（2017）粤2071民初6349号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-10-18

案件名称

林仕宾与阮永红、中山市世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林仕宾,阮永红,中山市世华房地产代理有限公司,欧阳方青

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2017）粤2071民初6349号原告：林仕宾，男，1975年9月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：杨驰，男，1967年11月12日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县，系原告林仕宾同事。被告：阮永红，女，1971年6月20日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。被告：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市石坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊。委托诉讼代理人：王玉倩，公司员工。委托诉讼代理人：苏惠仪，公司员工。第三人：欧阳方青，女，1973年12月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县，委托诉讼代理人：夏远红，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄福龙，广东广瀚律师事务所律师。原告林仕宾与被告阮永红、中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、第三人欧阳方青房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林仕宾委托诉讼代理人杨驰，被告阮永红及其委托诉讼代理人赖兆仁，被告世华公司委托诉讼代理人苏惠仪到庭参加诉讼。第三人欧阳方青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林仕宾向本院提出诉讼请求：1.解除原告及第三人与被告阮永红、世华公司于2016年10月17日签订的房地产买卖及居间合同、2017年2月18日签订的买卖合同补充协议；2.被告世华公司立即归还登记备案表（合同编号：HTN××，合同条码：××）及不动产权证书（不动产权第××号，不动产权第××号）原件给原告。事实和理由：涉案房产登记在原告与第三人名下，各占二分之一产权，但原告与第三人离婚时已约定第三人名下的二分之一产权归原告所有。2016年10月17日，原告和第三人共同与被告阮永红、世华公司签订房地产买卖及居间合同（以下简称买卖居间合同），约定：原告将位于中山市南区悦来南路××号滨河湾花园××座××房卖给被告阮永红，成交总价款1195000元，定金200000元。首付款（不含定金）595000元，银行按揭400000元，应于签订合同之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，否则视为违约及其他约定。原告在合同上签名的同时将备案表（合同编号××，合同条码：××）原件交给被告世华公司，被告世华公司于2016年10月20日通过银行转账200000元给原告。由于原告需要流动资金，多次催告两被告到银行办��按揭手续，最终被告世华公司告知原告，因涉案房产没有不动产权证书，无法递交银行按揭申请资料及签署相应文件，由此导致原告与被告阮永红之间不能按合同的约定履行权利义务。原告认为被告世华公司是从事房地产代理（中介）专业机构，应当具备房地产买卖的专业知识，应当知晓没有不动产权证书就不能办理银行按揭的规定，被告世华公司应当承担全部责任。2017年2月18日，应被告世华公司要求，原告与被告阮永红签订买卖合同补充协议（以下简称补充协议）。补充协议签订后，原告多次要求被告世华公司归还上述登记表及不动产权证书原件给原告，被告世华公司拒绝归还，双方发生争执。之后，被告阮永红、世华公司便当作原告违约并采取法律方面的方法（发律师函）及每天不间断的打电话、发微信、信息，严重干扰了原告的正常工作与生活。原告于2017年4月10日下午到中山市国土资源局办理不动产登记事项，由于原告没有持不动产权证书系统不能启动，拒绝办理。