（2017）鲁0181民初374号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-18
案件名称
济南嘉华百佳购物广场有限公司与济南百盛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
章丘市人民法院
所属地区
章丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南嘉华百佳购物广场有限公司,济南百盛餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第九十七条，第九十九条第一款，第一百一十四条第一款，第一百二十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0181民初374号原告（反诉被告）：济南嘉华百佳购物广场有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈锡忠，董事长。委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛启辰，山东保君律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南百盛餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：韩乃兴，董事长。委托诉讼代理人：冷涛，男，1977年1月4日出生，汉族，该公司经理，住济南市，公民身份号码3701811977********。委托诉讼代理人：曹沛合，山东百脉律师事务所律师。济南嘉华百佳购物广场有限公司（以下简称嘉华公司）与济南百盛餐饮管理有限公司（以下简称百盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月17日、5月22日、6月30日再次公开开庭审理了本案，百盛公司提起反诉，本院予以合并审理。当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金10万元及相应违约金；2.解除原、被告之间的房屋租赁合同；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年2月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于章丘区党校街汇泉路76号房屋第四层用于经营餐饮业务，租期4年11个月，自2015年2月11日至2019年12月10日，前四年租金每年10万，第五年租金83300元。《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付了房屋，按照房屋租赁合同第四条第二款的约定，被告应在2016年1月5日前交纳2016年2月11日至2017年2月10日的租金10万元，但至原告起诉之日，被告一直拖延未交。百盛公司辩称，双方2015年2月10日签订的租赁合同第八条第七项约定，原告应保证暖气正常供应，观光电梯供被告免费使用，年检费用由原告承担，被告有权使用上行扶梯。签订合同时嘉华购物广场正常营业，合同签订后不到一个月，嘉华购物广场停业，一楼至三楼完全关闭，与签订合同时嘉华购物广场人流旺盛，商业气氛浓厚，无法相比，且原告停止了暖气供应，观光电梯费用完全由被告支付，上行扶梯停止使用，导致被告的经营受到极大影响。由于原告违约在先，被告不应承担违约金。如果人民法院判决有违约金，请求予以调整。百盛公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告赔偿损失130万元（装修损失122万元、电费损失5万元、电梯维保费3万元）；2.诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2015年2月10日，嘉华公司与百盛公司签订的房屋租赁合同第十四条第九项约定，若嘉华公司未经百盛公司同意单方解除合同或因严重违约导致合同无法正常履行，应赔偿百盛公司所投入的全部装修及设备费用等损失。房屋所有权人已经与嘉华公司解除了租赁合同并认定嘉华公司违约。2017年5月11日，房屋所有权人书面通知百盛公司腾房，嘉华公司严重违约导致合同无法正常履行，应当赔偿百盛公司全部装修及设备费用等损失。嘉华公司针对反诉辩称，反诉人超过租赁合同约定的时间未交纳租金，被反诉人有权依据租赁合同第十三条第二款约定解除合同，且不受第十四条第九款的限制，由此而发生的一切损失和费用，由反诉人承担。现涉案物业第四层已由反诉人全部转租，且都在正常使用，反诉人持续收取租金，并未遭受损失，其要求被反诉人赔偿全部装修损失及设备费用的主张，无事实和法律依据。被反诉人与银峰公司之间的合同解除，并不必然影响到反诉人正常使用房屋，且并不导致本案当事人之间合同的解除。