（2017）内0204民初1446号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-08-10

案件名称

包头九华物业服务有限公司与贾刚物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

包头市青山区人民法院

所属地区

包头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

包头九华物业服务有限公司,贾刚

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条

全文

包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0204民初1446号原告：包头九华物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市青山区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：蔡军杰，总经理。委托代理人：李宁萍，包头市148协调指挥中心第二法律服务所法律工作者。被告：贾刚，男，1980年7月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市青山区。原告包头九华物业服务有限公司与被告贾刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头九华物业服务有限公司的委托代理人李宁萍、被告贾刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头九华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2012年12月28日至2016年12月31日的物业管理服务费6148元；2.被告支付原告逾期缴纳期间的滞纳金9625元;3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：根据《物业管理条例》及相关法律规定，原告与包头市九合置业发展有限责任公司签订了《健康阳光城前期物业服务合同》。根据合同的约定，原告负责健康阳光城的物业管理，被告应当按期缴纳物业管理费。但是，从2012年12月28日开始，被告一直未缴纳物业管理服务费。原告多次上门催缴，被告以无钱为由拖欠至今。被告违反合同约定不按时缴纳物业管理服务费的行为，给原告的物业管理带来不利，造成原告资金周转困难，同时也损害了广大业主的利益。故原告诉至人民法院，请求维护原告的合法权益。被告贾刚辩称，从2012年12月28日开始未交纳物业管理服务费属实，但答辩人不缴纳物业管理服务费是有理由的，理由如下：1.2010年10月供暖期间，由于管道井漏水，答辩人家墙面顶面鞋柜均被水泡烂，至今未处理。第一次漏水，原告进行了处理，但是答辩人家中的损失问题一直未解决；之后的第二年、第三年仍有渗水情况，因为渗水情况没有第一年严重，答辩人未报原告修理自行处理了。现在答辩人家中已经不漏水了，可能是锈死了。但是因为第一次漏水家中损失问题未解决，故未交纳物业管理服务费；2.由于小区摄像头覆盖不到位，起不到应有的监控作用，答辩人的车辆及亲属的车辆车门被划，答辩人报警后未调取到监控录像，答辩人的个人财产在小区内没有得到保障；3.2015年6月答辩人所在单元的厨房下水管道被堵死，原告说是开发商遗留问题，未给处理，后来是业主自行解决的；4.小区内水池、喷泉改为花池；5.绿化管理不到位；6.小区卫生不到位；7.利用公共绿地违建，无监管。答辩人与原告在年前进行过协商，未达成共识，故原告提起诉讼，现请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2009年12月28日，原告包头九华物业服务有限公司（乙方）与被告贾刚（甲方）签订《前期物业服务协议》1份，合同约定，甲方将坐落于包头市青山建筑面积为XXXX平方米的普通住宅委托给乙方实行物业管理。原、被告约定物业管理服务的内容如下：1.房屋共用部分的维修、养护和管理；2.房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3.环境卫生；4.保安服务，乙方不承担甲方人身安全与财产保管、保险责任；5.交通秩序与车辆停放（包括机动车、非机动车），乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管、保险责任；6.房屋装饰装修管理服务。原、被告约定物业管理服务费用不包括房屋共用部分共用设施设备中大修、更新、改造的费用，物业管理服务费用标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.20元。双方还约定，物业管理服务费按年收取，首次物业管理服务费的收取在办理入住的同时缴纳，缴费至第二年年底，之后每年至少提前一个月缴纳下一年度的物业管理服务费；如在约定交费年度最后一日止仍未缴纳物业管理服务费的，即构成逾期，每逾期一日乙方将按欠缴金额的3‰向甲方收取滞纳金。因甲方原因空置房屋，由甲方全额交纳物业管理服务费。甲方出租物业时，物业管理服务费交纳从其约定，甲方负连带交纳责任。