原告认为，其与第三人、两被告于2016年10月17日签订的买卖居间合同，因涉案房产尚未颁发不动产权证而导致合同终止履行的情形，依据合同法有关规定，属于合同无效；被告世华公司至今尚未归还本应当属于原告合法持有的登记备案表及不动产权证书原件给原告，侵害了原告的合法权益；原告与被告阮永红未能于约定期限内办理过户手续，原告有权解除其与被告阮永红之间的买卖合同关系。综上，原告为维护其合法权益，遂向本院提起诉讼。原告林仕宾对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.身份证复印件、企业机读档案登记资料；2.房地产买卖及居间服务合同；3.买卖合同补充协议；4.收据2份；5.离婚协议书复印件；6.中山市国土资源局业务办理票据；7.中山市不动产登记资料证明表。被告阮永红辩称，1.原告采取不协助和故意使用不正当手段造成没有办理过户登记，企图不正当地促成补充协议第八条约定的“若4月10日仍然没有办理过户即双方解除合约”的解除合同条件成就，该情形依法视为解除合同条件不成就，原告以此为由主张解除合同，其理由不能成立。同时，原告现对前述解除合同的条件存在有意曲解和利用，前述解除合同条件是指，只有因被告原因导致2017年4月10日前不能办理过户手续，原告才有权解除合同及不承担违约责任。2.原告将不协助办理过户登记归咎于被告世华公司不返还其不动产权证，称其因“没有持有不动产权证书系统不能启动”违背事实且不合逻辑。根据合同约定，被告世华公司有权保管和持有其不动产权证，其目的是办理过户手续，履行该合同义务。3.涉案合同设立了两种合同关系，原告以对抗被告世华公司的理由主张解除合同违背了合同相对性原理；且原告和第三人已于约定办理过户登记的期限前领取到涉案房产的不动产权证书，涉案合同不存在无效的法定情形。4.原告无权对第三人所有的1/2房屋产权份额主张与被告阮永红解除涉案合同。虽然原告与第三人的离婚协议书约定涉案房屋全部归原告所有，但登记在第三人名下的1/2产权至今仍未变更到原告名下，原告对第三人所有的1/2产权份额主张解除合同没有法律依据。被告阮永红对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.主体资料；2.房地产买卖及居间合同；3.收据、银行转账凭证；4.买卖合同补充协议；5.不动产权证；6.贷款通知书；7.税收缴款书、增值税发票；8.律师函；9.手机短信等；10.民事案件委托代理合同、发票；11.通话录音和视��光盘；12.手机通话记录清单；13.照片。被告世华公司辩称，1.不同意解除居间合同关系；2.原告及第三人与两被告签订的买卖居间合同、补充协议均合法有效，被告世华公司基于合同的约定保管产权证和备案登记表，且仅在买卖双方房屋买卖合同关系解除后，才能返还产权证和备案登记表原件。3.涉案合同签订及履行经过如下：2016年10月17日，买卖居间合同签订后，被告阮永红依约向原告支付了定金200000元，原告及第三人将登记备案表托管于被告世华公司；2017年2月18日，原告与被告阮永红签署补充协议；2017年2月24日，原告及第三人将不动产证托管于被告世华公司；2017年3月10日，被告阮永红取得中国建设银行批复额度为400000元的贷款同意书；2017年3月23日，被告阮永红向税务机关缴纳过户所需的个人所得税、契税；2017年3月23日起，被告世华公司、阮永红多��催促原告及第三人配合办理过户递件手续，但原告及第三人一直不予配合，后原告提起本案诉讼。被告世华公司对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：微信记录。第三人欧阳方青未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月17日，原告林仕宾、第三人欧阳方青（卖方）与被告阮永红（买方）、世华公司（居间方）签订了买卖居间合同。合同约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市南区××花园××房的房产，成交总价为1195000元；成交定金为200000元，由买方在签署合同时交保证金200000元给居间方，若卖方于2016年10月8日或之前签署本合同并对以上款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金；除定金之外的房款995000元以银行按揭贷款方式支付，其中首期房款595000元应于递件过户当天支付，余款400000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方；买方应自买卖双方签署合同之日起60日内递交全部银行按揭申请资料及前述相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及前述相关文件，否则视为违约；合同签订时物业现状为无查封有抵押，卖方在合同签订之