反诉人根本违约在先，被反诉人诉求解除合同、支付租金事实充分、约定明确，请求予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.百盛公司因嘉华公司未交纳取暖费而被停止供暧，百盛公司因此不得不使用空调取暖，由此而产生的电费等费用应当认定为百盛公司因嘉华公司未供暖所受到的损失，但百盛公司所交电费无分项记录，不能依电费交纳数额直接确认百盛公司所支付的空调取暖费。百盛公司所租用楼层的总面积为1355平方米，空调取暖的费用一般不会低于集中供暖的费用，章丘2015年至2016年供暖期非居民住宅按建筑面积每平方米28.9元收取采暖费，百盛公司所受到的损失可参照集中供暖交费来确定为39159.5元。2.百盛公司提供装修合同两份和装修款收据一宗，证实其两次装修总支出为221万元。经庭审质证，嘉华公司认为，装修款项属于大额款项，百盛公司主张以现金方式支付装修款，不符合财务管理制度，装修公司也未向百盛公司出具正规发票，单从收款收据无法确认百盛公司与装修公司间存在真实的装修承揽关系，百盛公司提交的装修款收据及装修款交付方式明显不符合逻辑，嘉华公司不予认可其主张的装修事实。本院认为，百盛公司提供的证据不足以证明其装修支出，百盛公司应当承担举证不能的法律后果，本院对百盛公司主张的装修损失不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2008年11月6日，嘉华公司与济南银峰建材有限公司签订房屋租赁合同、设备租赁合同各一份，济南银峰建材有限公司将其所有的位于原章丘市汇泉路76号商厦的房屋、设施设备一并租赁给嘉华公司使用。房屋和设备租赁合同的租赁期限，均为11年零44天，自2008年10月28日起至2019年12月10日止。二、2015年2月10日，嘉华公司与百盛公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定嘉华公司将其租赁经营的位于明水汇泉路76号房屋第四层共1355平方米转租给百盛公司经营餐饮，租赁期限为4年零10个月，自2015年2月11日起至2019年12月10日止，每年租金为10万元，租金共计483300元，租金自第二年开始每年支付一次，先付租金后使用，付款时间为每季之始五日内。百盛公司应依约按时如数向嘉华公司支付租金及管理费，如百盛公司无正当理由未支付或者迟延支付租金，应另行向甲方支付相当于该笔费用千分之五的违约金，若逾期支付租金长达30日，嘉华公司有权解除合同，并要求百盛公司支付相当于两个月租金的违约金。合同还约定“嘉华公司在租赁期间保证暖气正常供应，所需费用由嘉华公司全部承担，观光电梯年检费用由嘉华公司承担，供百盛公司免费使用，如观光电梯需对外（楼外）开门，费用由百盛公司全额承担，嘉华公司予以积极配合，上行扶梯的电费及相关维护费用由百盛公司全部承担”。三、嘉华公司与百盛公司租赁合同履行过程中，嘉华公司所属购物广场停业，一楼至三楼关闭，并停止了暖气供应，上行扶梯停止使用。百盛公司因嘉华公司未交纳取暖费而被停止供暧，百盛公司因此不得不使用空调取暖，百盛公司因此受到用电损失39159.5元。2015年5月30日，百盛公司制作《附加合同》一份，合同主要内容为“甲方（嘉华公司）根据原始合同把观光电梯给乙方（百盛公司）打开（从楼外开门），电梯年检、电费、电梯一楼改造开门所产生的费用由乙方承担”。百盛公司在《附加合同》上盖公章后，送交给嘉华公司，因房屋所有权人不同意对观光电梯在楼外另行开门的改造，嘉华公司未在百盛公司送交的《附加合同》上加盖公章。之后，嘉华公司同意百盛公司不再经营餐饮，改为经营其他项目，百盛公司将其所租赁的房屋全部对外转租，不再经营餐饮。四、百盛公司因嘉华公司未依合同约定供暖等原因，请求嘉华公司降低租金，双方未达成一致意见，百盛公司拒绝继续支付租金。2016年11月26日，嘉华公司向百盛公司发出公函，要求百盛公司在收到公函三日内，到济南华联超市采购部（嘉华公司与华联公司共用的采购部）交清2016年2月11日至2017年2月10日租金10万元，违约金145000元。百盛公司在接到嘉华公司公函后，未交纳租金和违约金。五、2016年5月9日，嘉华公司向本院提起诉讼，请求依法判令解除嘉华公司与济南银峰建材有限公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议；判令济南银峰建材有限公司支付嘉华公司违约金170万元。诉讼过程中，济南银峰建材有限公司提起反诉。2016年11月7日，本院作出（2016）鲁0181民初2875号民事判决，判决准许嘉华公司与济南银峰建材有限公司解除2008年11月6日签订的房屋租赁合同及附属设施租赁合同；判决嘉华公司支付济南银峰建材有限公司合同违约金共计110.5万元。嘉华公司不服提起上诉，2017年4月10日，山东省济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终1970号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。