（2017）粤20民终1604号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2018-07-17
案件名称
中山市腾祥精密电子科技有限公司、中山市蓝钻房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市腾祥精密电子科技有限公司,中山市蓝钻房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1604号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山市腾祥精密电子科技有限公司，住所广东省中山市。法定代表人：伍坚华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨小娜，该公司员工。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中山市蓝钻房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何明佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。上诉人中山市腾祥精密电子科技有限公司（以下简称腾祥公司）因与被上诉人中山市蓝钻房地产开发有限公司（以下简称蓝钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初17731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人腾祥公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第四项，依法改判腾祥公司向蓝钻公司支付2016年4月至7月间的实际占用费28800元。二、确认双方签订的《车房租赁合同》为无效合同，判令蓝钻公司返还2016年3月多支付的租金29549元，并赔偿装修费用740212.4元。事实和理由：一、双方签订的《车房租赁合同》违反了法律规定，是无效合同。该《车房租赁合同》约定蓝钻公司将中山市2幢4楼车位出租给腾祥公司等使用，租赁期限从2015年10月1日起至2025年9月30日止。但是，腾祥公司经咨询于2016年4月得知，基于违反规划报建的房屋所订立的租赁合同为无效合同，且无法办理营业执照。腾祥公司接收涉案物业时，因蓝钻公司已将规划报建的涉案二、三、四楼停车位、1幢与2幢连通、以汽车升降电梯运载车辆出入等改建为了写字楼，并间隔开了1幢与2幢、取消了汽车升降电梯、变更隔墙等，且二、三楼均已作为写字楼或餐饮店投入使用，遂与蓝钻公司提出交涉，但蓝钻公司以各种理由拒绝处理。蓝钻公司将违反规划报建的物业租赁给腾祥公司，违反了法律的强制性规定，双方签订的《车房租赁合同》为无效合同，应由蓝钻公司承担过错赔偿责任。二、腾祥公司是在双方确立租赁关系后开始投入装修的，蓝钻公司抗辩腾祥公司的装修投入是基于买卖关系不是事实。2015年8月，双方曾就涉案物业签订过买卖合同。因按揭贷款等问题无法履行，双方遂于2015年9月协议解除了该买卖合同，确定自2015年10月1日开始由腾祥公司出租涉案物业。腾祥公司于2015年9月底接收该物业后，于2015年10月中旬开始装修工程，并一直持续到2016年4月。蓝钻公司主张腾祥公司在无法购买所有权，又没有确定租赁关系的情况下就决定投入100多万元进行装修不符合情理，腾祥公司是在双方确定租赁关系后才投资装修的，且《车房租赁合同》为无效合同，蓝钻公司应承担赔偿责任。被上诉人蓝钻公司答辩称：一、双方签订的《车房租赁合同》合法有效，腾祥公司应当按约定的每月36749元的标准向蓝钻公司支付2016年4月1日至7月31日间的租金及迟延支付租金产生的滞纳金；二、腾祥公司主张的所谓装修损失，是履行《车位买卖合同》引起的，与本案的《车房租赁合同》的签订或履行没有法律上的因果关系。双方签订《车位买卖合同》后，腾祥公司在未支付任何款项的情况下，即于2015年10月7日与中山市华雕装饰设计工程有限公司（以下简称华雕公司）签订《装修合同》，委托华雕公司对涉案的2幢四楼的25个车位进行装修，但由于腾祥公司严重拖欠装修进度款，华雕公司在开工约一个月之后就停工撤场了。