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约；买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书之日起十个工作日签署广东省房地产二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）并办理过户递件手续，收件回执由居间方代为托管；合同买卖各方中任一方的签字人如为代理人（如该物业有共有权人的，则在卖方签章项上签字人视为该物业其他共有权人的代理人），则代理人须对已获的授权承��真实、有效、完整的保证义务；若代理人无权代理、超越代理权、滥用代理权导致房屋买卖合同无效或无法履行时，在合同签字的代理人应按合同违约责任条款承担违约责任；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金，如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费等相关费用。买卖居间合同还约定了其他内容。同日，原告、第三人还与被告阮永红、世华公司签订了资金托管协议，被告阮永红依约向被告世华公司交付定金200000元后，原告及第三人将涉案房地产登记备案表（合同编号：HTN××、合同条码：××）、完税证（粤地××号）原件交给被告世华公司托管。2016年10月20日，被告世华公司通过银行转账将定金200000元支付给了原告。2017年2月18日，原告林仕宾（甲方）与被告阮永红（乙方）签订补充协议，约定：甲方积极配合办理出证、买方申请贷款及过户等有关过户前要办理的所有手续，若甲方故意拖延时间即甲方违约；合同生��后，甲、乙双方任何一方无正当理由要求解除合同的，责任方须按合同及本协议的有关条款至规定承担违约责任；甲、乙双方清楚合同所述物业房地产权证正在办理中，甲方同意加快办理房地产权证，甲方要求4月10日前办理好过户手续，若4月10日仍然没有办理过户即双方解除合约并甲方不承担协议的有关条款之规定承担违约责任且要退还200000元给乙方，乙方知道并且同意。补充协议还签订了其他内容。2017年2月24日，原告将权利人分别为原告、第三人的不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第××号、粤（2017）中山市不动产权第××号]将交由被告世华公司托管。2017年3月10日，被告阮永红收到中国建设银行批复的贷款通知书，该通知书注明贷款金额为400000元以及同意在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的条件下发放贷款。2017年3月23日，被告阮永红向税务机关缴纳过户所需的个人所得税、契税等全部税费。2017年4月7日，被告阮永红委托律师向原告发函催促其协助办理涉案房地产的过户手续。2017年4月10日，原告及被告阮永红、世华公司均到中山市国土资源局办理业务，但未能办理涉案房地产的递件过户手续。因原告与被告阮永红、世华公司就涉案房产交易产生争议，三方协商未果，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，被告阮永红表示银行可以继续批准涉案房地产的贷款，银行批准贷款无需原告及第三人配合。同时被告阮永红还向本院提交了名下个人账户收入交易明细，其账户余额显示被告阮永红足以向原告支付购买涉案房地产的首期款。另查，2014年3月10日，原告林仕宾与第三人欧阳方青于协议离婚书上签名，注明：“双方婚后所有固定资产（……××花园××房，合同编号：HTN××、合同条码：××、土地证：××）及现金、公司股份全部归男方所有。”中山市土地房产产权档案馆于2017年4月13日就涉案房地产出具的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产为原告林仕宾与第三人欧阳方青共有，两人各享有1/2的产权份额。又查，原告认为，其于2017年4月10日依约协助办理过户，但因没有不动产权登记证及第三人未到场故而无法完成过户手续的办理，并提交了其办理业务时的中山市国土资源局业务办理票序。该业务办理票序显示其办理的业务为“不动产登记证明（个人查询）”，并注明了“一宗业务约需12分钟完成”以及“取号时间：2017年4月10日17：05：06”。被告阮永红、世华公司认为，原告当日排队办理的是个人查询业务而非二手房地产交易收件业务，且原告多次故意拖延、拒绝配合办理涉案房产的递件过户手续。为��，被告阮永红提交了其与原告之间于2017年4月5日至2017年4月11日的通话记录、通话录音及短信记录。前述通话、短信内容显示，被告阮永红于2017年4月10日前多次催促原告协助办理过户手续，但未得到原告的有效回复。