（2017）苏01民终3329号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-08-25

案件名称

南京奥尚商贸有限公司与杨春雷房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨春雷,南京奥尚商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书(2017)苏01民终3329号上诉人（原审被告）：杨春雷，男，汉族，1962年11月29日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：汪鹤群，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京奥尚商贸有限公司，住所地南京市秦淮区贡院街188号第四层。法定代表人：吴红生，该公司董事长。委托诉讼代理人：严利民，江苏东恒律师事务所律师。上诉人杨春雷因与被上诉人南京奥尚商贸有限公司（以下简称奥尚公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初9181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨春雷上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回奥尚公司的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由奥尚公司承担。事实和理由：一、关于双方之间的租金结算问题。杨春雷与奥尚公司经济往来密切，存在多次预付租金或借款冲抵租金的情形。双方每年都会在房租到期日前进行结算，奥尚公司法定代表人吴红生收回租金支付凭证或借款凭证，出具当年房租的收据，其性质当属结算凭证,如杨春雷不交纳或不足额交纳租金，奥尚公司无义务出具收据。在吴红生出具收据的当日或次日，杨春雷均会支付不定额的款项，之所以不定额，是因为双方在结算后得出当年应付的租金，杨春雷根据结算支付租金，双方形成了类似的交易习惯，并且沿用至今。若有欠租的情况，吴红生应在杨春雷预付下期房租时抵扣上一期欠付的房租，奥尚公司在没有任何催款函的前提下一并提起诉讼，显然既不符合客观事实，也不符合交易习惯。二、关于奥尚公司用预支租金的方式借款的问题。2014年10月11日，杨春雷向奥尚公司出借款项130万元。根据奥尚公司的要求，通过银行转账95万元，通过提现支付奥尚公司35万元。奥尚公司当日出具的借条载明“借款130万元，期限半年（2014年10月9日至2015年4月9日），收到转账95万元，现金35万元”。奥尚公司抗辩自己未收到现金35万元，理由是10月9日出具的借条，钱是两天后（即10月11日）打入其账户的，但是打账当天没有拿到35万元现金，因为10月11日吴红生根本不在南京，杨春雷不可能将现金交付给吴红生。吴红生未能证明其10月11日不在南京的事实，而是通过两位证人出庭作证，证明吴红生没有收到35万现金。这两位和奥尚公司有利害关系的证人中，吴义敏和吴红生陈述大致相同，陈述借条系10月9日出具，其当时就在杨春雷办公室，而两天后的10月11日在自己办公室上班，至于吴红生10月11日是否在南京未有涉及。黄康的证言和吴红生陈述出入较大，同吴义敏的证言也有矛盾之处。据黄康陈述，9号出具的借条并未达成共识，于两天后的11日又重新出具了借条。两次出具借条时，吴晓敏（吴义敏）都在场。一审法院既然采纳奥尚公司提前两天出具借条的说法，就应要求吴红生提供其10月11号不在南京的证据。如果奥尚公司不能或不愿提供，应让奥尚公司承担不利的法律后果。三、关于奥尚公司的计算错误问题。一审判决直接采用了奥尚公司的错误计算结果，杨春雷根据其计算方式多次计算，2015年拖欠的租金只能是15.61万元。奥尚公司辩称，一审判决查明的事实是正确的。关于一审中认定的87.79万元利息的问题，杨春雷所陈述的预付租金所产生的利息，按照过往的交易习惯，预付租金以后到实际应付租金之日期间，奥尚公司有条件的支付一部分利息。有条件的支付就是预付租金的期间向杨春雷支付利息，杨春雷迟延支付租金的时候，也要支付利息，这是双方的口头约定。一审判决仅仅计算了奥尚公司应当支付的利息，而且按月息3.5%来计算，超出了法律的规定，双方之间的争议既然通过诉讼程序来解决，法院应该按照最高限额月息2%来计算，而不是月息3.5%。杨春雷和奥尚公司之间经济往来比较频繁，应当知悉行规和交易习惯，对迟延支付的36万余元租金，应当按照同样的计算标准向奥尚公司支付相应的利息，一审法院没有计算杨春雷迟延支付租金应当支付的利息，请求予以纠正。关于杨春雷提出计算错误，最终计算出来是15.61万元，奥尚公司是认可的，请求法院纠正计算方面的问题，维持原判。奥尚公司一审诉讼请求：1、请求依法判令杨春雷支付房屋租金人民币63.5万元（自2014年7月4日起至2016年7月4日）及逾期付款利息，按银行同期贷款利率计算；2、全部诉讼费用由杨春雷承担。