（2017）鲁0523民初1486号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-07-14

案件名称

杨振宇、杨振环等与山东君睿置业有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广饶县人民法院

所属地区

广饶县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨振宇,杨振环,韩海芹,蒋小营,山东君睿置业有限公司,东营银座商城有限公司广饶店,青岛肯德基有限公司广饶孙武路餐厅,广饶永和豆浆快餐连锁店,广饶县广饶街道众乐豆浆快餐店,广饶县中心商务区银座购物广场鑫鑫

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

山东省广饶县人民法院民事判决书（2017）鲁0523民初1486号原告:杨振宇，男，1983年04月03日出生，汉族，现住广饶县。原告：杨振环，男，1989年02月18日出生，汉族，现住广饶县。原告：韩海芹，女，1979年09月30日出生，汉族，现住广饶县。原告：蒋小营，男，1988年11月17日出生，汉族，现住广饶县。四原告共同委托诉讼代理人：成君，山东良远律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：田建营，山东良远律师事务所律师。被告:山东君睿置业有限公司，驻广饶县君睿大厦06楼。统一社会信用代码91370523770280272J法定代表人：陈君，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆辉，山东鲁北（广饶）律师事务所律师。被告:东营银座商城有限公司广饶店，驻广饶县孙武路与乐安大街交汇处。统一社会信用代码913705235522147525代表人：范生利，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱清凯，该公司职工。第三人：青岛肯德基有限公司广饶孙武路餐厅，驻广饶县孙武路以东，乐安大街以南。统一社会信用代码91370500572899445P代表人：初德政，该公司经理。委托诉讼代理人：黄保磊，该公司职工。委托诉讼代理人：王欣，山东琴岛律师事务所律师。第三人：广饶永和豆浆快餐连锁店，驻广饶县乐安大街银座商城一楼。经营者：王力德，1971年07月26日出生，汉族，现住广饶县。第三人：广饶县广饶街道众乐豆浆快餐店，驻驻广饶县乐安大街银座商城一楼北门西侧。经营者：王军德，男，1977年07月26日出生，汉族，现住广饶县。委托诉讼代理人：王力德，1971年07月26日出生，汉族，现住广饶县。第三人：广饶县中心商务区银座购物广场鑫鑫手机超市，驻广饶县中心商务区。经营者：崔素玲，女，1979年05月13日出生，汉族，住广饶县。原告杨振宇、杨振环诉被告山东君睿置业有限公司（以下简称“君睿公司”）、东营银座商城有限公司广饶店（以下简称“银座公司”）、第三人青岛肯德基有限公司广饶孙武路餐厅（以下简称“肯德基公司”）、广饶永和豆浆快餐连锁店（以下简称“永和豆浆”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年04月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法追加韩海芹、蒋小营作为本案原告参加诉讼，依法追加广饶县广饶街道众乐豆浆快餐店（以下简称“众乐豆浆”）、广饶县中心商务区银座购物广场鑫鑫手机超市（以下简称“鑫鑫超市”）作为本案第三人参加诉讼。第一次庭审时，原告杨振宇、杨振环的委托诉讼代理人成君、田建营到庭参加了诉讼，被告君睿公司的委托诉讼代理人韩庆辉、被告银座公司的委托诉讼代理人朱清凯、第三人肯德基公司的委托诉讼代理人黄保磊及王欣、第三人永和豆浆的经营者王力德到庭参加了诉讼；第二次庭审时，原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营的委托诉讼代理人田建营、被告君睿公司的委托诉讼代理人韩庆辉、银座公司的委托诉讼代理人朱清凯、第三人肯德基公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加了诉讼，第三人永和豆浆、众乐豆浆及其委托诉讼代理人王力德、鑫鑫超市经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告君睿公司支付原告租金664606.8元及自起诉之日起至判决生效时的租金及利息；2.