（2017）川32民终95号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-10-12
案件名称
成都金珠星联酒店管理有限公司与尹才德、四川九寨黄龙机场置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都金珠星联酒店管理有限公司,尹才德,四川九寨黄龙机场置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川32民终95号上诉人（原审被告）：成都金珠星联酒店管理有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：杜昌云，该公司经理。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹才德，男，1971年1月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。原审被告：四川九寨黄龙机场置业发展有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：王宏国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师。上诉人成都金珠星联酒店管理有限公司因与被上诉人尹才德、原审被告四川九寨黄龙机场置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省九寨沟县人民法院（2016）川3225民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人成都金珠星联酒店管理有限公司（以下简称金珠星联公司）的委托诉讼代理人李舟、向宸锋，原审被告四川九寨黄龙机场置业发展有限公司（以下简称九黄机场公司）的委托诉讼代理人李舟、向宸锋到庭参加诉讼，被上诉人尹才德经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金珠星联公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1.诉争租金已过诉讼时效。诉争租金属于定期给付之债，应当按照约定年度分别计算时效。一审判决以部分信函为由认定租金请求权时效中断不妥。首先，被上诉人所举示的部分信函没有原件，不能作为定案依据，且就庭审查明情况，函件系通过邮件个别送达，被上诉人不能出示原件的，不能证明上诉人曾对其作出相应意思表示，则不能作为其时效抗辩的证据；其次，相关信函不能对落款时间之后的租金债务产生中断时效的效果。2.一审庭审中，上诉人已告知被上诉人可以随时收房，一审判决后上诉人再次以书函形式通知被上诉人收房，则上诉人不应再承担腾退房屋及支付通知以后的租金或房屋占用费的责任。3.一审判决诉讼费分配比例计算有误。被上诉人尹才德未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。九黄机场公司述称，一审判决九黄机场公司不承担责任，无答辩意见发表。尹才德向一审法院起诉请求：1.判令金珠星联公司支付承包费72743元；2.判令金珠星联公司支付迟延付款的利息损失22546.91元（以欠付金额为基数，按同期银行贷款基准利率的标准支付至款项付清之日止，现暂计算至2016年5月3日）；3.判令解除与金珠星联公司于2006年5月24日签订的《承包经营协议》；4.判令金珠星联公司按1795元/月的标准支付自2016年7月24日至合同解除之日止的承包费；5.判令金珠星联公司立即腾退房屋，并支付至合同解除之日起至房屋腾退期间的房屋占用费。6.判令金珠星联公司按1849元/月的标准支付自合同解除之日起至实际腾退完房屋之日止的房屋占用费；7.判令九黄机场公司对上述第1项、第2项、第4项、第6项债务承担连带清偿责任；8.判令原审被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2006年5月24日，尹才德与九黄机场公司签订《商品房买卖合同》，合同约定尹才德购买九黄机场公司位于九寨沟县漳扎镇漳扎村的“康巴林卡.九寨风情村”酒店式公寓房产，总价为258613元。同日，尹才德与金珠星联公司签订《承包经营协议书》，承包期限为8年即2006年5月24日至2014年5月23日止，期满未签订协议，但金珠星联公司在实际经营。该承包经营协议书第四条约定:每年租金为原购房款总额的8.33%,即21542元；第五条约定：金珠星联公司支付给尹才德的租金为每年支付一次。第六条约定：5月24日作为金珠星联公司每年支付租金的日期。第十条约定：任何一方未履行本协议之约定或违反国家相关法律法规，视为违约，违约方应向守约方赔偿因此产生的一切损失；2006年5月24日，九黄机场公司为尹才德出具《担保书》，《担保书》约定：如金珠星联公司不能兑现《承包经营协议书》中对尹才德的年投资回报收益（年投资回报金额为29685元），由九黄机场公司兑现该承诺。至2016年7月23日，金珠星联公司拖欠尹才德租金共计72743元。另查明：2013年11月25日四川康巴林卡酒店管理有限公司名称变更为成都金珠星联酒店管理有限公司。2013年1月9日、2013年5月22日、2014年1月21日、2015年12月25日康巴林卡酒店管理有限公司《致康巴林卡业主公开信》、《致全体业主的慰问信》、《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，待经营情况好转时支付欠付租金。一审法院认为，尹才德与金珠星联公司签订的承包经营协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。尹才德与金珠星联公司所签订的租赁合同到期后，双方再未续约但仍按原协议使用房屋，双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限已为不定期，而对不定期租赁合同双方当事人都可以随时解除，尹才德请求解除金珠星联公司与尹才德之间的租赁合同关系，予以支持；对于尹才德主张金珠星联公司支付2016年7月22日之前欠付的租金共计72743元，金珠星联公司对欠付2008-2011年的租金的40%即34467元无异议，对2014年5月23日以后的租金不认可，金珠星联公司认为尹才德租金请求权已超过一年的法定诉讼时效，一审法院认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。金珠星联公司《致全体业主公开信》、《致全体业主慰问信》及《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，并承诺待经营情况好转时支付欠付租金，所以本案诉请并未超过诉讼时效；对于尹才德请求九黄机场公司承担连带保证责任，本案保证为连带保证，主合同债权到期之后六个月的保证期间已届满，债权人没有在保证期间内向保证人主张保证责任，保证人免除保证责任，对尹才德的该项诉讼请求不予支持；对于尹才德请求金珠星联公司向尹才德支付迟延付款的利息损失22546.91元，因该项请求没有合同依据，所以不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除尹才德与金珠星联公司于2006年5月24日就九寨沟县漳扎镇漳扎村康巴林卡.九寨风情村格桑阁-1F-04号房签订的《承包经营协议书》；二、金珠星联公司于判决生效之日起十日内腾退交还房屋给尹才德，并支付2016年7月23日之前欠付尹才德尹才德的租金共计72743元，并按每月1795元的标准支付2016年7月24日起至实际交还房屋止的房屋租金及占用费；三、驳回尹才德其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1094元，由金珠星联公司负担。二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明一致。本院认为，1.关于诉讼时效的问题。金珠星联公司《致全体业主公开信》、《致全体业主慰问信》及《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，并承诺待经营情况好转时支付欠付租金，因此一审判决认定本案未超过诉讼时效正确。2.关于尚未支付租金数额。尹才德起诉租金期间为2006年5月24日至2016年7月24日，其一审庭审中自认2006年已经支付，另支付124725元，金珠星联公司一、二审中均未提交已支付租金证据。尹才德与金珠星联公司订立的《承包经营协议书》，约定的期限为2006年5月24日至2014年5月23日，据《承包经营协议书》约定尚有扣除尹才德自认部分尚有（21542元/年*8年-21542元-124725元）=26069元未支付。《承包经营协议书》到期后金珠星联公司与尹才德并未续约，但金珠星联公司继续占有房屋，尹才德没有提出异议，双方之间的原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。2014年5月24日至2016年7月23日期间租金为（21542元/年*2年+1795元/月*2月）=46674元，以上合计72743元，一审判决认定数额正确。3.关于一审判决确定腾退交还房屋期限后至实际交还房屋时的费用。金珠星联公司称在一审中已告知尹才德可以随时收房，但金珠星联公司在一、二审中并未举证证明其对该房屋已经腾退可以随时收房，对该上诉理由不予采信。综上所述，金珠星联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1094元，由成都金珠星联酒店管理有限公司负担836元，尹才德负担258元。二审案件受理费1619元，由成都金珠星联酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 单琦娟审判员 吴延丽审判员 陈卉佳二〇一七年七月四日书记员 何怡然 搜索“”