（2017）沪0106民初20645号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海市住房置业担保有限公司与上海市杨浦区住房保障中心、董良宏等追偿权纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市住房置业担保有限公司,董良宏,董晋涛,孙莉华,上海市杨浦区住房保障中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初20645号原告：上海市住房置业担保有限公司，注册地上海市浦东新区，住所地上海市静安区。法定代表人：管蔚，董事长。委托诉讼代理人：陆颖，女。委托诉讼代理人：梁博雯，女。被告：董良宏，男，1963年11月2日出生，汉族，住上海市。被告：董晋涛，男，1989年3月18日出生，汉族，住上海市。被告：孙莉华，女，1960年7月11日出生，汉族，住上海市。被告：上海市杨浦区住房保障中心，住所地上海市杨浦区。法定代表人；吴岩，主任。委托诉讼代理人：陈翔，男。委托诉讼代理人：徐传银，男。原告上海市住房置业担保有限公司与被告董良宏、被告董晋涛、被告孙莉华、被告上海市杨浦区住房保障中心(以下简称杨浦住房保障中心)追偿权纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟民独任审判，于同年6月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆颖、梁博雯，被告董良宏、被告董晋涛、被告孙莉华，被告杨浦住房保障中心委托诉讼代理人陈翔、徐传银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告董良宏、被告孙莉华偿还原告代偿款273,167.89元，并支付至代偿款实际付清之日止的利息损失(按合同约定的贷款利率加收40%利率计付，其中代偿款19,700元从2015年10月30日起计收；代偿款254,167.89元从2016年5月25日起计收)；2.被告杨浦住房保障中心承担回购责任。事实和理由：2012年1月，原告与被告董良宏、被告董晋涛及上海农村商业银行总行营业部(以下简称农村营业部)签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》，约定被告董良宏向农村营业部借款300,000元，用于购买上海市菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋，原告为保证人，对被告董良宏贷款承担连带保证责任，被告董良宏、被告董晋涛用所购房作抵押向原告提供反担保，并办理了抵押登记手续，农村营业部贷款发放后，被告董良宏未按借款合同约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告向农村营业部履行了保证义务。因被告孙莉华是合同项下还款共同体,原告遂向被告董良宏、被告孙莉华追偿，并要求被告杨浦住房保障中心应当按照合同回购该经济适用住房。原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：1.《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》，以证明原、被告之间借款、担保、抵押、回购的法律关系；2.《上海市经济适用住房预售合同》，涉案房屋系经济适用房性质；3.上海市房地产登记证明及房产信息，以证明上海市菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋办理抵押登记的事实；4.放贷凭证，证明农村营业部已放贷；5.《履行保证责任通知书》及《履行保证责任证明》，证明原告已履行了保证责任。被告董良宏、被告董晋涛、被告孙莉华辩称，对原告诉称的事实及欠款金额无异议，因经济困难无力还款。原告向法庭出示的上述证据，被告董良宏、被告董晋涛、被告孙莉华经质证，对证据的真实性均无异议。被告杨浦住房保障中心辩称，其无过错，应由涉案房屋地保障中心回购。原告向法庭出示的上述证据，被告杨浦住房保障中心经质证，对证据的真实性均无异议。被告均未向法庭出示证据。经审理查明，2012年1月14日，农村营业部(贷款人)与被告董良宏(借款人、抵押人)、原告(担保人)、被告杨浦住房保障中心(回购人)、被告董晋涛(共同抵押)签订了《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》，约定：被告董良宏向农村营业部借款300,000元，用于购买上海市菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(经济适用房)，借款期限为192个月，年利率4.9%，借款期限从2012年1月16日起至2028年1月16日止(实际自放款日起计)；原告作为保证人，对被告董良宏上述贷款本息承担连带保证责任；当被告董良宏未按合同约定履行还款义务连续达到六个月，原告应在接到履行保证责任通知书十个工作日内按被告董良宏住房公积金贷款本息承担保证责任；被告董良宏未按合同约定还款义务，被告董良宏应在原告承担保证责任后十日内向原告归还代偿款项；被告董良宏未按合同约定归还原告代偿款的，被告董良宏应按合同约定的利率加40%向原告支付罚息；被告董良宏应向原告支付自保证责任履行完毕之日起计算违约金；根据关于回购条款的约定要求回购人进行回购……；合同还约定，在贷款发放之日起至权利人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止的期间内，被告董良宏未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告要求回购人回购的，回购人应当按照原告的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购；若经济适用住房的权利人及共同申请人未能及时配合产权回购的实施，原告有权单方面向回购人及相关登记机构申请办理所有回购及登记手续；在权利人取得经济适用住房房地产权证满五年内，回购人按照该经济适用住房的原销售价格加银行存款利息进行回购，计息时段为《经济适用住房预(出)售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率；……回购人所支付的回购款优先用于归还贷款项下的全部债务，包括贷款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用，回购人应在收到原告书面申请后的二个月内办妥前述回购手续并将相当于贷款债权的资金直接划转至原告指定的账户以结清贷款；借款人应配合贷款人办理贷款结清手续，并由该经济适用住房的权利人配合回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；……等等。