判令解除原告与君睿公司的租赁合同，第三人向原告交付租赁房屋；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年04月19日，杨之刚、陈兰英、彭慧芳、汪素荣与君睿公司签订合同书一份（现杨之刚、陈兰英、彭慧芳、汪素容已将房产权利转让给二原告），原告购买君睿公司开发的银座A区1-10房产，原告与君睿公司就上述房产达成返租协议。君睿公司按照总价值的13%计款1329213.6元/年返租原告此房产，租赁费按年度缴纳，合同租赁期限为20年。被告君睿公司与被告银座公司签订租赁合同，银座公司租赁君睿公司的银座商品房，包含原告的银座A区1-10房产。第三人均与银座公司签有租赁合同。原告与君睿公司、银座公司的租赁合同纠纷，广饶县人民法院于2016年07月19日作出了（2016）鲁0523民初160号民事判决，对2015年度三、四季度和2016年度一、二、三季度的租金已经作出判决。截止到现在，君睿公司并未履行上述判决。现君睿公司无力支付2016年四季度及2017年第一季度租金，君睿公司的种种行为表明其无力继续履行与原告的租赁合同，符合合同法第94条的法定解除条件。请求法院依法判令二被告支付原告租金、解除原、被告之间的租赁合同，第三人向原告返还房屋。原告为支持自己主张的事实及理由，向本院提交了以下证据：1.村委会证明、杨之刚和陈兰英的证明及二人身份证复印件各一份、不动产权证书两份，拟证明涉案房产的所有权人由杨之刚和陈兰英变更为杨振宇、杨振环，原告主体适格。2.(2016)鲁0523民初160号民事判决书一份，拟证明被告君睿公司拖欠原告房屋租赁费，已经构成违约。被告君睿公司辩称，针对原告诉求的第一项，应当明确租金的计算的起止时间，具体数额应当举证证明；其无力支付租金，同意解除其与原告签订的租赁合同；君睿公司转租给山东银座商城股份有限公司是仅是原告楼房的一层，对二层部分被告君睿公司并未转租，是山东银座商城股份有限公司强占使用的；我方与原告签订租赁合同后，将涉案房屋转租给山东银座商城股份有限公司而非本案被告银座公司。被告君睿公司向本院为支持自己的辩驳主张，向本院提交了租赁合同书及被告君睿公司企业法人营业执照、东营银座购物广场有限公司企业法人营业执照、附件二、附件五（两张）、广饶县中心商务区银座购物广场修建性详细规划平面图（六张）各一份（均系复印件），拟证明君睿公司将包括涉案部分房产出租给山东银座商城股份有限公司；出租给山东银座商城股份有限公司涉案面积只是原告房产的一层面积，不包括二层面积；该房屋租赁与本案被告银座公司无关。被告银座公司辩称，1.根据“买卖不破租赁”的法律原则，答辩人的租赁权受到法律保护。答辩人与君睿公司于2009年04月19日签订本项目的《租赁合同》，租赁该物业进行商业经营。2010年04月19日，君睿公司将其开发的银座A区1-10房产出售，后又将该房产部分返租，根据合同法第229条的规定，答辩人的租赁权应当受到法律保护。2.原告要求第三人交回租赁房屋无法律依据。根据零售商业经营的特点和惯例，答辩人可以将一部分面积转租给第三人经营，而且该转租行为已经取得房屋产权人的书面认可--《同意转租证明》，因此第三人对于房屋的租赁使用权系答辩人租赁权的一部分，根据买卖不破租赁原则，应当受到法律保护。被告银座公司向本院为支持自己的辩驳主张，向本院提交了以下证据：1.《租赁合同》（广饶店）一份，拟证明2009年02月06日银座公司与君睿公司签订房屋租赁合同。2.《同意转租证明》一份，拟证明君睿公司拥有东营银座商城广饶店一层、二层共计373㎡的所有权，同意银座公司出租给第三人肯德基公司。3.合同书一份，拟证明2008年09月06日君睿公司同意将一到四层租赁给银座公司经营，建筑面积不得少于2.4万㎡，同时君睿公司同意在银座公司租赁期间，不得将银座公司经营的部分对外销售。第三人肯德基公司述称，1.肯德基公司对原告在诉状中陈述的事实及理由完全不知晓，且公司对原告是否享有对第三人的诉权及答辩人所使用的房屋是否在原告所称的房产范围内存在疑问。2.肯德基公司与银座公司签订的租赁合同合法有效，且自2010年03月份起实际履行至今。无论房屋权属如何变化，肯德基公司作为承租人的权利，应当依法收到法律的保护。第三人肯德基公司为支持自己的陈述，向本院提交了以下证据：1.租赁合同一份，拟证明在原告所述取得涉案房产前肯德基公司已与银座公司签订租赁合同且取得君睿公司的同意。该租赁关系应受到法律的保护。2.票据、支付凭证一宗及相关证明两份，拟证明其与银座公司的租赁合同至今尚在正常履行中。