而上述《车位买卖合同》是在腾祥公司严重违约的情况下解除的，由此而造成的装修损失应由腾祥公司自行承担。由于腾祥公司在《车位买卖合同》签订后已对车位进行了装修，为了减少损失，腾祥公司才提出以承租的方式继续使用其已投入一定装修的车位。因此，双方才于2016年3月25日签订了本案《车房租赁合同》。由此可见，本案《车房租赁合同》是在《车位买卖合同》之后签订的，且腾祥公司在《车房租赁合同》签订之后没有新增装修。因此，腾祥公司主张的装修损失，与本案《车房租赁合同》的签订与履行没有因果关系。三、本案是租赁合同纠纷。如腾祥公司认为《车位买卖合同》造成了其损失，其可以另寻其它法律途径解决。蓝钻公司向一审法院起诉请求：腾祥公司向蓝钻公司支付2016年4月份至7月份的租金共计146996元及滞纳金（各个月份租金的滞纳金均以每月租金36749元作为计算基数，分别从2016年4月11日、2016年5月11日、2016年6月11日、2016年7月11日开始，均以每年24%为标准计算，滞纳金暂计至2016年8月12日为7587.41元，之后顺延计算至租金全部清偿之日）。原审诉讼期间，蓝钻公司增加诉讼请求，请求判令：1.腾祥公司立即采取措施，拆除其原来在中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦2幢四楼新增的装修，把该物业按原状交还给蓝钻公司；2.腾祥公司从2016年8月1日起，按每月36749元的标准向蓝钻公司支付延期交还租赁物业的场地占用损失费，计算至腾祥公司按原状实际交还租赁物业给蓝钻公司之日止。腾祥公司向一审法院反诉请求：1.蓝钻公司返还腾祥公司租赁押金73500元及2016年3月份多支付的租金29549元；2.蓝钻公司赔偿腾祥公司装修费用740212.4元。一审法院认定事实：2015年8月7日，蓝钻公司（出卖方即甲方）与腾祥公司（购买方即乙方）和中山市亿隆木业进出口有限公司（购买方即乙方；以下简称亿隆公司）签订《车位买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方位于中山市1、2幢四楼共49个车位（以下简称该物业），土地性质为商业，实用面积为2569.46平方米，总成交价为750万元；乙方分3期向甲方支付该成交车房款，第一期乙方于2015年8月10日前支付定金10万元给甲方；第二期当该物业的办证手续齐全时，甲方通知乙方到蓝钻房地产公司办理确权手续及开出发票的同时，乙方于2015年9月15日向甲方支付首期款100万元；第三期乙方购买该物业的余款640万元办理银行按揭的，则乙方应在签订按揭合同后，按照银行的有关规定备齐资料向银行申请贷款，如乙方的贷款不获银行批准或银行批准的金额低于乙方的申请金额时，乙方应在2个月内以现金形式向甲方支付购车位款余额，如未能按期支付余款，乙方应赔偿甲方因此而引起的经济损失；税费及其他过户费用由甲、乙双方各自负担；甲方应在收到乙方的余额购房款时，将该物业交给乙方使用等内容。2015年8月10日，蓝钻公司（出卖方即甲方）与腾祥公司（购买方即乙方）签订《车位买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方位于中山市1幢四楼共24个车位（以下简称该物业），合计面积为931.56平方米，总成交价为400万元；乙方于2015年8月10日支付定金50万元给甲方；甲方通知乙方到蓝钻房地产公司办理签约办证手续时，乙方于2015年9月15日向甲方支付首期款150万元；乙方购买该物业取得产权证后，所欠余款200万元经银行办理贷款的，则乙方应签订《银行贷款合同》，按照银行的有关规定备齐资料向银行申请贷款；如乙方的贷款不获银行批准或银行批准的金额低于乙方的申请金额时，乙方应在他项证出证日2个月内以现金形式向甲方支付购车位款余款；税费及其他过户费用由甲、乙双方各自负担；甲方应在收到乙方交付的余额购房款时，将该物业交给乙方使用等内容。