（2017）浙06民终307号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-17
案件名称
张海强、张国炎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海强,张国炎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终307号上诉人（原审被告）：张海强，男，1972年11月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权）：金立君，浙江秦国光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张国炎，男，1984年1月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人（特别授权）：陶冬生，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。上诉人张海强因与被上诉人张国炎房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初9111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，经批准本案延长审限三个月。本案现已审理终结。上诉人张海强上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案实际事实为房东越州轻纺工贸园区有限公司将案涉房屋出租给李长明，李长明再转租给鲁智伟（系上诉人张海强的合伙人），张海强再转租给张国炎（实际由张国炎父亲与钱幼娟进行操作），钱幼娟再转租给肖本伟。原始租赁协议已给被上诉人，原协议的一切票据都由被上诉人保管。上诉人与被上诉人之间的转让正是比照一审中提交的证据越州工贸园区市场营业房转让协议书签订的，该协议一份手写，一份复写，后李长明另外添加了内容，复写件也应当原件对待。被上诉人也知道钱幼娟将房屋出租给肖本伟，所退租金也系被上诉人（可能是其父亲）所退，而上诉人收到的65万元也是钱幼娟打给上诉人的。二、案涉房屋本身就是签订协议即构成形式交付，案涉房屋只需要到交付日凭原始合同就可收房，原始租赁合同与凭证交付给被上诉人后，其也完全可以阻止他人使用该房屋，但被上诉人却没有。如果被上诉人没有取得房屋，其既不向上诉人索要房屋，又不向上诉人要求返还租金，与常理不符，且起诉时间也在租赁期满后。而钱幼娟出租给肖本伟房屋的合同本身就是真实的，是经过被上诉人同意或者默认的。三、一审中上诉人提交的证据3因系复写件且有添加内容而效力不予确认，系对证据规则的错误适用。被上诉人张国炎辩称，在一审判决作出以后，包括在一审审理期间，上诉人均说鲁智伟与上诉人有合伙关系，但被上诉人并不清楚，在长时间以后认为是认识错误系上诉人单方陈述，上诉人陈述应以上诉人在一审中的陈述为准。张国炎向一审法院起诉请求：一、依法解除原告张国炎与被告张海强于2014年1月15日签订的“绍兴市越州工贸园区市场营业房转让协议”；二、判决由被告张海强返还给原告张国炎转让款650000元，并赔偿该款自2014年1月16日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；三、诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告自愿撤回要求被告赔偿转让款650000元自2014年1月16日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年1月15日，原、被告签订绍兴市越州轻纺工贸园区市场营业房转让协议1份，约定：被告将其承租的位于绍兴市越州轻纺工贸园区一区6幢58号营业房承租权转让给原告，转让价格为650000元，被告在收到原告支付的转让费后（如园区市场可以过户）配合原告办理租赁营业房过户等手续；如果市场过不了户与被告无关，原始租赁协议已给原告；交房时间为2014年4月30日，原始协议上就该营业房所签订的有关协议是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中的一切权利和义务全部转让给原告，原协议的一切票据全部由原告保管。协议签订后，原告于2014年1月14日、1月15日，以转账的方式分别支付给被告转让款100000元、500000元和48000元，共计648000元。2016年9月18日，原告以被告未交付租赁房屋为由诉至该院。一审法院认为：原、被告于2014年1月15日签订营业房转让协议，其合同的目的是被告以其已取得将涉案营业房的租赁权为由，将该租赁权转让给原告，故其合同性质应定性为租赁权转让合同。租赁权为债权范畴，承租人转让租赁权实际上是将其与出租人订立的合同债权债务一并转让，该转让行为需征得出租人的同意，否则对出租人不发生法律效力，但对承租人和租赁权受让人而言，该两方间订立的租赁权转让合同则体现双方真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，应属有效，故本案原、被告签订的营业房转让合同应确认有效，根据合同相对性原则，该协议对原、被告双方具有约束力。在协议履行中，虽原告提交的证据只能证实其已向被告交付了转让款648000元，但结合被告的庭审陈述，被告同意双方合同实际按648000元履行，余款2000元被告已作减让，故可以认定原告已经完成了协议约定的转让款的交付义务，被告也理应按约定的时间交付租赁房屋。现被告主张其已经将租赁营业房按合同约定时间以交付钥匙的方式交付给了原告，并且由原告出租给案外人使用，被告已实际履行了交付租赁物的义务。