（2015）朝民初字第44142号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2018-06-24
案件名称
北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司与北京市朝阳田华建筑集团公司、北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司,北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司,北京市朝阳田华建筑集团公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第44142号原告：北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路大郊亭桥东200米。法定代表人：刘庆丰，董事长。委托诉讼代理人：唐绍钧，北京市汉良律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏伟，北京市中盾律师事务所律师。被告北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡楼梓庄。法定代表人：张建国，经理。委托诉讼代理人：张建莹，男，1974年8月18日出生，住北京市朝阳区。被告：北京市朝阳田华建筑集团公司，住所地北京市朝阳区金台里乙25号楼二层。法定代表人：米振华，总经理。委托诉讼代理人：张建莹，男，1974年8月18日出生，住北京市朝阳区。原告北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司（以下简称普罗旺斯公司）与被告北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司（以下简称田华四分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加北京市朝阳田华建筑集团公司（以下简称田华公司）为共同被告，公开开庭进行了审理，普罗旺斯公司之法定代表人刘庆丰、委托诉讼代理人唐绍、魏伟，田华四分公司、田华公司之委托诉讼代理人张建莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。普罗旺斯公司诉称：2005年4月，我公司法定代表人刘庆丰经人介绍，同田华四分公司下属第一工程队签订《房屋租赁合同》，约定田华四分公司将朝阳区东四环中路大郊亭桥东百米约5000平方米的三层楼房出租给我公司，允许我公司进行商业经营，租期2005年11月15日至2015年l1月15日。后双方签署延期租赁的补充协议，将房屋租期延长10年。同时约定，在合同期内，如因国家拆迁此房，该房因此所获得的拆迁赔偿（含出租人和出租人的赔偿），均由甲方全额领取，甲方根据乙方的实际直接经济损失，按照规定对乙方进行赔偿。2011年5月15日，在上述合同履行期间，双方签订补充协议，约定田华四分公司同意我公司在原承租三层房屋的基础上自行加盖两层，即第四层和第五层，面积约3000平方米，每年增加租金5万元，建好的3000平方米房屋的所有权权益归乙方享有，因国家政策需要拆迁或者改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益，均由我公司所有。我公司承租房屋后，将原承租的三层房屋及修建的第四层、第五层房屋全部出租给廖远忠使用，并约定第四层及第五层新增加的3000平方米由我公司委托廖远忠建设，建设好后的房屋，由我公司以低于市场价格每年49.5万元出租给廖远忠，所有权归我公司所有。2015年初，因北京市及朝阳区推进城市化工作和城市功能疏要求以及推进“京津冀一体化规划”的总体目标的需要，南磨房乡已被纳入北京市第一道绿隔离地区试点乡，田华四分公司出租给我公司的房屋属于需要首批拆迁的范围，双方租赁合同无法继续履行。经政府有关部门的多次协调，双方于2015年7月20日签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，约定解除租赁合同，田华四分公司应当支付我公司各项补偿款项，包括房屋补偿款、房屋建设及腾退搬迁等全部费用为ll84.4万元和506万元，其中补偿的506万元的部分所对应的是后增加的约3000平方米的第四层、第五层由我公司自行建设拥有所有权益并出租给廖远忠的部分；任何第三方向田华四分公司主张与租赁土地和房屋有关权利的，由我公司负责解决，责任由我公司承担。田华四分公司对我公司就租赁土地和房屋进行转租或分租的，租赁协议终止后的相关法律责任和后果由我公司自行解决，权益由我公司享有，导致的责任和损失也由我公司赔偿。协议签订后，我公司将所承租的房屋全部交付给田华四分公司，田华四分公司将房屋拆除完毕，并按约定给付我公司1184.4万元，但没有将后增加的3000平方米所对应的补偿款506万元支付给我公司，原因是在没有达成协议时，廖远忠向田华四分公司隐瞒后增加3000平方米第四、五层归我公司享有房屋所有权的事实，用欺骗的手段骗取了田华四分公司的房屋补偿款。后田华四分公司追回部分款项，剩余58万元没有追回。田华四分公司建议我公司通过诉讼的方式来主张该笔款项，并向我公司承诺在我公司持法院生效文书确认该补偿款归我公司所有时，田华四分公司即向我公司给付。