原、被告还约定违约责任如下：乙方违反约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反约定，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费用；甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方除有权按协议约定收取滞纳金外，逾期两个月后仍拒绝交纳的，乙方还可采取相应的措施。原、被告将非因乙方违反本协议义务，本物业区域内车辆被盗、被破坏或车内财物被盗的损害作为乙方不承担责任的免责事由。本物业协议自签字之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理委托协议》生效时止。合同签订当日，原告在合同上加盖印章，被告署名。被告贾刚坐落于包头市青山区科学路，被告未向原告交纳2012年12月28日至2016年12月31日物业管理服务费。原告多次向被告索要，被告未支付。对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。原告包头九华物业服务有限公司提出，2015年1月1日之前，物业管理服务费按原告包头九华物业服务有限公司（乙方）与被告贾刚（甲方）签订的《前期物业服务协议》约定的每月每平方米1.2元交纳；2015年1月1日之后，经政府批准，物业管理服务费从每月每平方米1.2元涨价至每月每平方米1.4元，涨价情况按程序在小区内公示过，对此，仅有原告的自述，被告不认可原告的涨价。被告贾刚在答辩中提出拒交物业服务管理费的理由，对此被告提交照片及小区业主的聊天记录，原告认为，原告在物业服务中难免产生问题，服务维修需要过程，被告不能以此为由拒交物业管理服务费；被告提交的证据反映出物业管理服务费涨价按相关程序进行了公示。本院认为，原告包头九华物业服务有限公司（乙方）与被告贾刚（甲方）签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效；合同双方均应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业管理服务费。现原、被告争议的焦点：1.原告在2015年1月1日之后物业管理服务费从每月每平方米1.2元涨价至每月每平方米1.4元是否有依据？2.原告要求按《前期物业服务协议》的约定主张滞纳金是否合理？3.被告拒交物业管理服务费的抗辩理由是否成立？第一个焦点，原告在2015年1月1日之后物业管理服务费从每月每平方米1.2元涨价至每月每平方米1.4元是否有依据？原、被告签订的《前期物业服务协议》关于物业管理服务费的收取标准有明确的约定，原告更变合同中约定的收费标准，应该按照相关程序取得业主的同意，原告未征求业主意见单方提出涨价，依据不足，物业管理服务费仍按每月每平方米1.2元标准收取。第二个焦点，原告要求按《前期物业服务协议》的约定主张滞纳金是否合理？被告提出拒交物业管理服务费的理由时，原告称在物业服务中难免出现问题，服务维修需要过程。对双方约定的物业服务项目，原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地完成，原告也未举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，依据不足。第三个焦点，被告拒交物业管理服务费的抗辩理由是否成立？原、被告签订《前期物业服务协议》中关于物业管理服务的内容做了明确的规定。即便原告的物业服务中存在一些问题，被告有权要求原告限期整改，逾期未改正给被告造成损失的，被告有权要求原告承担责任。被告提出的房屋漏水问题，被告向原告申报修理后，原告也对房屋漏水进行了修理，被告因房屋漏水造成的损失并非原告履行物业合同不当造成，被告以损失赔偿问题达不成共识为由拒交物业费，依据不足；被告提出车辆被划，原、被告在合同中将非因原告违反本协议义务，本物业区域内车辆被盗、被破坏或车内财物被盗的损害作为原告不承担责任的免责事由，被告以此为由拒交物业管理服务费，依据不足；被告其他拒交物业管理服务费的理由，亦依据不足。综上，被告2012年12月28日至2012年12月31日欠原告物业管理服务费15.20元，2013年1月1日至2016年12月31日欠原告物业管理服务费5661.60元，被告总计欠费5676.80元，现原告要求被告支付6148元，本院依法认定5676.80元，其余部分，依据不足，本院不予以支持。原告关于逾期缴纳期间滞纳金9625元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；被告拒交物业管理服务费的理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告贾刚支付原告包头九华物业服务有限公司物业管理服务费5676.80元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头九华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，因本案适用简易程序减半收取95元，原告包头九华物业服务有限公司已预交，由原告包头九华物业服务有限公司负担61元，被告贾刚负担34元，被告贾刚负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头九华物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员　葛　丽二〇一七年七月四日书记员　祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”