一审法院认定事实：2010年4月27日奥尚公司（甲方）与杨春雷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：南京市秦淮区夫子庙贡院街188号房屋第一层面积100平方米、第三层2750平方米，甲方保证出租房屋得到产权人的授权许可；租赁期限15年，自2010年7月5日起至2025年7月4日止，甲方负责在2010年5月9日前将租赁房屋交付乙方，给予两个月的免租装修期；租赁费用为2010年7月5日至2015年7月4日，每年租金192.50万元、2015年7月5日至2018年7月4日，每年租金202.50万元、2018年7月5日至2020年7月4日，每年租金217.50万元、2020年7月5日至2023年7月4日，每年租金232.50万元、2023年7月5日至2025年7月4日，每年租金247.50万元，采用先付后使用的方式，交付房屋时支付第一年部分租金95万元（定金2万元在此款中扣除），乙方开业时支付剩余97.5万元，在前期租期满前30日支付下一期租金；因甲方资金周转需要，乙方承诺在正常营业半年内向甲方预付100万元，此款乙方在第三年、第四年的房租中各冲抵50万元房租。杨春雷承租房屋后经营傣妹火锅店，在履行租赁合同期间，奥尚公司多次向杨春雷提前支取房屋租金，2016年9月23日奥尚公司以杨春雷尚有租金未给付为由诉至法院。庭审中，杨春雷提供收据，证明奥尚公司于2011年6月20日收到租金192.50万元、2012年7月6日收到租金192.50万元、2013年7月17日收到租金192.50万元、2014年6月4日收到租金192.50万元、2015年4月29日收到租金202.50万元、2016年6月6日收到租金202.50万元，据此杨春雷认为双方至2017年的租金已经结清。对此奥尚公司不予认可，奥尚公司提供了2013年至2016年6月26日的银行交易清单，证明双方房屋租金并未按收据载明的数额及时间支付的，双方存在预付租金及利息结算。经查，奥尚公司提供的银行交易清单载明：一、奥尚公司于2013年7月17日出具192.50万元收据的当日无交易记录，但在2013年7月6日奥尚公司账户网银转入40万元、7月9日网银转入20万元、7月19日网银转入100万元（合计160万元）；二、奥尚公司于2014年6月4日出具192.50万元收据的次日奥尚公司实际进帐157.5万元，剩余35万元未付，杨春雷辩称扣除了上一年度余11.5万元，余下23.5元奥尚公司在杨春雷店里取的现金，奥尚公司陈述双方从未有现金往来，杨春雷上一年多给的11.5万元加上截止到本年度6月5日的利息，按月息3.5%计算为48000元共16.3万元，35万元减去16.3万元，剩余18.7万元租金杨春雷没有给付。截止2015年6月5日奥尚公司认为杨春雷欠奥尚公司7.85万元利息（按月息3.5%计算）加租金共计26.55万元，杨春雷对租金利息不予认可。三、奥尚公司于2015年4月29日出具202.50万元收据当日交易记录有个人网银转入55万元、次日有转入130万元的记录。奥尚公司陈述：55万元是杨春雷提前35天预付的租金，按月息3.5%计算，奥尚公司自认应付利息2.24万元，另外奥尚公司自认应返还杨春雷垫付的税票款3.5万元、漏水赔偿款5万元、向杨春雷借款95万元及该95万元借款的利息26.15万元，扣除上述款项，杨春雷2015年欠奥尚公司租金18.11万元。四、奥尚公司于2016年6月6日出具202.50万元收据的当日，奥尚公司账户无该数额入账记录，但有16.9万元的入账记录。奥尚公司陈述：2015年5月1日向杨春雷借的130万元，算12个月利息54.6万元，本息合计184.6万元，扣除1万元税票款，杨春雷给付16.9万元(202.5-184.6-1=16.9),所以2016年双方的租金结清。对于奥尚公司提供的银行清单，杨春雷未一一提供当年的银行转款记录，仅提供2014年10月11日15:19:47卡转账95万元，15:24:12取现35万元，证明奥尚公司2014年共借款130万元冲抵租金。奥尚公司对杨春雷所述现金予以否认，表示自己可以取现金，没有必要一部分转账一部分现金，表明：2014年10月9日奥尚公司向杨春雷借95万元，利息写成现金，当天出具借条，两天以后收到转账95万元，口头约定借款算至2015年6月5日共236天，奥尚公司自认应另外付杨春雷半年利息26.15万元，借条内容为“借款130万元，期限半年（2014年10月9日至2015年4月9日），收到转账95万元，现金35万元”；综上，奥尚公司数次向杨春雷预支租金，并自认的利息87.79万元（即26.15+4.8+2.24+54.6=87.79万元，均按月息3.5%计算）从租金中扣除。奥尚公司陈述其要求杨春雷给付的63.4万元租金，利息标准和杨春雷借款相同，月利息3.5%，2014年度本息26.55万元（18.7万元租金+7.85万元利息）及2015年度未付的18.11万共计44.66万元，该44.66万元至2016年6月5日十二个月的利息18.75万元，44.66万元+18.75万元利息=63.4万元。