（2016）湘13民终1076号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-09-29

案件名称

曹赛琪与娄底市龙凤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省娄底市中级人民法院

所属地区

湖南省娄底市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

娄底市龙凤房地产开发有限公司,曹赛琪

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省娄底市中级人民法院民事判决书(2016)湘13民终1076号上诉人（原审被告）：娄底市龙凤房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区湘中大道（娄底市审计局对面502室）。法定代表人：李秋华，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖文生，湖南星奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹赛琪，男，1992年10月12日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。委托诉讼代理人：谢四玲（曹赛琪之母），住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：杜海洲，湖南民声律师事务所律师。上诉人娄底市龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤房地产公司）因与被上诉人曹赛琪房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院于2016年4月12日作出的（2015）娄星民二初字第908号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙凤房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回曹赛琪的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，龙凤房地产公司与曹赛琪之间不存在集资联建关系，龙凤房地产公司与曾建文签订有集资联建协议，没��与曹赛琪签订集资联建协议，曾建文私自以龙凤房地产公司名义与曹赛琪签订协议，与龙凤房地产公司无关。龙凤房地产公司没有向曹赛琪发过催款通知，也没有收取曹赛琪款项，更没有在收款收据上加盖公章。二、一审程序严重违法，剥夺了龙凤房地产公司举证权利。龙凤房地产公司在一审庭审中，针对曹赛琪提供的催款通知书(交房相关事项通知)上公章的真实性提出了异议，并提交鉴定书面申请，要求对公章真实性进行鉴定，但一审法院未置可否，径直判决。曹赛琪辩称：1、虽然曹赛琪的集资联建协议是和曾建文签订的，不是直接与龙凤房地产公司签订的，但是该协议文本与曾建文与龙凤房地产公司、龙凤房地产公司与其他人签订的协议文本都是一样的，而且龙凤房地产公司股东郭笃先也签字确认这个事实，故一审法院判决是正确的。2、催款通知��是否加盖公章以及公章的真伪并不重要，因催款通知书的内容与龙凤房地产公司要求交纳的数额和项目都是一致的，也都是龙凤房地产公司计算出来的，不是业主方伪造的，所以一审法院不予司法鉴定是正确的。综上，一审审理程序合法，适用法律正确。曹赛琪向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《龙凤东宫集资联建协议书》合法有效；2、确认曹赛琪对“龙凤东宫”小区顺和楼第十层东南（4-1004号）房屋享有所有权；3、判令龙凤房地产公司立即将曹赛琪所购房屋交付并办理好权属证书（房屋所有权证、土地使用权证）；4、判令龙凤房地产公司按曹赛琪所交房款的总额按银行双倍利息支付自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；5、确认龙凤房地产公司向曹赛琪收取的煤气、水、电、有线电视安装费、集资建房转为商品房综合税费、团购房��作经费、办理商品房手续综合服务费、地下车位擅自加价、文化设施建设费、中空玻璃墙差价、多加商业门面两层60元/㎡等费用不合法；6、本案诉讼费由龙凤房地产公司承担。