同日，蓝钻公司（出卖方即甲方）也与亿隆公司（购买方即乙方））签订《车位买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方位于中山市2幢四楼共25个车位（以下简称该物业），合计面积为1093.14平方米，总成交价为440万元；乙方于2015年8月10日支付定金50万元给甲方；甲方通知乙方到蓝钻房地产公司办理签约办证手续时，乙方于2015年9月15日向甲方支付首期款170万元；乙方购买该物业取得产权证后，所欠余款220万元经银行办理贷款的，则乙方应签订《银行贷款合同》，按照银行的有关规定备齐资料向银行申请贷款；如乙方的贷款不获银行批准或银行批准的金额低于乙方的申请金额时，乙方应在他项证出证日2个月内以现金形式向甲方支付购车位款余款；税费及其他过户费用由甲、乙双方各自负担；甲方应在收到乙方交付的余额购房款时，将该物业交给乙方使用等内容。上述《车位买卖合同》签订后，蓝钻公司遂将该物业交付购买方使用。2015年10月7日，腾祥公司与华雕公司签订《装修合同书》，约定腾祥公司委托华雕公司对购买的上述物业进行装修，施工期限自2015年10月8日至2016年1月8日等。装修合同签订后，华雕公司于2015年10月份开始对上述物业进行装修。2016年3月25日，以蓝钻公司为出租方（甲方）与以腾祥公司为承租方（乙方）签订《车房租赁合同》一份，约定：甲方将位于2幢4楼车位（以下简称该物业）出租给乙方使用，该物业建筑面积共1361.07平方米，租赁期限从2015年10月1日起至2025年9月30日止；乙方必须向甲方支付73500元作为租该物业押金；2015年10月1日至2016年9月30日，每月租金为36749元（2015年10月1日至2016年2月29日为免租期），2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金为37851元，之后的租金每年递增；租金不含税，因租赁所产生的所有税费，由乙方承担，每月的租金须于当月10日前交清；该物业管理费由甲方负责，乙方自行到工商、税务、卫生等有关部门办理开业手续，并承担该写字楼产生的一切费用及责任；租赁期内，如因甲方产权转移或其它原因造成乙方不能租用，甲方应向乙方支付双倍押金作为违约赔偿金；如因乙方在租赁期内需要提前退租时，除应向甲方付清有关费用外，所交押金不予退回视作违约赔偿金；乙方须按时缴交租金及其它应缴交费用。若不按时交纳，除须补交外，每逾期一日乙方须按欠费用的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期20天，甲方有权解除合同；乙方对租用的物业应爱护使用，未经甲方同意，不得擅自改变使用性质及物业结构，否则，应负责修复并按收复工程和误租时赔偿，且将押金作为违约金，甲方并有权解除合同；甲方同意，乙方将物业转租为办公用途，超出经营范围必须经甲方同意，如未经甲方同意转让或转借的应按月租金总额的200%支付违约金，物业内装饰及所有财物如发现恶意被损坏，由乙方负责修复，甲方可以终止合同，收回该写字楼；本合同甲、乙双方签字盖章后，双方原签署的买卖等一切合同均自动终止，作废处理等内容。《车房租赁合同》签订后，双方依约履行。2016年3月25日，腾祥公司向蓝钻公司交纳租赁押金73500元以及2016年3月份租金36749元。自2016年4月开始，腾祥公司未向蓝钻公司支付租金。2016年7月19日，蓝钻公司通过特快专递向腾祥公司发出《解除合同通知书》，称因腾祥公司2016年4月份及之后的租金未支付，已拖欠4个月的租金，已构成重大违约，决定解除《车房租赁合同》，收回租赁物业，要求腾祥公司及时搬走租赁物业内的物品。如腾祥公司于2016年7月31日仍未把承租物业移交，为避免物业空置的损失扩大，蓝钻公司自行收回租赁物业。2016年8月1日，蓝钻公司收回上述租赁物业。原审另查:一审中，蓝钻公司申请追加亿隆公司为本案的第三人。因案件处理结果与亿隆公司无法律上的利害关系，故未予追加。腾祥公司申请对美银国际2幢4楼24个停车位每月的租赁费用及装修费用进行评估，亦未委托进行评估。原审再查:位于中山市1幢车位﹨1幢摩托车位﹨2幢车位﹨2幢摩托车位的产权人为蓝钻公司。一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。蓝钻公司与腾祥公司双方签订的《车房租赁合同》，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。