第三人永和豆浆述称，自接到法院传票方知牵扯租赁问题，其与银座公司签订的租赁合同，请求法院依法裁判。第三人永和豆浆未向本院提交证据。第三人众乐豆浆未陈述亦未向本院提交证据。第三人鑫鑫超市未陈述亦未向本院提交证据。庭审中，到庭当事人对相对方的提交的证据进行了质证，分别发表了以下质证意见：被告君睿公司、银座公司对原告提交的证据1无异议，但认为法庭应当追加韩海芹、蒋小营作为共同诉讼人参加诉讼。第三人肯德基公司认为村委证明的真实性无法确认，村委会不具备出具父子关系的资格；第二份证明的真实性无法确认；两份身份证复印件不予质证；韩海芹、蒋小营应作为共同诉讼人参加诉讼；房权证无法证明肯德基公司所租赁的房产在该房权证所确认的房产范围内。第三人永和豆浆对原告提交的证据1无异议。被告君睿公司、银座公司、第三人肯德基公司、永和豆浆对原告提交的证据2无异议。原告对被告君睿公司提交的证据有异议，因该证据系复印件，对其真实性无法核实。原告对被告银座公司提交的证据1无异议。原告及被告君睿公司均认为被告银座公司提交的证据2系复印件，不予质证。第三人肯德基公司认为银座公司应当提交原件，但对该证据的证明目的予以认可。原告及第三人肯德基公司对被告银座公司提交的证据3无异议，被告君睿公司对银座公司提交的证据3的真实性予以认可，但对证明目的有异议，认为该合同的性质系意向书性质。原告对第三人肯德基公司提交的证据表示不清楚。被告银座公司对该证据无异议。被告君睿公司表示不清楚，并提出要求对该证据上君睿公司的印章进行鉴定。本院认为，被告君睿公司、银座公司、第三人永和豆浆对原告提交的证据均无异议，第三人肯德基虽有异议，但结合其他证据经法庭综合认定，对原告提交证据1的证据效力本院予以采信。原告所提交的证据2系本院已生效的判决书，对其证据效力本院予以采信。被告君睿公司、银座公司、第三人肯德基公司提交的证据部分虽系复印件，但上述证据能够相互印证；被告君睿公司对肯德基公司提交证据的上的印章要求鉴定，但未在法庭指定的时间内提出书面鉴定申请，视为放弃该项请求；结合原告提交的证据2，本院对被告君睿公司、银座公司、第三人肯德基公司提交的证据的证据效力，本院予以采信。根据原告的陈述、被告的答辩、第三人的述称及举证、质证和庭审查明的情况，本院确认以下法律事实：2008年09月06日，广饶县人民政府、东营银座购物广场有限公司、君睿公司签订合同书一份，约定广饶县人民政府同意将广饶县乐安大街以南、孙武路以东60亩的土地通过招拍挂的方式出让给君睿公司，用于建设大型超市、办公及高档商铺。东营银座购物广场有限公司负责该项目区大型超市的经营管理。君睿公司确保该项目的建设，并于2009年09月30日完工，超市部分交付东营银座购物广场有限公司装修。2009年02月06日君睿公司与东营银座商城股份有限公司签订《租赁合同》（广饶店），合同约定：租赁房屋的租赁期限为20年，自东营银座商城有限公司广饶店开业之日起计算；租金支付金额，第一个五年每年租金4200000元，第二个五年每年租金4410000元；第三个五年每年租金4630000元，第四个五年每年租金4860000元；租金支付方式为按季度支付，即在每季度初15日内支付本季度租金，所交纳租金已包括全部租赁房屋之租金；本合同签订后，东营银座商城股份有限公司在本合同项下的权利义务可由其关联公司自然继受，其不再作为本合同的当事人。根据零售商业经营的特点和惯例，期间被告银座公司将所租赁的房屋向许多商户（包括本案第三人在内）进行了租赁。2010年04月19日，案外人杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣共同与被告君睿公司签订《合同书》一份，合同约定：杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣共同购买君睿公司的银座A区1-10房产；被告君睿公司返租上述房产，年租金为1329213.6元，租金按年度缴纳，时间和银座合同保持一致，合同期限为20年；时间自2010年05月01日计算。后杨之刚按当时的房价向彭惠芳、汪素荣支付了房款，上述银座A区1-10的房产归杨之刚、陈兰英所有，并于2011年办理了杨之刚、陈兰英所有的房产所有权证。2016年01月05日，因君睿公司欠杨之刚、陈兰英房屋租赁费到本院起诉君睿公司和银座公司，2016年07月19日本院作出（2016）鲁0523民初160号民事判决书（已经生效）确认租金按照季度支付即与被告君睿公司和银座公司租金支付方式一致；判决君睿公司支付给杨之刚、陈兰英2015年度第三、第四季度和2016年第一、第二、第三季度的租赁费。