一审法院认定事实：龙凤房地产公司成立于2009年8月17日，经营范围是房地产开发。法定代表人为李秋华，总经理为郭笃先；股东为李秋华、郭笃先。曹赛琪（乙方）于2009年11月11日与龙凤房地产公司（甲方）签订了《龙凤东宫集资联建协议书》，合同约定：“龙凤房地产公司将娄底市城南新区湘中大道与桃子路交叉处西北角地块（娄底市国告字[2009]04号）大部分房地产实行集资联建。……，一、建筑设计标准，按照规划与建设部门有关规定建设，龙凤东宫项目为高品质商住综合楼，一、二、三层为两栋商业裙楼，裙楼之上建顺和楼、祥和楼、怡和楼、畅和楼四栋高层电梯房，层高26��，顶层为复式楼，地下为停车场，南北两楼间为花园式绿化景观步行街。……，窗户采用铝合金中空玻璃复合窗。预埋电话、有线电视导线管。水、电管线入户（开户费由乙方承担）。……。二、投资价格和方式，1、购买住房名称为“顺和楼”，北临新娄街，南面住房面积为127.7平方米，北面住房面积为135.2平方米（最终以房产证测绘面积为准）。2、住宅价，顺和楼南北面住房十一层下以第六层作为均价，每平方米均价为1488元；住宅第六层以下每平方米30元递减，以上每平方米30元递增；另东侧住宅楼各层房每平方米加30元。3、地下停车场车位每个3万元；4、……各门面、住房按预定面积计算总价，最后结算根据房产证的面积计算，多退少补。三、有关具体事项……，2、乙方通过统一购房以后，由甲方组织房主秉着公平、公正的原则，通过协商或抓阄的方式确定楼��位置。现已确定为顺和楼10层东南向（4-1004号）面积为127.7平方米。……，4、除因战争和地震等自然灾害无法进行房屋建设外，不管任何情况，如项目建设无法完成不能按时交房，甲方必须退还乙方所交房款，并按乙方所交房款总额按银行双倍利息补偿给乙方（按乙方交款时间算起），甲方必须按乙方要求时间一次性无条件退款和付息。4、甲方必须于2011年底前交房给乙方。……。乙方在甲方龙凤东宫集资联建有：住房壹套1638元/㎡价款贰拾万零玖仟壹佰柒拾贰元陆角整209172.6元甲方代表（签字）：曾建文乙方（签字）曹赛琪2009年11月11日”。但龙凤房地产公司未加盖公章。曾建文（乙方）于2010年6月9日与龙凤房地产公司（甲方）签订了《龙凤东宫集资联建协议书》，合同约定：“娄底市龙凤房地产开发有限公司将娄底市城南新区湘中大道与桃子路交叉处西北角地块��娄底市国告字[2009]04号）大部分房地产实行集资联建。……，一、建筑设计标准，按照规划与建设部门有关规定建设，龙凤东宫项目为高品质商住综合楼，一、二、三层为两栋商业裙楼，裙楼之上建顺和楼、祥和楼、怡和楼、畅和楼四栋高层电梯房，层高26层，顶层为复式楼，地下为停车场，南北两楼间为花园式绿化景观步行街。……，窗户采用铝合金中空玻璃复合窗。预埋电话、有线电视导线管。水、电管线入户（开户费由乙方承担）。……。二、投资价格和方式，1、门面价怡和楼、畅和楼临湘中大道门面，每平方均价为8888元，二层大厅每平方米均价为1488元；怡和楼、畅和楼北面门面每平方米均价为4988元；顺和楼、祥和楼北面门面每平方米均价为6588元，二层大厅每平方米均价为1388元。各个门面按方位、面积、价位情况计算到位；2、住宅价，怡和楼、畅和楼南面住房十一层下，以第六层作为均价每平方米均价1488元；怡和楼、畅和楼北面住房和顺和楼、祥和楼南北面住房十一层以下以第六层作为均价，每平方米均价为1388元。住宅第六层以下每平方米30元递减，以上每平方米30元递增；3、地下停车场车位每个3万元；4、……。三、有关具体事项……，3、除因战争和地震等自然灾害无法进行房屋建设外，不管任何情况，如项目建设无法完成不能按时交房，甲方必须退还乙方所交房款，并按乙方所交房款总额按银行双倍利息补偿给乙方（按乙方交款时间算起），甲方必须按乙方要求时间一次性无条件退款和付息。