现我公司起诉，要求确认田华四分公司、田华公司应将房屋补偿款506万元一次性支付我公司。田华四分公司、田华公司辩称：新增面积的补偿款为506万元，廖远忠隐瞒新增面积的权益归普罗旺斯公司的事实，与我公司就该506万元的补偿签订协议。签订该协议是廖远忠隐瞒其与普罗旺斯公司之间存在补充协议及有关事实，误导我公司的结果，不是我公司的真实意思表示，该协议无效。基于同一标的物的补偿，签署了相互矛盾的协议，如果都需要履行，我公司将损失严重。我公司得知真相后，立即停止向廖远忠等人支付补偿款，并通过各种途径将款项要回。同时为了避免我公司有损失，也要求普罗旺斯公司向法院通过诉讼主张房屋补偿款。经审理查明：2005年4月，田华四分公司第一工程队作为甲方（出租方）、普罗旺斯公司的法定代表人刘庆丰、焦延柱作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：出租房屋位于北京市朝阳区东四环中路大郊亭桥东百米约5000平方米三层楼房一座，配房500平方米，停车场2000平方米；租期2005年11月15日至2015年11月15日；年租金135万元；甲方允许乙方可以做洗浴、餐饮及其他法律不禁止的一切项目；在合同期内，如因国家拆迁此房，该房因此所获得的拆迁赔偿（含出租人和承租人的赔偿），均由甲方全额领取，然后甲方根据乙方的实际直接经济损失，按照国家有关规定对乙方进行赔偿。2008年7月26日，田华四分公司与普罗旺斯公司签订补充协议，约定租赁期限变更为2005年11月15日至2025年11月15日。2011年5月15日，田华四分公司（甲方）与普罗旺斯公司（乙方）签订补充协议，约定甲方同意乙方以租赁房屋为基础加盖两层，新增加的使用面积约为3000平方米，就新增加的部分，乙方向甲方支付租金每年5万元；因国家政策需要拆迁或改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益，均由乙方所有。2010年12月1日，普罗旺斯公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述租赁房屋的一、二、三层房屋出租给乙方用于商业使用，租期2010年12月1日至2020年11月30日；在合同期内，如遇上述房屋拆迁，相关补偿安置费用：补偿给经营者的费用，合同第一年100%由乙方享有，第二年80%由乙方享有，20%由甲方享有；第三年60%由乙方享有，40%由甲方享有；第四年40%由乙方享有，60%由甲方享有；第五年20%由乙方享有，80%由甲方享有；第六年以后所有补偿由甲方享有。2011年3月28日，普罗旺斯公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方以租赁房屋为基础加盖两层，新增加的使用面积约为3000平方米，就新增加的部分，乙方每年向甲方支付租金495000元；因国家政策需要拆迁或改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益分配，按照甲乙双方签订的《房屋租赁合同》执行。上述合同签订后，上述合同各方即进行了履行。审理中，普罗旺斯公司称除800平方米的租赁房屋其自用外，其他房屋出租给廖远忠；后廖远忠将部分租赁房屋转租北京金和宾馆有限责任公司（以下简称金和宾馆）。2015年7月20日，田华四分公司（甲方）与普罗旺斯公司、刘庆丰、焦延柱（乙方）签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》。约定：按照市、区推进城市化工作和城市功能疏解工作要求以及推进“京津冀一体化规划”的总体目标，南磨房乡己被纳入北京市第一道绿隔地区试点乡；根据南磨房乡关于推进城市功能疏解工作的工作安排，甲方作为乡属企业，须对位于广渠东路南侧四分公司一队所属的建筑进行合同解除及清退拆除工作；甲方己于2015年3月19日发出了《关于广渠东路南侧租赁合同终止及建筑物清退拆除的通知》，终止了甲乙双方所签署的系列租赁协议，并要求限期退还租赁土地及房屋；双方同意，甲方就与乙方的租赁合同清理和清退区域内的房屋腾退，共计应支付如下补偿费：1、乙方在清退区域内租赁了部分房屋，并自行建设了6层（约8460平方米）房屋，甲方针对该部分的补偿款共计11844000元，上述费用已含甲方针对承租区域合同解除及乙方自建上述房屋建设补偿、腾退搬迁等的全部费用；2、乙方在清退区域内同意被转租方廖远忠及廖远忠所转租的金和宾馆在甲方建设的三层楼主体上加建4层、5层，甲方针对该部分的补偿款共计506万元；其中，廖远忠所建设的房屋补偿款为232万元(甲方已向廖远忠支付补偿58万元由乙方自行处理，乙方同意不计入内），金和宾馆所建设的房屋共计补偿款274万元；3、上述补偿费为租赁范围内甲方应支付的与租赁合同解除和房屋腾退有关的全部费用，包括但不限于建筑物重置成新及装修装饰补偿、一次性停产停业综合补助费、设备搬迁和安装费等；本协议所约定的合同解除和清退拆除补偿费是甲方就清退拆除范围内全部租赁合同的解除、全部租赁房屋的建设装修、经营商户的清退及租赁房屋的拆除等所应向承租方、房屋建设装修方、实际经营方等所应支付的全部补偿费；甲方支付上述补偿费后，如有相关方（包括但不限于房屋的建设方、装修方、承租方所转租的二手或三手转包方及其他实际经营方等）就租赁房屋再向甲方主