该院认为，租赁物的交付应办理相关的交付手续，除非双方之间有特别约定。本案原、被告双方签订的房屋租赁协议中只对租赁物交付的时间作出了约定，对于租赁物的交付方式并未作出特别的约定，而且租赁物交付的确切时间是判断是否违约以及行使解除权的条件之一，故本案中租赁物的交付应由被告对其已按约完成交付义务承担举证责任。虽被告为了证明已向原告交付租赁物，提供了钱幼娟与案外人签订的涉案房屋出租协议复印件加以证实，但该证据因系复印件，又无其他证据予以佐证，且该协议没有具体签订日期，载明的租期起始时间为2014年12月1日，与原、被告约定的交付时间并不一致，被告亦未能进一步举证证实本案原告与钱幼娟之间的身份关系，故该证据对租赁物已交付这一事实缺乏证明效力，而就涉案租赁营业房，双方至今也未向产权人办理租赁关系变更登记手续或取得产权人关于租赁权的转让许可，故应认定被告未能全面履行交付租赁房屋的义务，且根据被告陈述，该营业房的原承租期已于原告起诉前届满，致使原告不能实现合同目的，现原告要求解除双方之间的营业房转让协议，并按实际履行的转让款金额返还给原告张国炎转让款648000元的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告张国炎与被告张海强于2014年1月15日签订的绍兴市越州轻纺工贸园区市场营业房转让协议于2016年9月30日解除；二、被告张海强应于判决生效之日起三十日内返还给原告张国炎转让款648000元；三、驳回原告张国炎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5150元，由被告张海强负担，在判决生效后三十内向本院付清。二审中，上诉人围绕上诉请求提交了钱幼娟与肖本伟的出租协议、肖本伟的银行记录、录音光盘、绍兴市鸿瑞纺织公司的信用信息、钱幼娟社保缴纳记录复印件、租赁合同复印件、肖本伟、徐永源、鲁智伟、雷玉洪的证人证言作为新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据本院认证如下：录音光盘系上诉人自行录制，合法性、真实性存疑，本院不作有效证据搜集。其余证据能相互印证部分，本院予以确认。本院经二审审理查明，钱幼娟与肖本伟签订《出租协议》一份，约定由钱幼娟将绍兴市工贸园区一区6幢58号租给肖本伟使用。共租25个月，租金合计人民币62000元，租期自2014年12月1日起至2016年12月31日止。后因故提前退租。张牛星曾与2016年7月19日通过银行转账形式向肖本伟转账13400元。绍兴市宏瑞纺织服饰有限公司的法定代表人为张国炎，截止2016年底钱幼娟已连续多年在该公司缴纳社保。经本院向当地公安机关核实，张牛星即为被上诉人张国炎父亲。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致。本院围绕上诉人的上诉请求评析认为，上诉人与被上诉人签订的《绍兴市越州工贸园区市场营业房转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。该协议对双方均具有约束力，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据一审查明的事实，被上诉人已实际向上诉人支付了转让款648000元，上诉人亦同意按照648000元作为转让价格进行履行，故可以认定被上诉人已经按照协议约定履行了其自己的义务。现关于上诉人是否已经按照协议约定履行其交付房屋义务的问题，被上诉人否认上诉人已经向其履约交付，然根据一审、二审查明的事实，在上诉人与被上诉人签订案涉营业房转让协议后，同年所涉营业房即由钱幼娟出租给案外人肖本伟，肖本伟亦在案涉营业房内进行经营活动。后肖本伟于2016年7月提前退租，其陈述因所涉营业房由实际原房东出租时间截止至2016年7月31日，两者时间能相互印证。因租期尚未实际到期，故根据肖本伟与钱幼娟签订的出租协议约定的租金价格，肖本伟可实际退回租金加押金共计人民币13400元，该金额与张牛星于2016年7月转账给肖本伟的金额一致。且张牛星系被上诉人张国炎父亲，钱幼娟已连续多年在被上诉人张国炎任法定代表人公司缴纳社保，被上诉人在审理过程中既未肯定又未否认张牛星系其父亲，也否认其与钱幼娟相知甚熟，明显与事实不符。根据现有能相互印证的证据，由此可以认定，案涉营业房已由被上诉人张国炎及其人员进行实际处分。另一方面，自上诉人与被上诉人签订协议约定的交房时间起长达两年多时间内，被上诉人认为上诉人并未向其履行交付义务，但在所涉营业房已被案外人实际经营近一年半内，却未有证据显示被上诉人积极向上诉人要求交房、维护其自身权益的行为，明显与常理不符。综上，一审法院认为案涉营业房上诉人并未实际履行交付义务，已与事实不符，本院予以纠正。上诉人与被上诉人均已按照签订的转让协议履行了各自义务，不存在违约情形，故被上诉人以上诉人违约为由要求解除合同并返还转让款的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张海强的上诉请求成立，予以支持。本案系出现新的证据导致事实认定发生变化以致判决结果予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初9111号民事判决；二、驳回被上诉人张国炎的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5150元，由上诉人张海强负担。二审案件受理费10300元，由被上诉人张国炎负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 艳代理审判员 王 翠代理审判员 吕 军二〇一七年七月四日书 记 员 孙心怡 关注公众号“”