（2017）皖07民终143号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-07-21
案件名称
铜陵经济技术开发区管理委员会、铜陵市永盛房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铜陵经济技术开发区管理委员会,铜陵市永盛房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终143号上诉人(原审被告)：铜陵经济技术开发区管理委员会，住所地安徽省铜陵市铜胥路。法定代表人：都述奇，该委员会主任。委托诉讼代理人：叶齐，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：铜陵市永盛房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市开发区泰山大道1558号4楼。法定代表人：赵闻樵，该公司董事长。委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。上诉人铜陵经济技术开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)因与被上诉人铜陵市永盛房地产开发有限公司(以下简称永盛公司)买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2016)皖0705民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人开发区管委会的委托诉讼代理人叶齐，被上诉人永盛公司的委托诉讼代理人史万全到庭参加诉讼。2017年3月16日至2017年5月15日为双方当事人申请庭外和解期间，不计入审限。本案现已审理终结。开发区管委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永盛公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、开发区管委会与永盛公司虽然签订了《溪潭小区安置房、廉租房和公建配套设施回购协议》，但该协议并未包含永盛公司的诉请标的，永盛公司要求开发区管委会回购涉案标的没有事实依据。即使回购，也应与商品房配套对应的部分进行分割。2、铜陵市国土局就本案争议标的业已作出行政批复，具有行政行为的法律效力，永盛公司不服该批复，应当通过行政复议或者行政诉讼的途径来进行司法救济，而不是通过民事诉讼来否定行政行为的效力。一审法院以民事判决的形式来否定国土局的行政行为效力违反了法律规定。按照市政府的通知要求，按照规划要求建设的不能有偿转让的非营利性公建配套设施建设费，一律按规定计入成本，房地产开发经营企业不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用。3、永盛公司对诉请标的的价格依据没有提交任何证据证明，按照“谁主张、谁举证”原则，永盛公司应当承担举证不能的责任。永盛公司辩称：1、补充协议对于涉案标的回购进行了约定，回购面积也是三方确定的5400平方米。2、复函为市国土局和开发区管委会内部答复，不是具体行政行为，涉案公建在土地估价技术报告中属于成本漏算，应该出资购买。3、国有建设用地使用权出让合同确定配套公建价款为每平方米2250元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。永盛公司一审诉讼请求：判令开发区管委会支付非独立使用功能的人防(非车库部分)、变电室、水泵房、消防等设施的建设费1377万元。一审法院认定事实：2011年12月15日，铜陵市土地储备发展中心向铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司发出国有土地招拍挂工作联系函：根据市国土局统一安排，由我中心牵头负责拟对原溪潭小区地块实施（拍卖、挂牌）出让，现将有关资料送达贵公司，请贵公司对拟出让地块进行评估，并在七个工作日内将评估结果及有关意见反馈给我中心。2011年12月16日，铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司提交了《土地估价技术报告》，该报告对涉案争议的非独立使用功能的人防（非车库部分）、变电室、水泵房、消防等公共配套设施未纳入开发建设总费用。后铜陵市国土资源局与永盛公司依据《土地估价技术报告》签订了四份《国有建设用地使用权出让合同》，合同均约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年3月31日之前开工，在2014年3月31日之前竣工；项目建成后，政府按2550元/平方米的价格回购配套公建共计9070㎡。2012年5月10日，永盛公司与开发区管委会签订《溪潭小区安置房、廉租房和公建配套设施回购协议》，其中约定：回购标的1、按规划要求配建的公建设施9070㎡；2、按规划要求配建的小学19080㎡、幼儿园2700㎡；3、与购买安置房面积相配套的地下车库约47000㎡；4、安置房28000㎡；5、按规划总户数5%配建的廉租房约34500㎡。