4、甲方必须于2011年底前交房给乙方。……。乙方在甲方龙凤东宫集资联建有：住房顺和楼七楼西南至十一楼北西、北东共19套（原十一楼东南黄运梅住房改至十六楼东南住房，价款按原十六楼东南住房计算）；十三楼西北、十四楼北西、北东；十五楼北西、二十二楼南西、南东、北东，二十三楼南东、北东、北西共10套，合计29套。车位15个。（含门面楼层）价款叁佰贰拾捌万柒仟捌佰玖叁拾伍元贰角。甲方代表（签字）：郭笃先乙方（签字）曾建文2010年6月9日”。龙凤房地产公司加盖了公章。2010年3月15日，龙凤房地产公司通过出让的方式取得位于娄底市××大道与桃子路交叉口西北角宗地号为1-5-17-20国有土地使用权（国有土地使用权证为：娄国用（2010）第01578号，土地使用权面积为11689.46平方米）。2010年12月13日，龙凤房地产公司取得了该宗土地建设用地规划许可证（编号：1012063号），用地项目名称为商住楼。曾建文于2012年7月6日向龙凤房地产公司交纳房款1315134元。“曾建文（团购）顺和楼29套房、15个车位壹佰叁拾壹万伍仟壹佰叁拾肆元￥1315134元经手人郭笃先”。“曹赛琪属于29套之内的一套曾建文2015.1.15”。曹赛琪于2009年6月28日向曾建文交“谢四玲同志交来订购龙凤东宫顺和楼高层电梯房住房壹套”100000元；于2009年11月6日向曾建文交“谢四玲同志交来现金订购龙凤东宫顺和楼（住房10层东南4-10-4）”4586.3元；于2012年7月22日向曾建文交“谢四玲同志交来订购龙凤东宫顺和楼第12层东南向单价1698元/㎡、面积132.37㎡第二期房款”42000元；于2012年8月31日向曾建文交“谢四玲同志交来购龙凤东宫顺和楼房款”42000元；于2013年2月21日向曾建文交“谢四玲同志交来购龙凤东宫顺和楼电梯房房款”21000元。曾建文在每张收据上均注明“谢四玲代儿子曹赛琪交款是实曾建文2015.2.15”。龙凤房地产公司所建龙凤东宫房屋至今未办理验收手续。期间，因龙凤房地产公司要求曹赛琪缴纳煤气、水、电、有线电视安装费、集资建房转为商品房综合税费、团购房工作经费、办理商品房手续综合服务费、地下车位擅自加价、文化设施建设费、中空玻璃墙差价等费用，双方发生争议，协商未果。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、双方之间是否存在房屋买卖合同关系？二、如存在，曹赛琪的各项诉讼请求是否成立？曹赛琪与曾建文签订的《龙凤东宫集资联建协议书》，龙凤房地产公司与曾建文签订的《龙凤东宫集资联建协议书》，这两份名义上是私房联建合同，但“龙凤东宫小区”系龙凤房地产公司筹建的商品房，故本案应当认定为房屋买卖合同关系。因龙凤房地产公司在开发“龙凤东宫小区”的过程中，缺少资金，采取私房联建的方式，向曾建文等人签订集资联建协议书筹集资金，曾建文以同样方式向曹赛琪等人筹集资金。曹赛琪与曾建文、曾建文与龙凤房地产公司所签订的《龙凤东宫集资联建协议书》名为私房联建��实为房屋买卖，尽管在形式上存在瑕疵，但合同的内容不违背法律的规定，且是当事人的真实意思表示，合法有效，加之合同已经实际履行，故该两份合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。曹赛琪与曾建文签订的《龙凤东宫集资联建协议书》，龙凤房地产公司未加盖公章；龙凤房地产公司与曾建文签订的《龙凤东宫集资联建协议书》，龙凤房地产公司加盖了公章。从这两份协议书的内容来看，除了具体房屋房号和价款不同外，其他内容基本一致，且曹赛琪诉争的房屋包含在曾建文与龙凤房地产公司的29套房屋之中；曾建文将其“团购”的29套房屋的实际房主告知了龙凤房地产公司，曹赛琪所交纳的房款全部转交了龙凤房地产公司，龙凤房地产公司亦知道曾建文团购的29套房屋有一部分是曹赛琪等人的，龙凤房地产公司也通知过曹赛��要求继续交纳房款。故应当认定曹赛琪与曾建文签订的《龙凤东宫集资联建协议书》是房屋买卖合同法律关系。本案中，曹赛琪在合同签订后按约支付了209586.3元房款，龙凤房地产公司应当按约交房及办理房屋所有权证和土地使用权证。