被告董良宏、被告董晋涛作为上述房屋抵押人在合同上签字。2012年4月1日，被告董良宏、被告董晋涛以所购上述经济适用住房抵押给原告，并办理了预告抵押登记手续，预告抵押登记的权利人为原告。嗣后，农村营业部按约向被告董良宏发放贷款300,000元。2013年9月7日，上述房屋权利人核准为被告董良宏、被告董晋涛。被告董良宏未能按合同约定正常还款。上海市公积金管理中心依据上述合同的约定于2015年10月19日、2016年5月11日分别向原告发出《履行保证责任通知书》，要求原告承担保证责任。上海市公积金管理中心2015年12月8日、2016年6月15日，分别出具《履行保证责任证明》，证明原告已于2015年10月29日为被告董良宏代偿贷款本息合计19,700元；原告于2016年5月24日为被告董良宏代偿贷款本息合计254,167.89元。审理中，被告董良宏于2017年6月15日向原告偿还部分代偿款，原告遂将上述第一项诉请变更为：被告董良宏、被告孙莉华偿还原告代偿款150,700元、支付代偿款利息9,705.57元；并以代偿款150,700元为基数从2016年5月25日起计收至实际清偿日止利息。被告董良宏、被告董晋涛、被告孙莉华对原告变更后的诉请金额无异议。被告董良宏与被告孙莉华系夫妻关系。另查，2012年1月14日，被告杨浦住房保障中心与被告董良宏、被告董晋涛及案外人上海明馨置业有限公司订立《上海市经济适用住房预售合同》，被告孙莉华为上述涉案房屋同住人。被告杨浦住房保障中心属于非经营性的事业单位，其经费来源政府全额拨款。以上事实，有原告提供的上述证据及庭审笔录为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。本院认为，当事人之间签订的《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》、《上海市经济适用住房预售合同》均合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。农村营业部依约履行放贷义务，但被告董良宏在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证未满五年之日期间，未按《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约，原告依约代被告董良宏偿还了剩余的公积金贷款本息，履行了担保义务，因此，原告有权按照合同的约定行使追偿权，并要求回购人被告杨浦住房保障中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。至于回购具体操作，以上述合同约定，按照《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》及原《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发[2009]29号)及等相关规定实施，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为《上海市经济适用住房预售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由被告杨浦住房保障中心划至原告指定的账户以结清代偿款，剩余的回购款归借款人所有。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。被告董良宏与被告孙莉华系夫妻关系，原告诉请的款项已用于被告董良宏与被告孙莉华共同生活，被告董良宏、被告孙莉华应承担共同还款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告董良宏、被告孙莉华应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业担保有限公司代偿款150,700元、支付利息9,705.57元，并以代偿款150,700元为基数从2016年5月25日起至判决生效日止，按《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》约定标准计付原告利息；二、被告董良宏、被告孙莉华届期不履行本判决第一项付款义务的，被告董良宏、被告董晋涛应于本判决生效之日起六十日内向被告上海市杨浦区住房保障中心返还位于上海市菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋，并配合被告上海市杨浦区住房保障中心向相关登记机构申请办理上述房屋抵押注销及产权过户至被告上海市杨浦区住房保障中心名下的登记手续；三、被告上海市杨浦区住房保障中心应于被告董良宏、被告董晋涛履行本判决第二项时支付房屋回购款，其中，本判决第一项所确定的债务，由被告上海市杨浦区住房保障中心从回购款中代被告董良宏、被告孙莉华支付给原告上海市住房置业担保有限公司，剩余部分由借款人收取【注：回购款按照上述经济适用住房原销售价格加银行同期定期存款利息计付，计息时段为《上海市经济适用住房预售合同》签订之日(2012年1月14日)起至上述房屋回购合同签订之日，利率为签订房屋回购合同之日的银行同期定期存款利率】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,508元，减半收取1,754元，由被告董良宏、被告董晋涛、被告孙莉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李伟民二〇一七年七月四日书记员 徐健敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 来自