（2017）豫1522民初1447号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-24
案件名称
李某1、曾某某等与信阳天正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
光山县人民法院
所属地区
光山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某1,曾某某,李某2,王某某,信阳天正房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1522民初1447号原告：李某1，男，1983年12月6日出生，汉族，住。原告：曾某某，男，1982年5月9日出生，汉族，住。原告：李某2，男，1967年6月16日出生，汉族，住。原告：王某某，男，1974年8月20日出生，汉族，住。四原告委托诉讼代理人：黄某，河南紫弦律师事务所律师。被告：信阳天正房地产开发有限公司（以下简称“天正房地产公司”）。法定代表人：吴某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某某，系该公司工作人员。原告李某1、曾某某、李某2、王某某诉被告信阳天正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告委托代理人黄某、被告天正房地产公司委托诉讼代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还向四原告多收的购房款共计28457.08元，其中应退还李某1购房款5241.9元、曾某某购房款11556元、王某某购房款7456.3元、李某2购房款4202.88元。事实和理由：2009年12月份，四原告各自在被告开发的“紫鑫庭苑”楼盘购买商品房一套。四原告领回房产证后，发现产权登记面积与购房合同上约定的面积相差甚远，但原告按照购房合同面积付齐购房款。原告就退款问题多次找到被告协商，被告却故意推脱，拒不退还多收房款，故诉至法院。被告天正房地产公司辩称，紫鑫庭苑实际开发人另有其人，只是挂靠于我公司，房屋的买卖及收房款均没有经过被告方，其实际开发人张绪文、黄鑫、李仕军、ＸＸＸ应是被告。从房产证登记时间看，已超过诉讼时效，请求法院驳回四原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告信阳天正房地产开发有限公司开发经营光山县东城紫鑫庭苑小区。2009年8月至2010年3月，原被告双方分别签订了商品房买卖合同。合同对房屋的位置、价款、面积进行了约定，具体为：1、原告李某1购买紫鑫庭苑3幢3层2304号房屋，建筑面积（含公摊面积）145平方米，单价为每平方米1730元；2013年10月10日，光山县人民政府给此房办理房产证，房产证记载建筑面积为141.97平方米。2、原告曾某某购买紫鑫庭苑1号楼东楼1幢7层1701号房屋，建筑面积（含公摊面积）138.9平方米，单价为每平方米1200元；2013年10月10日，光山县人民政府给此房办理房产证，房产证记载建筑面积为129.27平方米。3、原告王某某购买紫鑫庭苑3幢3层4307号房屋，建筑面积（含公摊面积）146平方米，单价为每平方米1730元；2013年10月10日，光山县人民政府给此房办理房产证，房产证记载建筑面积为141.69平方米。4、原告李某2购买紫鑫庭苑1号楼东楼1幢1至3层105商住房，建筑面积（含公摊面积）336.08平方米，单价为每平方米2112元；2013年10月10日，光山县人民政府给此房办理房产证，房产证记载建筑面积为334.09平方米。合同还约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，采用每平方米价格保持不变，房价款总额按实际面积调整即据实多退少补的方式进行处理。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告交付了房屋。原告以合同与房产证建筑面积存有误差为由，提起诉讼，并列前项诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的合同义务。被告辩称紫鑫庭苑的开发者是黄鑫等人，房屋的买卖及收房款均没有经过被告方，与本案的被告没任何关系。本院认为被告作为房地产开发企业，以自己名义对外签订商品房买卖合同，根据合同的相对性原则，被告应承担合同的权利与义务，被告抗辩理由无事实与法律依据，本院不予支持。被告当庭提出根据房产证登记的时间来看，原告起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，因房产登记时间是房管部门对房屋权属进行登记的时间，对原告何时知道或应当知道权利受到损害的情况，被告并未提供证据予以证明，故对此项抗辩理由，本院不予支持。原告在付齐了房价款后并办理了房屋所有权证书，房屋所有权登记的面积与双方签订的商品房买卖合同约定的面积存在误差，本院认定房屋误差面积分别为：李某1房屋误差面积少[3.03平方米﹙145平方米-141.97平方米）]。曾某某房屋误差面积少[9.63平方米﹙138.9平方米-129.27平方米）]。王某某房屋误差面积少[4.31平方米﹙146平方米-141.69平方米）]李某2房屋误差面积少[1.99平方米﹙336.08平方米-334.09平方米）]对房屋误差面积的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。”本案买卖的房屋，合同对产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定每平方米价格保持不变，据实多退少补的方式进行处理。故被告应退还原告房屋误差面积的购房款。分别为：退李某1购房款5241.9元[3.03平方米﹙145平方米-141.97平方米）×1730元]。退曾某某购房款11556元[9.63平方米﹙138.9平方米-129.27平方米）×1200元]。退王某某购房款7456.3元[4.31平方米﹙146平方米-141.69平方米）×1730元]。退李某2购房款4202.88元[1.99平方米﹙336.08平方米-334.09平方米）×2112元]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告信阳天正房地产开发有限公司于本判决生效后的十日内返还原告李某1购房款5241.9元、曾某某购房款11556元、王某某购房款7456.3元、李某2购房款4202.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费511元，减半收取256元，由被告信阳天正房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 饶 懿二〇一七年七月四日书记员 王保民 微信公众号“”