原签订的《车位买卖合同》双方在租赁合同中约定终止，蓝钻公司的租赁物已依约向腾祥公司交付，腾祥公司也应依约定的期限支付租金。但腾祥公司从2016年4月开始未向蓝钻公司支付租金，其拖欠租金的行为显属违约，依法应承担违约责任。蓝钻公司要求腾祥公司支付租金，依法并无不妥。蓝钻公司于2016年8月1日收回上述租赁物业，腾祥公司尚应支付蓝钻公司2016年4月至同年7月的租金146996元（36749元/月×4个月）。腾祥公司提出应按室内停车位的收费标准即每月7200元计算实际占用费，没有法律依据，不予支持。关于蓝钻公司主张的拖欠租金的滞纳金问题。虽然合同文本中采用了滞纳金一词，但从合同内容及签订合同双方实际意思表示来看，该滞纳金系为保障蓝钻公司收取租金而对逾期履行义务的承租人作出的惩罚性约定，故该滞纳金应理解为违约金。但鉴于本案承担给付滞纳金义务的腾祥公司对合同中约定的滞纳金条款能否适用合同法规定的违约金条款没有提出异议，故应当将该约定视为双方当事人对违约金的约定，并适用《中华人民共和国合同法》的违约金条款，本案作出判决仍可表述为滞纳金。蓝钻公司主张拖欠租金的滞纳金按年利率24%计算，依法可予支持。关于蓝钻公司请求腾祥公司拆除新增的装修，将租赁物业按原状交还的问题。上述租赁物业蓝钻公司已收回，双方均未能举证证明租赁物的原状情形，租赁物原状的情况不明，故蓝钻公司主张恢复原状，该项请求不明确，不予支持。关于蓝钻公司请求腾祥公司从2016年8月1日起，按每月36749元的标准支付场地占用费至交还租赁物业的问题。蓝钻公司已于2016年8月1日收回上述租赁物业，该项请求没有事实和法律依据，不予支持。关于腾祥公司反诉请求蓝钻公司返还押金及2016年3月份租金的问题。押金没有专门的法律定义，一般可理解为合同一方预交的用于在发生约定的事项时从中扣除的款项。本案蓝钻公司对腾祥公司已交纳的押金73500元未提出主张，腾祥公司反诉请求返还，依法可予支持。至于腾祥公司反诉请求返还2016年3月份租金的问题，前述已对租赁合同的效力作出认定，当月租金腾祥公司应予支付，腾祥公司的该项反诉请求没有法律依据，予以驳回。关于腾祥公司反诉请求蓝钻公司赔偿装修费用740212.4元的问题。蓝钻公司与腾祥公司和亿隆公司于2015年8月7日签订《车位买卖合同》，约定腾祥公司和亿隆公司共同向蓝钻公司购买位于中山市1、2幢四楼共49个车位，后腾祥公司与华雕公司签订装修合同书，委托华雕公司对购买的上述物业进行装修，腾祥公司的装修系基于买卖合同而发生，故腾祥公司该项反诉请求与本案不属于同一法律关系，本案不应一并处理，腾祥公司应另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、腾祥公司于本判决发生法律效力之日起七日内向蓝钻公司支付2016年4月至2016年7月期间的租金146996元及滞纳金（滞纳金计算方法：从2016年4月1日起至2016年7月31日止，每月以36749元为基数，分别自当月的11日起按年利率24%计算至清偿之日止）；二、蓝钻公司于本判决发生法律效力之日起七日内向腾祥公司返还租赁押金73500元；三、驳回蓝钻公司的其他诉讼请求；四、驳回腾祥公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2912元，由蓝钻公司负担1216元，腾祥公司负担1696元；反诉费1180元,由腾祥公司负担338元，蓝钻公司负担842元。本院二审期间，双方均没有向本院提供新证据。对于一审判决认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院再查：二审中，腾祥公司提出在双方于2015年8月7日签订《车位买卖合同》当天，蓝钻公司同意其把停车位改成办公用途的，但不能用于娱乐业等特殊行业。对此，蓝钻公司不予认可。腾祥公司又提出因租赁物业本身为停车位，故其应参照停车位的计付标准向蓝钻公司支付租金。蓝钻公司认为双方已在《车房租赁合同》中约定每月租金为36749元，且该约定标准没有违反法律、法规的强制性规定，主张该约定应作为本案裁判的依据。腾祥公司还提出双方在签订《车位买卖合同》时，蓝钻公司表示涉案停车位可作为办公室使用，其还可以帮腾祥公司向银行贷款。