一审法院认为,双方当事人在履行租赁合同期间存在借贷关系，奥尚公司以预支租金的方式向杨春雷借款，并支付利息。从奥尚公司出具房屋租金收据及往来资金情况能够认定，杨春雷并未按收据载明的数额给付租金，存在预支租金或借款冲抵租金、多余部分在下一年度租金抵扣的情形，之后奥尚公司虽每次出具全年租金收据，但双方并未及时结算，杨春雷并未提供按时足额给付租金与收据相对应的银行转账记录，且从奥尚公司提供的付款明细账目来看，2016年杨春雷所付16.9万元租金与奥尚公司陈述吻合，杨春雷在用借款抵扣租金时，未与奥尚公司及时结算，故杨春雷以收据载明的数额表明租金已经结清的抗辩意见，不予采信。奥尚公司自认借款按月利息3.5%即年利率42%，从租金中扣除共计87.79万元利息，该借款利息超出法律规定的标准，但奥尚公司自认从租金中扣除，至于利息是否过高，是否应当返还，双方应当另行诉讼解决。关于杨春雷提出130万元借款中35万元现金在取出后即交付给奥尚公司，该款冲抵了租金，但杨春雷并无充分证据证实其在从银行取出现金后实际交付给奥尚公司，且从奥尚公司提前两天出具借条，两天后杨春雷以转账和现金两种方式支付给奥尚公司，有违常理，故对杨春雷该抗辩意见，不予采信。双方对租金标准并无异议，仅因借款本金及利息的计算导致纠纷产生，现杨春雷尚欠奥尚公司2014年租金18.7万元、2015年租金18.11万元（合计36.81万元），奥尚公司要求杨春雷给付，予以支持。双方在租赁合同中仅约定在前期租赁期满前30日交付下一期租金，并未约定逾期付款利息，且因借贷纠纷未结账，故奥尚公司要求按月利息3.5%向杨春雷主张欠缴租金利息，无事实和法律依据，不予支持，但杨春雷应当自奥尚公司主张权利之日起（2016年9月23日）按中国人民银行同期同档贷款利率计算逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、杨春雷于本判决生效之日起十日内给付南京奥尚商贸有限公司36.81万元，并自2016年9月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。二、驳回南京奥尚商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5275元，由南京奥尚商贸有限公司负担1918元，杨春雷负担3357元。二审中，当事人没有提交新证据。杨春雷对一审查明的“向杨春雷借款95万元及该95万元借款的利息26.15万元”有异议，认为该笔借款是130万元，按照相应的计算方式计算出来利息是35.5万元，依据就是借据。奥尚公司辩称，2014年10月9日打了一张条子，当时是说借100万元，算30万元利息，条子上面没有写利息，而是写的现金。到了10月11日杨春雷转账的时候付了95万元，现金是不存在的。条子是先打的，钱是后付的。其和杨春雷合作过以来从来没有一分钱的现金往来。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方当事人提交的银行交易清单、收据等证据,奥尚公司虽每次出具全年租金收据，但双方并未按时结算。奥尚公司多次以预支租金的方式向杨春雷借款并支付利息，杨春雷亦未按收据载明的金额给付租金，存在预支租金或借款冲抵租金、利息抵扣租金的情形，故杨春雷以收据载明的金额证明租金已经结清的上诉主张，本院不予支持。关于杨春雷提出130万元借款中的35万元以现金形式已支付给奥尚公司，该款冲抵了租金，但其提交的证据不足以证明该上诉主张,本院亦不予支持。因双方在租赁合同中仅约定在前期租赁期满前30日支付下一期租金，并未约定逾期付款利息，故奥尚公司要求按月利率3.5%向杨春雷主张欠缴租金利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。奥尚公司自认借款按月利率3.5%计息，从租金中扣除共计87.79万元利息，一审法院认为借款利息超出法律规定的标准，但奥尚公司自认从租金中扣除，至于利息是否过高，是否应当返还，双方应当另行诉讼解决并无不当。关于杨春雷提出奥尚公司计算错误的问题。杨春雷认为2015年欠付的租金是15.61万元，奥尚公司在庭审中表示认可，本院对此予以确认，故杨春雷欠付的房租总额应为18.7万元+15.61万元＝34.31万元。综上，上诉人杨春雷的上诉请求中关于2015年欠付租金计算错误的部分成立。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初9181号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初9181号民事判决第一项为杨春雷于本判决生效之日起十日内给付南京奥尚商贸有限公司34.31万元，并自2016年9月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。二审案件受理费10550元，由杨春雷负担9833元，南京奥尚商贸有限公司负担717元。本判决为终审判决。审判长　　王劲松审判员　　郑　慧审判员　　龚　震二〇一七年七月四日书记员　　朱亚芳更多数据：