曹赛琪提出要求确权及办证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。龙凤房地产公司未按约定时间交付房屋，并已长期逾期，按合同约定应向曹赛琪支付逾期交房违约金。为了计算方便，曹赛琪主张只按年利率5%计算支付违约金，均低于中国人民银行同期贷款基准利率，予以准许，故本案违约金的计算利率为年利率10%。曹赛琪分五期交款，第一、二期交款在2011年年底之前，其余三期均在此之后。故第一、二期款项违约金应从2012年1月1日起计算，其余三期款项违约金从实际交款之日起计算。算至2015年8月31日，违约金��额为68320元。曹赛琪另提出“确认龙凤房地产公司向曹赛琪收取的煤气、水、电、有线电视安装费、集资建房转为商品房综合税费、团购房工作经费、办理商品房手续综合服务费、地下车位擅自加价、文化设施建设费、中空玻璃墙差价、多加商业门面两层60元/㎡等费用不合法”的诉讼请求，前述费用曹赛琪尚未实际缴纳，且与本案的房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，曹赛琪可另行主张，对曹赛琪此诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、曹赛琪与龙凤房地产公司于2009年11月11日签订的《龙凤东宫集资联建协议书》合法有效；二、龙凤房地产公司在本判决生效后30日内向曹赛琪交付房屋（顺和楼东南第十二层，含门面楼层，4-1204）；90日内为曹赛琪办理好房屋所有权证和土地使用权证；三、龙凤房地产公司在本判决生效后7天内向曹赛琪支付逾期交房违约金68320元；四、驳回曹赛琪的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由曹赛琪负担500元，由龙凤房地产公司负担1500元。二审中，当事人均未向本院提交证据。经审查，本院确认原审判决所查明的案件事实。本院另查明，双方所签《龙凤东宫集资联建协议书》中约定：1、大部分房地产实行集资联建；2、水、电管线入户（开户费由业主承担）；3、龙凤房地产公司负责办理到户房产证、土地使用权证，按政策规定该由哪方承担的部分由哪方承担，到户房产证和土地使用证应在交房后三个月内办好交业主。2012年底龙凤房地产公司取得商品房销售许可证明。2014年7月，曾建文以龙凤房地产公司名义向曹赛琪发放《交房相关事项通知》，要求将房款余额、配套费用、集资建房转为商品房综合税费等缴入郭笃先的银行账户，款项交清后可办理交房及办证手续。除要求曹赛琪除交纳房款223507元（1698元/㎡×131.63㎡)外，还需交纳配套费（水、电、煤气、有线电线开户费用）11100元，及集资房转为商品房综合税费23401元。曹赛琪认为有关合同外收费不合理，故不同意补交费用亦没有办理交房手续，后引发本案诉争。多数业主表示同意龙凤房地产公司统一收取水、电、煤气、有线电线开户费用11100元，并表示办理房地产两证的相关契税、物业维修基金等会依法自行缴纳，但认为龙凤房地产公司要求补交集资房转为商品房综合税费以及文化设施建设费没有道理。经核对，曹赛琪应向龙凤房地产公司缴纳234607（223507元+11100元），已支付209586.3元，尚应支付25020.7元。二审中，双方确认曹赛琪所购房屋为顺和楼第十二层东南角（含门面楼层，1栋1204号）。本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要有以下两个方面：第一，双方之间是否存在真实合法的房屋买卖合同关系；第二，曹赛琪是否有权要求龙凤房地产公司承担逾期交房违约责任以及如何承担。关于第一个方面，虽然曹赛琪提供的《龙凤东宫集资联建协议书》系曾建文以龙凤房地产公司代表名义签订，没有加盖龙凤房地产公司公章，但之后曾建文以自己名义与龙凤房地产公司签订了团购《龙凤东宫集资联建协议书》，曹赛琪所购房屋系该团购协议所购房屋之一，龙凤房地产公司对该情况是明知的，且公司股东郭笃先事后在曾建文与曹赛��签订的《龙凤东宫集资联建协议书》上签字“属实，团购房一套。”