2017年4月10日，被告阮永红于7时28分以短信方式催促原告配合办理过户手续，短信载明“现在过户工作日只剩下4月10日今天一天时间，我在2017年3月23日已经交了过户的所有税费，且多次催促你办理过户手续，中介公司也多次催告，你都以没空为由拖延拒绝配合过户，已经构成违约了，现在本人再一次催促阁下务必在今天（4月10日）过来办理过户手续……”；于9时51分、10时40分、10时58分、11时26分以短信多次告知原告已在国土局等候协助办理过户，于11时54分以短信告知原告“林生，上午时间已过，工作人员要下班了……下午2:30再来等你过户。请��排好时间来过户”；于14是41分、16时21分再次以短信催促原告协助办理过户手续；以上短信内容均未得到原告短信回复。当天17时19分，原告以短信方式询问被告阮永红“阮永红女士，我是林仕宾，我在国土局等你来办过户手续，你怎么没有来？”被告阮永红于当天17时30分回复“我在国土局”，于17时48分回复“多次打电话你都不接，我还在国土局柜台等你过户，有朋友可以帮忙现在办理，请快过来过户……”，于18时33分回复“……我们现在才离开国土局，我和Q房公司按揭部黎生及国土局办理人员一直在过户柜台等你来，你知道现在电话不接，又不出现”。次日，被告阮永红亦多次以短信方式通知原告于2017年4月11日下午3点至4点半带另一产权人办理过户手续。2017年4月10日20时30分至20时33分的通话录音内容如下：被告阮永红：“你发信息给我是5点19分，我��去洗手间，出来走一圈找不到你，我就发短信告诉你，我一直在交易过户柜台等你，后来在取号台前见到你，和你讲话两句，你就走了，后来我见过户柜台还有其他人在办理，就跟他说你是从广州过来的，工作特别忙，求他也帮忙加班办理，那时工作人员也答应了。”原告：“那时已经是下班了。”被告阮永红：“你都没过来过户柜台，什么也没说一声，直接走了，怎么会知道过户柜台工作人员还在工作呢？这时，我们一直打你的电话，你为什么都不接呢？”原告：“那时，国土局人已经下班了。”被告阮永红：“绝对没有……那明天来看看我拍的视频，我和黎生一直打你电话，你就是不接，又挂电话，我们一直在国土局过了6点才离开……”原告：“那明天再约个时间过来吧。”被告阮永红：“我已经发了短信给你了，已经给你一个时间段了，你看短信好吗？”��告：“我们安排个时间，可能要下午啦。”被告阮永红：“下午什么时间?那下午三点至四点半，我在国土局等你。”2017年4月11日10时12分至10时13分，被告阮永红再次询问原告过户时间，并告知其当天下午3点到4点半在中山市国土资源局等候办理，原告则回复称“另一个产权人没时间，要工作”。本院认为，本案系房屋买卖合同及居间合同纠纷。原告林仕宾与被告阮永红、世华公司签订的买卖居间合同、资金托管协议均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。由于买卖居间合同约定“如该物业有共有权人的，则在卖方签章项上签字人视为该物业其他共有权人的代理人”，即第三人已于该合同中确认原告作为涉案房地产的共有权人可以视为其代理人处理有关事宜，故在原告林仕宾与被告阮��红签订的补充协议不存在法定无效情形亦不存在故意损害第三人合法权益的情形下，该补充协议合法有效且对第三人具有约束力。前述合同及其补充协议，包含原告与被告阮永红之间的房屋买卖合同关系，原告及被告阮永红分别与被告世华公司之间的居间合同关系。本案的争议焦点在于：1.违约方的认定问题；2.原告是否有权解除涉案合同关系；3.涉案合同能否继续履行。关于焦点1。涉案纠纷的产生源于双方未能于补充协议约定期限内办理过户手续。原告认为未能办理的原因在于没有不动产权证书原件、办理当天第三人未能到场，被告世华公司未能提供专业的居间服务；被告阮永红、世华公司则认为原因在于原告故意拖延不予协助办理。因此，本案违约方的认定即应将未能如期办理过户手续归责于哪一方。对此本院分析如下：第一，在补充协议约定办理��户手续的截止日期即2017年4月10日之前，涉案房地产的权利人即原告与第三人均已取得相应的不动产权证书，并将不动产权证书交由被告世华公司托管以作办理递件过户手续之用，故原告主张其与第三人未能持有不动产权证书原件导致未能如期办理过户手续的理由不能成立。相应地，原告据此主张被告世华公司未尽居间义务的理由亦不能成立。实际上，原告主张过户手续未能办理的原因与其主张被告世华公司返还不动产权证书原件的诉求本身也是相互矛盾的。第二，根据已查明的事实可知，在2017年4月10日之前，原告及第三人已取得涉案房地产不动产权证书，被告阮永红已履行缴纳税费、办理银行贷款手续等合同义务，并具备了支付购房首期款的能力。