（2017）苏0830民初2075号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-09-05

案件名称

下同）与下同）确认合同效力纠纷一审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

下同）,邵子涵,张祝梅

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第一百零六条第一款

全文

江苏省盱眙县人民法院民事判决书（2017）苏0830民初2075号原告（反诉被告，下同）：郑成云。委托诉讼代理人：邵子涵。被告（反诉被告，下同）：张汉山。委托诉讼代理人：张祝梅（系被告张汉山女儿）。被告（反诉原告，下同）：安宁。原告郑成云与被告张汉山、安宁确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月6日立案。被告安宁提起反诉，依法��并审理。本案依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理，原告郑成云的委托诉讼代理人邵子涵、被告张汉山的委托诉讼代理人张祝梅、被告安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑成云向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认两被告于2017年2月19日签订的房屋转让合同无效；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告张汉山系夫妻关系。2017年2月19日被告张汉山隐瞒原告，擅自将夫妻双方共有的位于盱眙县城斗笠山商业局宿舍2-11号房屋出卖给被告安宁。原告对这一情况全然不知，后到收到安宁起诉张汉山房屋买卖合同纠纷一案的应诉通知书时才得知事情真相。被告张汉山无权单独处分，两被告签订的买卖合同系无效合同。请求依法判决。被告张汉山承认原告郑成云的诉讼请求。被告安宁答辩并反诉称，2017年2月19日��友好协商，张汉山同意将其本人所有的斗笠山巷2-11号房屋出售给安宁，双方签订了二手房转让合同书一份。签订合同时张汉山与郑成云双方都在现场，张汉山收取了安宁购房定金伍万元整。合同签订后张汉山突然反悔，不同意出售房屋，并多次协商无果。原、被告签订的二手房转让合同合法有效，双方应该信守，不承认原告郑成云的诉讼请求，反诉要求原告郑成云与被告张汉山共同承担继续履行合同并及时办理房屋过户手续的责任。原告郑成云对被告安宁的反诉请求答辩认为，被告安宁向被告张汉山提起反诉依法不能成立。案涉二手房转让合同属于效力待定，被告安宁要求承担违约责任或继续履行合同没有基础。二手房转让合同与原告郑成云无关，该合同不能约束原告方。其他同起诉意见。被告张汉山对被告安宁的反诉陈述认为，转让房屋已��不可能，双方可以协商赔偿违约金。原告郑成云围绕诉讼请求提供以下证据：1、原告郑成云与被告张汉山结婚证一份，证明双方为夫妻关系；2、房产证一份（盱房权证盱城字第××号），证明案涉买卖房屋系原告郑成云和被告张汉山共同共有；3、本院（2017）苏0830民初1516号案件裁定书一份，证明安宁因另案起诉张汉山后才知道房屋买卖的情况以及安宁后来撤回起诉的事实。被告张汉山与安宁质证认可原告方提供的证据材料内容本身的真实性，但被告安宁陈述认为案涉房屋买卖时原告郑成云知晓并同意出卖。对当事人无异议的证据材料本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及证据审查，本院认定如下事实：原告郑成云与被告张汉山为夫妻关系，其共同共有位于盱眙县盱城镇斗笠山巷（备战路）2-11号砖混结构两层楼房一��。2017年2月19日两被告签订二手房转让合同书一份，约定上述二层楼房以350000元转让给安宁，安宁交付定金50000元给张汉山，手续办齐后余下房款付清。同年2月20日被告安宁交付被告张汉山50000元，张汉山出具等额收条一份，注明“收到安宁购房预订金伍万元整”。嗣后双方未基于上述转让合同而支付房款或交付房屋。本案审理期间被告安宁未举证证明原告郑成云事先同意或事后追认被告张汉山出卖房屋的行为。经释明，原告郑成云及被告安宁坚持而不变更其本诉和反诉的请求。本院认为，合同是平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋为原告郑成云与被告张汉山��同共有，被告安宁未提供有效证据证明被告张汉山缔约时征得原告郑成云同意或事后取得其追认，因而被告张汉山缔约行为属于一方共有人无权处分共有房屋。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。出卖人在缔约时应对买卖之物享有所有权或处分权，但不彻底否定出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同效力。无权处分的，买卖合同有效。原告郑成云经释明而不变更诉讼请求，坚持请求判决确认案涉二手房转让合同无效，没有法律依据，不予支持。合同归合同法律规范调整，物权变动归物权法律规范规制，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同效力，但能否发生所有权转移的物权变更��果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权的变动属于效力待定状态。被告安宁未举证证明案涉二手房转让合同已排除了效力待定状态的事实，经释明不变更诉请内容，坚持要求继续履行合同并办理房屋过户手续，没有事实和法律依据，不能得到法律的支持。被告安宁向原告郑成云提起反诉，并无不当，同时要求被告张汉山承担共同履行合同并办理房屋过户手续的义务，被告张汉山亦应为反诉中的共同被告，因而被告安宁提起反诉在诉讼程序上成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条，《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告郑成云的诉讼请求。二、驳回被告安宁的��诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告郑成云负担，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告安宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员　　陈正龙二〇一七年七月四日书记员　　卓　蕾附：本案援引相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，��所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。微信公众号“”