2015年10月27日，铜陵市国土资源局《关于溪潭花园地下建设部分评估有关问题的复函》载明：关于地下建筑物、设施的用途与建安成本的关系：政府按2550元/㎡、1800元/㎡、1000元/㎡等价格回购的住宅、配套公建或地下建筑物设施，其价格的测算是由建设（建筑）主管部门依据平均建安成本制订的，与用途无关，解释权属于建设（建筑）主管部门，但除合同明确的以外，地下部分不应单独补偿。非独立使用功能的人防（非车库部分）、变电室、水泵房、消防等设施，按惯例须无偿提供给政府。永盛公司按照出让合同的要求，完成了安置房等相关项目的施工。为推进安置房交付，双方当事人于2015年12月21日签订《溪潭花园安置房地下室增购补充协议》，其中约定：非独立使用功能的人防（非车库部分）、变电室、水泵房、消防等设施约5400平方米（具体面积以房产部门测绘为准），依据市国土局《复函》意见，上述设施未纳入土地评估成本，但应按惯例由永盛公司无偿移交给开发区管委会，永盛公司对此持有争议，双方均同意在不影响移交的前提下，通过法律途径解决由谁承担上述设施建安成本争议。审理中，永盛公司申请对非独立使用功能的人防（非车库部分）、变电室、水泵房、消防等设施的面积进行鉴定，后双方同意暂按《溪潭花园安置房地下室增购补充协议》确定的5400平方米计算，最终以房产部门测绘为准。永盛公司撤回了申请。一审法院认为，依据永盛公司与铜陵市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，永盛公司与开发区管委会签订的《溪潭小区安置房、廉租房和公建配套设施回购协议》和《溪潭花园安置房地下室增购补充协议》，合法有效。根据协议，永盛公司必须交付非独立使用功能的人防（非车库部分）、变电室、水泵房、消防等公建设施，而该部分公建设施的建设费用在《土地估价技术报告》中是遗漏的。铜陵市国土资源局《关于溪潭花园地下建设部分评估有关问题的复函》关于“按惯例须无偿提供给政府”，没有相关政策和法律依据，开发区管委会依据该复函不支付非独立使用功能的人防（非车库部分）、变电室、水泵房、消防等公建设施的建设费用，无事实和法律依据，应不予采信。永盛公司的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条的规定，判决：开发区管委会于判决生效之日起十日内支付永盛公司非独立使用功能的人防（非车库部分）、变电室、水泵房、消防等设施的建设费1377万元（面积暂按5400㎡计算，最终以房产部门测绘为准，2550元/㎡×5400㎡＝1377万元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104420元，由开发区管委会负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，举证质证意见同于一审，本院认证意见同于一审。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议的焦点：开发区管委会应否回购5400平方米的非独立使用功能的人防、变电室、水泵房、消防等设施。本院认为，《溪潭小区安置房、廉租房和公建配套设施回购协议》关于回购标的、回购价款的约定，以及《国有建设用地使用权出让合同》中的土地出让金数额，均是根据《土地估价技术报告》测算得来，而《土地估价技术报告》又没有对非独立使用功能的人防、变电室、水泵房、消防等公建设施的建设费用进行列算，导致少算了永盛公司的开发成本，为公平起见，要么降低土地出让金数额，要么提高既定回购标的的回购价款，要么另行增购上述涉案标的。现开发区管委会与永盛公司就非独立使用功能的人防、变电室、水泵房、消防等设施应否另行增购发生争议，为不影响该项目整体移交，双方签订的《溪潭花园安置房地下室增购补充协议》约定由永盛公司先行向开发区管委会交付上述设施，又因这些设施没有纳入永盛公司的开发成本，故开发区管委会应当另行支付该设施的回购款。开发区管委会辩称回购协议没有约定，所以不需要另行回购的意见，本院不予采信，且开发区管委会不能提供该设施建安成本应与商品房进行分摊及分摊比例的证据，所以回购面积应以5400平方米计算。铜陵市国土资源局复函系行政机关的内部答复，并非针对永盛公司的具体行政行为，永盛公司也并非不服该复函而提起诉讼，故本案不产生以民事判决否定具体行政行为的效力。永盛公司与铜陵市国土资源局、开发区管委会签订的土地出让合同、回购协议中均约定配套公建按照每平方米2550元进行回购，比照上述约定，永盛公司主张开发区管委会按每平方米2550元支付回购款的意见，应予以支持。综上，开发区管委会的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104420元，由上诉人铜陵经济技术开发区管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长 程 毅审判员 方 彤审判员 陈锦松二〇一七年七月四日书记员 陶 志附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”