张补偿款及其他费用的，其责任由乙方承担，并由乙方自行处理及解决；针对廖远忠、金和宾馆在甲方自建三层房屋主体上加建的4层、5层房屋所对应的补偿款506万元，双方同意按照如下方式处理：1、在甲方开展合同解除和建筑物清退过程中，因乙方前期不配合工作，导致甲方和租赁房屋四层、五层的实际建设和经营人即廖远忠、金和宾馆（段亿平、李穗）签署了《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》，根据补偿协议约定，甲方应向廖远忠支付租赁房屋四层的结构建设补偿290万元（已付款58万元，剩余232万元未付），应向金和宾馆支付租赁房屋五层结构建设补偿274万元，共计未付的补偿款为506万元；在甲方与廖远忠、金和宾馆签署《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》后，乙方向甲方提供与廖远忠签署的补充协议，主张租赁房屋四层、五层的结构建设补偿款应归乙方所有；对此，甲方同意暂缓向廖远忠、金和宾馆支付剩余补偿款，由乙方通过诉讼方式，申请法院确认该补偿款应归乙方所有；在本协议签署后6个月内，如乙方持法院生效文书（包括判决书、调解书）向甲方证明该补偿款归乙方所有的，甲方根据法院生效文书向乙方拨付本协议约定的租赁房屋四层或/和五层所对应的补偿款；本协议签署后6个月内，如乙方未能向甲方提供法院生效文书，确认该补偿款应归乙方所有的，甲方将依据和廖远忠、金和宾馆的《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》，向廖远忠、金和宾馆拨付相应补偿款；届时乙方不得持有异议，且不得再向甲方主张任何权利，如乙方仍对该补偿款有争议的，可向廖远忠及金和宾馆另行主张，和甲方无关；普罗旺斯公司统一代表乙方收取上述补偿款项，视为刘庆丰、焦延柱收到上述补偿，乙方内部对补偿款的分配由乙方自行解决，和甲方无关；乙方本协议签订即日起将全部所使用的房屋腾空后移交给甲方，并将租赁范围内的设备设施清空并腾退完毕；双方确认，在乙方承租期间，于2010年12月1日与廖远忠签署《房屋租赁合同》，将其从甲方租赁的房屋和场地转租给了廖远忠，并同意廖远忠在甲方自建三层房屋主体上加建4层及5层；廖远忠自行建设4层，又与金和宾馆签署了《租赁合同》，将其租赁房屋转租金和宾馆，并由该公司加建第五层；因乙方未及时配合甲方完成租赁合同解除及房屋腾退工作，甲方为尽早完成合同解除及腾退工作，与廖远忠签署了《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，同意向其支付合同解除及清退拆除补偿款（主要为自建4层房屋的结构款）290万元（己付款人民币58万元）；与金和宾馆（段亿平、李穗）签署了《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，同意向其支付合同解除及清退拆除补偿款700万元，其中426万元为租赁房屋的装修补偿款（己付），274万元为其加盖的第五层房屋结构补偿款（未付）；鉴于廖远忠、金和宾馆签署《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》的背景是乙方未配合完成租赁合同的解除工作，且未向甲方提供与廖远忠签署的《补充协议》，对此，乙方应协调廖远忠、金和宾馆签收并同意甲方暂缓支付补偿的通知；如廖远忠、金和宾馆依据《租赁合同解补偿协议书》向甲方主张权利且甲方败诉的，甲方有权以扣留的补偿款向廖远忠、金和宾馆进行偿付，如甲方因此产生责任和损失的，甲方有权要求乙方予以赔偿。协议签订后，田华四分公司给付普罗旺斯公司解除租赁合同及其他自建房腾退搬迁补偿款11844000元。另查，2015年5月11日，田华四分公司与廖远忠签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，约定须清退拆除的建筑物坐落于北京市朝阳区南磨乡广渠东路，总建筑面积1600平方米，田华四分公司就租赁房屋向廖远忠共计支付补偿费290万元。2015年5月14日，田华四分公司与金和宾馆（乙方）签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，约定须清退拆除的建筑物坐落于北京市朝阳区南磨乡广渠东路，总建筑面积3200平方，田华四分公司就租赁房屋向金和宾馆共计支付补偿费700万元。上述事实，有相关书证、当事人的陈述等在案佐证。本院认为：田华四分公司与普罗旺斯公司、刘庆丰、焦延柱签订的《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》系有效协议。普罗旺斯公司要求确认田华四分公司、田华公司应向其支付拆除租赁房屋第四层及第五层的补偿款506万元，因合同的订立、当事人权利义务的确定均属于合同主体意思自治的范畴，而双方对普罗旺斯公司主张之内容并未明确约定，故对普罗旺斯公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司之诉讼请求。案件受理费47220元，由原告北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 童雪霏人民陪审员 张燕琴人民陪审员 李京华二〇一七年七月四日书 记 员 邓嘉男-10--1- 微信公众号“”