由此可见，被告阮永红、世华公司催告原告协助办理过户手续时，只需原告、第三人配合被告阮永红、世��公司到国土局办理递件过户业务即可，这一点原告与被告阮永红通话内容、短信内容亦可佐证。第三，原告、第三人作为涉案房地产卖方，应及时积极履行配合买方即被告阮永红办理过户手续这一法定随附义务。依照买卖居间合同的约定，被告阮永红、世华公司可视原告为第三人的代理人,故被告阮永红、世华公司向原告催告协助办理过户事宜即应视为已同时通知第三人履行协助义务。2017年4月10日前，被告阮永红、世华公司在多次以电话、短信、发函等方式通知、提醒原告协助办理递件过户手续，但原告、第三人均未给予回复或未明确表示配合办理以及告知办理时间；2017年4月10日当天，被告阮永红亦多次告知原告已在国土局等候办理递件过户手续，但原告临近中山市国土资源局工作人员下午下班才到场，且未能证明其到场后即办理涉案房地产的递件过户手续，并在短信告知被告阮永红后即无故离开，在被告阮永红、世华公司再次联系时未能予以回复；2017年4月11日即在电话商定办理过户手续的时间内，原告、第三人仍未能到场配合办理递件过户手续。从前述表现来看，在符合办理过户手续条件的情况下，被告阮永红、世华公司对未能办理过户手续并无过错，原告、第三人则存在故意拖延及消极配合，原告及第三人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于焦点2。诚实信用原则作为民事活动的基本原则，当事人在合同解除时也应根据诚实信用原则进行。原告与被告阮永红于补充协议约定了房屋买卖合同关系解除的条件：“双方清偿所述物业房地产权证在办理中，卖方同意加快办理房地产权证……若4月10日仍然没有办理过户即双方解除合约”。结合该合同条款上下文可知，补充协议签订时涉案房地产的权利人尚未取得不动产权证书，该合同解除条件是基于涉案房地产权利人取得不动产权证书这个将来可能发生但具有不确定性的合法事实设立，而该事实一般不以合同当事人的意志为转移。由于涉案房地产的权利人于2017年2月20日已取得不动产权证书，前述合同解除条件设立的基础已经消灭，原告仍以该合同解除条件已成就主张解除合同背离了通过交易使双方获得利益的合同订立目的。实际上，前述分析已论证未能办理过户手续的原因在于原告、第三人拖延及不予协助，即便原告主张合同解除条件已成就，也是原告、第三人以不正当的行为恶意促成，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成��的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，依法也应视为该合同解除条件不成就。故本院对原告要求解除涉案买卖合同关系的主张予以驳回。同时，被告世华公司收取原告、第三人关于涉案房地产的备案登记表、不动产权证书的行为系履行合同约定的居间方的托管义务，且原告没有证据证明被告世华公司在提供居间服务过程中存在违约行为或不当之处，故原告主张解除其与被告世华公司之间的居间合同关系，没有事实及法律依据，本院亦予以驳回。关于焦点3。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。原告未能按合同约定履行协助办理过户手续的义务，依法应承担继续履行等违约责任。根据已查明事实可知，涉案房地产权利人均已取得不动产权证书，被告阮永红已办妥银行按揭手续及具备支付购房首期款的能力，不存在原告主张的因没有不动产权证书无法交易或被告阮永红无法履行付款义务等阻碍合同继续履行的事由。尽管补充协议约定办理过户手续的期限现已届满，但被告阮永红、世华公司在该期限届满前均已多次催告原告履行协助义务，且涉案房地产交易不存在不适于继续履行或强制履行费用过高的情形。由于本案既不存在原告所主张的不能继续履行买卖居间合同的事由，也不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；��三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定的不能继续履行合同的情形，被告阮永红、世华公司主张继续履行合同的辩解意见，理据充分，本院予以采纳。由于买卖居间合同仍应继续履行，依据合同约定，涉案房地产的登记备案表、不动产权证书在完成过户手续前应继续交由被告世华公司托管，故原告主张被告世华公司返还登记备案表、不动产权证书的诉求，本院不予支持。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告林仕宾的诉讼请求。案件受理费15554元，减半收取7777元（原告已预交），由原告林仕宾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　张文辉二〇一七年七月四日书记员　　李颖文黄怡凤关注公众号“”