六、2017年5月11日，济南银峰建材有限公司向济南百盛餐饮管理有限公司发出腾房通知书，要求百盛公司自收到通知之日起5日内腾空房屋，逾期不腾房，将自应当腾空房屋次日起按照每平方米每日8元收取房屋租赁费，并有权要求赔偿因腾房等所支出的全部费用。本院认为，根据本案各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、嘉华公司、百盛公司是否应当承担违约责任；二、违约责任如何承担。一、关于违约责任问题，本院认为，合同当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当地的供暖期间一般为每年的11月中旬到次年的3月中旬，本案当事人双方在合同履行过程中，嘉华公司承认其未交纳2015年至2016年供暖期取暖费用，嘉华公司未按合同约定向百盛公司提供暖气，百盛公司按合同规定应当于2016年1月5日前向嘉华公司交纳2016年2月11日至2017年2月10日的租金10万元，本案合同当事人互负债务，有先后履行顺序，嘉华公司作为先履行一方未依照合同约定供暖，后履行一方的百盛公司有权拒绝其相应的履行要求，但应以因未供暖所受到的损失为限。当事人双方对百盛公司因供暖所受到的损失不能达成一致，即使百盛公司认为其受到损失后应降低租金，但其余自认租金也应按时交纳，双方对损失数额或降低租金的数额有争议可另行处理。本院认定，双方均有违约行为，但嘉华公司违约在先，因百盛公司违约事出有因，并不构成根本违约。二、因嘉华公司不接受百盛公司降低租金的请求而致双方发生纠纷，当事人双方应当各自承担相应的责任。百盛公司应当承担违约责任向嘉华公司支付租金10万元，嘉华公司亦应当承担违约责任赔偿百盛公司因供暖所受到的损失39159.5元。双方当事人合同约定的租金交纳逾期超过30日的违约金按两个月租金（10万元/年）计算，由于嘉华公司违约在先，双方当事人就降低合同租金未达成一致，导致百盛公司拒付租金，双方均可依法解决此纠纷，2016年5月9日，嘉华公司即诉求解除嘉华公司与济南银峰建材有限公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议，本案合同不能再继续履行的根本原因系嘉华公司与房屋所有权人签订的租赁合同被依法解除所致，且事实上因此给百盛公司造成了一定的装修损失，嘉华公司亦应当向百盛公司承担违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院酌定由百盛公司向嘉华公司支付违约金5000元。百盛公司主张大部分装修已拆除，不具备司法评估的条件，且百盛公司系因自主选择经营其它项目而对装修大部进行拆除，本院对百盛公司诉求装修损失不予支持。当事人双方合同约定“观光电梯年检费用由嘉华公司承担，供百盛公司免费使用，如观光电梯需对外（楼外）开门，费用由百盛公司全额承担，嘉华公司予以积极配合，上行扶梯的电费及相关维护费用由百盛公司全部承担”，嘉华公司仅需承担电梯的年检费用，且观光电梯事实上基本由百盛公司独自使用，相应电费计量也未与百盛公司其它用电分开，百盛公司诉求嘉华公司承担电梯维保费用无事实依据，本院不予采纳。综上所述，本案当事人双方签订的租赁合同合法有效，因房屋所有权人已经同嘉华公司解除租赁合同，并要求百盛公司限期腾房，本案当事人双方间的合同已不能继续履行，应当予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，第一百二十条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除济南嘉华百佳购物广场有限公司与济南百盛餐饮管理有限公司于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》；二、济南百盛餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付济南嘉华百佳购物广场有限公司租金10万元并支付违约金5000元；三、济南嘉华百佳购物广场有限公司于本判决生效后十日内赔偿济南百盛餐饮管理有限公司经济损失39159.5元；（上述给付相互折抵后，济南百盛餐饮管理有限公司给付济南嘉华百佳购物广场有限公司65840.5元）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4975元，由济南嘉华百佳购物广场有限公司负担2886元，济南百盛餐饮管理有限公司负担2089元；反诉案件受理费（减半）8250元，由济南百盛餐饮管理有限公司负担8001元，济南嘉华百佳购物广场有限公司负担249元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院（未在上诉期满后七日内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 李 舰人民陪审员 李 艳人民陪审员 王希文二〇一七年七月四日书 记 员 闵倩倩 来源：