2016年12月20日，杨之刚、陈兰英将上述房产转交给本案原告杨振宇、杨振环、韩海芹和蒋小营，四人并于2017年01月11日办理了不动产权证。另查明，从2016年第四季度被告君睿公司就本案所涉房产的租赁费未曾向产权人缴纳过。本院认为，被告君睿公司与东营银座商城股份有限公司之间签订的租赁合同，被告银座公司与第三人签订的租赁合同，（2016）鲁0523民初第160号民事判决书确认的被告君睿公司与杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣签订的合同书，杨之刚、陈兰英与彭惠芳、汪素荣关于涉案房产的转让，杨之刚、陈兰英与本案原告杨振宇、杨振环、韩海芹和蒋小营关于涉案房产的转让，均系当事人真实意思表示且不违背法律法规的规定，对合同当事人均有约束力。被告君睿公司与东营银座商城股份有限公司之间签订的租赁合同中约定：“本合同签订后，东营银座商城股份有限公司在本合同项下的权利义务可由其关联公司自然继受，其不再作为本合同的当事人。”，同时已生效的（2016）鲁0523民初第160号民事判决也认定租赁君睿公司房产的相对人为本案被告银座公司，故被告君睿公司主张与本案被告银座公司无租赁关系的抗辩主张，与事实不符，本院不予支持。杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣购买本案所涉房产时，该房产已被君睿公司租赁给银座公司，为保证君睿公司与银座公司租赁合同的正常运行，君睿公司再返租该房产。本案所涉房产转至原告所有时，该产权被租赁早已称事实。根据买卖不破租赁的原则，关于本案所涉房产应由银座公司继续经营使用，故被告银座公司、第三人肯德基公司的抗辩继续租赁使用本案所涉房产的主张，本院予以支持。依据买不破租和维护最大经济利益化原则，原告要求第三人退还租赁房产的诉讼请求，本院不予支持。由于涉案房产产权的变化，现原告具有产权人的所有权利，原所有权人与君睿公司签订的返租协议，其合同权利义务由现在所有权人即本案原告享有。被告君睿公司拖欠原告2017年01月11日起至今的租赁费用，根据合同法第227条的规定，原告有权解除与被告君睿公司的返租协议。故原告要求被告君睿公司支付租金的合理主张，本院予以支持，要求解除其与被告君睿公司签订的返租合同的主张，本院予以支持。解除该返租协议后，银座公司与君睿公司的租赁合同继续履行，但涉及原告房产的租赁费用部分应按照返租协议的数额、按季度由银座公司直接支付给原告。第三人众乐豆浆、鑫鑫超市经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处分，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营与被告山东君睿置业有限公司的租赁合同；二、被告山东君睿置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营租金295380.8元（2017年第一季度的租金）和332303.4元（2017年第二季度的租金）及到判决生效之日止的租金（按每天3692.26计算）；三、被告山东君睿置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营租金的利息（本金295380.8元，自2017年01月15日起至本判决确定履行义务最后一日止；本金332303.4元，自2017年04月15日起至本判决确定履行义务最后一日止；均按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算）；四、驳回原告杨振宇、杨振环、韩海芹和蒋小营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10446元，减半收取5223元，由原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营负担290元，被告山东君睿置业有限公司负担4933元。案件保全费3920元，由被告山东君睿置业有限公司负担。原告已经预交上述费用，被告山东君睿置业有限公司于本判决生效后十日内将负担的上述费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员　　封万明二〇一七年七月四日书记员　　秦卫萍附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。—12— 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