说明龙凤房地产公司对曾建文对外所签《龙凤东宫集资联建协议书》是认可的。龙凤房地产公司系合法成立的从事房地产开发的公司，“龙凤东宫小区”系该公司依法开发的商业、住宅综合楼建设项目，故《龙凤东宫集资联建协议书》名为集资联建协议，实为房屋买卖合同中的商品房预售合同。因本案起诉前，龙凤房地产公司已于2012年底取得商品房预售许可证明，双方当事人之间已成立合法有效的房屋买卖合同关系。尽管双方当事人签订的是《集资联建协议》，在形式上存在瑕疵，但合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，且合同已实际履行，该份合同对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。龙凤房地产公司主张双方所签《集资联建��议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。故曹赛琪有权要求龙凤房地产公司交付房屋及办理相关产权手续，但曹赛琪应及时缴纳契税、物业维修基金等依法应由业主方承担的费用。因一审法院将曹赛琪所购房屋房号认定有误，二审中双方当事人已确认，本院依法予以纠正。关于第二个方面，双方在协议中约定2011年底交房，龙凤房地产公司于2012年底取得商品房预售许可证明后仍未及时交房，直到2014年6月才通知业主交房，且此时仍未达到竣工验收合格的交房条件，属逾期交房的违约行为。根据双方《集资联建协议》第三条第3项“除因战争和地震等自然灾害无法进行房屋建设外，不管任何情况，如项目建设无法完成不能按时交房，甲方（龙凤房地产公司）必须退还乙方（业主方）所交房款，并按乙方所交房款总额按银行双倍利息补偿给乙方，甲方必须按乙方要求时间一次性无条件退款和付息。”之约定，业主方在不要求交付房屋的情况下，有权要求龙凤房地产公司退还所交房款并补偿所交房款的银行双倍利息。本案中，曹赛琪并未要求龙凤房地产公司退还所交房款，而是要求龙凤房地产公司交付房屋，故其要求龙凤房地产公司按银行双倍利息支付违约金的诉求与合同约定不符。但考虑到逾期交房给业主方造成损失是客观事实，曹赛琪依法有权要求龙凤房地产公司赔偿逾期交房造成的损失，本院根据本案实际酌情认定曹赛琪损失为20000元。因曹赛琪在一审中提供的《交房相关事项通知》上龙凤房地产公司公章的真实性不影响双方《集资联建协议书》的效力，故一审法院未允许龙凤房地产公司要求对公章进行鉴定的申请，并无不当，龙凤房地产公司主张一审程序违法的诉求不能成立。此外，本案双方当事人争议最大的是龙��房地产公司要求缴纳集资房转商品房综合税费、文化设施建设费是否合法的问题，双方当事人均要求在本案中予以明确。经查，此两项费用依法属于龙凤房地产公司的经营成本部分，双方未在合同中约定亦未协商一致由业主方分担，故业主方有权拒绝支付该两项费用。综上，龙凤房地产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民二初字第908号民事判决第一项，撤销该判决第二、三、四项；二、龙凤房地产公司在本判决生效后30日内向��赛琪交付顺和楼第十二层东南角房屋（含门面楼层，1栋1204号）；90日内为曹赛琪办理好房屋所有权证和土地使用权证；三、娄底市龙凤房地产开发有限公司赔偿曹赛琪逾期交房损失20000元，因曹赛琪尚欠房款（包括水、电、煤气、有线电线开户费用）元25020.7元，故曹赛琪尚应向娄底市龙凤房地产开发有限公司支付5020.7元；四、驳回曹赛琪的其他诉讼请求。一审诉讼费2000元，二审诉讼费2000元，共计4000元，由曹赛琪负担1000元，由娄底市龙凤房地产开发有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审　判　长　　张朝华代理审判员　　刘　琦代理审判员　　彭祁琏二〇一七年七月四日代理书记员　　曾宛宁附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用��律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”