建有楼梯，宽度适中；另外，被告泉山湖公司于2015年、2016年对涉案电梯进行了维修、更换，并双方于2016年8月份交付了电梯钥匙和检验报告等资料。综上，综合考量涉案房屋的性质、布局及涉案电梯在涉案房屋内位置，结合本市装修行业的施工习惯，充分考察电梯故障因素对本案房屋租金损失的影响程度，本院酌情将涉案电梯故障与原告主张的损失之间的参与度确定为30%。关于被告应付赔偿款数额如何确定的问题。因本院确定的原告损失数额为243900元，且本案电梯故障与原告主张的损失之间的参与度经本院酌定为30%，故被告应付赔偿款数额为48780元（243900元×20%）。综上所述，原、被告之间的商品房买卖合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现原告姚竣豪所购房屋内电梯发生严重故障，影响正常使用，后被告泉山湖公司虽然为原告姚竣豪更换了电梯，但自本案电梯发生故障至双方交付电梯之间长达两年多时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。故被告泉山湖公司理应在采取补救措施后，对原告的其他损失承担赔偿责任。对原告姚竣豪要求被告泉山湖公司赔偿其370900元的诉讼请求，因部分主张不合理，本院仅支持60975元。对被告泉山湖公司主张其公司不承担赔偿责任并要求驳回原告姚竣豪全部诉讼请求的辩解，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安徽泉山湖置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告姚竣豪损失48780元；二、驳回原告姚竣豪的其它诉讼请求。案件受理费6864元，鉴定费2000元，共计元8864元，由原告姚竣豪负担7698元，由被告安徽泉山湖置业有限公司负担1166元。如被告泉山湖公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审　判　长　　李小柱人民陪审员　　王桂兰人民陪审员　　崔　英二〇一七年七月四日书　记　员　　史经伟附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”