因此，腾祥公司才投资进行装修。之后，由于是停车位改建的办公室，银行认为不合法不能贷款。腾祥公司诉称停车位的装修是从2015年8、9月份开始的，装修有一个多月，因不能向银行贷款，无法支付装修费用，故大约到2015年10月底就停工了。装修工程大约完成了一半，大约支付有二三十万元的装修费。蓝钻公司认可腾祥公司装修有大约一个多月，但提出装修未完工，是因为腾祥公司没有报建，且没有经过其同意，也没有支付其他费用，并主张该装修与本案租赁关系无关，腾祥公司可以通过其它法律途径主张权利，不应再本案中一并解决。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案双方争议的焦点一是本案租赁合同的效力；二是本案租金或占有使用费的计付标准；三是蓝钻公司是否应在本案中向腾祥公司赔偿涉案物业的装修费用。关于争议焦点一，即本案租赁合同的效力问题。本案中，根据双方于2016年3月25日签订的《车房租赁合同》的约定，腾祥公司向蓝钻公司租赁的是位于中山市西2幢4楼的停车位。同时，双方虽然约定腾祥公司对租用的物业应爱护使用，未经蓝钻公司同意，不得擅自改变使用性质及物业结构，但是双方也明确约定了“甲方（即蓝钻公司）同意，乙方（即腾祥公司）将物业转租为办公用途，超出经营范围必须经甲方同意……”等内容。而且，在签订本案《车房租赁合同》之前，双方还曾就涉案物业签订过《车位买卖合同》，腾祥公司也在《车位买卖合同》签订之后，对涉案物业进行了装修改建，并将之改建为了办公室，蓝钻公司也没有提供证据证明其对腾祥公司的装修改建行为提出过异议或责令过腾祥公司予以改正。由此可见，双方在本案《车房租赁合同》时，对于腾祥公司在签订本案《车房租赁合同》之前已将涉案租赁物的用途由停车位改建为办公室均是明知的。在此情形下，双方仍然签订本案《车房租赁合同》，且本案《车房租赁合同》名义上为租赁停车位，实际上是将停车位改作办公室使用，不仅未按照建设工程规划许可证的规定使用涉案物业，改变了涉案物业的使用用途，也侵害了第三人的利益，因此应属无效。原审判决对此认定错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”因此，蓝钻公司应向腾祥公司返还租赁押金73500元。关于争议焦点二，即本案租金或占有使用费计付标准的问题。如上所述，由于本案《车房租赁合同》无效，蓝钻公司请求腾祥公司支付的涉案物业租金实为占有使用费。原审判决基于合同有效而认定为支付租金错误，本院对此予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，蓝钻公司请求腾祥公司支付的涉案物业占有使用费应参照合同约定的租金标准计付。腾祥公司上诉要求蓝钻公司返还2016年3月多支付的租金29549元，理据不足，本院不予支持。基于蓝钻公司已于2016年8月1日收回了涉案租赁物业，故腾祥公司应支付蓝钻公司2016年4月至7月的涉案物业占有使用费146996元（36749元/月×4个月），并应按年利率24%标准计付逾期付款的利息损失。腾祥公司上诉主张应按室内停车位的收费标准计算涉案物业占有使用费，缺乏相应法律依据，本院不予采信。关于争议焦点三，即蓝钻公司是否应在本案中向腾祥公司赔偿涉案物业装修费用的问题。本案《车房租赁合同》是双方于2016年3月25日签订的，而腾祥公司对涉案物业的装修改建发生于本案《车房租赁合同》签订之前，与本案《车房租赁合同》并没有直接的法律关系。本案为租赁合同纠纷，原审判决认为腾祥公司对涉案物业的装修系基于《车位买卖合同》而发生，故对腾祥公司该项反诉请求在本案中不予一并处理，并无不妥，本院予以维持。腾祥公司可另行主张权利。综上所述，上诉人腾祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，其适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费629元，由上诉人中山市腾祥精密电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐红妮审判员 焦凤迎审判员 谢劲东二〇一七年七月四日书记员 廖建锋 微信公众号“”